피고의 매매예약 완결권은 매매예약 성립일부터 10년이 경과하여 소멸하였으므로, 원고의 가등기 말소 청구는 적법함

매매예약 완결권 행사기간 약정에 관한 피고의 아무런 주장, 입증이 없는 이상 피고의 매매예약 완결권은 매매예약 성립일부터 10년이 경과하여 소멸하였으므로, 원고의 가등기 말소 청구는 적법함

사 건

2025가단517806 가등기말소

원 고

대한민국

피 고

김○종

변 론 종 결

2026. 6. 18.

판 결 선 고

2026. 7. 23.

주 문

1. 피고는 A에 ○○도 ○○군 ○○○면 ○○리 000-00 임야 000㎡에 관하여 춘천지방법원 홍천등기소 2009. 5. 28. 접수 제10147호로 마친 소유권이전청구권가등기의 말소등기절차를 이행하라.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청구취지

주문과 같다.

이 유

1. 기초사실

가. A(이하 ‘채무자 회사’라 한다)은 2006. 3. 6.자 공유물분할을 원인으로 ○○도 ○○군 ○○○면 ○○리 000-00 임야 000㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 관하여 2006. 3. 7. 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 피고는 이 사건 토지에 관하여 2009. 4. 30.자 매매예약을 원인으로 2009. 5. 28. 소유권이전청구권가등기(이하 ‘이 사건 가등기’라 한다)를 마쳤다.

다. 채무자 회사는 2007년 귀속 부가가치세, 사업소득세, 2008년 귀속 부가가치세, 2009년 귀속 부가가치세, 법인세 등 합계 226,278,100원의 국세를 납부하지 않았고, 2026. 9. 5. 기준 채무자 회사의 국세 체납액은 232,163,500원이다.

라. 채무자 회사는 이 사건 토지 이외에 ○○도 ○○군 ○○○면 ○○리 000-0, 같은 리 000-00 토지를 소유하고 있었으나, 위 각 토지는 경매절차에서 제3자에게 매각되었다.

마. 이 사건 소제기일 무렵 채무자 회사에는 이 사건 토지 이외에는 별다른 재산이 없다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장 요지

가. 원고

원고는 채무자 회사에 대한 국세채권자로서 채무자 회사를 대위하여 피고를 상대로, 이 사건 가등기에 기한 피고의 매매예약 완결권이 10년의 제적기간이 도과하여 소멸하였음을 들어 이 사건 가등기의 말소를 구한다.

나. 피고

피고는 2009. 4. 30.자 매매예약은 적법하게 성립되었고, 이 사건 토지에 설정된 가등기가 이미 말소되었으므로 원고의 이 사건 청구는 부당하다고 주장한다.

3. 판단

가. 청구원인에 관한 판단

1) 채권자가 채무자를 대위함에 있어서 대위에 의하여 보전될 채권자의 채무자에 대한 권리가 금전채권인 경우에는 그 보전의 필요성 즉, 채무자가 무자력인 때에만 채권자가 채무자를 대위하여 채무자의 제3채무자에 대한 권리를 행사할 수 있는 것인바, 채권자대위의 요건으로서의 무자력이란 채무자의 변제자력이 없음을 뜻하는 것이고 특히 임의 변제를 기대할 수 없는 경우에는 강제집행을 통한 변제가 고려되어야 하므로, 소극재산이든 적극재산이든 위와 같은 목적에 부합할 수 있는 재산인지 여부가 변제자력 유무 판단의 중요한 고려요소가 되어야 한다. 채무자의 적극재산인 부동산에 이미 제3자 명의로 소유권이전청구권보전의 가등기가 마쳐져 있는 경우에는 강제집행을 통한 변제가 사실상 불가능하므로, 위 가등기가 가등기담보 등에 관한 법률에 정한 담보가 등기로서 강제집행을 통한 매각이 가능하다는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 부동산은 실질적으로 재산적 가치가 없어 적극재산을 산정함에 있어서 이를 제외하여야 한다(대법원 2009. 2. 26. 선고 2008다76556 판결 등 참조).

2) 매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 예약 완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다(대법원 2003. 1. 10. 선고 2000다26425 판결 등 참조).

3) 살피건대, 이 사건 가등기에 관하여 매매예약 완결권 행사기간 약정에 관한 피고의 아무런 주장·입증이 없는 이상 이 사건 가등기에 기한 피고의 매매예약 완결권은 매매예약 성립일인 2009. 4. 30.로부터 10년이 경과함으로써 소멸하였다고 할 것이고, 원고가 채무자 회사의 채권자로서 소극재산이 적극재산을 초과하는 무자력 상태인 채무자 회사를 대위하여 피고를 상대로 이 사건 가등기의 말소를 구하는 것은 적법하므로, 피고는 채무자 회사에 이 사건 가등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.

나. 피고의 주장에 대한 판단

원고의 이 사건 청구는 2009. 4. 30.자 매매예약이 허위의 매매예약이라는 취지가 아니라 매매예약에 기한 완결권 행사의 제척기간이 도과하였음을 들어 이 사건 가등기의 말소를 구하는 것이고, 앞서 본 증거들에 의하면, 이 사건 토지에 설정된 가등기 중 말소된 가등기는 이 사건 가등기가 아닌 2005. 11. 18.자 매매예약을 원인으로 한 가등기권자 문윤숙 명의의 가등기와 2006. 2. 15.자 매매예약을 원인으로 한 가등기권자 정덕희 명의의 가등기, 2006. 3. 15.자 매매예약을 원인으로 한 가등기권자 문윤숙 명의의 가등기인 사실을 확인할 수 있으므로, 피고의 주장은 받아들이지 않는다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.