건물인도·손해배상(기)

[1] 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법'이라 한다) 제10조의4 제1항 제3호는 '임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위'를 임차인이 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하는 행위로 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 임대인이 위와 같은 방해 행위로 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있다. 위 문언에다가 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 목적으로 신규임차인이 수용할 수 없는 수준의 차임 및 보증금을 제시하여 임차인의 권리금 회수를 방해하는 것을 방지하려는 위 규정의 입법 취지 등을 종합하면, 임대인이 신규임차인에게 임대차계약 체결의 조건으로 요구하는 차임 및 보증금이 '현저히 고액'인지는 위 규정에서 정한 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 외에도 기존 임차인과의 차임 및 보증금과 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 요구하는 차임 및 보증금의 차이, 상가건물의 시세 및 적정 차임, 거래관행과 경제상황 등도 고려하여 구체적 사정에 따라 판단할 필요가 있다. 한편 임대인이 요구한 차임 및 보증금이 '현저히 고액'인지를 판단하기 위해 상가건물의 적정한 차임 및 보증금을 확인함에 있어서 감정 등의 절차가 반드시 필요한 것은 아니지만, 임대인이 요구하는 차임 및 보증금이 기존의 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액에 해당한다고 볼 여지가 있는 경우에는, 적정한 차임 및 보증금이 확인되지 않았다는 이유로 곧바로 임차인의 손해배상청구를 배척할 것이 아니라 감정 등을 통해 이를 확인한 후 그 요구액이 상가임대차법의 입법 취지를 잠탈할 만큼 현저히 고액에 해당하는지 판단하는 것이 바람직하다.

[2] 甲이 乙의 소유인 상가에 관하여 임대차계약을 체결한 후 약국을 운영하였는데, 이후 차임 증액에 관한 합의가 이루어지지 아니하여 乙이 甲에게 임대차계약의 갱신 거절 의사를 통지하였고, 甲은 丙과 권리금 계약을 체결한 후 乙에게 신규임차인으로 丙을 주선하였으나, 乙이 새로운 임대차계약을 체결하기 위하여 丙과의 교섭을 진행하면서 차임 및 보증금으로 기존에 비해 3배가 넘는 금액을 요구하자 차임이 과다하다는 이유로 계약이 체결되지 못하였고, 이에 甲이 권리금 계약을 해제한 후 乙을 상대로 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 구한 사안에서, 乙이 丙에게 요구한 차임 및 보증금이 기존의 차임 및 보증금에 비해 현저히 고액이라고 볼 여지가 있으므로, 원심으로서는 상가건물의 적정 차임 및 보증금이 확인되지 않는다는 이유로 곧바로 甲의 손해배상청구를 배척할 것이 아니라, 이를 심리한 다음 상가건물 임대차보호법의 입법 취지에 따라 손해배상청구권의 발생 요건을 충족하는지를 판단할 필요가 있다는 등의 이유로, 乙이 丙에게 현저히 고액의 차임 및 보증금을 요구하는 행위를 하여 甲의 권리금 회수를 방해하였음을 인정하기 부족하다고 본 원심판단에 심리미진 등의 잘못이 있다고 한 사례.