분양계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자인 원고들이 입증하여야 하고, 이 사건 부동산의 분양계약서가 대출을 많이 받기 위하여 거래가액을 부풀린 이른바 '업계약서'에 불과하다고 인정하기 어려움

원고들은 이 사건 부동산의 분양계약서는 대출을 많이 받기 위하여 거래가액을 부풀린 이른바 ’업계약서‘에 불과하다고 주장하나, 원고들을 비롯한 이 사건 수분양자의 분양계약서가 대출을 많이 받기 위하여 거래가액을 부풀린 이른바 ’업계약서‘에 불과하다고 단정하기는 어렵다는 점은 앞서 본 바와 같고, 원고들은 이 사건 부동산의 분양계약서상 분양가액이 실제 거래가액이라는 전제 아래, 2018년 제2기에 부동산 임대업과 관련하여 부가가치세 매입세액을 환급받았을 뿐만 아니라, 2021년에 114호, 115호를 1,266,800,000원에 양도하고도 양도차익에 따른 소득이 발생하지 않았다고 신고하였으므로, 원고들이 주장하는 사정이나 제출한 증거만으로는 이 사건 부동산의 분양계약서가 대출을 많이 받기 위하여 거래가액을 부풀린 이른바 ’업계약서‘에 불과하다고 인정하기 어렵다.

사 건

2025구합54876 종합소득세부과처분취소

원 고

AAA 외 1명

피 고

ㅇㅇ세무서장

변 론 종 결

2026. 4. 22.

판 결 선 고

2026. 5. 13.

주 문

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

청구취지

피고가 2024. 4. 23. 원고 AAA에게 한 2018년 종합소득세 309,175,190원(가산세 포함)의 부과처분, 원고 BBB에게 한 2018년 종합소득세 233,332,280원(가산세 포함)의 부과처분을 모두 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. CCC, DDD(이하 통틀어 ‘이 사건 분양업자’라 한다)는 ‘EEEEE’라는 상호로 부동산 신축판매업을 영위하는 사람들로 2017. 8. 4. 화성시 동탄하나1길에‘EEEEE’ 명칭의 건물(이하 ‘이 사건 상가건물’이라 한다)을 신축하였다.

나. 원고 AAA은 2018. 5. 10. 이 사건 분양업자와 사이에 이 사건 상가건물 102호, 103호에 관한 분양계약서를 작성하고 2018. 7. 2. 위 각 호실을 취득하였고, 원고 AAA의 배우자인 원고 BBB은 2018. 7. 18. 이 사건 분양업자와 사이에 이 사건 상가건물 114호, 115호에 관한 분양계약서를 작성하고 2018. 8. 6. 및 2018. 8. 28. 위 각 호실을 취득하였다(이하 원고들이 취득한 이 사건 상가건물 102호, 103호, 114호, 115호를 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다).

다. 이 사건 분양업자는 2018. 8. 28. 원고들과 조ㅇㅇ, 박ㅇㅇ, 정ㅇㅇ, 박ㅇㅇ, 이ㅇ, 송ㅇㅇ, 김ㅇㅇ, 이ㅇㅇ, 최ㅇㅇ, 김ㅇㅇ, 유ㅇㅇ, 조ㅇㅇ, 김ㅇㅇ에게 이 사건 부동산을 비롯하여 이 사건 상가건물의 1층 상가 28개 호실의 분양을 완료하였는데(이하 106호를 분양받은 박ㅇㅇ, 이ㅇ을 제외한 수분양자들을 통틀어 ‘이 사건 수분양자’라 한다), 그 분양 내역은 아래 표 기재와 같다.

<표 생략>

라. 원고들은 이 사건 부동산을 사업장 소재지로 하여 부동산 임대업의 사업자등록을 하였는데, 이 사건 분양업자로부터 이 사건 부동산을 분양받으면서 아래 표 기재와 같이 분양계약서상 분양가액(= 등기부상 거래가액, 이하 같다)에 따른 세금계산서(건물분) 및 계산서(토지분)를 수취하였고, 2018년 제2기 부가가치세 신고를 하면서 관련 매입세액을 환급받았다.

< 표 생략>

마. 원고 BBB은 2021. 10. 6. 이 사건 상가건물 114호, 115호를 1,266,800,000원에 양도한 다음, 취득가액을 분양계약서상 분양가액에 취득세를 가산한 1,280,195,000원(=등기부상 거래가액 1,226,950,000원 + 취득세 53,245,000원)으로 하여 2021년 귀속 양도소득세 신고를 하였다.

바. 한편 원고들과 FFF, GGG(이하 통틀어 ‘이 사건 분양대행업자’라 한다)은 이 사건 분양업자와 아래와 같은3) 2018. 5. 2. 자 ‘상가 분양 약정서’를 작성하였다(이하‘이 사건 분양대행약정’이라 한다).

사. 피고는 원고들을 비롯한 이 사건 분양대행업자가 이 사건 분양대행약정에 따라, 이 사건 상가건물의 수분양자들이 금융기관으로부터 대출받은 금액만으로 분양받을 수 있도록, 이 사건 분양업자로부터 지급받은 수수료로 분양계약서상 분양가액과 금융기관으로부터 대출받은 금액의 차액을 대납하는 방식으로 이 사건 상가건물의 1층 상가 27개 호실(106호 제외)을 할인분양하였다는 전제 아래, 원고 AAA이 102호, 103호의 분양계약서상 분양가액과 실제 지급한 분양가액(= 금융기관으로부터 대출받은 금액, 이하 같다)의 차액인 508,490,000원4)에 상당하는 분양대행수수료를 수취하고, 원고 BBB이 114호, 115호의 분양계약서상 분양가액과 실제 지급한 분양가액의 차액인 417,950,000원5)에 상당하는 분양대행수수료를 수취하였다고 보아6), 2024. 4. 23. 원고 AAA에게 2018년 종합소득세 309,175,190원(가산세 포함)을, 원고 BBB에게 2018년 종합소득세 233,332,280원(가산세 포함)을 각각 경정ㆍ고지하였다(이하 통틀어 ‘이 사건 처분’이라 한다).

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 9, 11, 14호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

별지 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

1) 이 사건 분양대행약정의 부존재 주장

피고가 이 사건 처분의 근거로 삼은 2018. 5. 2. 자 ‘상가 분양 약정서’는 이 사건 분양업자의 기망과 강압에 따라 사후적으로 허위로 작성된 것에 불과하고, 원고들은 이 사건 분양업자의 자금으로 이 사건 수분양자의 분양대금 일부를 지급하는 회전거래에 가담하였을 뿐 이 사건 상가건물의 분양대행 업무를 한 사실이 없다.

2) 분양계약서상 분양가액의 허위 기재 주장

이 사건 부동산의 분양계약서는 대출을 많이 받기 위하여 거래가액을 부풀린 이른바 ‘업계약서’에 불과하고 이 사건 부동산의 실제 거래가액은 원고들이 금융기관으로부터 대출받아 실제 지급한 분양가액과 일치하므로, 원고들에게 926,440,000원(= 원고 AAA 508,490,000원 + 원고 BBB 417,950,000원) 상당의 이익이 귀속되었다고 볼 수 없다.

나. 판단

1) 이 사건 분양대행약정의 부존재 주장에 관한 판단

가) 처분문서는 진정성립이 인정되면 특별한 사정이 없는 한 처분문서에 기재되어 있는 문언의 내용에 따라 당사자의 의사표시가 있었던 것으로 객관적으로 해석하여야 한다. 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2025. 5. 15. 선고 2023두47473 판결 등 참조).

원고들을 비롯한 이 사건 분양대행업자와 이 사건 분양업자 사이에 이 사건 분양대행업자가 이 사건 상가건물의 1층 상가 27개 호실(106호 제외)의 분양을 대행하기로 하고 총 분양대금 136억 원 중 47억 원을 분양대행수수료로 지급받기로 하는 ’상가분양 약정서‘(이하 ’이 사건 약정서‘라 한다)가 작성된 사실은 앞서 본 바와 같다. 원고들은 원고 BBB의 경우 이 사건 분양대행약정을 체결하는 자리에 없었으므로 무권대리로 효력이 없다고 주장하나, 앞서 든 증거에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 원고들이 부부 사이일 뿐만 아니라 원고 BBB이 이 사건 분양업자로부터 784,996,000원을 이체받아 이 사건 수분양자의 분양대금 중 금융기관으로부터 대출받은 금액을 초과하는 부분을 대납하여 준 사정을 고려하면, 설령 원고들의 주장대로 원고 BBB이 이 사건 분양대행약정을 체결하는 자리에 없었다고 하더라도 원고 AAA에게 대리권을 수여하였거나 원고 AAA의 대리행위를 추인하였다고 봄이 타당하다. 따라서 이 사건 약정서의 진정성립이 인정되므로 앞서 본 법리에 따라 특별한 사정이 없는 한 그 기재 내용에 따라 이 사건 분양대행약정이 존재한다고 볼 수 있다.

나) 원고들은 이 사건 약정서가 이 사건 분양업자의 기망과 강압에 따라 사후적으로 허위로 작성된 것에 불과하다고 주장하나, 앞서 든 증거, 을 제5호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고들 역시 원고들을 비롯한 이 사건 분양대행업자가 이 사건 분양업자로부터 47억 원 상당의 금원을 이체받아 이 사건 수분양자의 분양대금 중 금융기관으로부터 대출받은 금액을 초과하는 부분을 대납하는 방식으로 할인분양을 용이하게 하였다는 점에 관하여는 다투지 않고 있는 점, ② 이 사건 상가건물 106호가 2018. 4. 4. 107호 내지 114호의 각 분양계약서상 분양가액보다 높은 576,640,000원에 분양되었고, 원고 BBB이 2021. 10. 6. 114호, 115호를 1,266,800,000원에 양도하였음을 고려할 때 이 사건 수분양자의 분양계약서가 대출을 많이 받기 위하여 거래가액을 부풀린 이른바 ’업계약서‘에 불과하다고 단정하기는 어려운 점, ③ 원고들의 주장에 의하더라도 원고들은 이른바 ’업계약서‘를 작성하여 대출금을 편취하는 범행에 가담하였다고 평가받을 것을 우려하여 사후적으로 이 사건 약정서를 작성하였다는 것이므로, 원고들에게 이 사건 분양대행약정에 따른 법률상의 효과를 발생시킬 의사가 없었다고 보이지는 않고, 그로 인하여 이 사건 처분이 부과될 것을 예상하지 못하였다고 하더라도 이는 장래에 대한 단순한 기대에 지나지 않는 점 등에 비추어 볼 때, 원고들이 주장하는 사정이나 제출한 증거만으로는 이 사건 약정서가 이 사건 분양업자의 기망이나 강압에 따라 사후적으로 허위로 작성된것에 불과하다고 인정하기 어렵다.

다) 따라서 원고들의 이 부분 주장은 받아들이기 어렵다.

2) 분양계약서상 분양가액의 허위 기재 주장에 관한 판단

가) 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 한다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 참조). 위와 같은 법리는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제6항 에 따라 신고필증을 발급받아 검인을 받은 것으로 의제되는 경우에도 마찬가지로 적용된다.

을 제8호증의 기재에 의하면, 이 사건 부동산에 관한 부동산거래계약신고필증에 실제 거래가액이 분양계약서상 분양가액과 동일한 735,850,000원(102호), 735,640,000원(103호), 546,960,000원(114호), 679,990,000원(115호)으로 기재되어 있는 사실을 인정할 수 있으므로, 앞서 본 법리에 따라 특별한 사정이 없는 한 이 사건 부동산의 분양계약서상 분양가액은 실제 거래가액이라고 볼 수 있고, 분양계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자인 원고들이 입증하여야 한다.

나) 원고들은 이 사건 부동산의 분양계약서는 대출을 많이 받기 위하여 거래가액을 부풀린 이른바 ’업계약서‘에 불과하다고 주장하나, 원고들을 비롯한 이 사건 수분양자의 분양계약서가 대출을 많이 받기 위하여 거래가액을 부풀린 이른바 ’업계약서‘에 불과하다고 단정하기는 어렵다는 점은 앞서 본 바와 같고, 원고들은 이 사건 부동산의 분양계약서상 분양가액이 실제 거래가액이라는 전제 아래, 2018년 제2기에 부동산 임대업과 관련하여 부가가치세 매입세액을 환급받았을 뿐만 아니라, 2021년에 114호,115호를 1,266,800,000원에 양도하고도 양도차익에 따른 소득이 발생하지 않았다고 신고하였으므로, 원고들이 주장하는 사정이나 제출한 증거만으로는 이 사건 부동산의 분양계약서가 대출을 많이 받기 위하여 거래가액을 부풀린 이른바 ’업계약서‘에 불과하다고 인정하기 어렵다.

4. 결론

그렇다면, 원고들의 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.