강제경매가 양도에 해당하는지 여부

강제경매는 채권의 내용을 실현하여 현금화하기 위한 행위로서 매수인은 목적부동산의 소유권을 승계취득하는 것이어서 양도에 해당함

사 건

2024구합21684 양도소득세등부과처분취소

원 고

피 고

변 론 종 결

2026. 5. 14.

판 결 선 고

2026. 6. 11.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 20##. #. #. 원고에 대하여 한 양도소득세 ###원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 ○○ □□구 △△동 ##-## B빌라(이하 ‘이 사건 빌라’라 함) C호(이하 ‘이 사건 제1주택’이라 함) 및 D호(이하 ‘이 사건 제2주택’이라 함), E호(이하 ‘이 사건 제3주택’이라 함)의 소유자였다.

나. 이 사건 제1주택에 관하여는 20##. #. ##.자 강제경매로 인한 매각(낙찰가 ###원)을 원인으로 같은 날 F 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 이 사건 제2주택에 관하여는 20##. #.

##.자 임의경매로 인한 매각(낙찰가 ###원)을 원인으로 20##. #. ##. G 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌으며, 이 사건 제3주택에 관하여는 20##. #. ##. 강제 경매로 인한 매각(낙찰가 ###원 )을 원인으로 H 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다 .

다. 피고는 원고가 이 사건 제1, 2주택을 양도하고도 양도소득세를 신고하지 않았다는 이유로 20##. ##. ##. 원고에게 20##년 귀속 양도소득세 ###원을 결정·고지한다는 내용의 과세예고통지를 한 다음, 20##. #. #. 원고에게 20##년 귀속 양도소득세 ###원의 납세고지(이하 ‘이 사건 처분’이라 함)를 하였고, 위 고지서는 20##. #. ##. 원고에게 송달되었다.

라. 이 사건 처분에 불복한 원고는 20##. #. #. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 20##. #. #. 원고의 청구를 기각하는 재결을 하였다.

[인정근거] 다툼없는 사실, 갑제1호증 내지 갑제12호증, 을제1호증 내지 을제6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장

가. 이 사건 제1, 2주택의 양도(이하 ‘이 사건 양도’라 함)로 인한 양도소득세는 원고가 아니라 F, G이 납부해야 한다. 이 사건 제1, 2주택과 관련하여 건물만 양도되었고, 이 사건 제1, 2주택의 부지는 양도되지 않고 여전히 원고 소유로 남아 있으므로, 이 사건 제1, 2주택 및 그 부지가 모두 양도되었음을 전제로 한 이 사건 처분은 사실 오인의 위법이 있다(제1주장).

나. 이 사건 제1주택은 양도소득세 부과대상 주택이 아니다. 1세대 1주택 비과세 요건은 실제 거주 및 처분의 의사에 기초하여 판단되어야 하는데, 강제 경매는 자발적 양도에 해당하지 않으므로 이 사건 제1주택은 비과세 대상에 해당한다. 따라서 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위법하다(제2주장).

다. 양도소득세 산정에 있어 양도가액은 실지거래가액을 기준으로 하며, 취득가액의 경우에는 실지거래가액을 기준으로 하되 그 가액을 확인할 수 없다면 대통령령으로 정하는 매매사례 가액, 감정가액 또는 환산가액을 기준으로 환산한다. 원고가 제출한 증거에 의하면 이 사건 제1, 2주택의 취득시 실지거래가액은 각 ###원임이 인정된다. 그러므로 이 사건 양도와 관련해서는 취득가액을 환산가액으로 하여 양도차익을 산정하면 안 된다고 할 것이나, 피고는 법령을 위반하여 환산가액으로 이 사건 양도와 관련한 양도가액을 산정하였다. 한편 소득세법 규정에 의한다면 양도소득세를 부과하기 위해서는 양도가액에서 필요경비를 공제한 금원을 기준으로 하여 부과금액을 산정한다. 원고는 이 사건 제1, 2주택과 이 사건 제3주택을 취득하는 데 있어 토지대금, 건축비 등으로 합계 ###원을 지출했고, 이는 이 사건 제1, 2주택의 양도가액인 합계 ###원을 초과하므로 이 사건 양도에 대해서는 양도소득세로서 부과할 것은 없다. 그런데 피고는 20##. #. ##. 원고에게 이 사건 처분을 하였는바, 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다(제3주장).

라. 소득세법상 중과세율 적용을 위해서는 ‘의도적 다주택 보유 및 양도’가 전제되어야 하나, 원고는 ◇◇정비사업 조합장 J이 토지보상금을 지급하지 않아 전세보증금을 지급하지 못하였는데, 그러자 전세입자들이 이 사건 제1, 2주택에 대하여 경매를 신청함으로 인해 강제집행을 당하였다. 결국 원고는 수동적 처분자에 해당하므로, 실질과세 원칙 및 조세형평에 비추어 이 사건에 중과세율을 일률적으로 적용하는 것은 부당하다(제4주장).

3. 판단

가. 관련 법령

별지 기재와 같다.

나. 구체적 판단

(1) 제1주장에 관한 판단

양도소득세는 주택이 양도되었을 때 그 소득에 대하여 부과되는 세금으로, 구 소득세법(2018. 12. 31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘소득세법’이라고 함) 제88조 제1호에서 ‘“양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다.’고 규정하고 있는데, 원고 소유였던 이 사건 제1, 2주택의 건물 부분 및 부지가 강제경매 및 임의경매로 인한 매각을 원인으로 F, G에게 각 소유권이전등기가 마쳐진 사실은 제1항에서 인정한 바와 같고, 저당권의 실행을 위한 부동산 임의경매 또는 채권의 집행을 위한 부동산 강제경매는 채권의 내용을 실현하여 현금화하기 위한 행위로서 매수인은 목적부동산의 소유권을 승계취득하는 것이어서 위 규정에서 말하는 양도에 해당하므로(대법원 2021. 4. 8. 선고 2020두53699 판결 등 참조), 이 사건 양도는 소득세법상의 양도에 해당한다고 할 것이고, 따라서 이 사건 양도에 따른 양도소득세의 부과는 적법하다.

이 사건 빌라는 집합건물인데 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 는 전유부분의 처분과 함께 대지사용권 또한 처분된다고 규정하고 있고, 갑20호증 내지 갑제21호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 이 사건 제1, 2주택의 토지 지분이 F, G을 거쳐 2019. 5. 이후 신탁을 원인으로 ◇◇정비사업 명의로 각 소유권이전등기가 마쳐진 사실을 인정할 수 있으므로, 이 사건 제1, 2주택과 관련하여 건물 부분만 양도되었지 토지 지분 부분은 양도되지 않았다는 원고의 주장은 받아들이기 어렵고, 설령 이 사건 제1, 2주택의 건물 부분만 양도가 되었다고 하더라도 그에 대해 소득세법 제104조 에 따라 양도소득세를 부과하는 데에는 아무런 장애가 없다. 이와 다른 전제에 선 원고의 제1주장은 받아들이지 아니한다.

(2) 제2주장에 관한 판단

앞서 본 바와 같이 저당권의 실행을 위한 부동산 임의경매 또는 채권의 집행을 위한 부동산 강제경매는 채권의 내용을 실현하여 현금화하기 위한 행위로서 소득세법상의 양도에 해당하고, 앞서 든 증거에 의하면 원고는 이 사건 양도 당시 이 사건 제3주택도 보유하고 있었으므로 이 사건 양도가 1세대 2주택자의 양도에 해당함은 명백하다. 이와 다른 전제에 선 원고의 제2주장은 받아들이지 아니 한다.

(3) 제3주장에 관한 판단

자산의 양도가액은 소득세법 제96조 제1항 에 따라 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간의 실지거래가액에 따라 산정하고, 자산의 취득가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 가.목에 따라 자산의 취득에 든 실지거래가액으로 하되, 다만 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 같은 항 나.목에 따라 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 산정한다.

살피건대, 이 사건 제1주택의 낙찰가는 ###원이고, 이 사건 제2주택의 낙찰가는 ###원이라는 사실은 앞에서 인정한 바와 같으므로 위 각 금액은 실지거래가액으로 이 사건 제1, 2주택의 양도가액에 해당한다.

한편 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 20##. #. ##. 이 사건 빌라 중 K호를 취득하였다가 20##. ##. ##. 이를 양도한 다음, 위 K호 주택의 취득가액을 실지거래가액이 아니라 환산취득가액을 적용하여 산정된 금액으로 양도소득세 신고를 한 점에 비추어 보면 이 사건 제1, 2주택의 취득가액의 실지거래가액은 원고 주장과 같이 각 ###원이라고 인정하기 어렵고, 갑제13호증 내지 갑제37호증의 각 기재만으로는 이를 인정하기 부족하다. 그렇다면 이 사건 제1, 2주택의 취득가액은 이를 확인할 수 없다고 할 것이므로, 이 사건 양도와 관련하여 취득가액을 환산가액을 기준으로 하여 양도차익을 산정한 데에는 아무런 위법함이 없다. 한편 원고는 이 사건 제1, 2주택의 취득을 위해 토지대금, 건축비용 합계 ###원이 소요되었으므로 위 금액은 필요경비로서 공제되어야 한다고 주장하나, 앞에서 배척한 증거들 외에는 이를 인정할 증거가 없다. 결론적으로 피고가 이 사건 양도와 관련한 취득가액의 산정에 있어 법령을 위반하였다는 원고의 제3주장은 받아들일 수 없다.

(4) 제4주장에 관한 판단

소득세법 제104조 제7항 제1호 (부칙 제15225호에 의해 2018. 4. 1.부터 시행)는 ‘조정대상지역’에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택에 대해서는 같은 법 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호에의 경우 100분의 20)을 더한 세율로 양도소득세를 산정하도록 하고 있다. 한편, 을제7호증의 기재에 의하면 ○○시 □□구는 20##. ##. ##.부터 20.##. ##. ##.까지 ‘조정대상지역’이었던 사실을 인정할 수 있으므로, 이 사건 양도에 관하여 소득세법 제104조 제7항 제1호 , 제55조 제1항에 따라 양도소득세율을 산정한 데에는 위법함이 없고, 원고가 주장하는 사정은 위 법 조항을 적용을 면제할 사유도 되지 않는다. 이와 다른 전제에 선 원고의 제4주장도 받아들일 수 없다.

3. 결론

따라서 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하여, 주문과 같이 판결한다.