이 사건 매매사례가액이 이 사건 아파트의 시가로 사용하기 어려운 가액에 해당한다고 인정하기 어려움

비교대상아파트에 대한 거래가액이 구 상증세법시행령 제49조제1항제1호 단서 가목이 정한 ‘특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우’이어서 시가로 사용하기 어려운 가액에 해당한다고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 사정이 없다.

사 건 2025누8497 양도소득세부과처분취소

원고, 피항소인 겸 부대항소인 남AA

피고, 항소인 겸 부대피항소인 00세무서장

제1 심판결 서울행정법원 2025. 9. 12. 선고 2024구단64935 판결

변 론 종 결 2026. 5. 15.

판 결 선 고 2026. 7. 10.

주 문

1. 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

2. 원고의 부대항소를 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

청구취지, 항소취지 및 부대항소취지

1. 청구취지

피고가 2023. 5. 16. 원고에 대하여 한 별지1 표 ‘부과세액’란 기재 양도소득세 부과처분을 취소한다.

2. 피고의 항소취지

제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

3. 원고의 부대항소취지

제1심판결 중 원고 패소 부분을 취소한다. 피고가 2023. 5. 16. 원고에 대하여 한 별지1 표 ‘부과세액’란 기재 양도소득세 부과처분 중 ‘정당세액’란 기재 금액 부분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

이 부분에 기재할 이유는 제1심판결 이유의 ‘1. 처분의 경위’ 부분(제1심판결 제2면 제5행부터 같은 면 제17행까지) 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항 , 민사소송법 제420조 본문에 따라 약어를 포함하여 이를 인용한다.

2. 관계 법령

별지2 기재와 같다.

3. 이 사건 처분 위법 여부

가. 원고의 주장 요지

피고는 이 사건 아파트가 소재한 아파트단지인 ㅇㅇ ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ ㅇㅇ ㅇㅇ ㅇㅇ동 ㅇㅇ호(이하 ‘비교대상아파트’라고 한다)에 대하여 2021. 6. 22.자 매매를 원인으로 하여 2022. 6. 14.에 소유권이전등기가 마쳐진 거래(이하 ‘이 사건 비교대상거래’라 한다)에서 정해진 매매가액 8억 원을 유사거래가액이라고 보아 이 사건 양도 당시 이 사건 아파트의 시가가 8억 원이었다고 판단하였으나,

① 해당 거래는 그 등기원인 기재와 달리 2021. 6. 22.자 매매계약이 효력을 상실한 후 2021. 9. 8.자 매매예약과 2022. 6. 14.자 소유권이전등기에 의해 이루어진 것이어서 평가기간 내의 매매거래에 해당한다고 볼 수 없고, ② 장기간 매매계약이 이행되지 않은 특이한 경우이어서 그 매매가액을 유사거래가액이라고 볼 수도 없으며, ③ 비교대상아파트의 매수인이 종전 주택을 매도하는 과정에서 상당한 이득을 보아 경제적 여유가 있었다는 등의 특수한 사정이 반영된 비정상적인 거래이기도 하므로, 위 비교대상거래가액을 기준으로 이 사건 아파트의 시가를 산정하는 것은 부당하다.

설령 이 사건 비교대상거래가액에 따라 이 사건 아파트의 시가를 8억 원으로 산정하는 것이 정당하다고 하더라도, 원고가 해당 가액에 따라 양도소득세를 신고․납부하지 못한 정당한 사유가 있다고 보아야 할 것이므로 가산세는 면제되어야 한다.

나. 판단

1) 관련 규정 및 법리

가) 소득세법 제101조 는 ‘납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다’고 규정하고 있다. 소득세법상 양도소득의 부당행위계산부인 규정은 거주자의 행위 또는 계산이 객관적인 사실에 합치되고 법률상 유효․적법한 것이라 하더라도 그 행위나 계산이 법 시행령 소정의 특수관계자 사이의 조세 부담을 부당하게 감소시키는 거래유형에 해당되는 경우에는 과세권자가 객관적으로 타당하다고 인정되는 소득이 있었던 것으로 의제하여 과세함으로써 실질과세 원칙을 보충하여 공평 과세를 실현하고자 하는 것이므로, 부당행위계산은 일정한 특수관계자 사이의 일정한 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 족하고 당사자에게 조세회피의 목적이 있거나 경제적 손실이 있어야 하는 것은 아니다(대법원 1992. 1. 21. 선고 91누7637 판결, 대법원 2002. 1. 11. 선고 2000두1799 판결 등 참조).

나) 소득세법 시행령 제167조 제3항 제1호 에 의하면, 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우로서 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 해당하는 금액 이상인 경우를 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정하면서, 제5항에서는 이때 적용되는 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 , 같은 법 시행령 제49조 등의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의하도록 하고 있고, 이 경우 같은 법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간(이하 ‘평가기간’이라 한다)”으로 보며, 같은 조 제4항 본문 중 “법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액”은 “ 소득세법 제105조 에 따라 양도소득세 과세표준을 신고한 경우에는 양도일 또는 취득일 전 3개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액”으로 본다고 규정하고 있다.

다) 구 상속세 및 증여세법(2023. 7. 18. 법률 제19563호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다) 제60조 제1항, 제2항은, 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 '평가기준일'이라 한다) 현재의 시가에 따르되, 그 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로서, 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있다. 그리고 그 위임에 의하여 시가에 관하여 규정하고 있는 구 상속세 및 증여세법 시행령(2022. 2. 15. 대통령령 제32414호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항 제1호 본문은 ‘대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’ 중 하나로 평가기간 이내의 기간 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 규정하면서, 단서 가목에서 ‘특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 부당하다고 인정되는 경우’는 제외한다고 규정하고 있고, 구 상증세법 시행령 제49조 제2항 제1호는 ‘제1항을 적용할 때 제1항 제1호에 따른 거래가액이 평가기간 이내에 해당하는지는 매매계약일을 기준으로 하여 판단한다’고 규정하고 있다.

라) 구 상증세법 시행령 제49조 제4항은 ‘제1항의 규정을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산(이하 ‘유사재산’이라 한다)에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액(법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다)이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다’고 규정하고 있고, 그 위임에 따른 구 상속세 및 증여세법 시행규칙(2026. 1. 2. 재정경제부령 제1호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행규칙’이라 한다) 제15조 제3항 제1호에서는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지) 내에 있고(가목), 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내이며(나목), 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내(다목)일 경우 유사재산에 해당하는 것으로 규정하고 있다.

2) 구체적 판단

가) 이 사건 비교대상거래가액을 이 사건 아파트의 시가로 보아 양도소득세 부과처분을 할 수 있는지 여부

(1) 앞서 든 증거, 갑 제12, 13, 17 내지 21, 24, 27호증, 을 제2 내지 6호증(각 가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정을 종합하여 보면, 이 사건 비교대상거래가액은 소득세법 시행령 제167조 제5항 , 구 상증세법 제60조 제2항, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항, 제4항에 정해진 평가기간 내의 유사거래가액으로서 이 사건 아파트의 시가로 인정된다고 봄이 타당하다.

(가) 비교대상아파트는 이 사건 아파트와 동일한 공동주택단지 내에 위치하고, 주거전용면적이 동일하며, 공시가격의 차이는 약 2.9%에 불과하여, 구 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호가 규정하고 있는 유사재산의 요건을 모두 갖추고 있으므로, 비교대상아파트는 구 상증세법 시행령 제49조 제4항에 규정된 유사재산에 해당한다.

(나) 매도인 박DD와 매수인 이EE는 2021. 6. 22.경 유사재산인 비교대상아파트에 관하여 매매대금을 8억 원, 잔금지급일을 2022. 6. 15.로 정하여 매매계약을 체결하는 이 사건 비교대상거래를 하였고, 2022. 6. 14.경 이에 따른 소유권이전등기를 마쳤는바, 위와 같은 거래는 이 사건 양도일인 2021. 5. 25.로부터 평가기간인 3개월 내에 매매계약이 체결된 것에 해당한다. 그러므로 이 사건 비교대상거래에서 정해진 매매가격은 소득세법 시행령 제167조 제5항 , 구 상증세법 제60조 제2항, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항, 제4항에 정해진 평가기간 내의 유사거래가액으로서 이 사건 아파트의 시가에 해당한다.

(다) 이에 대하여 원고는, 이 사건 비교대상거래와 관련하여 체결된 2021. 6. 22.자 매매계약은 실효되었고, 새로운 매매계약이 2021. 9. 8.자 매매예약에 기초하여 2022. 6. 14.자로 체결되었으므로 이 사건 비교대상거래는 3개월의 평가기간 내에 체결된 것이 아니라고 주장하고 있고, 이에 대한 근거로 2021. 9. 8.자로 매도인과 매수인 사이에 이 사건 비교대상거래와 관련된 매매예약이 체결되면서 같은 날 이를 원인으로 한 가등기가 설정된 점과 잔금지급일이 매매계약일로부터 1년가량 후로 정해진 점을 들고 있다.

그러나 비교대상아파트에 관한 위 2021. 6. 22.자 매매계약이 실효되었다고 인정할 만한 직접적인 증거가 없다. 비록 원고가 주장한 바처럼 이 사건 비교대상거래에 관하여 체결된 매매계약일과 소유권이전등기일 사이에 1년가량 차이가 있고, 그 사이 매매예약을 원인으로 소유권이전등기청구권가등기가 마쳐진 바 있기는 하다. 그러나 매수인 이EE의 확인서(갑 제18호증의 3), 부동산거래계약신고필증(갑 제19호증의 2), 매매예약증서(갑 제20호증)의 각 기재에 변론 전체의 취지에 의하면, 이EE는 2021. 6.경 00시 00구 지역의 아파트 가격이 폭등하는 분위기 속에서 당초 구매하고자 했던 이 사건 아파트 인근의 ㅇㅇ에는 매물이 없고 비교대상아파트만 매물로 나와 있자 서둘러 비교대상아파트라도 매수하기로 결정한 사실, 하지만 이EE가 거주하던 주택의 전세계약 만료일은 2022. 4. 말경이었고 비교대상아파트의 소유자이던 박DD가 이사 가려고 한 주택 역시 2022. 6.경에서야 입주가 가능한 상황이어서 곧바로 부동산 거래를 마칠 수 없는 상황이었던 사실, 이에 이EE와 박DD는 2021. 6. 22. 매매계약을 체결하면서 위 매매계약에 따른 잔금지급일과 소유권이전등기일을 매매계약일로부터 1년가량 후인 2022. 6. 15.로 정한 사실, 이로 인해 계약금, 중도금 지급일과 소유권이전등기일이 지나치게 멀어지게 되자 이EE는 2021. 9. 8.에 이르러 매매계약 체결 사실을 확실히 하고 그로 인한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 00시 00구청에 2021. 6. 22.자 매매계약에 따른 부동산거래계약신고를 함과 아울러 그때까지 위 매매계약에 따라 지급한 계약금과 중도금의 합계액 2억 원을 매매예약 증거금으로 하여 같은 날짜 매매예약을 원인으로 한 소유권이전등기청구권가등기를 마친 사실을 알 수 있는바, 위와 같은 사실에 의하면, 이 사건 비교대상거래에 따른 소유권이전등기의 지연이나 앞서 본 가등기의 설정 사실이 이 사건 비교대상거래의 매매계약 체결일을 2021. 6. 22.로 인정하는 데 방해가 되지 않는다고 보아야 한다.

(라) 원고는, ‘매매계약 체결 후 계약금의 일부만을 수령한 상태에서 장기간 매매계약이 이행되지 않고 있는 경우 해당 매매계약상 가액은 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호에 따른 매매사실이 있는 경우의 거래가액에 해당하지 않는다‘는 기획재정부의 유권해석(재산제세과-662, 2017. 9. 26.)에 비추어, 장기간 이행되지 아니한 이 사건 비교대상거래의 거래가액은 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호가 정한 유사거래가액으로 인정할 수 없다고도 주장한다.

그러나 이 사건 비교대상거래의 경우 매매계약 체결 직후 계약금 전액이 지급되고, 약정된 바에 따라 중도금과 잔금의 지급 및 소유권이전등기까지 순차 이루어진 거래로서, 위 유권해석이 전제로 하고 있는 ’매매계약 체결 후 계약금의 일부만을 수령한 상태에서 장기간 매매계약이 이행되지 않고 있는 경우‘에 해당하지도 아니하므로, 이와 다른 전제 하의 원고 주장은 받아들이기 어렵다.

(마) 소득세법 시행령 제167조 제5항 에 의하여 준용되는 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호 단서 가목은 매매가액이라고 하더라도 ’특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우‘에는 시가로 인정할 수 없다고 규정하고 있고, 원고는 이러한 규정과 함께 이 사건 비교대상거래 당시 매수인 이EE의 특수한 사정 등을 고려할 때 이 사건 비교대상거래가액을 이 사건 아파트의 시가로 볼 수 없다고도 주장한다.

그러나 ① 00시 00구 지역의 아파트 가격은 2020. 7.경부터 지속적으로 상승하는 추세에 있었고, 그러한 추세는 2021. 상반기에도 유지되었으며, 이 사건 아파트가 소재한 아파트단지 역시 같은 기간 거래가격이 큰 폭으로 상승하던 중이었던 점, ② 이로 인해 00시 00구 지역은 2020. 11.경부터 2022. 9.경까지 아파트 가격 급등 및 투기방지를 위해 조정대상지역으로 지정되었던 점, ③ 이러한 아파트시장의 과열 분위기 속에서 이EE는 자신이 보유하던 아파트를 예상보다 높은 가격에 매도한 후 새로 매수할 아파트를 찾다가 박DD가 매물로 내놓은 이 사건 비교대상아파트를 발견한 점, ④ 이EE는 일반적인 부동산 거래와 마찬가지로 공인중개사사무소를 통해 박DD와 사이에 대등한 관계에서 상호 합의를 통해 매매대금, 잔금지급일 등의 거래조건을 정하여 이 사건 비교대상거래를 한 것인 점, ⑤ 이EE나 박DD는 서로 친인척 등 특수관계에 있지 않은 점, ⑥ 이 사건 아파트가 소재한 아파트단지와 인접해 있고 단지 규모, 건축 시기, 면적, 공시지가가 동일하거나 유사한 **시 ***구 **동 ㅇㅇ아파트 104동 1401호가 이 사건 양도일 무렵인 2021. 5. 29. 이 사건 양도가액과 유사한 7억 9,800만 원에, 2021. 8. 16. 이 사건 양도가액과 같은 8억 원에 각각 매매된 바 있는 점 등에 비추어 보면, 비교대상아파트에 대한 거래가액이 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호 단서 가목이 정한 ’특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우‘이어서 시가로 사용하기 어려운 가액에 해당한다고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 사정이 없다.

(2) 위와 같이 이 사건 아파트의 양도 당시 시가가 8억 원임에도, 원고는 이를 특수관계인인 아들 남FF에게 5억 원에 매도하였는바, 이는 소득세법 제101조 제1항 , 같은 법 시행령 제167조 제3항 제1호의 ‘특수관계인에게 시가보다 낮은 가격에 자산을 양도하여 그 양도소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 경우’로서 양도소득의 부당행위계산에 해당한다. 따라서 피고가 이 사건 아파트의 시가를 8억 원으로 하여 원고에게 양도소득세를 부과한 이 사건 부과처분은 적법하다.

나) 가산세 면제 주장에 대한 판단

(1) 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세의무자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반하였을 때 법이 정하는 바에 따라 부과하는 행정상의 제재이다. 따라서 단순한 법률의 부지나 오해의 범위를 넘어 세법해석상 의의로 인한 견해의 대립이 있는 등으로 인해 납세의무자가 그 의무를 알지 못하는 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당하다고 볼 수 있는 사정이 있을 때 또는 그 의무의 이행을 그 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무를 게을리한 점을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이러한 제재를 과할 수 없다(대법원 2022. 1. 14. 선고 2017두41108 판결, 대법원 2025. 6. 12. 선고 2024두66181 판결 등 참조).

(2) 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정을 위 법리에 비추어 살펴보면, 원고에게 이 사건 아파트의 양도소득세를 제대로 신고․납부할 것을 기대하는 것이 무리라거나 그 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 받아들이기 어렵다.

① 이 사건 아파트가 소재한 00시 00구 지역의 아파트가격은 앞서 본 바와 같이 2020. 7.경부터 상승 폭이 확대되어 오다가 2020. 11.경에는 가격 폭등이 심해져 조정대상지역으로 선정되었고, 그 후 이 사건 양도 시점까지도 거래가격이 지속적으로 상승하고 있었다. AAAAA, BB부동산, CCCCC의 각 시세에 따르면, 이 사건 아파트가 소재한 **아파트 단지의 경우에도 2020. 12.경 이후 거래가격이 지속적으로 상승하는 추세였음이 확인된다.

② 이 사건 아파트와 같은 단지 내 같은 면적(134.64㎡)의 아파트의 경우에도 2020. 10. 27.경과 2020. 10. 30.경 각 5억 3,000만 원에 거래되던 것이 2020. 11. 6.경 5억 9,500만 원에, 2020. 12. 2.경 5억 9,200만에 거래되었고, 2021년에 이르러는 상당 기간동안 매물이 나오지 않아 거래가 이루어지지 않던 상황이 되었는바, 이러한 사실만 보더라도 이 사건 아파트의 가격이 2020년 하반기부터 상승세에 있었음을 알 수 있고, 이러한 거래가격 상승 추세는 원고도 충분히 알 수 있었다고 보아야 한다.

③ 위와 같은 사정들에 비추어 보면, 원고는 이 사건 양도일 당시 이 사건 아파트의 시가가 아들에게 매도한 가격인 5억 원은 물론 직전 거래 최고가인 5억 9,200만 원을 모두 상회할 것이라는 점을 충분히 파악할 수 있었을 것으로 보인다. 나아가 이 사건 양도에 관하여 양도소득세를 신고할 무렵에는 이 사건 비교대상거래나 ㅇㅇ 등의 인근 부동산 거래사례 및 부동산 시장상황을 통하여 이 사건 아파트의 시가가 이 사건 양도일 무렵에 추가로 더 상승해있던 상황이었다는 사실을 더 잘 알 수 있었으리라고 보인다.

④ 그럼에도 불구하고 원고는 특수관계인인 아들에게 이 사건 아파트를 시가보다 훨씬 낮은 가격인 5억 원에 양도하였고, 2021. 8. 2. 이 사건 양도에 관하여 양도소득세를 신고하면서 양도 당시의 시가가 아닌 해당 거래금액만을 기준으로 양도소득세를 신고․납부하였다. 그러한 양도소득세 신고는 정당한 사유가 있는 경우에 해당한다고 인정하기 어렵다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 받아들여 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 원고의 부대항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.