유사재산 매매계약일로부터 상속개시일까지 기간 중 재산형태의 변동이나 주변 지역의 형태 및 이용 상황 등 주위환경의 변화가 있었다고 볼 만한 자료는 없음

서울 동남권에 대한 공동주택 실거래 가격지수가 하락하였으므로 시세하락이 있었다고 주장하나, 원고가 주장하는 한국부동산원의 서울 동남권 아파트 매매 실거래가격지수는 지가 수준과 이용 환경이 서로 다른 넓은 지역을 대상으로 조사된 것이어서, 이 사건 아파트단지에 대한 KB부동산과 부동산뱅크의 매매시세에 비하여 이 사건 아파트의 시가 변동을 적정하게 반영하였다고 보기 어려움

사 건

2025구합53797 상속세부과처분취소

원 고

AAA

피 고

aa세무서장

변 론 종 결

2026. 3. 20.

판 결 선 고

2026. 6. 12.

주 문

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2024. 2. 1. 원고에게 한 상속세 XXX원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2022. 8. 10. 배우자 BBB가 사망함에 따라 ‘서울 **구 ***길 **, ***동 ****호’(이하 ’이 사건 아파트‘이라 한다)를 상속받고, 이후 ｢상속세 및 증여세법｣(이하 ‘상증세법’이라 한다) 제60조 제3항, 제61조 제1항 제4호에서 정한 보충적 평가방법에 따라 이 사건 아파트의 가액을 2022. 1. 1. 기준 공동주택가격인 xxx원으로 산정하여 상속세를 신고ㆍ납부하였다.

나. 한편 이 사건 아파트와 같은 단지, 같은 동에 위치하고 전유부분의 면적(**.**㎡)이 동일한 서울 **구 ***길 **, ***동 ****호(이하 ‘이 사건 유사재산’이라 한다)에 관하여 거래가액을 xxx원으로 한 매매계약이 2021. 12. 21. 체결되었다.

다. ZZZ지방국세청장은 상증세법 제60조 제2항 및 구 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ (2025. 12. 30. 대통령령 제35947호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제4항, 제1항 단서에 따라 이 사건 유사재산의 매매가액을 이 사건 아파트의 시가로 하여 과세할 것을 피고에게 통보하였고, 이에 피고는 2024. 2. 1. 원고에게 상속세 xxx원(가산세 포함)을 증액경정ㆍ고지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

별지 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 위법 여부

가. 원고 주장의 요지

이 사건 유사재산의 매매계약일과 이 사건 아파트의 상속일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 존재하여 이 사건 유사재산의 거래가액은 이 사건 아파트의 상속일 현재 시가로 인정될 수 없으므로, 이 사건 처분은 위법하다.

나. 판단

1) 상증세법 제60조 제1항 본문은 ‘상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일(이하 ‘평가기준일’이라 한다) 현재의 시가에 따른다’고 규정하고, 제2항은 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고 있다.

상증세법 제60조 제2항의 위임을 받은 구 상증세법 시행령 제49조 제1항은 본문에서 ‘법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 전후 6개월(이하 ‘평가기간’이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매(이하 ‘매매 등’이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다’고 규정하는 한편, 그 단서에서 ‘다만 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회의심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다’고 규정하면서, 제1호에서 ‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액’을 들고 있고, 제2항 제1호는 매매계약일이라고 정하고 있다.

그리고 구 상증세법 시행령 제49조 제4항은 ‘제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다’라고 규정하고, 그 위임을 받은 구 ｢상속세 및 증여세법 시행규칙｣(2026 1. 2. 재정경제부령 제1호로 개정되기 전의 것) 제15조 제3항 제1호는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우, 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지) 내에 있고(가목), 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내이며(나목), 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 경우(다목) ‘해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 해당하는 것으로 규정하고 있다.

2) 앞서 본 사실과 앞서 든 증거들, 갑 제5호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 따라 인정할 수 있는 아래와 같은 사실 내지 사정을 종합하면, 피고가 이 사건 유사재산의 거래가액이 발생한 이후 이 사건 아파트 상속개시일까지 사이에 구 상증세법 시행령 제49조 제4항, 제1항 단서가 규정하는 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 이 사건 유사재산의 거래가액을 이 사건 아파트의 상속개시일 당시 시가로 보고 이 사건 처분을 한 것에 위법이 있다고 볼 수 없다. 원고의 주장은 받아들이지 아니한다.

가) 이 사건 아파트와 이 사건 유사재산은 같은 단지, 같은 동에 있고 전유면적이 동일한 아파트로 이 사건 유사재산 매매계약일로부터 이 사건 아파트 상속개시일까지 기간 중 재산형태의 변동이나 주변 지역의 형태 및 이용 상황 등 주위환경의 변화가 있었다고 볼 만한 자료는 없다.

나) 이 사건 유사재산 외에도 이 사건 아파트와 같은 단지, 같은 동에 위치하고 전유부분의 면적이 동일한 아파트에 관하여 2021. 9. 18. xxx원에, 2021. 12. 4. xxx원에 각 매매계약이 체결되었는데, 이는 이 사건 유사재산의 거래가액과 유사한 수준이다.

다) 이 사건 아파트가 속한 단지에서 이 사건 아파트와 전용면적이 동일한 주택에 관한 KB부동산 매매시세는 이 사건 유사재산의 매매계약이 있던 2021. 12.경 하위평균가 xxx원, 일반평균가 xxx원, 상위평균가 xxx원이었고, 이 사건 아파트의 상속개시일이 있던 2022. 8.경 하위평균가 xxx원, 일반평균가 xxx원, 상위평균가 xxx원이었다. 또한 부동산뱅크 매매시세는 2021. 12.경 하위평균가 xxx원, 일반평균가 xxx원, 상위평균가 xxx원이었고, 2022. 8.경 하위평균가 xxx원, 일반평균가 xxx원, 상위평균가 xxx원이었다. 이처럼 피고가 이 사건 처분에서 이 사건 아파트 시가로 삼은 xxx원은 이 사건 유사재산 매매계약이나 이 사건 아파트 상속개시 당시 시세에 부합하거나 크게 벗어나지 않는다.

라) 이 사건 아파트와 이 사건 유사재산의 공동주택 공시가격은 2021. 1. 1. 기준 xxx원, 2022. 1. 1. 기준 xxx원으로 이 사건 유사재산의 매매계약일부터 이 사건 아파트의 상속개시일을 거치는 동안 상승세를 유지하고 있었다. 비록 공동주택 공시가격이 2023. 1. 1. 기준 xxx원으로 하락하기는 하였으나 앞서 본 KB부동산과 부동산뱅크의 매매시세가 이 사건에서 문제된 기간에는 큰 차이가 없었던 점을 고려하면 이 사건 아파트의 시가가 상속개시일 무렵 하락하였다고 보기 부족하다.

마) 원고는 서울 동남권에 대한 공동주택 실거래 가격지수가 2021. 12.경 178.5에서 2022. 8.경 164.5로 7.6% 하락하였으므로 시세하락이 있었다고 주장하나, 원고가 주장하는 한국부동산원의 서울 동남권 아파트 매매 실거래가격지수는 지가 수준과 이용 환경이 서로 다른 넓은 지역을 대상으로 조사된 것이어서, 이 사건 아파트단지에 대한 KB부동산과 부동산뱅크의 매매시세에 비하여 이 사건 아파트의 시가 변동을 적정하게 반영하였다고 보기 어렵다.

4. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.