증여일로부터 3년이 지난 무렵의 오피스텔 시가를 증여재산가액으로 볼 수 없음

증여받은 토지를 매매하면서 대가 일부를 추후 신축될 오피스텔로 받기로 한 경우, 3년 후 준공된 오피스텔의 시가를 증여재산가액에 반영할 수 없음

사 건

2024구합88679 증여세등부과처분취소

원 고

오○○

피 고

○○세무서장

변 론 종 결

2025. 8. 20.

판 결 선 고

2025. 9. 24.

주 문

1. 피고가 2024. 3. 5. 원고에게 한 별지 1 ‘총 고지세액 합계’란 기재 증여세(가산세 포함) 부과처분은 별지 2 ‘총 고지세액 합계’란 기재 금액을 초과하는 범위에서 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 오AA은 오XX, 김YY의 자녀이고, 홍BB는 오AA의 배우자이다. 원고와 오CC, 오DD은 오AA과 홍BB의 자녀이다(이하 원고, 오AA, 홍BB, 오CC, 오DD을 통틀어 ‘원고 등’이라 한다).

나. 김YY은 ○○시 ○동 000-00 대 000㎡ 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를, 오XX는 위 토지 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 하고, 이 사건 토지와 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 소유하고 있었다.

다. 오AA은 2015. 10. 16. EE개발 주식회사(이하 ‘EE개발’이라 한다)와 사이에 오AA이 EE개발에 이 사건 부동산을 31억 6,500만 원에 매도하기로 하는 내용의 매매계약(이하 ‘제1차 매매계약’이라 한다)을 체결하고, EE개발로부터 계약금 3억 원을 지급받았다. 제1차 매매계약서에는 특약사항으로 아래의 내용이 기재되어 있다.

1. (생략)

2. 건축물은 현재 미등기 상태이며 토지 및 건물을 원고 오AA 외 4명이 증여받고 본등기를 하고 매수인에게 소유권 이전키로 한다.

3. 매수인은 본 토지에 아파트(공동주택)를 공사하기로 하고, 아파트 준공 후 설계법규상 맨상층 40평 1호실, 일반형 1호실을 매도인에게 무상으로 소유권 이전해주기로 한다.

4. (생략)

라. 김YY과 오XX는 원고 등에게 각 이 사건 부동산의 2/10 지분을 증여하기로 하고, 2015. 11. 11. 원고 등 앞으로 이 사건 부동산의 각 2/10 지분에 관하여 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다(이하 ‘이 사건 증여’라 한다)

마. 원고 등은 이 사건 부동산을 기준시가인 10억 5,400만 원으로 평가하여, 2016. 1. 31. 이 사건 건물에 대한 증여세를, 2016. 2. 28. 이 사건 토지에 대한 증여세를 각 신고·납부하였다.

바. 원고 등은 2016. 2. 29. FF 주식회사(이하 ‘FF’이라 한다)와 사이에 원고 등이 FF에 이 사건 부동산의 각 소유지분을 매도하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였는데(이하 ‘제2차 매매계약’이라 한다), 원고 등과 FF 사이에 체결된 제2차 매매계약서에는 매매대금이 31억 6,500만 원으로 기재되어 있고, 별도로 기재된 특약사항은 없다.

사. FF은 2016. 3. 31. 이 사건 부동산에 관하여 제2차 매매계약을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳤다.

아. 원고 등은 2016. 5. 31.경 이 사건 부동산 매매에 따른 양도소득세로 총 573,---,---원(오AA 93,---,---원, 홍BB 205,---,---원, 오DD, 오CC, 원고 각 91,---,---원)을 신고·납부하였다.

자. 원고 등은 2019. 1. 4. FF으로부터 이 사건 토지 지상에 신축한 오피스텔 3채(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라 한다)에 관하여 아래와 같이 소유권을 이전받았다.

목적물

소유자

지분

등기원인

1501호

홍BB

1/2

2019. 1. 3.자 매매

오DD

1601호

오AA

1/3

오CC

원고

1602호

차. ○○세무서장은 2023. 9. 4.부터 2023. 11. 29.까지 원고 등에 대한 증여세 조사를 실시한 결과, 제2차 매매계약이 제1차 매매계약을 승계한 것으로서, 원고 등이 제2차 매매계약의 대가로 매매계약서상 매매대금 31억 6,500만 원 외에, 이 사건 오피스텔 및 현금 3,000만 원을 더 지급받은 사실을 확인하고, 이에 따라 ① 제2차 매매계약상 매매대금 31억 6,500만 원, ② 이 사건 오피스텔 시가 932,268,202원 및 ③ 매수인과의 약정에 따라 추가로 지급받은 3,000만 원을 합한 4,127,268,202원을 증여재산가액으로 평가하여 피고에게 통보하였다.

카. 이에 피고는 2024. 3. 5. 원고에게 별지 1 표 기재와 같이 증여세(가산세 포함)를 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 10호증, 을 제1호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 위법 여부

가. 원고의 주장 요지

증여재산가액은 증여 당시를 기준으로 산정되어야 하는데, 피고는 아무런 근거 없이 이 사건 증여일로부터 3년이 지난 이 사건 오피스텔 취득 시점의 가액을 기준으로 증여재산가액을 산정하였다. 따라서 피고가 이 사건 처분을 하며 증여재산가액에 이 사건 오피스텔 가액을 포함시킨 것은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 3 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련 법리

구 상속세 및 증여세법(2016. 12. 20. 법률 제14388호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상증세법’이라 한다) 제60조 제1항은 ‘증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.’고 규정하고 있고, 제2항은 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.’고 규정하고 있다. 그 위임에 따른 구 상속세 및 증여세법 시행령(2016. 2. 5. 대통령령 제26960호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항은 ‘시가로 인정되는 것이란 증여일 전 3개월부터 증여일 후 3개월까지의 기간(이하 ’평가기간‘이라 한다) 중 매매 등이 있는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.‘고 규정하면서, 제1호 본문에서 시가로 인정되는 것의 하나로 ‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액’을 들고 있다.

2) 구체적 판단

앞서 채택한 각 증거에, 갑 제11호증, 을 제2 내지 6호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 고려하면, 피고가 이 사건 처분을 하며 이 사건 오피스텔의 시가를 기준으로 삼아 증여재산가액을 산정한 것은 위법하다.

가) 조세법률주의의 원칙은 과세요건 등은 국민의 대표기관인 국회가 제정한 법률로써 규정하여야 하고, 그 법률의 집행에 있어서도 이를 엄격하게 해석·적용하여야 하며, 행정편의적인 확장해석이나 유추적용은 허용되지 않음을 의미한다. 그러므로 법률의 위임이 없이 명령 또는 규칙 등의 행정입법으로 과세요건 등에 관한 사항을 규정하거나 법률에 규정된 내용을 함부로 유추·확장하는 내용의 해석규정을 마련하는 것은 조세법률주의의 원칙에 위반된다(대법원 2007. 5. 17. 선고 2006두8648 전원합의체 판결 등 참조).

나) 상증세법상 증여재산가액은 ‘증여일 현재’의 시가에 따르고, 상증세법 시행령에서는 ‘증여일 전후 3개월’ 안에 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 매매가액을 시가로 본다고 규정하고 있다.

그럼에도 피고는 이 사건 부동산의 시가로 볼 수 있는 ‘해당 재산에 대한 매매사례가액’을 산정함에 있어서, 증여일로부터 3년이 더 지난 2019. 1. 4. 무렵의 이 사건 오피스텔의 시가를 기준으로 하였는바, 이는 상증세법상 재산 평가의 원칙에 반한다.

다) 피고는, ‘ 소득세법 기본통칙 97-0…1(자산의 대가를 금전 이외의 물품으로 지급하는 경우 실지거래가액계산)’에서 ‘토지나 건물을 취득 또는 양도하는 자가 당해 자산의 대가로서 금전 이외의 물품을 지급하거나 영수하고 그 양도자산의 매매계약서상에는 물품수량만이 명시된 경우에는 당해 양도자산의 취득가액 또는 양도가액은 물품의 인도 또는 영수당시의 시가에 의해 계산한 가액으로 한다’고 규정하고 있는 점을 근거로 든다.

그러나 국세청의 기본통칙은 과세관청 내부에 있어서 세법의 해석기준 및 집행기준을 시달한 행정규칙에 불과하고, 법원이나 국민을 기속하는 법규가 아니므로, 기본통칙 그 자체가 과세처분의 적법한 근거가 될 수는 없다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2007두10884 판결 등 참조). 또한 위 기본통칙은 ‘양도소득’을 산정함에 있어서 당해 자산의 양도가액을 물품의 인도 당시의 시가에 의한다는 내용으로, 이 사건 오피스텔의 이전일로부터 약 3년 전에 이루어진 ‘증여일 현재’의 이 사건 부동산의 시가를 산정함에 있어 그대로 적용하기는 어렵다고 보인다.

라) 증여세의 신고·납부기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내인바, 피고의 주장에 따르면 원고 등은 이 사건 증여에 따른 증여세를 신고·납부함에 있어 그 당시 건축되지도 않은 이 사건 오피스텔의 시가를 반영하여 이 사건 부동산의 가액을 평가하였어야 한다는 것인바, 이는 현실적으로 불가능하다.

라. 취소의 범위

과세처분의 위법을 다투는 소송에 있어 그 처분의 적법 여부는 고지세액이 정당세액을 초과하느냐의 여부에 따라 판단되는 것으로서 당사자는 변론종결 시까지 조세채무액을 뒷받침하는 주장과 증거를 제출할 수 있고, 어느 과세처분에 의해 고지된 세액이 정당세액 범위 내의 것인지의 여부는 당해 과세처분의 취소를 구하는 소송 중에 변론종결 시까지 제출된 자료에 의하여 가릴 수 있다(대법원 1989. 10. 27. 선고 88누2830 판결 참조). 그러나 당사자가 사실심 변론종결 시까지 객관적인 과세표준과 세액을 뒷받침하는 주장과 자료를 제출하지 아니하여 적법하게 부과될 정당한 세액을 산출할 수 없는 경우에는 과세처분 전부를 취소할 수밖에 없고, 그 경우 법원이 직권에 의하여 적극적으로 납세의무자에게 귀속될 세액을 찾아내어 부과될 정당한 세액을 계산할 의무까지 지는 것은 아니다(대법원 2020. 6. 25. 선고 2017두72935 판결 참조).

앞서 본 바와 같이, 이 사건 부동산의 증여재산가액을 평가함에 있어서 2019. 1. 4. 무렵 이 사건 오피스텔의 시가가 반영되어야 한다는 전제하에 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

한편 ‘시가’에 대한 주장·증명책임은 원칙적으로 과세관청에 있고(대법원 2018. 7. 26. 선고 2016두40375 판결 참조), 제출된 자료들만으로는 증여일 현재 이 사건 부동산의 시가를 알 수 없으므로, 이 사건 증여에 따라 원고에게 부과될 정당한 증여세액을 산출할 수 없어 이 사건 전부를 취소하여야 함이 원칙이다.

다만 이 사건 오피스텔의 시가에 해당하는 부분을 제외하고 산정한 이 사건 증여재산가액을 바탕으로 이 사건 증여에 대한 세액(납부불성실 가산세 포함)을 계산하면 별지 2 ‘총 고지세액 합계’란 기재와 같고, 원고는 이 사건 처분 중 별지 2 ‘총 고지세액 합계’란 기재 금액을 초과하는 부분에 한하여 취소를 구하고 있으므로, 처분권주의원칙상 원고가 취소를 구하는 부분에 한정하여 이 사건 처분 중 별지 2 ‘총 고지세액 합계’란 기재 금액을 초과하는 부분을 취소한다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.