조합원입주권과 대체주택 보유시 1세대 1주택 특례요건

재건축 사업시행기간 동안 대체주택을 취득하는 경우 ‘재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것’을 그 요건 중의 하나로 명시하고 있을 뿐, 주택법 등 다른 법령에 의하여 대체주택의 양도가 제한되는 경우 그 양도 제한 기간을 위 양도 기간에서 제외하는 규정을 명시적으로 두고 있지 아니함

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고들의 **동 소재 아파트 취득 및 재건축 등

1) 원고들은 부부로 2006. 6. 20. 서울 **구 **동 **아파트(이하 ‘**동 **아파트’라 한다) 42동 212호(이하 ‘이 사건 제1 종전 아파트’라 한다)의 각 1/2 지분을 취득하였다.

2) **동 **아파트의 재건축사업에 관하여 2011. 4. 6. 사업시행인가가 이루어졌고, 2013. 1. 16. 관리처분계획인가가 이루어졌다.

3) 이후 **동 **아파트가 철거된 후 서울 **구 **동 외 2필지 지상에 ‘래미안힐스테이트**’이 신축되어 2016. 12. 29. 준공되었고, 원고들은 2017. 6. 23. ‘래미안힐스테이트**’ 305동 1701호(이하 ‘이 사건 제1 신축 아파트’라 한다)의 각 1/2 지분에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다.

나. 원고들의 OO동 소재 아파트 취득 및 재건축 등

1) 원고들은 2013. 5. 20. 서울 OO구 OO동 187 주공아파트(이하 ‘OO동 주공아파트’라 한다) 706동 203호(이하 ‘이 사건 제2 종전 아파트’라 한다)의 각 1/2 지분을 취득하고 2013. 7. 31. 이 사건 제2 종전 아파트에 전입신고를 하였다.

2) OO동 주공아파트의 재건축사업에 관하여 2011. 9. 28. 사업시행인가가 이루어졌고, 2016. 2. 23. 관리처분계획인가가 이루어졌다.

3) 이후 OO동 주공아파트가 철거된 후 서울 OO구 OO동 514 지상에 ‘**롯데캐슬***’가 신축되어 2019. 12. 30. 준공되었고, 원고들은 2020. 6. 12. ‘**롯데캐슬****’ 712동 2303호(이하 ‘이 사건 제2 신축 아파트’라 한다)의 각 1/2 지분에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다.

다. 원고들의 이 사건 제2 신축 아파트 양도 등

1) 원고들은 2021. 2. 10. 이 사건 제2 신축 아파트를 1,400,000,000원에 양도하고, 2021. 4. 20. 피고에게 조정대상지역 내 1세대 2주택을 보유한 상황에서 이 사건 제2신축 아파트를 양도한 것으로 보아 기본세율에 20%의 추가세율을 적용하여 각 2021년 귀속 양도소득세 189,885,450원을 각 신고ㆍ납부하였다.

2) 원고들은 2022. 9. 22. 피고에게 이 사건 제2 신축 아파트의 양도가 구 소득세법 시행령(2022. 2. 15. 대통령령 제32420호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제156조의2 제5항(이하 ‘이 사건 특례규정’이라 한다)에서 정하는 1세대 1주택 특례 요건을 충족한다는 이유로 각 2021년 귀속 양도소득세 171,014,779원의 환급을 구하는 경정청구를 각 하였다.

3) 피고는 2022. 9. 27. 원고들에게 이 사건 제2 신축 아파트의 양도가 이 사건 특례규정에서 정하는 요건을 충족하지 못하였다는 이유로 원고들의 경정청구를 각 거부하였다(이하 위 각 거부처분을 통칭하여 ‘이 사건 처분’이라 한다).

4) 원고들은 이에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2023. 6. 26. 기각되었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 5호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

별지 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고들 주장의 요지

1) 이 사건 특례규정에서 정하는 1세대 1주택 특례 요건 중 제3호는 ‘재개발사업,재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것’이라고 규정하고 있는데, 이 사건 특례규정의 취지 등을 고려하면, 위 규정에서 정하는 대체주택의 양도 기간에서 다른 법령에 의하여 양도가 제한되는 기간은 제외되는 것으로 해석하여야 한다.

그런데 국토교통부가 2017. 8. 2. 발표한 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’(이하 ‘이 사건 부동산 대책’이라 한다)에 따라 2017. 8. 9. 법률 제14866호로 주택법 제64조 가 개정되고 국토교통부장관이 2017. 9. 6. 위 개정 주택법 부칙 제2조 제1항에 따라 국토교통부공고 제2017-1305호로 이 사건 제2 종전 아파트가 위치한 서울특별시 강동구를 포함한 서울특별시 전 지역을 조정대상지역 예정

지로 지정함에 따라 이 사건 제2 종전 아파트에 관한 조합원입주권 전매가 3년간 금지되어 원고들로서는 2017. 8. 3.부터 2020. 6. 12.(이 사건 제2 신축 아파트에 관한 소유권보존등기일)까지 위 조합원입주권을 양도할 수 없었다. 그 전매금지 기간을 이 사건 특례규정 중 제3호에서 정하는 대체주택의 양도 기간

에서 제외하면, 원고들이 이 사건 제1 신축 아파트 준공일로부터 2년 이내에 이 사건 제2 신축 아파트를 양도한 것이 되므로, 이 사건 특례규정에서 정하는 1세대 1주택 특례 요건을 모두 충족한다. 따라서 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

2) 원고들은 이 사건 특례규정을 적용받을 수 있다고 믿고 있었는데, 갑작스럽게 발표된 이 사건 부동산 대책에 따른 주택법 개정 등으로 이 사건 제2 종전 아파트에 관한 조합원입주권 전매가 금지됨에 따라 이 사건 특례규정의 적용을 받지 못하게 되었는바, 이 사건 처분은 신뢰보호의 원칙에 위배되어 위법하므로 취소되어야 한다.

나. 이 사건 특례규정의 적용 여부

1) 관계 법령 및 관련 법리

가) 구 소득세법(2021. 12. 8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)제89조 제2항 본문은 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 원칙적으로 같은 조 제1항 소정의 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하지 않는다고 규정하고 있다. 다만 같은 항 단서는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 예외적으로 1세대 1주택 비과세 특례를 적용한다고 규정하고 있다. 그 위임에 따라 구 소득세법 시행령 제156조의2 제5항 (이 사건 특례규정)은 ‘국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재 건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 경우로서 ① 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것(제1호), ② 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것(제2호 본문), ③ 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것(제3호)의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.’라고 규정하고 있다.

나) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의원칙에도 부합한다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009두18325 판결 참조).

2) 구체적 판단

위 인정사실과 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 볼 때, 이 사건 제2 신규 아파트의 양도에 이 사건 특례규정이 적용된다고 볼 수 없으므로, 이 사건 처분은 적법하고, 원고들의 주장은 이유 없다.

가) 구 소득세법은 원칙적으로 토지 또는 건물의 양도로 발생하는 소득 등 모든양도소득에 대하여 과세하면서(구 소득세법 제4조 제1항 제3호 , 제94조 제1항 제1호), 예외적으로 정한 일부 양도소득에 한하여 비과세로 정하고 있고(구 소득세법 제89조 ), 원고들이 주장하는 이 사건 특례규정은 명백한 특혜규정이므로 앞서 본 엄격해석의 원칙에 따라 조세공평의 원칙에 부합하도록 그 요건을 엄격하게 해석하여야 한다.

나) 이 사건 특례규정은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득하는 경우 ‘재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것’을 그 요건 중의 하나로 명시하고 있을 뿐, 주택법 등 다른 법령에 의하여 대체주택의 양도가 제한되는 경우 그 양도 제한 기간을 위 양도 기간에서 제외하는 규정을 명시적으로 두고 있지 않다. 따라서 이 사건 특례규정 중 제3호에서 정하는 대체주택의 양도 기간에서 다른 법령에 의하여 그 대체주택의 양도가 제한되는 기간을 제외하는 것으로 해석하는 것은 조세법률주의 및 조세법규 엄격해석의 원칙에 반한다. 나아가 이렇게 보는 것이 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에 원칙적으로 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하지 아니하되, 이 사건 특례규정의 요건을 모두 충족하는 경우에 예외적으로 1세대 1주택의 특례를 적용하는 관련 법령의 체계 및 취지에도 부합한다.

다) 원고들은 **동 **아파트에 대한 재건축사업의 사업시행인가일(2011. 4. 6.) 이후인 2013. 5. 20. 이 사건 제2 종전 아파트를 취득하여 1년 이상 거주하였고, **동 **아파트에 대한 재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 이 사건 제1신축 아파트가 완성된 후 2년 이내인 2017. 1. 18. 이 사건 제1 신축 아파트로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하기는 하였으나, 이 사건 제1 신축 아파트의 완성 후 2년 이후인 2021. 2. 10. 이 사건 제2 신축 아파트를 양도하여 이 사건 특례규정 중 제3호 요건을 충족하지 못하였는바, 이 사건 특례규정의 요건을 모두 충족하였다고 볼 수 없다.

다. 신뢰보호의 원칙 위배 여부

1) 행정처분은 그 근거 법령이 개정된 경우에도 경과규정에서 달리 정함이 없는 한 처분 당시 시행되는 개정 법령과 그에 정한 기준에 의하는 것이 원칙이고, 그 개정법령이 기존의 사실 또는 법률관계를 적용대상으로 하면서 국민의 재산권과 관련하여 종전보다 불리한 법률효과를 규정하고 있는 경우에도 그러한 사실 또는 법률관계가 개정법령이 시행되기 이전에 이미 완성 또는 종결된 것이 아니라면 이를 헌법상 금지되는 소급입법에 의한 재산권 침해라고 할 수는 없으며, 그러한 개정 법령의 적용과 관련하여서는 개정 전 법령의 존속에 대한 국민의 신뢰가 개정 법령의 적용에 관한 공익상의 요구보다 더 보호가치가 있다고 인정되는 경우에 그러한 국민의 신뢰를 보호하기 위하여 그 적용이 제한될 수 있는 여지가 있을 따름이다. 그리고 이러한 신뢰보호의 원칙 위배 여부를 판단하기 위해서는 한편으로는 침해받은 이익의 보호가치, 침해의 중한 정도, 신뢰가 손상된 정도, 신뢰침해의 방법 등과 다른 한편으로는 개정 법령을 통해 실현하고자 하는 공익적 목적을 종합적으로 비교․형량하여야 한다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2008두9324 판결 등 참조).

2) 위 법리에 비추어 살피건대, 국가의 조세정책은 탄력적․합리적으로 운용할 필요성이 큰 만큼 조세에 관한 법규와 제도가 항상 변할 수밖에 없는 점, 특히 부동산 관련 세법 등 법령의 경우 잦은 개편 및 조정을 거쳐 계속 변화되어 왔던 점 등에 비추어 보면, 원고들의 이 사건 특례규정 적용에 대한 기대나 신뢰는 본래부터 그 자체로 영구적이었던 것이 아니라, 법령의 개정에 따라 변할 수 있는 불확실하고 잠정적인 것에 불과하였던 것이라고 봄이 타당하다. 따라서 원고들이 이 사건 특례규정을 적용받을 것이라고 신뢰하였다 하더라도, 그러한 원고들의 신뢰가 공익상의 요구와 비교ㆍ형량하여 더 보호가치 있는 신뢰에 해당한다고 보기 어렵다. 따라서 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판

결한다.