평가기준일 전 6개월 내 매매계약이 체결된 동일 아파트 단지의 특정 호실의 매매가액을 증여재산 아파트 가액으로 평가하여 증여세를 부과한 처분은 적법함

평가기준일 전 6개월 내 매매계약이 체결된 동일 아파트 단지의 특정 호실의 매매가액을 상속세 및 증여세법 제60조, 동법 시행령 제49조에 따른 시가로 보아 증여세를 부과한 이 사건 처분은 적법함

사 건

2025구합61778 증여세부과처분취소

원 고

김AA

피 고

○○세무서장

변 론 종 결

2026. 4. 30.

판 결 선 고

2026. 6. 25.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2024. xx. xx. 원고에 대하여 한 2023. 5. 4. 증여분 증여세 67,763,620원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2023. 5. 1. 부(父) 김BB으로부터 수원시 장안구 대평로 xx, cc동 dd호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 증여받고, 같은 달 4. 이 사건 아파트의 증여재산 가액을 기준시가인 601,000,000원으로 평가하고 임대차보증금반환채무액 550,000,000원을 공제하여 2023. 5. 4. 증여세 97,000원을 신고‧납부하였다.

나. 피고는 평가기준일 전 6개월 내인 2022. 11. 20. 매매계약이 체결된 동일 아파트 단지의 ee동 ff호(이하 ‘비교대상 아파트’라 한다)의 매매가액 970,000,000원을 구 상속세 및 증여세법 시행령(2024. 2. 29. 대통령령 제34267호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제4항, 같은 법 시행규칙(2023. 3. 20. 기획재정부령 제979호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행규칙’이라 한다) 제15조 제3항 제1호에 따른 증여재산인 이 사건 아파트 가액으로 평가하여, 2024. 6. 1. 원고에 대한 2023. 5. 4. 증여분 증여세를 67,860,627원으로 결정하고, 원고의 기납부세액 97,000원을 차감한 67,763,620원의 증여세 부과처분을 하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

다. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2024. 9. 4. 이의신청을 거쳐 2025. 2. 4. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2025. 6. 10. 위 심판청구가 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2호증, 을 제2, 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

별지 기재와 같다.

3. 원고의 주장의 요지

비교대상 아파트에 관한 매매계약의 체결일 이후 이 사건 아파트 증여일까지 그 사이에 중대한 가격변동이 있었고, 그 매매계약의 내용도 이례적이므로 유사매매사례가액으로서의 요건을 충족하지 못한다. 그럼에도 피고가 비교대상 아파트의 매매가액을 이 사건 아파트의 시가로 보아 이 사건 처분을 한 것은 위법하다.

4. 판단

가. 관련 규정

1) 상증세법 제60조 제1항은 ‘증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.’고 규정하고, 같은 조 제2항은 ‘그 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액인데, 거기에는 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것이 포함된다.’고 규정한다. 위 규정의 위임에 따른 구 상증세법 시행령 제49조 제1항은 ‘“시가로 인정되는 것”은 증여일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 내의 기간 중 해당 재산에 대해 매매·감정·수용·경매 도는 공매(이하 ‘매매 등’이라 한다)가 있는 경우 그 매매가액 또는 복수의 감정가액 등으로부터 확인되는 가액을 가리킨다.‘고 규정하고, 같은 조 제4항은 ‘해당 재산과 기획재정부령으로 정하는 요건 즉 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매·감정·수용·경매 도는 공매 등 가격이 있는 경우에는 해당 가액을 상증세법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.’고 규정한다.

2) 관련 규정의 내용을 종합하여 보면, 증여 대상 재산에 대해 일정기간(증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 내의 기간) 내 매매 등이 있는 경우 그 가액이 시가가 된다. 증여 대상 재산에 대한 매매 등이 없는 경우에는 해당 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매 등 가액을 시가로 본다. 해당 재산에 대한 매매 등 가액이 복수로 있는 경우 그 경우 증여일 전후로 가장 가까운 날의 가액을 시가로 보지만, 해당 재산에 대한 매매 등 가액이 없는 경우에는 제반 조건이 동일하거나 유사한 다른 재산의 가액을 시가로 보는 것이다.

3) 구 상증세법 시행령 제49조 제2항은 증여된 ‘해당 재산’의 매매 등 가액이 존재하는 경우에 적용되는 규정이고, 제49조 제4항은 증여된 ‘해당 재산’이 아닌 재산의 매매 등 가액, 즉 유사매매사례가액을 일정 요건 하에 시가로 인정하는 규정이며, 위 제49조 제4항의 위임을 받아 유사한 재산의 요건을 정한 구 상증세법 시행규칙 제15조 제3항이 법령의 위임범위를 일탈하였다고 볼 수도 없다.

나. 구체적 판단

앞서 본 사실관계와 앞서 든 증거, 갑 제4호증, 을 제1호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정들을 관련 규정 및 법리에 비추어 보면, 피고가 비교대상 아파트의 매매가액을 이 사건 아파트의 시가로 본 것이 부당하여 위법하다고 볼 수 없다. 원고의 주장을 받아들이기 어렵다.

1) 평가기간 중 증여된 해당 재산에 대한 매매 등 사실이 없고, 증여재산과 유사한 다른 재산에 대한 매매 등 사실이 있는 경우 이를 시가로 인정할 수 있는 것은 앞서 본 바와 같다. 구 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 따른 유사 재산 판단의 기준은 ① 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것, ② 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것, ③ 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것이고, 다만 위 조건을 만족하는 주택이 둘 이상인 경우 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택이다.

2) 이 사건 아파트와 비교대상 아파트는 동일한 단지 내에 있고, 구 상증세법 시행규칙에 따른 유사 재산의 판단기준에 부합하며, 2022년과 2023년 공동주택공시가격의 변동추이도 유사하다. 위 각 아파트에 대한 공시가격이 2022. 1. 1.에 비하여 하락한 사실은 인정되나, 이는 보유세 부담 완화 등을 위한 정부의 공동주택 공시가격 현실화 정책에 의하여 영향을 받은 것으로 보이고, ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’인 시가를 그대로 반영한다고 보기 어렵다.

3) 비교대상 아파트와 이 사건 아파트 모두 비교대상 아파트의 매매계약일부터 이 사건 아파트의 평가기준일인 증여일 사이에 재산형태가 변동되지 않았고, 주변 지역의 형태 및 이용 상황 등 주위 환경 또한 변하지 않았다.

4) 수원시 OO구 주간 아파트 매매가격 지수는 비교대상 아파트의 거래시점인 2022. 11. 14. 기준 104.2, 이 사건 아파트의 증여시점인 2023. 5. 4. 기준 90.2로 하락하고, 한국은행 기준금리가 0.25% 상승한 것으로 보이기는 한다. 그러나 아래와 같은 2022. 2. 25.부터 2023. 8. 23.까지 이 사건 아파트와 동일 단지 내의 비슷한 면적의 매매사례(이하 ‘이 사건 매매사례’라 한다)에 의하면 그 매매가액은 970,000,000원에서 1,200,000,000원 사이에 분포하고, 실거래가 중 가장 낮은 가격이 이 사건 아파트의 시가로 인정되었는바, 원고가 주장하는 사정만으로 비교대상 아파트 매매 이후 주택가격이 급락하여 이를 시가 산정에 반영하여야 하는 정도라고 인정하기 어렵다.

5) 원고는 이 사건 매매사례 중 연번 1번의 경우 아파트 분양권에 관한 매매로서 아파트 자체를 매매하는 것과 차이가 있고, 비교대상 아파트의 경우에는 매매계약일로부터 소유권이전등기일까지의 기간이 1년이 넘는 장기인 점 등에 비추어 보면 그 거래 내용이 이례적이라고 주장한다. 그러나 가사 원고의 주장과 같이 연번 1번의 거래가 분양권 매매라고 하더라도 그 시기상 아파트가 완공된 이후에 거래된 것으로서 아파트 자체를 매매하는 것과 거래가액에 있어서 별다른 차이가 없을 것으로 보이는 점, 비교 대상 아파트에 관한 소유권이전등기까지 장기간이 소요되었다하더라도, 이는 원고의 주장과 같이 양도소득세 중과세를 피하고자 2023. 11. 이후에 소유권이전등기를 하였기 때문으로 보이고, 그 기간이 시가에 고려하여야 할 만큼 장기간으로 보이지는 않는 점 등에 비추어 보면, 원고가 주장하는 사정만으로 비교대상 아파트를 비롯한 매매사례의 거래내용이 이례적이라고 보기 어렵다.

5. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

별지

관계 법령

■ 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

2. 「가상자산 이용자 보호 등에 관한 법률」 제2조 제1호 에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

■ 구 상속세 및 증여세법 시행령(2024. 2. 29. 대통령령 제34267호로 개정되기 전의 것)

제49조(평가의 원칙등)

① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2) 3억원

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부 목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

가. 법 제73조 및 제73조의2에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우

나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원

다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

라. 제15조 제3항에 따른 최대주주등의 상속인 또는 최대주주등의 특수관계인이 최대주주 등이 보유하고 있던 제54조 제1항에 따른 비상장주식등을 경매 또는 공매로 취득한 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제64조 에 따라 안분계산한다.

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준 시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

■ 구 상증세 및 증여세법 시행규칙(2024. 3. 22. 기획재정부령 제1049호로 개정되기 전의 것)

제15조(평가의 원칙등)

① 영 제49조 제1항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 “기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관”이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호 의 감정평가법인등을 말한다.

② 영 제49조 내지 영 제63조의 규정에 의하여 재산을 평가함에 있어서 국외재산의 가액은 평가기준일 현재 「외국환거래법」에 의한 기준환율 또는 재정환율에 의하여 환산한 가액으로 이를 평가한다.

③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산. 끝.