쟁점미분양주택이 종합부동산세 합산과세 배제대상인지 여부

이 사건 시행규칙 제4조 제1호가 상위 법령의 위임 없이 규정되었다거나 이 사건 시행령 규정이 복위임 금지의 원칙에 위반하였다고 볼 수 없고, 이 사건 시행규칙은 합산배제 대상이 되는 미분양 주택의 범위를 정한 것일 뿐 ‘합산배제 기간’이라는 상위 법령에서 정하지 않은 새로운 과세요건을 창설하여 과세 범위를 확대한 것이라고 볼 수 없음. 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양 주택의 경우에도 미분양 기간 등과 같은 제한이 있음을 충분히 예상할 수 있고 위임의 필요성을 넉넉히 인정할 수 있으며, 원고의 주장은 확장해석 또는 유추해석을 통해 법률이 정하지 아니한 새로운 감면사유를 주장하는 것에 불과하여 받아들일 수 없음

사 건

2025누7426 종합부동산세등부과처분취소

원 고

대ㅇㅇㅇㅇㅇ 주식회사

피 고

ㅇㅇ세무서장

변 론 종 결

2026. 05. 22.

판 결 선 고

2026. 07. 03.

주 문

1. 원고의 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

제1심판결을 취소한다. 피고가 2023. 1. 3. 원고에 대하여 한 별지 목록 기재 종합부동산세 및 농어촌특별세 부과처분을 모두 취소한다.

이 유

1. 제1심판결의 인용

원고가 항소심인 이 법원에서 주장하는 사유는 제1심에서 주장한 내용과 크게 다르지 아니 하고, 제1심과 이 법원에 제출된 증거들을 다시 살펴보더라도 제1심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 인정된다.

이에 이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 아래와 2항과 같이 고쳐 쓰거나 추가하는 외에는 제1심판결 이유 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항 , 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 고쳐 쓰거나 추가하는 부분

○ 제1심판결문의 제3면 제8행 “(이하 이 사건 처분이라 한다)”를 “(이하 ’이 사건 처분‘이라 한다)”로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결문의 제9면 제13행 의 “참조.”를 “참조).”로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결문의 제10면 제7행 아래에 다음 내용을 추가한다.

『헌법 제75조는 대통령은 법률에서 구체적으로 범위를 정하는 위임받은 사항에 관하여 대통령령을 발할 수 있도록 규정함으로써, 위임입법의 근거 및 그 범위와 한계를 제시하고 있다. 여기에서 ’법률에서 구체적으로 범위를 정하여‘라 함은 법률에 이미 대통령령 등 하위법규에 규정될 내용 및 범위의 기본사항이 구체적이고 명확하게 규정되어 있어 누구라도 그 자체로부터 하위법규에 규정될 내용의 대강을 예측할 수 있어야함을 의미한다. 다만, 위임의 구체성·명확성 내지 예측가능성의 유무는 당해 특정조항 하나만을 가지고 판단할 것이 아니라 관련 법조항 전체를 유기적·체계적으로 종합하여 판단하여야 하고, 위임된 사항의 성질에 따라 구체적·개별적으로 검토하여야 하며, 법률조항과 법률의 입법취지를 종합적으로 고찰할 때 합리적으로 그 대강이 예측될 수 있는 것이라면 위임의 한계를 일탈하였다고 볼 수 없다. 또한 위임조항에서 위임의 구체적 범위를 명확히 규정하고 있지 않다고 하더라도 당해 법률의 전반적 체계와 관련 규정에 비추어 위임조항의 내재적인 위임의 범위나 한계를 객관적으로 분명히 확정할 수 있다면, 그 위임조항은 일반적이고 포괄적인 백지위임이라고 볼 수 없다(헌법재판소 2003. 10. 30. 선고 2000헌마801결정, 2013. 7. 25. 선고 2010헌바51 결정 등 참조).

조세법률주의의 핵심적인 내용은 과세요건 법정주의와 과세요건 명확주의이다. 그러나 조세법률주의를 지나치게 철저하게 시행한다면 복잡다양하고도 끊임없이 변천하는 경제상황에 대처하여 적확하게 과세대상을 포착하고 적정하게 과세표준을 산출하기 어려워 담세력에 응한 공평과세의 목적을 달성할 수 없게 된다. 따라서 조세법률주의를 견지하면서도 조세평등주의와의 조화를 위하여 경제현실에 응하여 공정한 과세를 할 수 있게 하고 탈법적인 조세회피행위에 대처하기 위하여는 납세의무의 중요한 사항 내지 본질적인 내용에 관련된 것이라 하더라도 그 중 경제현실의 변화나 전문적 기술의 발달 등에 즉응하여야 하는 세부적인 사항에 관하여는 국회제정의 형식적 법률보다 더 탄력성이 있는 행정입법에 이를 위임할 필요가 있다(헌법재판소 2002. 1. 31. 선고 2001헌바13결정.)』

○ 제1심판결문의 제12면 아래에서 제4행의 “가격안정 통한”을 “가격안정을 통한”으로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결문의 제15면 제13행 아래에 다음 내용을 추가한다.

『(8) 종합부동산세는 고액의 부동산 보유에 대하여 중과세함으로써 국가재정 수요의 충당기능 이외에 부동산의 과도한 보유 및 투기적 수요 등을 억제하여 부동산 가격을 안정시키고자 하는 유도적·형성적 기능을 가진 정책적 조세로서의 성격도 함께 지니고 있다. 특히 주택건설업자가 건축·소유하는 미분양 주택은 부동산 정책과 경제적 상황의 변천, 주택 시장의 통향 등과 밀접한 관련이 있어 정책적 고려가 필요한 주택유형에 해당하므로, 이에 대하여 종합부동산세를 부과함에 있어서는 그 보유동기, 보유기간, 조세지불능력, 국민의 주거생활에 미치는 영향, 정책적 과세의 필요 여부 등을 신속하고도 탄력적으로 고려하여 대응 및 규율할 필요가 있다.

(9) 이 사건 법률규정의 위임을 받은 이 사건 시행령 규정은 “이 사건 법률 규정에서 대통령령으로 정하는 주택이란, 과세기준일 현재 사업자등록을 한 주택법 제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 주택으로서, 기획재정부령이 정하는 미분양 주택을 말한다”고 하여, 미분양 주택을 건설한 주택건설사업자의 범위를 정하는 한편 합산배제 대상 미분양 주택의 나머지 요건에 관하여 기획재정부령에 위임하였음은 앞서 살펴본 바와 같다. 그런데 법률에서 위임받은 사항을 전혀 규정하지 않고 재위임하는 것은 복위임금지의 법리에 반하고 수권법의 내용변경을 초래하므로 허용되지 아니한다 할 것이나, 위임받은 사항에 관하여 대강을 정하고 그 중의 특정사항을 범위를 정하여 하위법령에 다시 위임하는 경우에는 재위임이 허용되는바(대법원 2006. 4. 14. 선고 2004두14793 판결 등 참조), 이러한 법리 및 앞서 살펴본 관련 종합부동산세법령의 내용 및 형태에 비추어, 위 위임규정이 포괄위임입법금지원칙에 반하는 위헌적인 규정이라거나 백지재위임에 해당한다고 볼 수 없다.

(10) 주택건설사업자가 보유한 미분양주택에 대하여 갑자기 종합부동산세가 과세될 경우 주택건설사업자가 예상하지 못한 피해를 입을 수 있으므로 급작스러운 종합부동산세 부과를 방지하고 주택건설사업자에게 미분양주택을 처분할 수 있는 기회를 줄 필요가 있기는 하다. 하지만 종합부동산세는 일정한 가액 이상의 부동산을 보유하는 데 담세력을 인정하여 부동산의 소유 자체를 과세 요건으로 하는 것이므로, 이 사건 법률 규정은 주택건설사업자가 미분양 주택을 보유할 경우 일률적으로 과세 대상에서 배제하기보다는 합산배제의 기간을 5년으로 한정하는 합산배제 경과규정을 두었다고 봄이 타당하다. 이러한 입법 취지에 주택건설사업자가 소유하는 미분양 주택은 종합부동산세 과세대상에서 영구히 배제된다고 보아야 할 세법상 원리나 국가정책을 생각하기 어려운 점을 더하여 보면, 주택건설사업자라면 앞서 본 관계 법령들에 의하여 자신이 건축하여 소유하고 있는 미분양 주택들에 대하여도 합산배제 대상 기간의 제한이 적용될 것임을 충분히 예상할 수 있다고 봄이 타당하다.

(11) 이 사건 시행령 제4조 제1항 제5호는 (제3호와 달리)“주택의 시공자가 제3호 가목 또는 나목의 자로부터 해당 주택의 공사대금으로 받은 제3호에 따른 미분양 주택(해당 주택을 공사대금으로 받은 날 이후 해당 주택의 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립한 날로부터 5년이 경과하지 아니한 주택만 해당한다)”이라고 규정하여 시행령에서 합산배제 기간 5년을 직접 규정하고 있다. 그러나 주택건설사업자는 주택시공자에 비해 보유하는 미분양주택수가 다수일 가능성이 높고 따라서 부동산 경기변동 등으로부터 받는 영향이 훨씬 클 수 있다. 이러한 점에서 주택건설업자의 합산배제 기간에 대해서는 주택시공자의 경우보다 더욱 탄력적·유동적으로 규율할 필요가 있다고 볼 수 있다.

(12) 실제 구 종합부동산세법 시행규칙은 제4조 제1호에서 당초 미분양 기간 3년을 기준으로 합산배체 대상인지를 판단하다가, 2009. 5. 12. 기획재정부령 제80호로 그 기간을 5년으로 연장하였고, 다시 미분양 주택의 증가로 어려움을 겪고 있는 주택건설업계의 부담을 완화하기 위하여 2025. 3. 21. 기획재정부령 제1118호로 그 기간을 최장 7년으로 연장하기도 하였다. 이처럼 구 종합 소득세법 시행규칙 제4조 제1호 는 합산배제 미분양 주택의 범위를 경제상황의 변천, 주택 정책의 향방, 관련 법류의 변경 등에 대응하여 탄력적·유동적으로 규율하고 있다.』

○ 제1심판결문의 제16면 아래에서 제2행부터 제17면 제1행까지의 괄호 내 부분을 다음과 같이 고쳐 쓴다.

『(대법원은 일부 판결에서 해당 법률에 명문규정이 없음에도 ’정당한 사유‘를 인정한 바 있으나, 이는 대체로 국가가 정책적 목적을 위해 납세자에게 먼제 조세혜택을 주면서 일정한 의무를 조건으로 부여하면서 유예기간 내에 이를 이행하지 못하면 먼저 부여한 조세혜택을 사후에 추징하는 경우들에 관한 것들이고, 원고가 들고 있는 부산고등법원 2018. 5. 18. 선고 2017누23384 판결 역시 종합부동산세의 추징에 관한 사안으로, 납세의무 성립일 현재 비과세 혜택요건의 충족 여부 및 그에 따른 비과세 혜택의 부여 여부가 문제되고 있는 이 사건 과는 사안을 달리한다. 나아가 앞에서 본 바와 같이 조세 법규를 어따한 내용으로 규정할 것인지에 관하여는 입법자의 입법형성적 재량에 기초한 정책적·기술적 판단에 맡겨져 있는 것이고, 주택건설사업자가 미분양주택을 보유하는 것이 경제여건이나 사업여건상 불가피한 결과일 수도 있으나 다른 한편 주택건설사업자에게 분양이익을 최대화하거나 손실을 최소화하기 위하여 분양시기를 임의로 조정하려는 목적이 있을 수 있으며, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양 주택에 대하여 일정한 기간이 경과한 경우 종합부동산세 합산과세 대상에 포함시키는 것이 불합리하다고 볼 수 없음은 앞서 판단한 바와 같으므로, 설령 전반적인 부동산 경기 악화가 미분양 주택 분양 지연의 한 원인이 되었고 이후 미분양 주택을 모두 분양하였다는 등 원고의 사정에 다소 참작할 여지가 있다고 하더라도 이러한 사정만으로는 피고의 처분이 위법하다고 볼 수 없다).』

○ 제1심판결문의 제18면 5행 아래에 다음 내용을 추가한다.

『원고는 국세기본법 제4조 및 민법 제157조 의 초일불산입 원칙에 따라 원고에게 이 사건 미분양 주택에 대한 주택분 재산세 납세의무가 최초로 성립한 날의 다음 날인 2013. 6. 2.을 기산점으로 하여야 한다고 주장하나, ① 이 사건 시행규칙 제4조 제1호는 ’주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 중 합산배제 대상에 해당하는 주택의 범위‘에 관한 것으로 이미 주택건설사업자가 건축을 완료하여 과세표준일이 개시된 0시부터 미분양주택을 소유하고 있음을 전제로 하는 점, ② 종합부동산세제 실무도 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날인 재산세 과세표준일을 포함하여 합산배제 적용 기간을 기산하여 온 것으로 보이고, 원고의 위 주장과 같이 기간을 기산한 사례를 찾을 수 없는 점, ③ 이 사건 시행규칙 제4조 제1호가 미분양 기간이 5년을 경과한 주택을 합산배제 대상에서 제외한 것은 종합부동산세 과세표준 합산배제라는 수혜적인 조치를 취할 필요가 없다는 입법적 판단 하에 이루어진 것으로 보이는바, 원고의 주장대로라면 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양 주택의 합산배제 기간이 6년으로 증가하여 미분양주택의 합산배제 기간을 5년으로 한정한 이 사건 법률규정을 형해화하고 당초 입법자가 의도한 입법 취지에 어긋나는 결과를 가져오게 되는 점 등에 비추어, 원고의 위 주장은 이유 없다.』

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.