부동산 명의신탁 해당 여부

이 사건에서 조사된 증거들만으로는 원고가 종전 매매계약 당시 김△△, 이☆☆과 사이에 이 사건 쟁점 부분에 관하여 명의신탁 약정을 체결하였음이 증명되었다고 볼 수 없음. 따라서, 이를 전제로하는 이 사건 처분은 취소되어야 함.

주 문

1. 피고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

1. 청구취지

피고가 2022. 6. 7. 원고에 대하여 한 2018년 귀속 양도소득세 2,954,858,056원의 경정거부처분을 취소한다.

2. 항소취지

제1심판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

이 유

1. 제1심판결의 인용

피고의 항소이유는 제1심에서의 주장과 크게 다르지 않고, 피고의 주장을 제출된 증거들과 대조하여 다시 살펴보더라도 제1심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 인정된다. 이에 이 법원이 이 사건에 관하여 적을 이유는 아래 제2항과 같이 일부 고치거나 추가하는 것 외에는 제1심판결의 이유와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항 , 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.

2. 고치거나 추가하는 부분

○ 제1심판결 제9쪽 제13행 아래에 다음 내용을 추가한다.

『한편 피고는, 원고의 친동생 김CC가 종전 매매계약이 체결된 이후인 2002. 6. 8. 종전 매도인 최OO 외 3인에게 각 400만 원씩 합계 1,600만 원을 지급하였는데, 김CC가 위 돈을 따로 지급할 이유가 없으므로 위 돈은 원고의 지시에 따라 매매대금의 일부로서 지급된 것이라고 주장한다. 그러나 김CC가 지급한 돈이 매매대금의 일부인지가 불분명하고, 김CC가 위 돈을 지급한 날이 소유권이전등기일인 2002. 2. 18.로부터 약 4개월이 경과한 시점이어서 이를 통상적인 잔금 지급으로 보기 어려우며, 원고는 김CC가 당시 공사를 하던 중 매도인 소유물을 훼손하여 손해배상 명목으로 위 돈을 지급하였다고 주장하고 있으므로(2025. 1. 14. 자 참고서면 제2쪽 참조), 위 돈이 피고의 주장과 같이 매매대금의 일부로서 지급되었다고 보기는 어렵다.』

○ 제1심판결 제10쪽 제15행부터 제19행까지를 아래 ③ 내용과 같이 고치고, 그 아래에 ④ 내용을 추가한다.

『③ 이 사건 임대차계약에 따른 차임은 조DD 외 2인에게 지급된 것으로 보인다(갑 제35호증의 2 거래처 원장 참조). 한편 피고는 위 거래처 원장이 사후에 만들어졌을 가능성이 있어 믿기 어렵다고 주장하나, 이는 별다른 근거 없는 추측에 불과하여 위 문서가 허위로 작성되었다고 단정할 수 없다. 이☆☆은 ■■■■■로부터 이 사건 임대차계약에 따라 임대차보증금 3억 원을 지급받았는데, 2015. 10. 15. 지급받은 1억원은 2015. 11. 3. 자신이 대표로 있는 주식회사 세종금강의 설립자금으로 사용되었고(갑 제36호증의 2), 2016. 6. 15. 지급받은 나머지 2억 원은 위 회사의 세종시 대평리 토지 인수사업과 관련하여 매수자금의 일부로 사용된 것으로 보인다(갑 제36호증의 3내지 8).

이에 대하여 피고는, 3억 원의 임대차보증금 전액이 이☆☆에게 귀속되었다는 점과 ■■■■■가 위 임대차계약에서 정한 목적물 인도일인 2015. 6. 10. 이후에 비로소 임대차보증금을 지급하였다는 것은 이례적이고, ■■■■■에 대한 2016 사업연도의 재무제표에 대한 감사보고서에도 이☆☆의 보증금 채권이 1억 9,800만 원으로 기재되어 있어(을 제46호증 제33쪽 참조), 이☆☆에게 임대차보증금 3억 원이 실제 귀속되었다고 보기 어렵다고 주장한다.

그러나 이 사건 토지의 공유자였던 조DD 외 2인은 모두 ■■■■■의 임원들로서 장기간에 걸쳐 서로 간에 거래관계를 지속했던 특수관계에 있었던 점 등에 비추어 볼 때, 위 사람들이 내부적으로 이☆☆에게 임대차보증금 전액을 귀속시킨다거나, 임차인인 ■■■■■와 사이에 목적물 인도일 이후에 임대차보증금을 지급받기로 합의하는 것은 가능하였을 것으로 보인다. 또한 이☆☆이 이 사건 매매계약에 따른 매매대금 중

자신의 지분에 해당하는 756,090,000원에서 임대차보증금 3억 원을 공제한 나머지 금원만을 지급받은 점까지 더하여 보면, 이☆☆에게 임대차보증금 전액이 귀속되고 그 지급기일이 목적물의 인도일 이후였다는 사정이 매우 이례적인 것이라고 볼 수는 없다. 한편 피고가 지적하는 위 감사보고서에 이☆☆의 보증금 채권이 3억 원이 아닌 1억 9,800만 원으로 기재되어 있어 금액이 일치하지 않으나(원고는 이에 대해 별다른 설명을 하고 있지 않음), 앞서 본 바와 같이 다른 증거에 의해 이☆☆이 임대차보증금 3억 원을 받은 것으로 볼 수 있는 이상, 위 금액 차이만으로 피고의 주장처럼 이☆☆이 임대차보증금을 지급받지 않았다고 보기는 어렵다.

④ 한편 피고는, 조DD 외 2인 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 후 이 사건 토지와 그 지상 건물 전체에 대하여 조DD와 주식회사 ●●을 채무자로 하는 근저당권설정등기가 되었는데 김△△와 이☆☆이 조DD와 주식회사 ●●을 위하여 자신들의 지분을 담보로 제공할 이유가 없다는 점에서 원고가 이 사건 쟁점 부분의 실질적 소유자로서 관리한 것으로 볼 수 있다고 주장한다. 그러나 조DD 외 2인은 모두 ■■■■■의 임원들로서 특수한 인적관계에 있었고, 종전 매매계약 체결일 이후부터 위 근저당권설정등기가 마쳐진 무렵까지 이☆☆은 주식회사 ●●의 대표이사로, 김△△는 감사로 있었던 등에 비추어 보면, 김△△와 이☆☆이 친분관계에 있는 조DD 및 임원으로 있던 주식회사 ●●을 위해 본인의 지분을 담보로 제공하는 것이 특별히 이례적인 것이라고 보기는 어렵다. 따라서 피고가 주장하는 사정만으로 원고가 이 사건 쟁점 부분을 실질적인 소유자로서 관리하였다고 인정하기에 부족하다.』

○ 제1심판결 제13쪽 첫 번째 글상자(○ 이☆☆ 소비 내역) 안의 제7행 아래에 다음 내용을 추가한다.

『- 이☆☆은 2019. 6. 15. 황OO의 배우자인 강OO에게 100,000,000원을 송금하였는데, 이는 이☆☆이 황OO에게 위 돈을 대여하였다가 이후에 이를 변제받은 것으로 보인다. 이에 대하여 피고는, 황OO이 사내이사로 있는 좋은타이어 주식회사가 원고와 그 자녀들이 100%의 지분을 소유한 회사로서 ■■■■■와 특수관계에 있으므로 강OO에게 송금된 돈도 실질적으로 원고를 위하여 사용된 것으로 보아야 한다고 주장하나, 갑 제16, 33, 37호증의 각 기재에 의하면 이☆☆과 황OO은 개인적인 친분이 있는 사이로서 지속적으로 금전거래를 하여 왔음을 알 수 있으므로, 피고의 위 주장은 받아들이기 어렵다.』

○ 제1심판결 제13쪽 두 번째 글상자(○ 김△△ 소비 내역) 안의 제11행 아래에 다음 내용을 추가한다.

『원고는 김△△가 2019. 5. 29. 김EE에게 송금한 5억 원 외에도 김△△가 2019. 3. 14. 출금한 1억 원도 김EE에게 대여한 것이라고 주장하고 있는데, 갑 제38호증의2, 을 제10, 24호증의 각 기재에 의하면, 김△△가 2019. 3. 14. 1억 원을 출금하여 이☆☆에게 지급한 내역만 확인되고 김EE에게 위 돈이 지급된 내역은 확인되지 않는다. 다만, 이☆☆에게 지급된 1억 원의 사용처가 명확하게 확인되지 않는다고 해서 피고의 주장처럼 원고가 위 돈을 받은 것으로 볼 수 있는 것은 아니다. 한편 김△△가 김EE에게 5억 원을 송금한 것과 관련하여, 피고는 김△△와 김EE 사이에 차용증과 같은 처분문서가 작성된 바가 없었고, 김△△가 김EE에게 위 돈을 대여한 후 김EE가 이를 변제하지 못하여 김EE의 아버지인 김FF이 그 소유 부동산을 김△△가 아닌 김△△가 대표이사로 있는 주식회사 ◎◎◎◎◎◎에 대물변제 명목으로 소유권이전등기를 해주었다는 원고 주장은 납득하기 어려우므로, 김△△가 김EE에게 위 돈을 대여한 것으로 보기 어렵다고 주장한다. 그러나 김△△와 김EE는 친분이 있는 지인 사이이고 주식회사 ◎◎◎◎◎◎의 사내이사로 같이 재직하기도 하였으므로, 김△△가 이러한 친분관계를 고려하여 차용증을 작성하지 않고 김EE에게 위 돈을 대여해주는 것이 특별히 이례적인 것이라고 보기는 어렵다. 또한 주식회사 ◎◎◎◎◎◎과 김EE의 부친인 김FF 사이에 부동산 매매계약에 따른 소유권이전등기가 마쳐진 사실은 인정되는 반면에(갑 제17호증의 2, 을 제48, 49호증), 그 매매대금이 지급되었다는 자료는 없어 원고의 주장처럼 김△△가 주식회사 ◎◎◎◎◎◎ 명의로 김FF의 소유 부동산을 대물변제로 받았을 가능성을 배제하기 어렵고, 김△△가 본인 명의가 아닌 회사 명의로 받았다는 사정만으로 원고의 주장이 납득되지 않는다고 볼 수는 없다. 피고는 주식회사 ◎◎◎◎◎◎이 원고의 관계회사로 보인다는 주장도 하고 있으나, 원고 및 원고의 가족이 위 회사 주식을 소유하고 있지 않고, 달리 위 회사가 원고의 관계회사라고 볼만한 객관적인 자료도 없으므로, 피고의 위 주장은 받아들이기 어렵다.』

○ 제1심판결 제14쪽 제4행 아래에 다음 내용을 추가한다.

『⑦ 한편 피고는 원고가 2018. 11. 12.경 이 사건 토지의 감정평가를 의뢰하고 매매계약 체결 과정에 관여하는 등 실질적인 소유자로서 계약 체결을 주도하였다고 주장한다. 그러나 이 사건 매매계약의 공동매도인 중 1인이 원고의 배우자이고 매수인이 원고와 그 가족들이 100%의 지분을 소유한 이 사건 회사인 점에 비추어 볼 때 원고가 양측의 이해관계자로서 감정평가를 의뢰하고 매매계약에 관여를 하였다고 볼 수 있으므로, 이러한 사정만으로 원고가 실질적 소유자로서 계약 체결을 주도하였다고 보기는 어렵다.』

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하여야 한다. 이와 결론을 같이하는 제1심판결은 정당하므로 피고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.