손해배상(기)

[1] 약관은 신의성실의 원칙에 따라 해당 약관의 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하되, 개별 계약 당사자가 의도한 목적이나 의사를 참작하지 않고 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적ㆍ획일적으로 해석하여야 한다. 그리고 특정 약관 조항을 그 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하기 위해서는 특별한 사정이 없는 한 그 약관 조항의 문언이 갖는 의미뿐만 아니라 그 약관 조항이 전체적인 논리적 맥락 속에서 갖는 의미도 고려해야 한다.

[2] 한국공인중개사협회(이하 '협회'라 한다)의 공제약관은 '공인중개사법 제14조 제1항 제1호의 규정에 의한 상업용 건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리대행 업무로 인한 손해'를 협회가 보상하지 아니하는 손해로 규정하는 조항을 두고 있는데, 오피스텔 소유자인 甲이 개업공인중개사인 乙의 중개로 임차인들과 오피스텔 임대차계약을 체결한 후, 乙이 甲을 상대로 일부 임차인들이 임대차보증금 일부의 월세 전환을 요청한 것처럼 기망하여 甲으로부터 월세 전환에 따른 보증금 반환 명목으로 돈을 교부받아 편취하는 등의 불법행위를 하였고, 이에 甲이 협회를 상대로 乙이 가입한 공제에 따른 공제금의 지급을 구하자, 협회가 甲의 손해는 위 약관 조항에 따라 보상 대상에서 제외되는 손해에 해당한다고 주장한 사안에서, ① 공인중개사법은 제30조 제1항에 따른 손해배상책임에 관하여 개업공인중개사의 공제가입 등의 보장조치를 강제하고 있으며, 협회가 하는 공제사업에 의한 공제는 그 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험적 성격을 가진 제도인 점, ② 협회의 공제약관도 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 공제가입자의 손해배상책임이 보장 대상임을 분명히 하고 있는 점, ③ 공인중개사법 제30조 제1항에서 정한 '중개행위'에는 부동산의 관리대행이 함께 이루어지는 경우의 중개행위도 포함되고, 따라서 중개행위에 해당하는 관리대행 업무로 인한 손해는 공제약관에서 정한 보상 대상에 포함되어야 하므로, 위 약관 조항은 중개행위에 해당하지 않는 순수한 부동산 관리대행 업무에 한하여 적용된다고 객관적ㆍ획일적으로 해석될 뿐인 점, ④ 부동산 관리대행 업무와 중개행위가 함께 이루어지는 경우에 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 개업공인중개사의 손해배상책임이 성립함에도 위 약관 조항에 따라 공제의 보장 범위에서 제외된다고 해석한다면 협회가 하는 공제사업에 의한 공제의 목적과 취지에 명백히 반하는 결과가 되는 점, ⑤ 위 약관 조항이 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 손해배상책임이 성립하는 중개행위의 경우까지 보장 범위에서 제외하는 취지라면, 이는 그러한 손해배상책임에 관한 보장조치를 강제한 공인중개사법 규정에 위반되고, 공제가입자 등의 정당한 이익과 합리적 기대에 어긋나는 것으로서 고객에게 부당하게 불리한 조항에 해당하여 무효라고 볼 수밖에 없는 점 등을 종합하면, 위 약관 조항은 공인중개사법 제30조 제1항에서 정한 '중개행위'에 해당하지 않는 순수한 부동산의 관리대행 업무로 인한 손해가 보상 대상이 아님을 주의적으로 규정한 것이고, 부동산의 관리대행 업무와 중개행위가 함께 이루어져 공제가입자의 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 손해배상책임이 성립하는 경우에는 위 약관 조항의 적용이 없다고 봄이 타당한데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.