이 사건 처분의 취득가액 산정은 적법함

(1심 판결과 같음)취득 당시 실지거래가액은 증여 당시 이 사건 토지에 관한 시가를 산정하기 곤란한 경우에 해당한다고 판단하여 1990. 8. 30. 개별공시지가가 고시되기 전 원고가 증여받은 이 사건 제1지분에 관하여는 산식에 의한 기준시가로, 이 사건 제2지분에 대하여는 개별공시지가로 각 평가하여 취득가액을 산정한 이 사건 처분은 적법함

사 건

2025누1149

원 고

AA

피 고

aa세무서장

원 심 판 결

수원지방법원 2025. 10. 22. 선고 2025구단10582

판 결 선 고

2026. 9. 4.

주 문

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

1심 판결을 취소한다. 피고가 2023. 10. 6. 원고에 대하여 한 2017년 귀속 양도소득세 xxx원(가산세 포함) 중 xxx원을 초과하는 부분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위, 원고의 주장

이 법원이 이 부분에 관하여 적을 이유는 제1심 판결 이유 해당 부분 기재와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항 , 민사소송법 제420조 본문에 의하여 약어를 포함하여 이를 그대로 인용한다.

2. 관계 법령

별지 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 적법 여부에 관한 판단

앞서 본 증거들과 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 처분은 관계 법령의 규정에 따른 적법한 처분이라고 할 것이므로, 그와 다른 전제에서 하는 원고의 주장은 이유 없다.

① 구 소득세법(2017. 12. 19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제100조 제1항은 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다고 규정하고 있다.

피고는 이 사건 처분을 하면서 이 사건 토지 지분의 양도가액을 실지거래가액인 xxx원으로 산정하였으므로, 구 소득세법 제100조 제1항 에 따라 이 사건 토지지분의 취득가액도 실지거래가액으로 산정하여야 한다.

② 구 소득세법 제97조 제5항 은 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따른 구 소득세법 시행령(2017. 7. 26. 대통령령 제28211호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제163조 제9항은 증여받은 자산에 대하여 양도가액에서 공제할 취득가액으로 실지거래가액을 적용할 때에는 증여일 현재 상속세 및 증여세법(이하 ‘상증세법’이라 한다) 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하면서, 그 단서조항으로 부동산 가격공시에 관한 법률(이하 ‘부동산공시법’이라 한다)에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 증여받은 토지의 경우에는 증여일 현재 상증세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있다.

통상 거래대금 내지 영수증 등으로 실지거래가액을 산정할 수 있는 매매와 달리 증여의 경우 그 자산을 취득하는 데 든 실지거래가액이 존재하지 않기 때문에 구 소득세법령은 위와 같이 증여받은 자산에 대하여 양도가액에서 공제할 취득가액을 평가하는 방법과 그 평가한 가액을 실지거래가액으로 간주하는 규정을 두고 있는 것이므로, 위 규정에 따라 평가한 가액은 취득 당시의 실지거래가액에 해당한다.

③ 원고는 1988. 8. 25. B으로부터 이 사건 제1 지분을 증여받았으므로, 이 사건 제1 지분의 취득 당시의 실지거래가액은 구 소득세법 시행령 제163조 제9항 제1호 에 따라 증여일 현재 상증세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액(㉠)과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액(㉡) 중 많은 금액으로 보아야 한다.

㉠ 구 상속세 및 증여세법(2017. 7. 26. 법률 제14839호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다) 제60조 제1항은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다고 규정하고, 제60조 제3항은 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다고 규정하며, 제61조 제1항 제1호는 토지의 가액은 부동산공시법에 따른 개별공시지가로 평가한다고 규정하고 있다.

이 사건 제1 지분의 증여일인 1988. 8. 25. 당시의 이 사건 제1 지분의 시가를 알 수 있는 자료가 없을 뿐만 아니라, 그 시가를 산정할 만한 자료가 없어 그 시가 산정이 어려우므로, 구 상증세법 제61조 제1항 제1호에 의하여 이 사건 제1 지분의 부동산공시법에 따른 개별공시지가로 평가하여야 하나, 1988. 8. 25. 당시 고시된 개별공시지가가 없으므로 구 상증세법 제61조에 규정된 방법으로 평가한 가액이 존재하지 않고,구 상증세법 제62조 내지 제66조의 규정은 선박 등 다른 재산권의 평가에 관한 규정으로 이 사건 제1 지분에는 적용될 수 없으므로, 결국 구 상증세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액은 존재하지 않는다.

㉡ 구 소득세법 시행령 제164조 제4항 은 부동산공시법에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득 당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다고 규정하고 있다.

이 사건 토지의 1990. 1. 1. 기준 개별공시지가는 1㎡ 당 xx원이고, 1990. 8.30. 현재의 시가표준액은 1㎡ 당 xx원이며, 그 직전에 결정된 시가표준액은 1㎡ 당 xx원이고, 취득 당시의 시가표준액은 1㎡ 당 xx원이므로(피고의 2025. 9. 22.자 준비서면 6쪽 참조), 위 산식에 의하여 계산한 이 사건 토지의 1㎡당 가액은 xx원[=xx원 × xx원 ÷ (xx원 + xx원) ÷ 2 이고, 이 사건 제1 지분의 가액은 xx원[= xx원 × (xx 지분 ÷ xx 지분) × xx㎡]이 된다.

㉢ 그렇다면 이 사건 제1 지분의 취득 당시의 실지거래가액은 위 두 가액 중 많은 금액인 xx원이다.

④ 한편, 원고는 1994. 11. 24. C으로부터 이 사건 제2 지분을 증여받았으므로,이 사건 제2 지분의 취득 당시의 실지거래가액은 구 소득세법 시행령 제163조 제9항 에 따라 구 상증법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 보아야 한다.

원고가 이 사건 제2 지분을 증여받은 1994. 11. 24. 당시의 이 사건 제2 지분의 시가를 알 수 있는 자료가 없을 뿐만 아니라, 그 시가를 산정할 만한 자료가 없어 그 시가 산정이 어려우므로, 구 상증세법 제61조 제1항 제1호에 의하여 증여 당시 이 사건 토지의 부동산공시법에 따른 개별공시지가로 평가하여야 한다.

증여일인 1994. 11. 24. 당시 이 사건 토지의 1㎡ 당 개별공시지가는 xx원이므로 (피고의 2025. 9. 22.자 준비서면 6쪽 참조), 이 사건 제2 지분의 취득 당시의 실지거래

가액은 xx원[= xx원 × (xx지분 ÷ xx 지분) × xx㎡]이 된다.

⑤ 피고는 위와 같이 평가한 가액을 토대로, 이 사건 토지 지분에 관하여 양도가액을 실지거래가액인 xx원, 취득가액을 합계 xx원(= 이 사건 제1 지분 xxx원 + 이 사건 제2 지분 xxx원)으로 보고, 양도차익을 xxx원(= xxx원 –xxx원)으로 산정하여 원고에게 이 사건 처분을 하였다. 위와 같은 피고의 실지거래가액 산정 및 이를 전제로 한 이 사건 처분에 구 소득세법 제100조 제1항 등 관계 법령을 위반한 위법이 있다고 볼 수 없다.

⑥ 원고는, 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에서 자산취득에 든 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 취득가액으로 본다고 규정하고 있으므로, 피고로서는 이 사건 토지 지분의 취득가액을 기준시가나 개별공시지가가 아니라 환산취득가액을 적용하여 산정하여야 한다고 주장한다.

구 소득세법 제97조 제1항 제1호 는 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하는 ‘취득가액’에 대하여 규정하면서, 가목에서 ‘제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액’을, 나목에서 ‘가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액’을 정하고 있다. 또한, 앞서 본 바와 같이 구 소득세법 제97조 제5항 은 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따른 구 소득세법 시행령 제163조 제9항 은 증여받은 자산에 대하여 양도가액에서 공제할 취득가액으로 실지거래가액을 적용할 때에 취득 당시의 실지거래가액을 산정하는 방법을 정하고 있다.

위와 같은 구 소득세법령의 체계를 살펴보면, 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하는 ‘취득가액’은 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목이 같은 호 나목보다 우선 적용되어야 하고, 가목에 따른 실지거래가액을 산정할 수 없는 경우에 한하여 나목에 따른 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 취득가액으로 보아야 한다고 보는 것이 타당하다.

그런데 구 소득세법 시행령 제163조 제9항 에 따라 원고의 이 사건 토지 지분에 관한 취득 당시의 실지거래가액(가목)을 산정할 수 있음은 앞서 살펴본 바와 같으므로, 이 사건 토지 지분에 관한 환산가액(나목)을 취득가액으로 볼 수는 없다. 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

4. 결론

그렇다면 제1심 판결은 정당하므로 원고의 항소를 기각한다.