분양계약상 목적물에 이 사건 대지지분이 포함되었다는 원고들의 주장은 인정하기 어려움

통상의 사람이라면 의심을 품지 않을 정도로 이 사건 분양계약상 매매목적물에 이 사건 대지지분이 포함되었다는 점에 관하여 고도의 개연성이 증명되었다고 보기 부족하므로, 분양계약상 목적물에 이 사건 대지지분이 포함되었다는 원고들의 주장은 인정하기 어려움

사 건

2025나5973 소유권이전등기 등

원 고

AAA 외 1명

피 고

대한민국 외 2명

변 론 종 결

2026. 4. 14.

판 결 선 고

2026. 6. 16.

주 문

1. 원고들의 피고들 및 피고(선정당사자)에 대한 항소를 모두 기각한다.

2. 원고들이 이 법원에서 추가한 피고(선정당사자) CCC 및 선정자 DDD, EEE, FFF에 대한 각 예비적 청구를 모두 기각한다.

3. 항소비용은 원고들이 부담한다.

청구취지 및 항소취지

[피고(선정당사자) CCC 및 선정자 DDD, EEE, FFF에 대한 부분]

1. 주위적 청구

피고(선정당사자) CCC(이하 ‘피고 CCC’이라 한다) 및 선정자 DDD, EEE, FFF(이하 피고 CCC과 선정자 DDD, EEE, FFF을 통칭하는 경우 ‘피고 CCC 등’이라 한다)은 원고들에게 별지 목록 제2항 기재 부동산 중 각 1/239,225.8 지분에 관하여 2024. 8. 20. 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 각 이행하라.

2. 제1 예비적 청구

피고 CCC 등은 원고들에게 별지 목록 제2항 기재 부동산 중 각 1/239225.8 지분에 관하여 2023. 12. 12. 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 각 이행하라.

3. 제2 예비적 청구

피고 CCC 등은 원고들에게 별지 목록 제2항 기재 부동산 중 각 1/239225.8 지분에 관하여 2004. 8. 20. 별지 목록 제1의 나항 기재 건물(에이브럭 지하1층 제45호) 전유부분 취득을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 각 이행하라.

4. 제3 예비적 청구

피고 CCC 등은 GGG에게 별지 목록 제2항 기재 부동산 중 각 2/239225.8 지분에 관하여 1979. 12. 28. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 각 이행하라.

[원고들은 이 법원에서, 제1심에서 예비적 청구였던 2024. 8. 20. 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구를 주위적 청구로 변경하고, 제1, 2, 3 예비적 청구를 추가하였다. 한편, 원고들은 이 법원의 주위적 청구와 제1 예비적 청구에서 취득시효 기산점과 완성일만을 달리하여 주장하고 있는데, 취득시효의 기산점은 간접사실에 불과하고, 취득시효 완성일을 달리 주장한다고 하더라도, 그러한 주장의 차이를 가지고 별개의 소송물을 구성한다고 할 수 없으므로(대법원 1994. 4. 15. 선고 93다60120 판결 등 참조), 주위적 청구와 제1 예비적 청구는 하나의 소송물로 보고 판단한다. 또한 주위적 청구와 추가된 제2, 3 예비적 청구는 양립 가능하여 본래적 의미의 예비적 병합이라고 볼 수 없고, 원고들이 구하는 순서에 따라 모두 판단하기로 한다]

[피고 대한민국, 피고 SS시에 대한 부분]

원고들에게, 별지 목록 제2항 기재 부동산에 관하여, 피고 대한민국은 서울중앙지방법원 2012. 1. 6. 접수 제3760호로 마친 압류등기 중 4/239225.8 지분에 대한 압류등기의, 피고 SS시는 같은 법원 2012. 5. 16. 접수 제110378호로 마친 압류등기 중 4/239225.8 지분에 대한 압류등기의 각 말소등기절차를 이행하라.

이유

1. 이 법원의 심판범위

항소심에서 청구취지의 감축(일부취하)이 있는 경우 그 감축된 부분은 처음부터 소송계속이 없어지게 되어 그 부분에 관한 제1심 판결은 실효되고 항소심의 심판대상에서 제외된다(대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45653 판결 등 참조).

원고는 제1심 법원에서 피고 CCC 등을 상대로 별지 목록 제2항 기재 부동산(이하 ‘이 사건 대지’라 한다) 중 각 1/239225.8지분에 관하여, 주위적으로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구를, 예비적으로 2023. 12. 12. 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구를 하였다가, 이 법원에서 2025. 5. 7.자 청구취지 및 청구원인 변경신청을 통해 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구를 제외하였다. 이에 따라, 피고 CCC 등에 대한 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구 부분은 이 법원의 심판대상에서 제외된다.

2. 기초사실

이 법원이 이 부분에 적을 이유는 아래와 같이 고치거나 추가하는 것을 제외하고는 제1심 판결 중 제1항 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 따라 약어를 포함하여 이를 그대로 인용한다.

○ 제3쪽 제13행의 “178.42/239225.8”을 “148.82/239225.8”로 고친다.

○ 제4쪽 제10행부터 같은 쪽 제11행 사이의 “사. 망인은 2018. 12. 1. 사망하였고, 상속인으로 피고 DDD 등과 HHH가 있었는데, HHH는 상속을 포기하였다(서울가정법원 20xx느단xxxxx호).”를 “사. 망인은 2018. 12. 1. 사망하였고, 상속인으로 피고 CCC 등과 JJJ, HHH가 있었는데, HHH는 상속을 포기하였으며(서울가정법원 20xx느단xxxxx호), JJJ는 현재 행방불명 상태이다.”로 고친다.

○ 제4쪽 제12행의【인정근거】에 “을다 제9호증”을 추가한다.

3. 원고들 주장의 요지

가. 피고 CCC 등에 대한 주위적 및 제1 예비적 청구

GGG과 GGG의 점유를 승계한 원고들은 이 사건 건물 전유부분의 부지인 이 사건 대지지분을 20년 이상 소유의 의사로 평온․공연하게 점유하여 왔다. 따라서 피고 CCC 등은 원고들에게 이 사건 대지지분에 관하여 2024. 8. 20. 혹은 2023. 12. 12. 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

나. 피고 CCC 등에 대한 제2 및 제3 예비적 청구

제2 예비적으로, GGG은 망 KKK로부터 이 사건 건물 전유부분과 이 사건 대지 지분을 함께 분양받았고, GGG로부터 이 사건 건물 전유부분에 대한 소유권을 승계한 원고들은 그 대지지분에 관한 소유권 취득의 실질적 요건을 갖추었음에도 환지 등으로 인하여 그 대지지분에 관한 소유권이전등기를 경료받지 못한 것이므로 분양자인 망 KKK의 상속인들인 피고 CCC 등에게 이 사건 대지지분에 관하여 부동산등기법 제60조 제1항 에 따른 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있다.

제3 예비적으로, 원고들은 이 사건 대지지분에 관하여 원고들이 GGG에게 가지는 소유권이전등기청구권의 보전을 위하여, 민법 제404조 에 따라 GGG이 피고 CCC 등에 대하여 가지는 소유권이전등기청구권을 대위 행사하는바, 피고 CCC 등은 GGG에게 이 사건 대지지분에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

다. 피고 대한민국, SS시에 대한 청구

피고 대한민국의 서울중앙지방법원 2012. 1. 6. 접수 제xxxx호, 피고 SS시의 같은 법원 2012. 5. 16. 접수 제xxxxxx호로 마쳐진 각 압류등기는 ① 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제20조에 위반하는 것으로서 무효이고, ② 점유취득시효 완성에 의한 소유권 취득은 원시취득에 해당하므로 취득시효 기간 진행 중에 설정된 위 각 압류의 부담은 모두 소멸하므로, 피고 대한민국과 SS시는 원고들에게 이 사건 각 압류등기 중 이 사건 대지지분에 대한 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.

4. 판단

가. 이 사건 매매계약 목적물에 대지지분이 포함되었는지 여부

1) 쟁점의 정리

원고들의 청구원인 내지 피고들의 항변은 모두 이 사건 매매계약의 목적물에 이 사건 건물 전유부분뿐 아니라 이 사건 대지지분이 포함되었는지 여부를 그 전제로 하고 있으므로 피고들에 대한 각 청구의 당부를 판단하기에 앞서 이 사건 매매계약 목적물에 이 사건 대지지분이 포함되었는지 여부에 관하여 본다.

2) 관련된 법리

처분문서는 그 진정성립이 인정되면 특별한 사정이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언의 내용에 따라 당사자의 의사표시가 있었던 것으로 객관적으로 해석하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2001. 2. 27. 선고 99다23574 판결 등 참조). 한편 민사소송에서 사실의 증명은 추호의 의혹도 있어서는 아니 되는 자연과학적 증명은 아니나, 특별한 사정이 없는 한 경험칙에 비추어 모든 증거를 종합 검토하여 어떠한 사실이 있었다는 점을 시인할 수 있는 고도의 개연성을 증명하는 것이고, 그 판정은 통상인이라면 의심을 품지 않을 정도일 것을 필요로 한다(대법원 2010. 10. 28. 선고 2008다6755 판결).

3) 구체적 판단

갑 제1, 4, 7, 11 내지 12, 18, 26 내지 31, 36 내지 54, 56, 70, 80, 81, 84 내지 88호증의 기재에 의하면, ① 이 사건 대지는 은마 아파트 단지 내에 위치하여 관련 사업계획승인 시부터 위 아파트의 사업부지에 포함되어 있었고, 단지 내 상가건물인 이 사건 건물이 준공되어 분양된 시점부터 현재까지 이 사건 건물의 부지 등으로 이용되어 온 점, ② 이 사건 건물에서 분양이 완료된 448개 호실 중 445개 호실에 관하여 수분양자 또는 그 승계인에게 전유부분과 함께 대지지분이 귀속된 점, ③ 이 사건 분양계약 체결 당시 이 사건 대지에 관하여 환지처분이 예정되어 있었고, 이 사건 건물 전유부분 외에도 이 사건 건물 분양 당시 분양계약서에 대지공유지분란을 공란으로 두었다가 이 사건 대지에 대한 환지등기절차가 완료된 이후에 대지지분에 대한 소유권이전등기를 마친 사례가 존재하는 것으로 보이는 점, ④ 이 사건 건물 전유부분과 위치 및 평당 분양가가 동일, 유사한 A블럭 40호 점포의 경우 수분양자의 승계인이 1979. 11. 19. 건물매도증서 수령 및 전유부분에 관한 소유권이전등기를 마쳤고, 약 17년 후인 1996. 6. 29. 대지지분에 관한 소유권이전등기를 마쳤으며, 등기원인서류인 토지 검인 매매계약서의 매도연월일(등기원인일)은 1979. 11. 15.로 소급 기재되어 있었던 점, 이 사건 건물 중 B블럭 102호를 양수한 소외 MMM은 사실확인서에서 B블럭 102호에 관한 점포분양계약은 건물과 토지가 함께 포함된 계약이었고, 점포분양계약서에 기재된 분양대금 이외에 별도의 토지 대금을 망 KKK에게 추가로 지급한 사실이 없다는 취지로 진술한 점은 인정되는바, 이 사건 매매계약상 목적물에 이 사건 대지지분이 포함되었다고 의심할 여지는 있다.

그러나 앞서 본 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정에 의하면 통상의 사람이라면 의심을 품지 않을 정도로 이 사건 분양계약상 매매목적물에 이 사건 대지지분이 포함되어 있었다는 점에 관하여 고도의 개연성이 증명되었다고 보기 부족하다. 이 사건 분양계약상 목적물에 이 사건 대지지분이 포함되었다는 원고들의 주장은 받아들이지 않는다.

① 이 사건 건물 전유부분에 관한 점포분양계약서(갑 제3호증)는 처분문서로써 그 진정성립이 인정되는 이상 특별한 사정이 없는 한 기재되어 있는 문언의 내용에 따라 당사자의 의사표시가 있었던 것으로 객관적으로 해석하여야 하는데, 위 점포분양계약서에는 이 사건 대지지분에 대한 특정 내지 향후 이를 구체적으로 특정할 수 있는 구체적인 방법 및 기준에 대한 합의 내용이 존재하지 않는다.

② 위 분양계약서에 이 사건 대지지분에 관한 내용이 없는 이상 이 사건 분양계약 목적물에 이 사건 건물 전유부분뿐 아니라 이 사건 대지지분도 포함되어 있다는 점은 원고들이 입증하여야 할 것인데 다음과 같은 이유로 원고들이 그 입증책임을 다하였다고 보기 어렵다.

○ 소외 MMM의 진술만으로는 이 사건 건물 중 B블록 102호를 제외한 다른 전유부분에 관한 점포분양계약의 목적물에도 전유부분과 대지지분이 모두 포함되어 있었다고 인정하기 어렵다(실제로 이 사건 건물에는 448개 호실이 존재하는데, MMM의 점포분양계약은 그중 한 호실에 관한 것일 뿐이다).

○ 원고들의 주장과 같이 이 사건 건물에 있는 상가 대부분이 그 전유부분과 대지지분이 최초 수분양자 혹은 그로부터의 양수인에게 함께 귀속되었다고 하더라도 각각의 소유권 취득 과정을 모두 알 수 없는 현 상황에서는 그러한 사실만으로는 이 사건 건물 분양 당시 목적물에 전유부분과 대지지분이 모두 포함되어 있다고 보거나 분양계약상 대금이 대지지분에 대한 대금까지 포함된 것이라고 보기 어렵다(분양계약상 대금과 별도로 추가적 대금 지급 없이 대지지분에 대한 등기가 이루어진 것이라고 인정되어야 하는데, 이에 관한 증거로는 MMM, NNN이 작성한 사실확인서 밖에 없고, 그 증명력이 높다고 보기 어렵다).

○ 망인은 이 사건 건물 분양 당시 수분양자들에게 건물 전유부분 외에 대지 공유지분에 대한 매도증서를 별도로 작성 교부하고 건물과 토지에 대해 각각 소유권이전 등기를 마쳤는데, GGG에게는 이 사건 건물 전유부분에 대한 매도증서만을 작성하여 교부하였다(원고들은 이와 관련해서 GGG이 건물매도증서 수령 후 환지처분이 이루어지기 전에 이사하여서 토지매도증서 교부 안내를 받지 못하였기 때문이라고 주장하고, 실제로 GGG의 주민등록등본 기재에 의하면 해당 시기에 GGG의 주소가 이전된 사실은 확인된다. 그러나 GGG이 그 후라도 망인 측에 토지매도증서 교부를 요청할 수 있었음에도 불구하고 아무런 조치를 취하지 않은 것은 여전히 납득하기 어렵다).

○ 특히 원고들이 주장하는 바와 같이 이 사건 분양계약 내지 이 사건 매매계약 체결 당시 환지처분이 이루어진 후에 대지지분에 관한 지분이전등기를 마치기로 합의가 되어 있었다면, GGG 또는 그로부터 권리를 승계한 원고들이 (직접 분양자 측으로 부터 매도증서 교부 안내를 받지 못하였더라도) 어떠한 방식으로든 환지처분이 이루어진 후 대지지분에 관한 권리를 주장하는 것이 자연스러운데, 이 사건 대지에 관하여 환지등기절차가 마쳐진 후 약 40년이라는 긴 시간이 지나는 동안 GGG이나 원고들이 이 사건 대지지분의 이전을 요구하거나 권리행사를 하였다고 볼만한 사정이 없는 것은 매우 이례적이다(특히 그 사이에 GGG과 원고들이 2004. 8. 19. 이 사건 전유부분에 관하여 매매계약을 체결하고, HHH에게 이 사건 전유부분을 임대하는 과정에서 이 사건 대지지분에 관하여 지분이전등기가 되어 있지 않다는 사실을 충분히 인식할 수 있었을 것으로 보임에도 불구하고, 이 사건 대지지분에 관하여 아무런 조치를 취하지 않은 점은 쉽게 이해하기 어렵다. 원고들은 OO특수산업 주식회사 관리부장 PPP와 접촉하여 이 사건 대지지분에 관하여 등기이전을 수차례 촉구한 바 있다고 주장하나, 갑 제17호증만으로는 이를 인정하기 부족하고 달리 인정할 증거가 없다).

○ 원고들이 GGG로부터 이 사건 전유부분을 매수하면서 작성한 매매계약서(갑 제5호증)에도 이 사건 건물 전유부분만 표시되어 있고 이 사건 대지지분에 대한 표시는 없다. GGG이 작성한 사실확인서(갑 제40호증)에는 위 매매계약 목적물에 이 사건 대지지분도 포함되었다고 기재되어 있으나, 그 사실확인서는 사후적으로 작성된 것에 불과하다.

○ 원고들은 이 법원에서 제출한 2025. 10. 27.자 준비서면에서 이 사건 건물에 있는 점포 중 약 30개가 넘는 점포에 관하여 판결 없이 등기할 수 있었다는 점은 망인이 등기과정에 협조를 제공했다는 뜻이고, 이는 망인 스스로 토지권리가 수분양자에게 있음을 인정했다는 정황이라고 주장하나, 그렇다면 GGG이 협조적인 망인을 상대로 이 사건 대지지분에 관하여 이전등기를 마치지 않은 것이 더욱 설명되지 않는다.

나. 피고 CCC 등에 대한 청구

1) 주위적 청구 및 제1 예비적 청구

가) 자주점유 인정 여부

시효취득에 있어서 자주점유의 요건인 소유의 의사는 객관적으로 점유권원의 성질에 의하여 그 존부를 결정하는 것이나, 다만 그 점유권원의 성질이 분명하지 않을 때에는 민법 제197조 제1항 에 의하여 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로 점유자가 스스로 그 점유권원의 성질에 의하여 자주점유임을 입증할 책임이 없고, 점유자의 점유가 소유의 의사 없는 타주점유임을 주장하는 상대방에게 타주점유에 대한 입증책임이 있다. 한편 점유자의 점유가 소유의 의사 있는 자주점유인지 아니면 소유의 의사 없는 타주점유인지의 여부는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적․객관적으로 결정되어야 하는 것이기 때문에 점유자가 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명되었거나, 점유자가 타인의 소유권을 배제하여 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사하는 의사를 가지고 점유하는 것으로 볼 수 없는 객관적 사정, 즉 점유자가 진정한 소유자라면 통상 취하지 아니할 태도를 나타내거나 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 취하지 아니한 경우 등 외형적․객관적으로 보아 점유자가 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 가지고 있지 아니하였던 것이라고 볼 만한 사정이 증명된 경우에도 그 추정은 깨어진다(대법원 2000. 3. 24. 선고 99다56765 판결 등 참조).

망인이 이 사건 분양계약 및 매매계약 체결 당시 이 사건 대지지분과 분리하여 이 사건 건물 전유부분만을 처분한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, GGG은 점유 개시 당시 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단으로 점유하였다고 보아야 할 것이다. GGG의 자주점유 추정은 깨어졌다고 할 것이므로, 이와 전제가 다른 원고들의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

2) 제2 예비적 청구에 관한 판단

1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정된 집합건물법 제20조 에 “구분소유자의 대지 사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다(제1항). 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다(제2항)”라고 규정하고 있고, 같은 법 부칙 제1조에 “이 법은 공포 후 1년이 경과한 날로부터 시행한다.”, 제4조에 “이 법 시행 당시 현존하는 전유부분과 이에 대한 대지사용권에 관한 제20조 내지 제22조의 규정은 이 법의 시행일로부터 2년이 경과한 날로부터 적용한다.”라고 규정하고 있다. 위와 같은 규정에 의하면, 집합건물법 부칙 제4조에 따라 같은 법 제20조의 규정이 적용되기 전에 구분소유자가 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분하는 것은 유효하고, 그 후에 집합건물법 제20조 가 소급 적용되어 분리 처분이 무효로 되는 것은 아니다. 그리고 집합건물법 제20조 가 적용되기 전에 전유부분과 분리하여 대지사용권이 처분되었다면, 집합건물법 제20조 가 적용된 후에 그 전유부분과 대지사용권이 각자 처분되더라도 그 처분이 전유부분과 대지사용권의 일체성에 위배되어 무효라고 할 수 없다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다72779, 2010다72786 판결 등 참조).

이 사건의 경우 집합건물법 제20조 적용 이전에 이미 이 사건 건물 전유부분이 이 사건 대지지분과 유효하게 분리되어 처분된 경우이므로, 원고들에게는 대지사용권(또는 대지지분) 취득이라는 실체법상 권원이 부존재 하는바, 제2 예비적 청구 역시 이유 없다.

3) 제3 예비적 청구에 관한 판단

망인이 이 사건 분양계약 및 매매계약 체결 당시 이 사건 대지지분과 분리하여 이 사건 건물 전유부분만을 처분한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, GGG의 피고 CCC 등에 대한 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구권의 존재를 인정할 수 없다. 따라서 피대위채권의 존재를 인정할 수 없는 이상 원고들의 이 부분 청구 역시 이유없다.

망인이 이 사건 분양계약 및 매매계약 체결 당시 이 사건 대지지분과 분리하여 이 사건 건물 전유부분만을 처분한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 잔여지분에 관하여 이루어진 피고 대한민국, SS시의 압류처분은 집합건물법 제20조 위반이라고 할 수 없고, 원고들의 점유취득시효 완성 주장 역시 인정되지 아니하므로 피고 대한민국, SS시의 각 압류처분이 무효임을 전제로 하는 원고들의 이 부분 청구 역시 이유 없다.

5. 결론

원고들의 피고 CCC 등에 대한 주위적 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구 및 피고 대한민국, SS시에 대한 각 압류등기 말소청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각한 제1심 판결은 정당하고, 이에 대한 원고들의 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하여야 한다. 또한 원고들이 이 법원에서 추가한 피고 CCC 등에 대한 각 예비적 청구 역시 이유 없으므로 이를 기각한다.