주택신축판매업 필요경비

2016년에 지급의무가 확정된 비용은 2017년 귀속 필요경비에 산입할 수 없고, 2016년 귀속 종합소득세를 추계신고한 이상 그 결손금이 산정·확정되었다고 볼 수 없음

사 건

2024구합3562 종합소득세부과처분취소

원 고

박○○

피 고

○○세무서장

변 론 종 결

2026. 5. 8.

판 결 선 고

2026. 6. 26.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2023. 7. 24. 원고에 대하여 한 2017년 귀속 종합소득세 ×××원 중 ×××원을 초과하는 부분에 대한 경정거부처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2016. 7. 1. AA시 BB구 CC면 DD로 ××-×× 외 3필지(이하 ‘이 사건 사업장’이라 한다)에서 건설업 사업자등록을 마쳤다가 2018. 12. 7. 폐업하였다.

나. 원고는 이 사건 사업장 지상에 다세대주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)을 건축하여 2017. 4. 18. 사용승인을 받았고, 2017. 12.경까지 이를 모두 판매하였다.

다. 원고는 2018. 5. 25. 이 사건 주택의 신축·판매 사업에 관한 2017년 귀속 종합소득세를 신고하면서, 직전연도인 2016년의 수입금액이 단순경비율 적용대상 기준금액에 해당한다는 전제에서 단순경비율을 적용하여 추계소득금액을 산정하고 종합소득세 ×××원을 신고·납부하였다.

라. 피고는 2023. 4. 7. 원고가 2017년에 이 사건 주택의 신축·판매 사업을 개시한 신규사업자로서, 2017년 귀속 수입금액이 신규사업자의 단순경비율 적용대상 기준금액을 초과하므로 기준경비율을 적용하여야 한다는 전제에서 원고에게 2017년 귀속 종합소득세 ×××원을 경정·고지하였다.

마. 원고는 2023. 5. 23. 간편장부에 따라 2017년 귀속 종합소득세를 산정하여 ×××원을 환급해달라는 취지의 경정청구를 하였다.

바. 이에 대하여 피고는 2023. 7. 24. 원고가 간편장부상 필요경비로 계상한 금액 중 2016년에 지출한 이자비용 등 35,681,044원을 제외한 나머지를 필요경비에 산입하여 종합소득세 ×××원을 환급하기로 하고, 나머지 경정청구를 거부하였다(이하 위 거부처분을 ‘이 사건 처분’이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 5, 10, 11호증, 을 제1 내지 6, 8, 9호증(각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 위법 여부

가. 원고의 주장 요지

1) 원고가 2016년에 지출한 재산세, 건축면허세, 기술안전지도료, 신탁비용 및 대출금이자(이하 통틀어 ‘이 사건 비용’이라 한다)는 2017년 귀속 필요경비로 산입되어야 한다. 설령 그렇지 않더라도 이 사건 비용은 2016년 귀속 결손금으로서 2017년 귀속 종합소득세 계산 시 이월결손금으로 공제되어야 한다.

2) 이 사건 비용 중 대출금이자는 건설자금이자에 해당하므로, 이 사건 주택의 사용승인일 무렵까지 발생한 이자는 고정자산의 취득가액에 포함되어야 한다.

3) 이행보증보험료 1,303,510원은 보험가입금액 20,193,466원과 별개의 비용으로서 중복계상된 것이 아니므로, 원고가 실제 납부한 이행보증보험료는 필요경비로 산입되어야 한다.

4) 원고가 공사현장에서 생수 등을 구입하기 위하여 지출한 기타 잡비 445,000원은 간이영수증에 의하여 실제 지출사실이 확인되므로 필요경비로 산입되어야 한다.

나. 이 사건 비용의 2017년 귀속 필요경비 산입 여부 및 이월결손금 공제 여부

1) 소득세법 제27조 제1항 은 시업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다고 규정하고 있고, 제2항은 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대하여는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 그 과세기간의 필요경비로 본다고 규정하고 있다. 소득세법 제27조 제1항 을 과세기간에 관한 같은 법 제5조, 총수입금액과 필요경비의 귀속연도 등에 관한 같은 법 제39조의 규정과 관련하여 볼 때, 필요경비에 산입할 금액은 총수입금액과 같은 기간에 확정된 비용 중 총수입금액에 대응하는 비용으로 한다는 이른바 기간손익계산의 원칙 및 수익비용대응의 원칙을 아울러 규정한 것으로 해석되고, 같은 법 제27조 제2항은 해당 과세기간에 확정된 비용은 해당 과세기간 전의 수입에 대응하는 비용이라도 이를 수입 귀속 과세기간의 비용이 아닌 해당 과세기간의 필요비용으로 본다는 뜻으로 해석된다(대법원 1992. 7. 14. 선고 91누8814 판결, 2012. 5. 24. 선고 2011두33020 판결 등 참조).

2) 이 사건 비용은 모두 2016년에 지급의무가 확정된 비용이고, 이 사건 주택의 판매로 인한 수입금액의 귀속시기는 2017년이다. 그러나 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 비용 중 재산세, 건축면허세, 기술안전지도료, 신탁비용 등이 이 사건 주택의 취득·건설원가로서 장부가액에 포함된다거나 2017년 판매수입에 직접 대응하는 비용이라고 인정하기 부족하다. 또한, 이 사건 비용 중 대출금이자는 아래 다.항에서 보는 바와 같이 이 사건 사업부지 또는 이 사건 주택을 사업용 고정자산으로 취득·건설하기 위하여 지출한 건설자금이자가 아니라, 판매 목적의 재고자산과 관련하여 발생한 차입금 이자로서 그 지급의무가 확정된 과세기간의 필요경비에 해당한다고 봄이 타당하다. 결국 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 비용을 2017년 귀속 종합소득세의 필요경비로 산입하여야 한다고 인정하기 어렵다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

3) 나아가 원고는 이 사건 비용이 2017년 귀속 필요경비로 산입될 수 없다 하더라도 2016년 귀속 결손금으로서 이월결손금 공제가 이루어져야 한다고 주장한다.

그러나 소득세법 제45조 제4항 은 해당 과세기간의 소득금액에 대해서 추계신고를 하거나 제80조 제3항 단서에 따라 추계조사결정하는 경우에는 제45조 제3항의 이월결손금 공제 규정을 적용하지 아니한다고 규정하고 있다. 을 제8호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 원고는 2016년 귀속 종합소득세 신고 시 총 수입금액에서 단순경비율에 해당하는 필요경비를 공제하여 추계소득금액을 신고하였는바, 이는 소득세법 제45조 제4항 에서 정한 추계신고에 해당한다. 따라서 원고가 2016년 귀속 종합소득세를 장부에 의하여 신고한 것이 아니라 단순경비율에 따라 추계신고한 이상, 설령 이 사건 비용을 2016년 귀속 필요경비로 볼 여지가 있더라도 이를 반영한 장부상 결손금이 산정·확정되었다고 볼 수 없으므로, 그 결손금을 2017년 귀속 소득금액에서 이월공제할 수는 없다. 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

다. 대출금이자의 고정자산 취득가액 포함 여부

원고는 2016년에 지출한 대출금이자는 사업용 고정자산의 취득에 사용된 차입금에 대한 이자인 이른바 건설자금이자에 해당하므로, 소득세법 제33조 및 같은 법 시랭령 제75조의 규정에 의하여 이 사건 주택 완공일인 2017년경까지 이를 자본적 지출로 하여 고정자산의 취득가액에 포함하여야 한다고 주장한다.

그러나 부동산 매매업자의 판매용 토지는 기업의 업무에 사용하지 않는 것으로서 정상적인 영업활동과정에서 판매할 목적으로 보유하거나 생산과정에 있는 자산을 총칭하는 재고자산으로 분류될 뿐이고, 기업의 정상적인 영업순환과정에 사용할 목적으로 취득한 것으로서 장기지속적인 성질을 가진 자산을 총칭하는 고정자산에 해당하지 아니한다(대법원 1997. 7. 25. 선고 95누16950 판결 등 참조). 원고는 이 사건 사업부지를 기업의 업무에 사용할 목적으로 취득한 것이 아니라 그 지상에 이 사건 주택을 신축하여 판매할 목적으로 취득하였으므로, 이 사건 사업부지 및 이 사건 주택은 사업용 고정자산이 아니라 판매 목적으로 보유한 재고자산으로 봄이 타당하다. 따라서 이 사건 사업부지 취득자금에 관한 대출금이자는 건설자금이자로서 취득가액에 산입될 수 없고, 그 지급의무가 확정된 과세기간의 필요경비에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 이 사건 사업부지 취득자금에 관한 대출금이자는 건설자금이자로서 취득가액에 산입될 수 없고, 그 지급의무가 확정된 과세기간의 필요경비에 해당한다고 봄이 타당하다. 결국 원고가 2016년에 지출한 대출금이자는 2017년 귀속 필요경비로 산입하거나 이 사건 주택 또는 이 사건 사업부지의 취득가액에 포함하여야 한다고 볼 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

라. 이행보증보험료의 필요경비 산입 여부

원고가 제출한 간편장부에는 ‘보증보험(하자담보) 20,193,466원’과 ‘이행보증보험료 1,303,510원’이 각각 계상되어 있었는데, 피고는 위 두 항목이 동일한 증권번호의 보험에 관한 것으로 중복계상이라고 보아 이행보증보험료 1,303,510원을 필요경비에서 제외하였다. 이에 대하여 원고는 20,193,466원은 하자보수충당부채로서 건축원가에 포함되고, 1,303,510원은 실제 납부한 보험료로서 별도로 필요경비에 산입하여야 한다고 주장한다.

갑 제6호증, 을 제7호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하며, 20,193,466원은 원고가 이 사건 주택의 하자보수 이행을 위하여 서울보증보험 주식회사와 체결한 이행(하자)보증보험 4건의 보험가입금액의 합계액이고, 1,303,510원은 위 각 보험에 관하여 실제로 납부한 보험료임이 인정된다. 보험가입금액은 보험사고 발생 시 보험자가 지급할 책임을 지는 최고한도액일 뿐, 원고가 실제로 지출한 금액이 아니다. 따라서 이를 필요경비로 산입할 수는 없고, 실제 납부한 보험료 1,303,510원만 필요경비로 산입하여야 한다. 한편, 원고는 보험가입금액을 하자보수충당부채로서 건축원가에 포함하여야 한다고 주장하나, 소득세법상 충당금의 필요경비 산입은 법령에 명시적 근거가 있는 경우에 한하여 허용되는데, 하자보수충당부채를 필요경비로 산입할 수 있도록 하는 명시적 규정이 없는 이상 이를 필요경비로 인정할 수 없다.

다만 피고는 실제 지출액인 보험료 1,303,510원을 필요경비로 산입하지 않는 대신, 그보다 큰 보험가입금액 20,193,466원을 필요경비로 산입하였다. 그 결과 산정된 세액은 정당하게 계산한 세액을 초과하여 원고에게 불리하게 과다하게 산정된 것이 아니라 오히려 원고에게 유리하게 산정되었다. 따라서 위와 같은 계산 방식의 잘못만으로 이 사건 처분이 원고에게 불리한 위법한 처분이라고 볼 수 없다. 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

마. 기타 잡비의 필요경비 산입 여부

원고는 2017. 6. 15. 현장 생수 등 구입 명목으로 445,000원을 지출하였다고 주장하며, 간이영수증(갑 제7호증)을 제출하였다. 그런데 소득세법 제160조의2 제2항 은 사업자가 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지급하는 경우 세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표 또는 현금영수증 등 증명서류를 수취하도록 규정하고 있는바, 간이영수증은 위 조항에서 규정하는 증명서류에 해당하지 아니한다. 또한 간이영수증은 실제 지출사실이 확인되는 금융거래 증명서류에도 해당하지 아니한다. 나아가 원고는 위 잡비 445,000원의 실제 지출사실을 뒷받침할 금융거래내역, 계좌이체 확인서 등 다른 보강증거를 제출하지 아니하였다. 따라서 원고가 제출한 증거만으로는 위 잡비 445,000원의 실제 지출사실을 인정하기 부족하므로, 이를 필요경비로 산입할 수 없다. 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.