유일한 재산을 처분한 행위는 사해행위에 해당함

채납자의 채무를 대위변제 후 채납자의 유일한 재산을 양도받았고, 당시 과세예고통지된 상태였다면, 다른 채권자에 앞서 본인의 채권을 만족시키려는 의도가 있었던 것으로 보이므로 사해행위에 해당함

청주지방법원 충주지원

판 결

사 건 2025가단20979 사해행위취소

원 고 대한민국

피 고 OOO

변 론 종 결 2026. 6. 10.

판 결 선 고 2026. 7. 8.

주 문

1. 피고와 AAA 사이에 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2023. 7. 4. 체결된 양도계약을 44,321,386원의 한도 내에서 취소한다.

2. 피고는 원고에게 44,321,386원 및 이에 대하여 이 판결확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

3. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

4. 소송비용 중 5%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

청 구 취 지

피고와 AAA 사이에 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2023. 7. 4. 체결된 양도계약을 44,370,000원의 한도 내에서 취소한다. 피고는 원고에게 44,370,000원 및 이에 대하여 이 판결확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

이 유

1. 기초사실

가. AAA은 2022. 9. 1. 충북 진천군 OOO면 토지 및 그 지상 건물을 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였고, 이에 원고 산하 충주세무서장은 2023. 8. AAA에게 양도소득세 72,160,360원을 고지하였다. 2025. 3. 19. 기준으로 AAA의 위 양도소득세 체납액은 80,576,230원이다(이하 ‘이 사건 국세채권’이라한다).

나. AAA은 2023. 7. 4. 누나인 피고에게 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 5,000만 원에 양도하는 계약(이하 ‘이 사건 처분행위’라 한다)을 체결하고, 같은 날 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

다. 이 사건 처분행위 당시 이 사건 부동산에는 근저당권자 초평농업협동조합, 채무자 AAA, 채권최고액 1,800만 원인 근저당권설정등기(이하 ‘이 사건 근저당권설정등기’라 한다)가 마쳐져 있었다. 피고는 2023. 7. 23. 초평농업협동조합에 이 사건 근저당권설정등기의 실제 피담보채무액 8,678,614원(원금 8,630,000원 + 기내이자 48,614원)을 변제하였고, 이 사건 근저당권설정등기는 2023. 7. 24. 말소되었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 5호증, 을 제1, 5호증(각 가지번호 포함)의 각기재, 변론 전체의 취지

2. 청구원인에 대한 판단

가. 사해행위취소권의 발생

1) 피보전채권의 존재

위 인정사실에 의하면, 원고의 AAA에 대한 이 사건 국세채권은 이 사건 처분행위 이전에 발생한 채권으로 채권자취소권의 피보전채권이 된다.

2) 사해행위 및 AAA의 사해의사

가) 채무자가 자기의 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 특별한 사정이 없는 한 항상 채권자에 대하여 사해행위가 된다고 볼 것이므로, 채무자의 사해의 의사는 추정되는 것이고, 이를 매수한 자가 악의가 없었다는 입증책임은 수익자에게 있다(대법원 1998. 4. 14. 선고 97다54420 판결 등 참조).

나) 갑 제1호증의 4의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 처분행위 당시 AAA은 이 사건 부동산 외에는 다른 부동산을 보유하고 있지 않았던 사실이 인정되고, 이 사건 사해행위 당시 AAA이 원고에 대하여 이 사건 국세채권 상당의 채무를 부담하고, 초평농업협동조합에 대하여 원금 863만 원의 채무를 부담하고 있던 사실은 앞서 본 바와 같다.

다) 따라서 AAA은 이 사건 처분행위로써 자기의 유일한 재산인 부동산을 매

각함으로서 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸고, 그로 인해 채무초과상태에 빠졌다고 할 것이므로, 이 사건 처분행위는 사해행위에 해당하고, AAA의 사해의사는 추정된다.

라) 피고는, AAA의 사해의사와 관련하여, 원고의 양도소득세 고지가 이 사건 처분행위 이후에 이루어졌기 때문에 이 사건 처분행위 당시 AAA은 양도소득세가 부과되었다는 사실을 알지 못하고 있었으므로, AAA에게는 사해의사가 없다고 주장한다. 그러나 갑 제2호증의 1의 기재에 의하면, AAA이 2023. 6. 30. 원고로부터 이 사건 국세채권에 대한 과세예고통지서를 수령한 사실이 인정되므로, AAA은 이 사건 처분행위 전에 이미 이 사건 국세채권의 발생사실을 알고 있었다고 할 것이다. 따라서 AAA의 사해의사는 인정되고, 피고의 주장은 이유 없다.

마) 또한 피고는, 이 사건 처분행위 이전에 AAA은 김강숙에게 4,000만 원의 채무를 부담하고 있었고, 김강숙은 이 사건 부동산에 관하여 4,500만 원의 근저당권설정등기를 마쳐두었던 상태였는데, AAA이 위 돈을 변제하지 못하여 피고가 2022. 3. 경 AAA을 대위하여 김강숙에게 3,000만 원을 변제하였고, AAA이 나머지 1,000만원을 변제하지 못하여 이 사건 부동산이 경매될 위기에 처하자 피고가 다시 AAA을 대신하여 김강숙에게 1,000만 원을 변제하고서 위 근저당권설정등기를 말소시킨 다음, 위와 같이 피고가 대위변제한 4,000만 원을 매매대금으로 인정하여 실제 매매대금의 수수 없이 이 사건 부동산을 이전받은 것이므로, 이 사건 처분행위는 사실상 AAA이 부담하던 채무에 대한 변제금을 마련하기 위한 것으로서 사해행위가 아니라는 취지로 주장한다. 그러나 이러한 피고의 주장에 의하더라도 피고가 김강숙에게 변제한 시기와 이 사건 처분행위가 이루어진 시기가 상당히 떨어져 있고, AAA이 피고로부터 이 사건 부동산을 양도한 대금을 지급받아 그 채무를 변제한 것도 아니다. 오히려 위와 같은 피고의 주장에 의하면, 피고가 AAA의 다른 채권자들보다 우선하여 자기 채권의 만족을 얻기 위하여 AAA으로부터 이 사건 부동산을 이전받은 것으로 보일 뿐이고,이를 두고서 AAA이 다른 채권자들에게 변제할 돈을 마련하기 위해 피고에게 이 사건 부동산을 양도한 것으로 보기는 어렵다. 피고의 주장은 이유 없다.

3) 피고의 선의항변에 대한 판단

피고는 이 사건 처분행위 당시 AAA이 원고에 대하여 이 사건 국세채권 상당의 채무를 부담하고 있는 것을 알지 못했을 뿐만 아니라 AAA의 채무초과상태에 대하여도 인식하지 못했으므로, 선의의 수익자라고 주장한다.

그러나 갑 제1호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 피고는 AAA의 누나로서 AAA의 재산상태를 쉽게 파악할 수 있는 지위에 있었던 것으로 보이는 점, ② 위에서 본 피고의 주장과 같이 AAA이 다른 채권자에게 변제할 돈을 마련하지 못하여 이 사건 부동산이 경매될 정도여서 피고가 AAA의 채무를 변제해줄 정도의 상황이었다면, AAA의 재무상태가 좋지 않다는 점을 피고가 충분히 예상할 수 있었을 것으로 보이는 점, ③ 이 사건에서 피고는 당초 AAA이 전세사기혐의로 형사처벌을 받게 되면서 피해자들에게 변제할 돈을 마련하기위해 피고에게 이 사건 부동산을 양도한 것이었다고 주장했었는데(2025. 8. 7.자 준비서면), 그 이후 그 매수경위에 대한 주장을 바꾸어 피고가 김강숙에게 대위변제를 하였고, 그 대위변제금을 회수하기 위해 이 사건 부동산을 양수한 것이라고 주장하고 있는바, 이 사건 부동산 매수경위에 관한 피고의 주장이 일관되지도 못한 점 등에 비추어 볼 때, 피고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 처분행위 당시 피고가 선의였다는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 피고의 이 부분 주장도 이유없다.

나. 사행행위의 취소 및 원상회복

1) 부동산에 관한 법률행위가 사해행위에 해당하는 경우에는 원칙적으로 사해행위를 취소하고 소유권이전등기의 말소 등 부동산 자체의 회복을 명하는 것이 원칙이지만, 저당권이 설정된 부동산에 관하여 사해행위가 이루어진 경우에 그 사해행위는 부동산의 가액에서 저당권의 피담보채권액을 공제한 잔액의 범위 내에서만 성립한다고 보아야 하므로, 사해행위 후 변제 등에 의하여 저당권설정등기가 말소된 경우 그 부동산의 가액에서 저당권의 피담보채무액을 공제한 잔액의 한도에서 사해행위를 취소하고 가액의 배상을 구할 수 있을 뿐이고, 그와 같은 가액산정은 사실심 변론종결시를 기준으로 하여야 한다(대법원 2001. 12. 27. 선고 2001다33734 판결 등 참조). 다만 피담보채무액을 공제함에 있어 사실심 변론종결 당시의 피담보채무액이 사해행위 당시의 그것보다 현실적으로 증대되어 남아있는 경우에는 근저당권의 채권최고액의 범위 내에서 이를 모두 공제하여야 할 것이다(대법원 2006. 9. 14. 선고 2006다41389 판결 등 참조).

2) 이 사건 처분행위 당시 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 근저당권설정등기가 마쳐져 있었고, 이 사건 처분행위 이후 피고가 이 사건 근저당권설정등기의 피담보채무 합계 8,678,614원을 변제하고 이 사건 근저당권설정등기를 말소시킨 사실은 앞서 본바와 같고, 이 사건 부동산의 시가가 현재 53,000,000원인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 따라서 이 사건 처분행위는 이 사건 부동산의 가액인 53,000,000원에서 이 사건 근저당권설정등기 말소 당시의 실제 피담보채무액 8,678,614원을 공제한 44,321,386원(=53,000,000원 –8,678,614원)의 한도 내에서 취소되어야 하고, 그 원상회복으로 피고는 원고에게 위 44,321,386원 및 이에 대하여 이 판결 확정일 다음 날부터 다 갚는 날까지 민법이 정한 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(원고는 이 사건 처분행위 당시 이 사건 근저당권설정등기의 피담보채무가 8,630,000원이었으므로, 이 사건 부동산의 가액에서 위 금액을 공제한 나머지의 범위에서 이 사건 처분행위를 취소해야 한다고 주장하나, 앞서 본 법리에 비추어 원고의 위 주장은 받아들이기 어렵다).

3) 한편, 피고는 이 사건 처분행위 이전에 이 사건 부동산에 관하여 마쳐져 있던 김강숙명의의 채권최고액 4,500만 원인 근저당권설정등기를 자신이 그 피담보채무액 4,000만 원을 변제하고 말소시켰으므로 가액배상금액에서 위 4,000만 원이 공제되어야 한다거나, 이 사건 근저당권설정등기의 피담보채무액의 변제를 위해 피고가 신규로 대출받은 원리금이 추가로 공제되어야 한다고 주장한다. 그러나 갑 제5호증의 기재에 의하면, 위 김강숙의 근저당권설정등기는 이 사건 처분행위 이전인 2023. 5. 24. 이미 말소되어 이 사건 처분행위 당시에는 존재하지 아니하던 근저당권설정등기이므로, 이를 가액배상의 범위에서 고려할 것은 아니고, 피고가 신규로 대출받은 금액 역시 가액배상의 범위에서 고려할 것은 아니므로, 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.