종합부동산세 처분이 적법한지 여부

2023년 귀속 종합부동산세 과세기준일 당시 이 사건 주택은 구 민간임대주택에 관한 특별법상 임대주택에 해당하지 아니하므로 종합부동산세 과세표준 합산배제 대상이 아니므로 종합부동산세 부과처분은 적법하다.

사 건

2025누6913 종합부동산세부과처분취소

원 고

피 고

○○ 세무서장

변 론 종 결

2026. 4. 17..

판 결 선 고

2026. 6. 5.

주 문

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

제1심판결을 취소한다. 피고가 2023. 11. 원고에게 한 2023년 종합부동산세 *원 및 농어촌특별세 *원의 부과처분을 모두 취소한다.

이 유

( * 인용의 편의 등을 위하여 문단 왼편에 문단번호를 추가하였다 )

1. 사안의 개요

1 원고는 서울 ○○구 ○○로136길 28, 501동 2403호를 소유하고 있다가 2016. 12. 9. 서울 ◎◎구 ◎◎대로 111, 101동 604호(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 추가로 취득하였다.

2 원고는 2017. 3. 2. ○○구청장에게 이 사건 주택에 관하여 구 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘개정 전 민간임대주택법’이라 한다)에 따른 단기민간임대주택 임대사업자 등록을 하였다.

3 정부는 2020. 7. 10. 등록 임대사업자 제도의 보완 방안으로 단기민간임대주택과 아파트 장기일반민간임대주택을 폐지하고, 그 외의 장기일반민간임대주택은 임대의무기간을 종전 8년에서 10년으로 연장하면서, 위와 같이 폐지되는 유형의 기존 임대주택은 임대의무기간 경과 즉시 그 등록이 말소되도록 하는 내용 등을 담은 주택시장 안정보완대책을 발표하였다.

4 이를 반영하여 2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정된 민간임대주택에 관한 특별법(2021. 9. 14. 법률 제18452호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘개정된 민간임대주택법’이라 한다)에서는 임대의무기간이 4년인 ‘단기민간임대주택’을 규정하였던 제2조 제6호를 삭제하고, 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 ‘장기일반민간임대주택’에서 제외하였으며, 그 외의 장기일반민간임대주택의 임대의무기간을 10년으로 연장하였다(제2조 제5호). 또한 종전 법률에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트 민간매입임대주택과 단기민간임대주택의 임대의무기간이 종료한 날 그 등록이 말소되도록 하였다(제6조 제5항)

5 ○○구청장은 2021. 3. 9. 개정된 민간임대주택법 제6조 제5항 에 따라 원고의 단기임대사업자 등록을 말소하였다.

6 피고는 2023. 6. 1.(2023년 귀속 종합부동산세 과세기준일) 당시 이 사건 주택이 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다고 보고, 2023. 11. 21. 원고에게 2023년 귀속 종합부동산세 * 원 및 농어촌특별세 * 원을 결정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

7 [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

8 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호 는 “민간임대주택법에 따른 민간임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택은 주택에 대한 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다”고 규정한다.

그 위임에 따른 구 종합부동산세법 시행령(2023. 9. 5. 대통령령 제33696호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘ 종합부동산세법 시행령’이라 한다) 제3조 제1항은 “법 제8조 제2항 제1호에서 ‘대통령령으로 정하는 주택’이란 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 ‘임대사업자’라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 ‘사업자등록’이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 ‘합산배제 임대주택’이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제 3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다”라고 규정한다.

9 개정된 민간임대주택법 제6조 제5항 은 “개정 전 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제6호 에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다”고 규정하고 있고, 같은 조 제6항은 “제1항 각 호 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다”고 규정한다.

3. 원고의 주장에 대한 판단

가. 원고의 주장 요지

10 ○○구청장은 2021. 3. 9. 이 사건 주택에 대한 임대의무기간 4년이 경과하였다고 보아 원고의 임대사업자 등록을 말소하였는데, 당시 원고는 이 사건 주택을 4년 이상 임대한 시점이 아니었다. 즉 원고는 2016. 12. 9. 김△△에게 이 사건 주택을 임대차계약기간을 2년으로 정하여 임대하였고 그 임대기간이 2018. 12. 8. 만료되었다. 다시 원고가 2020. 12. 9. 김△△에게 이 사건 주택을 임대차계약기간 2년으로 임대하였고 그 임대기간이 2022. 12. 8. 만료되었다. 따라서 임대의무기간 4년이 경과하지 않은 상태에서 ○○구청장이 2021. 3. 9. 원고에 대한 한 임대사업자 등록말소는 위법하다.

11 피고는 위 등록말소에 기초하여 이 사건 주택이 종합부동산세법상 합산배제대상인 민간임대주택에 해당하지 않는다는 전제하에서 이 사건 처분을 하였는바, 그렇다면 이 사건 처분도 위법하다.

나. 판단

12 문단 8, 9 기재 법령에 의하면 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 이 적용되기 위한 임대사업자 요건은 민간임대주택법에 의한 임대사업자등록을 하였을 뿐만 아니라 과세기준일 현재 그 임대사업자등록을 유효하게 유지하고 있어야 한다는 것으로 봄이 타당하다.

13 그런데 원고가 이 사건 주택에 관하여 임대사업자등록을 하였지만 그 임대사업자등록이 2021. 3. 9. 민간임대주택법 제6조 제5항 에 따라 말소된 사실은 앞서 인정한 바와 같고(문단 5), 여기에 앞서 채택한 각 증거들에 의하여 알 수 있는 다음 사실 및 사정들을 더하여 보면, 2023년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2023. 6. 1. 당시 이 사건 주택이 종합부동산세법상 합산배제대상인 민간임대주택에 해당한다고 할 수 없으므로, 이와 다른 전제에서 이 사건 처분이 위법하다는 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

14 ① 개정 전 민간임대주택법은 제43조 제1항에서 “임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다”고 규정하고, 같은 법 제2조 제6호는 “단기민간임대주택이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다”라고 규정하였다. 이에 비추어, 원고의 임대의무기간은 원고가 단기민간임대주택 사업자로서 이 사건 주택을 실제 임대한 기간의 말일까지가 아니라, 원고가 이 사건 주택에 관하여 단기민간임대주택 임대사업자로 등록한 날로부터 4년까지라고 보아야 한다. 원고가 이 사건 주택에 관하여 임대사업자로 등록한 날이 2017. 3. 2.임은 앞서 인정한 바와 같으므로, 원고의 이 사건 주택에 관한 임대의무기간 종료일은 2021. 3. 1.이 된다.

15 ② 개정된 민간임대주택법 제6조 제5항 이 ‘종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제6호 에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다’고 규정하고 있으므로, 이 사건 주택에 관한 단기민간임대주택 임대사업자 등록은 그 임대의무기간 종료일인 2021. 3. 1. 자동말소되었고, ○○구청장의 임대사업자등록 말소 처리는 위 기간이 지나 이루어진 것이 분명하다.

16 ③ 설령 원고의 주장처럼 2022. 12. 8.을 임대의무기간 종료일로 본다 하더라도, 2023년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2023. 6. 1. 당시 이 사건 주택에 대한 임대차계약은 이미 종료하였으므로, 이 사건 주택이 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다는 결론에는 변함이 없다.

4. 결론

17 그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각한다.