평가기준일을 전후하여 아파트와 같은 단지 내에 면적?위치 및 기준시가가 동일하거나 유사한 세대가 거래된 사실이 인정됨

매매사례가액이 시가로 인정되기 위해서는 당해 거래가 일반적이고 정상적인 방법으로 이루어져 증여일 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 수 있는 사정이 인정되어야 함

사 건

2023구합157 증여세부과처분취소

원 고

김AA

피 고

○○세무서장

변 론 종 결

2023. 11. 28.

판 결 선 고

2023. 12. 26.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

피고가 2022. 2. 3. 원고에게 한 증여세 #,###,###원의 부과처분을 취소한다 .

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2018. 2. 24. 동생 김BB으로부터 ○○시 □□구 ◇◇1길 소재 ◇◇아파트 ###동 ###호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 대금 ### ,000,000원(계약금 1,000,000원은 계약일 당일 지급, 잔금 ### ,000,000원은 2018. 3. 27. 지급)에 매수하는 계약을 김BB과 체결하였고, 같은 해 4. 2. 이 사건 아파트에 관하여 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

나. ○○세무서장은 20##. 10. 29.부터 20##. 11. 22.까지 원고에 대한 자금출처조사를 실시한 결과 이 사건 아파트와 같은 단지 내 ###동 ###호(이하 ‘비교대상 아파트’라한다)의 2018. 3. 7. 자 매매가액인 ### ,000,000원을 원고의 양수일(잔금지급일인 2018. 3. 27.) 당시 이 사건 아파트의 시가로 보고 원고가 특수관계자인 김BB으로부터 이 사건 아파트를 시가보다 낮은 가격으로 취득하였다고 판단하였다. ○○세무서장은 구 상속세 및 증여세법(2021. 12. 21. 법률 제18591호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’ 이라 한다) 제35조 제1항, 구 상속세 및 증여세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29533호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제26조에 따라 시가와의 차액인 ### ,000,000원(= ### ,000,000원- ### ,000,000원) 중 시가의 30%인 ###, 000,000원을 제외한 ##,000,000원을 증여재산가액으로 하여 피고에게 통보하였다.

다. 피고는 2022. 2. 21. 원고에게 ‘2018. 3. 27.자 증여분에 대한 증여세 #,###,### 원’을 결정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

라. 원고는 이에 불복하여 과세전적부심사 및 이의신청을 거쳐 조세심판원에 이 사건 처분을 취소하여 달라는 취지의 심판청구를 하였으나 조세심판원은 2023. 3. 30. 원고의 심판청구를 기각하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1 내지 5호증(가지 번호 있는 것은 각가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장의 요지

비교대상 아파트는 이 사건 아파트의 양수일 당시 시가를 제대로 반영하는 것이라고 할 수 없다. 따라서 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관련 법령 및 법리

1) 시가평가 관련 규정

구 상증세법 제35조 제1항은 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 이익으로 하여 증여재산가액을 산정하는데(제35조 제1항), 그 위임을 받은 구 상증세법 시행령 제26조 제2항에서는 대가와 시가와의 차액에서 시가의 100분의 30에 상당하는 금액과 3억 원 중 적은 금액을 기준금액으로 규정하고 있다.

한편 구 상증세법 시행령 제49조 제1항에서는 평가기준일(증여일) 전후 3개월이내에 해당 재산의 매매사례가액이 있는 경우에 이를 시가로 인정하고 있으며, 제2항에서는 평가기준일 전후 3개월 이내에 해당하는지 여부는 매매계약일을 기준으로 판단하되 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다고 규정하고 있으며, 제4항에서는 기획재정부령이 정하는 해당재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여도 그 거래가액 등을 시가로 인정할 수 있도록 규정하고 있다.

나아가 구 상증세법 시행령 제49조 제4항의 위임을 받은 위 구 상속세 및 증여세법 시행규칙(2019. 3. 20. 기획재정부령 제719호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행규칙’이라 한다) 제15조 제3항은 공동주택의 경우 ① 평가대상 주택과 동일한 공동주택 단지 내에 있을 것(제15조 제3항 제1호 가.목), ② 평가대상 주택과 주거 전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것(제15조 제3항 제1호 나.목), ③ 부동산 가격 공시에 관한 법률(이하 ‘부동산공시법’이라 한다)에 따른 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5이내 일 것(제15조 제3항 제1호 다.목)의 요건을 모두 충족할 때에 해당 주택의 평가 기간 내 거래가액을 평가대상 주택의 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있다.

2) 관련 법리

시가란 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하므로 그와 같은 매매사례가액이 시가로 인정되기 위해서는 당해 거래가 일반적이고 정상적인 방법으로 이루어져 증여일 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 수 있는 사정이 인정되어야 한다(대법원 2012. 4. 26. 선고 2010두26988 판결 참조).

다. 구체적 판단

1) 앞서 든 증거들에 을 제6호증의 각 기재를 더하여 살피면, 이 사건 아파트의 평가기준일을 전후하여 위 아파트와 같은 단지 내에 위 아파트와 면적·위치 및 기준시가가 동일하거나 유사한 세대가 다음과 같이 거래된 사실이 인정된다.

(표생략)

2) 나.의 1)항에서 본 관련 규정의 내용에 비추어 위 거래내역에 대해 살피건대, 원고의 이 사건 아파트 양수행위가 구 상증세법 제35조 제1항 상의 저가양수에 해당하는지 여부를 살피기 위한 시가를 정할 때에 평가기간에 위 아파트가 거래된 사실이 존재하지 아니하므로 결국 구 상증세법 시행령 제49조 제4항 및 구 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에 따라 이 사건 아파트와 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 시가에 의하여야 한다.

그런데 비교대상 아파트의 경우 ① 이 사건 아파트의 평가기간(증여일 전후 3개월) 중에 매매된 것으로서, ② 이 사건 아파트와 동일한 단지 내의 세대이고, ③ 이 사건 아파트와 주거전용면적의 차이가 2.37%[≒(59.39㎡-58.01㎡)/58.01㎡×100%]이며, ④ 부동산공시법에 따른 공동주택가격의 차이도 이 사건 아파트 공동주택가격의 0.9%에 불과하다. 따라서 비교대상 아파트의 매매사례가액은 구 상증세법 시행령 제49조 제4항 및 구 상증세법 시행규칙 제15조 제3항이 제시하는 요건들을 모두 충족하는 재산의 가액에 해당하므로 이를 이 사건 아파트의 평가기준일 당시 시가로 볼 수 있다.

3) 나아가 을 제8, 9호증의 각 기재에 의하면 이 사건 아파트에 대한 2018. 3. 기준 부동산시세가 ○○의 조사결과는 하위평균 #억 500만 원, 일반평균 #억 3,000만 원, 상위 평균 #억 4,500만 원이고, ◇◇의 조사결과는 하위평균 #억 원, 상위평균 #억 5,000만 원인 사실이 인정되는바 이러한 사실에 비추어 보더라도 비교대상 아파트의 매매사례 가액이 이 사건 아파트의 양수일 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 할 수 있다.

4) 따라서 이 사건 처분에는 원고가 주장하는 바와 같은 위법이 존재하지 아니한다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.