(파기환송) 평가기간 외 유사매매사례가액을 상증령 제49조 제1항 단서를 적용하여 시가로 본 처분의 위법성 여부를 판단함에 있어 공시가격 변동과 부동산 실제 가치 변동의 부합성을 비롯한 제반 사정을 종합적으로 고려하여 해당 요건이 충족되었는지를 판단하여야 함

(쟁점1) 상증령 제49조 제4항에 대한 해석에 있어 원심 판단은 법리를 오해한 잘못이 없고, (쟁점2) 상증령 제49조 제1항 단서에서 ‘가격변동의 특별한 사정’ 유무를 판단함에 있어 시간의 경과에 따른 일반적인 가격변동도 고려되어야 할 것이나, 원심은 공시가격 변동과 부동산 실제 가치 변동의 부합성을 비롯한 제반 사정을 종합적으로 고려하여 상기 요건이 충족되었는지에 대한 심리를 다하지 못한 잘못이 있으므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심 법원에 환송함

사 건 2024두62509 증여세부과처분취소

원고, 피상고인 AAA

피고, 상고인 SS세무서장

원 심 판 결 서울고등법원 2024. 10. 29. 선고 2024누43425 판결

판 결 선 고 2026. 6. 25.

주 문

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

이 유

상고이유를 판단한다.

1. 제1 상고이유에 대하여

가. 구 ｢ 상속세 및 증여세법 ｣ (2023. 7. 18. 법률 제19563호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다) 제60조 제1항 본문은 “증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따른다.”라고 규정하고, 제2항은 “제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.”라고 규정하였다.

그 위임에 따른 구 ｢ 상속세 및 증여세법 시행령 ｣ (2022. 2. 15. 대통령령 제32414호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항은, 본문에서 “증여재산의 경우 ‘수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’이란 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지(이하 ‘평가기간’이라 한다)의 기간 중 매매 등이 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.”라고 규정하는 한편, 그 단서에서 “다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.”라고 규정하면서, 제1호 본문에서 시가로 인정되는 것의 하나로 ‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액’을 들고 있다.

나아가 구 상증세법 시행령 제49조 제4항은 “제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산(이하 ‘유사재산’이라 한다)에 대한 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액(구 상증세법 제68조에 따라 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다)이 있는 경우에는 해당 가액을 구 상증세법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.”라고 규정하였다.

나. 이러한 관련 규정의 문언과 취지 및 체계 등을 종합해 보면, 구 상증세법 시행령 제49조 제4항은 다음과 같은 내용, 즉 증여세 과세표준을 신고한 경우로서 유사재산에 대하여 ‘평가기준일 전 6개월부터 신고일까지’ 사이에 매매 등이 있는 경우에는 그 가액을 해당 재산의 시가로 보고, 위 기간에 해당하지 않더라도 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 ‘평가기준일 전 2년 이내의 기간’ 중에 유사재산에 대한 매매등이 있는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 가액을 해당 재산의 시가에 포함시킬 수 있도록 하는 내용의 규정이라고 해석함이 타당하다(대법원 2025. 7. 3. 선고 2025두30271 판결 참조).

다. 원심은 이와 달리 구 상증세법 시행령 제49조 제4항이 규정하는 유사재산에 관한 매매거래가액에 대해서는 같은 조 제1항 단서가 적용될 여지가 없다는 취지로 판단하였는바, 이러한 원심 판단에는 구 상증세법 시행령 제49조 제4항 및 같은 조 제1항에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 피고의 상고이유 주장은 이유 있다.

2. 제2 상고이유에 대하여

가. 관련 규정 및 법리

1) 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 “평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.”라고 규정하고, 제49조 제2항 제1호는 ‘제1항 제1호의 경우에는 매매계약일’이라고 규정하였다.

2) 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 가격변동의 특별한 사정 유무를 판단하기 위한 고려 요소 중 하나로 ‘시간의 경과’를 명시적으로 들고 있을 뿐만 아니라, 상속재산 또는 증여재산의 가액을 객관적 교환가치에 부합하도록 산정하기 위해 ‘평가기간에 해당하지 아니하는 기간’ 중에 이루어진 매매 등의 가액일지라도 소정의 요건하에 이를 시가로 인정할 수 있도록 한 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 입법 취지 등을 고려하면, 가격변동의 특별한 사정 유무를 판단함에 있어 시간의 경과에 따른 일반적인 가격변동이 고려 대상에서 배제된다고 볼 수 없다.

부동산 매매거래가액에 대하여 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서를 적용하는 경우 평가기준일과 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는지는, 해당 매매거래가액이 평가기준일 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 가격으로 평가될 수 있는지를 중심으로 판단해야 한다. 이 경우 토지의 분할ㆍ합병, 지목 또는 형질 변경, 기존 건축물 철거ㆍ멸실, 건축물 신축ㆍ개축ㆍ증축 등과 같은 대상 부동산의 법적ㆍ물리적 상태 또는 이용 상황 변화, 용도지역ㆍ지구 변경, 공법상 제한 설정ㆍ해제 등과 같은 규제 환경 변화, 가격 형성의 기초가 되는 지역 환경의 변화 등을 비롯하여 평가기준일과 매매계약일 사이의 시간적 간격, 해당 기간 개별공시지가 등 공시가격의 누적된 변동폭, 공시가격 변동과 부동산 실제 가치 변동의 부합성, 주변 토지 용도의 점진적 개선 정도, 대상 부동산이 속한 지역이나 그 인근 부동산의 매매 등 가액 변동폭 등과 아울러 평가기준일 당시 대상 부동산이 속한 시장 상황에 비추어 볼 때 실제로 해당 매매거래가액에 따른 거래가 성립될 것으로 기대하기에 현저히 곤란한 사정이 있는지, 해당 매매거래가액을 평가기준일 당시의 시가로 인정할 경우 다른 동종ㆍ유사 자산의 가액과 현저한 불균형이 발생하는지 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다.

이처럼 시간의 경과에 따른 일반적 가격변동 관련 사정을 포함한 여러 사정들을 종합적으로 고려하였을 때 평가기준일과 매매계약일 사이의 기간에 상속재산 또는 증여재산 가액에 유의미한 변동이 발생하였다고 인정된다면, 해당 매매거래가액은 평가기준일 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것으로 볼 수 없으므로 이를 인정시가로 삼을 수 없다.

3) 한편 평가기준일과 매매계약일 사이의 기간에 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점은 과세관청이 주장ㆍ증명하여야 한다(대법원 2026. 5. 20. 선고 2025두30615 판결 참조).

나. 판단

원심은, 일반적인 가격변동도 ‘가격변동의 특별한 사정’ 유무를 판단할 때 고려 대상이 된다고 전제하면서도, 관련 빌라 매매계약일인 2020. 5. 6.부터 이 사건 빌라 증여일인 2021. 12. 31.까지 서울 송파구의 지가변동률이 9.75%에 이르며, 2020년에 비하여 2021년의 관련 빌라 및 이 사건 빌라 기준시가가 약 9.66% 상승하였다는 사정을 근거로 들어, 관련 빌라 매매가액에 관하여 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서의 ‘가격변동의 특별한 사정이 없을 것’이라는 요건이 충족되지 아니하였다고 판단하였다.

앞서 본 관련 규정 및 법리에 비추어 보면, 원심이 시간의 경과에 따른 일반적인 가격변동도 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서의 ‘가격변동의 특별한 사정’ 유무를 판단할 때 고려되어야 한다고 본 것은 정당하다. 그러나 원심으로서는 특정 연도의 지가변동률 및 기준시가 상승만을 이유로 이 사건 빌라 평가기준일과 관련 빌라 매매 계약일 사이의 기간에 이 사건 빌라의 실제 시가가 유의미하게 상승하였다고 단정할 것이 아니라, 앞서 본 것처럼 공시가격 변동과 부동산 실제 가치 변동의 부합성을 비롯한 제반 사정을 종합적으로 고려하여 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 ‘가격변동의 특별한 사정이 없을 것’이라는 요건이 충족되었는지를 심리ㆍ판단하였어야한다. 그런데도 원심이 그 판시와 같은 이유만으로 관련 빌라 매매가액에 관하여 ‘가격변동의 특별한 사정이 없을 것’이라는 요건이 충족되지 않았다고 판단한 것에는 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 등에 관한 법리를 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 피고의 상고이유 주장 역시 이유 있다.

3. 결론

나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장 대법관 오경미 전자서명완료

대법관 권영준 전자서명완료

주 심 대법관 엄상필 전자서명완료

대법관 박영재 전자서명완료