실지거래가액 인정여부

이 사건 상가와 제101호의 매도인과 매수인인 원고 및 BBB 사이에 임대차보증금을 100,000,000원으로 하는 내용의 임대차계약이 체결된 점, 이 사건 상가와 제101호에 채권최고액 338,000,000원, 58,500,000원인 근저당권의 피담보채무가 변제된 점 등에 비추어 볼 때, 원고가 이 사건 상가를 취득한 실지거래가액은 450,000,000원이라고 봄이 타당함

사 건

2025누8633 양도소득세부과처분취소

원고, 피항소인

AAA

피고, 항소인

○○세무서장

제1심 판 결

서울행정법원 2025. 9. 12. 선고 2024구단61134 판결

변 론 종 결

2026. 3. 27.

판 결 선 고

2026. 7. 10.

주 문

1. 피고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

1. 청구취지

피고가 2023. 9. 6. 원고에 대하여 한 201x년 귀속 양도소득세 1xx,xxx,xxx원의 부과처분(가산세 포함)을 취소한다.

2. 항소취지

제1심판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

이 유

1. 제1심판결의 인용

피고의 항소이유 주장은 제1심에서의 주장들과 크게 다르지 않은바, 당심에서 추가된 증거들까지 보태어 보더라도, 제1심의 사실인정과 판단은 모두 정당하다고 인정된다. 따라서 이 사건에 관하여 이 법원이 설시할 이유는 다음과 같이 일부를 고치거나 추가하는 외에는 제1심판결 이유 부분 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항 , 민사소송법 제420조 본문에 의하여 약어와 별지를 포함하여 이를 그대로 인용한다.

○ 제1심판결 제3면 제17행의 “갑 제11 내지 20호증의 기재”를 “갑 제11 내지 22호증(가지번호 포함)의 각 기재”로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결 제3면 제19행의 “을 제2, 3호증의 기재”를 “을 제2 내지 8호증(가지번호 포함)의 각 기재”로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결 제5면 제15행의 “나.”를 “나)”로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결 제5면 마지막 행의 “다수의 상가 건물들은”을 “다수의 상가 건물들을”로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결 제6면 제9행의 “제1○○호(10평)은 2003. 3. 31. 김○○로부터 전○○에게 671,000,000원에 매매되었던 점,”을 “제1○○호(10평)은 2003. 3. 31. 김○○로부터 김△△ 외 1인에게 671,000,000원에 매매되었던 점,”으로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결 제6면 제17행 다음에 아래의 내용을 추가한다.

『피고는, 위 ⅰ), ⅱ) 매매와 관련하여 그 각 양도인이 해당 부동산들(인근 제3동 제1○○호, 인근 제4동 제1○○호)의 양도가액을 각각 33,852,820원으로 하여 양도소득세 신고를 하였음을 들어 위 각 가액이 해당 부동산들의 실제 매매가액이라고 주장한다. 살피건대, 을 제8호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 위 ⅰ), ⅱ) 매매와 관련하여 그 각 매도인이 해당 부동산들의 양도가액을 각각 33,852,820원으로 하여 양도소득세 신고를 한 사실이 인정되나, 앞서 살펴본 위 각 매매가 이루어진 2003년 무렵 소득세법의 내용과 그 무렵 거래당사자들의 일반적인 인식 등을 고려하면, 위와 같은 내용의 양도소득세 신고들이 있었다는 사정만으로는 위 ⅰ), ⅱ) 매매에 관한 매매대금 액수에 관한 사실인정을 뒤집기에 부족하다.』

○ 제1심판결 제8면 마지막 행 다음에 아래 내용을 추가한다.

『또한, 이 사건 매매계약서상 매매계약 체결일인 2002. 10. 18. BBB 명의의 은행계좌에 110,000,000원이 입금되었다가 그중 100,000,000원이 같은 날 CCC 명의의 은행계좌로 송금된 사실이 인정되기는 하나, 앞서 살핀 바와 같이 CCC는 이 사건 상가(102호)와 함께 제101호를 매각하였는데 2002. 10. 18. 자로 작성된 101호 상가에 관한 매매계약서(제101호의 매수인은 BBB이었다)상의 매매대금 액수도 100,000,000원이고 그 돈 역시 같은 날 일시불로 지급된 것으로 기재되어 있는 점에 비추어 보면, 2002. 10. 18. CCC 명의의 은행계좌로 송금된 100,000,000원이 오로지 이 사건 매매계약서에 기재된 이 사건 상가 매매대금의 지급을 위하여 송금된 돈이라고 단정하기도 어렵다.』

○ 제1심판결 제9면 제1행부터 제12행까지를 아래와 같이 고쳐 쓴다.

『⑥ 제1심 증인 DDD의 증언과 갑 제12호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 상가와 제101호를 매각한 CCC가 2002. 11. 15. 매수인들인 원고 및 BBB와 사이에 위 상가들을 임대차보증금 100,000,000원, 월차임 5,500,000원, 임대차기간 12개월로 정하여 다시 임차하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하고 이를 임차한 사실, 이후 위 임대차계약이 종료되자 원고는 2004. 2. 7. EEE와 사이에 이 사건 상가를 임대차보증금을 35,000,000원, 월차임을 2,000,000원으로 하는 임대차계약을 체결하였고, BBB는 2004. 5. 24. 제101호에 관하여 FFF와 사이에 임대차보증금을 30,000,000원, 월차임을 2,000,000원으로 하는 임대차계약을 체결한 사실을 인정할 수 있다[한편, 을 제5 내지 7호증의 각 기재에 의하면, CCC가 이 사건 상가와 제101호를 사업장으로 하는 사업자신고를 한 이력이 확인되지 않으며(을 제5호증), 원고와 BBB가 이 사건 상가와 제101호의 임대료 수입에 대한 부가가치세 신고를 함에 있어, 원고는 2003. 6. 9.부터 2004. 12. 31.까지의 이 사건 상가의 임대료 수입 합계액을 15,947,344원{= 120,821원(2003. 6. 9. ∼ 2003. 12. 31.) + 5,307,671원(2003. 7. 1. ∼ 2003. 12. 31.) + 3,613,934원(2004. 1. 1. ∼ 2004. 6. 30.) + 6,904,918원(2004. 7. 1.∼ 2004. 12. 31.)}으로, BBB는 같은 기간 동안의 제101호의 임대료 수입 합계액을 18,005,743원{= 96,657원(2003. 6. 9. ∼ 2003. 12. 31.) + 5,366,136원(2003. 7. 1. ∼ 2003. 12. 31.) + 0원(2004. 1. 1. ∼ 2004. 6. 30.) + 12,542,950원(2004. 7. 1. ∼ 2004. 12. 31.)}으로 각 신고한 사실을 인정할 수 있으나, 그와 같은 사정들만으로는 CCC와 원고 및 BBB 사이에 위와 같이 임대차보증금을 100,000,000원, 월차임을 5,500,000원으로 정한 임대차계약이 체결되었다는 사실인정을 뒤집기에 부족하며, 달리 반증 없다]. 이처럼 이 사건 상가와 제101호의 매매당사자들인 CCC와 원고 및 BBB 사이에 임대차보증금을 100,000,000원으로 하는 내용의 임대차계약이 체결된 점에 비추어 보더라도, CCC와 원고 사이에 실제로 이 사건 상가를 원고가 100,000,000원에 매수하기로 하는 내용의 매매계약이 체결되었다고는 보기 어려우며, 이러한 사정에 비추어 보더라도 이 사건 매매계약서가 CCC와 원고 사이에 체결된 이 사건 상가에 관한 실제 매매계약의 내용을 담고 있는 처분문서라고 인정하기 어렵다.』

○ 제1심판결 제9면 제12행 다음에 아래의 내용을 추가한다.

『이 사건 상가와 제101호에 관하여는 ① 2001. 6. 20. 채권최고액 338,000,000원, 채무자 CCC, 근저당권자 주식회사 GG은행의 근저당권설정등기와 ② 2002. 1. 25. 채권최고액 58,500,000원, 채무자 CCC, 근저당권자 주식회사 GG은행의 근저당권설정등기가 각각 마쳐져 있었는데, 위 상가들에 관하여 원고와 BBB 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 이틀 뒤인 2002. 11. 20. 해지를 원인으로 하여 위 각 근저당권설정등기의 말소등기가 마쳐졌다. 이러한 말소등기가 마쳐진 시점 등을 보면, 위 상가들의 매각과 관련하여 위 각 근저당권의 피담보채무가 변제되어 그 각 설정계약이 해지되었을 가능성이 높고, 위 각 근저당권에 의하여 담보되는 각 피담보채무의 액수는 적어도 위 ① 근저당권의 채권최고액에 육박하는 액수였을 것으로 보인다. 결국 위 각 근저당권의 피담보채무는 이 사건 상가와 제101호의 매수인인 원고와 BBB가 이를 인수하여 변제하였거나, 매도인인 CCC가 원고와 BBB로부터 받은 매도대금 중의 일부로 이를 변제하였다고 할 것인데, 이러한 사정 역시 CCC가 이 사건 상가와 제101호를 원고와 BBB에게 매각한 가액이 200,000,000원을 현저히 초과하는 액수였음을 뒷받침할 수 있는 사정에 해당한다.』

○ 제1심판결 제9면 제13행의 “다.”를 “다)”로 고쳐 쓴다.

2. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있어 인용할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하다. 피고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.