매매예약완결권의 제척기간에 따른 가등기말소

이 사건 가등기는 피고들이 AAA에 대하여 가지는 채권을 담보

하기 위한 담보가등기로서 매매예약완결권의 제척기간이 적용되지 않아 여전히 그 효력이 유지되고 있다.

사 건

2025가단105411 가등기말소

원 고

대한민국

피 고

A, B

변 론 종 결

2026. 3. 24.

판 결 선 고

2026. 5. 12.

주 문

1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고들은 소외 AAA에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 수원지방법원 양평등기소 20**. **. **. 접수 제〇〇〇〇호로 마친 소유권이전청구권가등기의 말소등기절차를 각 이행하라.

이 유

1 . 기초 사실

가. 피고들은 부부이고, AAA는 피고 000의 누나이다. 피고들은 AAA 소유의 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다) 중 각 1/2 지분에 관하여 2014. 4. 7. 매매예약을 원인으로 하여 수원지방법원 양평등기소 20**. **. **. 접수 제〇〇〇〇호로 소유권이전청구권가등기(이하 ‘이 사건 가등기’라고 한다)를 마쳤다.

나. 원고는 AAA에 대하여 2019. 8. 28. 기준 37,687,760원의 조세채권을 가지고 있다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장

가. 원고의 주장

피고들은 이 사건 부동산에 관한 매매예약일로부터 10년이 지난 현재까지도 매매예약에 대한 완결권을 행사하지 아니하고 있어, 피고들의 매매예약완결권은 제척기간이 도과하여 소멸하였다. 원고는 무자력 상태에 있는 AAA의 채권자이므로 AAA를 대위하여 이 사건 가등기의 말소를 구한다.

나. 피고들의 주장

이 사건 가등기는 매매예약에 기한 가등기가 아니라 피고들의 AAA에 대한 대여금채권을 담보하기 위한 담보가등기이므로, 원고의 이 사건 청구에 응할 수 없다.

3. 판단

가. 가등기담보 등에 관한 법률 제11조 의 규정 등에 의하면, 가등기담보의 경우 채무자 등은 그 채무액을 채권자에게 지급하지 아니하면 그 채권담보의 목적으로 마친 가등기의 말소를 청구할 수 없으므로(대법원 2009. 10. 15. 선고 2009다47494 판결 등참조), 그와 같이 대여금채권을 담보하기 위한 담보가등기의 등기원인으로 기재된 매매예약은 통상의 매매예약이 아니라 장래의 담보권실행을 위한 수단으로서 등기형식에 불과하여 매매예약완결권의 제척기간 적용대상이 아니다(대법원 2024. 1. 11. 선고 2021다210805 판결 참조).

나. 이 사건 가등기의 성격에 관하여 보건대, 갑 제1호증, 을 제1, 2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 또는 사정, 즉 ① AAA는 2005. 10. 26. 피고 000에게 원금 25,000,000원, 이자 매월 120,000원, 변제기 2010. 1. 26.으로 정한 차용증을 작성해준 사실, ② 피고 000은 차용증 작성일인 2005. 10. 26. 김00에게 25,000,000원을 송금한 사실, ③ 피고 000은 2006년 ‘00’, ‘김00’, ‘00’ 이름으로 월 150,000원~160,000원, 2008년~2009년 ‘김00’ 이름으로 월80,000원~160,000원, 2009년~2013년 ‘AAA’ 이름으로 월 80,000원~200,000원, 2014년~2025년 ‘AAA’, ‘AAA(000000)’ 이름으로 월 120,000원을 입금받은 사실, ④ 위 입금액은 금액이나 지급주기에 비추어 대여금의 이자로 보이고, 피고들은 AAA가 지정한 김〇〇 계좌에 대여금을 송금한 것이라고 주장하고 있는 점, ⑤ 이사건 부동산은 〇〇도 〇〇군 〇〇면 〇〇리 ***-** 토지(이하 ‘분할 전 토지’라 한다)에서 2014. 4. 7. 분할되어 2014. 4. 10. AAA 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 사실, ⑥ 분할 전 토지는 최초 피고 000과 AAA의 부친인 박〇〇이 일부 지분을 가지고 있었고, BBB은 2014. 2. 13. 피고 000에게 4259분의 827, 피고 CCC에게 4259분의 826 지분을, AAA에게 4259분의 595 지분을, 2014. 2. 17. 피고 000에게 4259분의 13, 피고 CCC에게 4259분의 14 지분을 각 증여한 사실, ⑦ 피고들은 BBB의 증여 직후인 2014. 2. 19. 위 AAA 지분 중 각 4259분의 297.5 지분에 관하여 같은 날 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기를 마쳤고 2014. 4. 7. 해제를 원인으로 2014. 4. 10. 위 가등기를 말소하면서 분할 후 이 사건 부동산에 2014. 4. 7. 매매예약을 원인으로 한 이 사건 가등기를 마친 사실, ⑧ 위와 같은 가족 간 증여, 토지 분할, 가등기 경위에 비추어 볼 때 피고들이 AAA로부터 이 사건 부동산을 매수하기 위해서보다는 채권을 담보하기 위해 이 사건 가등기를 마쳤을 가능성이 높은 점등을 종합하면, AAA는 피고들에게 차용금채무를 부담하고 있고 이 사건 가등기는 AAA의 피고들에 대한 위 차용금채무를 담보하는 담보가등기로서의 실질을 가진다고 봄이 타당하다. 결국 이 사건 가등기는 피고들이 AAA에 대하여 가지는 채권을 담보하기 위한 담보가등기로서 매매예약완결권의 제척기간이 적용되지 않아 여전히 그 효력이 유지되고 있다. 따라서 원고의 주장을 받아들이지 않는다.

4. 결론

원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각한다.