비교대상아파트의 매매일 이후 이 사건 아파트의 매매일까지 사이에 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 정해진 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 인정하기 어려우므로, 이 사건 매매에 따른 이 사건 아파트의 양도가액을 산정함에 있어 비교대상아파트의 매매사례가액을 사용할 수는 없음

비교대상아파트의 매매일 이후 이 사건 아파트의 매매일까지 사이에 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 정해진 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 인정하기 어려우므로, 이 사건 매매에 따른 이 사건 아파트의 양도가액을 산정함에 있어 비교대상아파트의 매매사례가액을 사용할 수는 없음

사 건

2025누7397 양도소득세부과처분취소

원 고

임AA

피 고

○○세무서장

변 론 종 결

2025. 11. 14.

판 결 선 고

2025. 12. 12.

주 문

1. 제1심판결을 취소한다.

2. 피고가 2024. 1. 3. 원고에게 한 2022년 귀속 양도소득세 28,547,820원의 부과처분을 취소한다.

3. 소송총비용은 피고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

주문과 같다.

이 유

1.

가. 원고는 2022. 8. 25. 원고의 남동생 임BB에게 ○○ 시 ○○ 읍 ○○ 리 0단지 00동 00호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 매도하고(이하 ‘이 사건 매매’라 한다), 2022. 10. 24. 취득가액을 481,405,190원, 양도가액을 570,000,000원으로 하여 양도소득세 7,100,813원을 신고·납부하였다.

나. 피고는 이 사건 매매를 전후한 3개월의 기간 동안 유사매매사례가액이 없으나, 매매일 전 2년 이내 기간 동안 이 사건 아파트와 같은 동에 소재한 아파트 1302호(이하 ‘비교대상아파트’라 한다)의 거래 사실(2022. 3. 5.자 매매가액 675,000,000원)을 확인한 후 ○○ 지방국세청 평가심의위원회에 위 비교대상아파트 매매가액의 시가인정 심의를 신청하였고, 위 평가심의위원회는 2023. 10. 25. 비교대상아파트의 매매사례가액 675,000,000원을 구 상속세 및 증여세법 시행령(2023. 2. 28. 대통령령 제33278호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항 단서 규정에 따른 양도일 현재 시가로 볼 수 있다는 내용의 결정을 하였다.

다. 피고는 비교대상아파트의 매매사례가액과 비교할 때 이 사건 매매가 소득세법 제101조 제1항 에 의한 원고와 특수관계인 사이의 저가 양도에 해당하는 것으로 판단하여 2024. 1. 3. 원고가 신고한 양도가액 570,000,000원을 부인하고 양도가액을 비교대상아파트 매매사례가액인 675,000,000원으로 하여 양도차익을 다시 산정하였고, 이에 따라 원고의 2022년 귀속 양도소득세를 35,648,646원(가산세 포함)으로 경정하였다.

피고는 원고가 기납부한 7,100,810원을 공제한 나머지를 추가로 납부해야 한다고 보고 28,547,820원을 원고에게 납부 고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

라. 원고는 2024. 3. 30. 이 사건 처분에 불복하여 행정심판을 제기하였고, 조세심판원은 2024. 7. 9. 원고의 청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증(각 가지번호 있는 경우 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 위법 여부

가. 원고 주장의 요지

양도소득의 부당행위 계산에 관하여 규정하고 있는 소득세법 시행령 제167조 제5항 은 양도재산의 시가를 평가함에 있어 구 상증세법 시행령 제49조를 준용하도록 하면서 그 단서에서 그 준용 시 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 보도록 제한하였으므로, 해당 평가기간 외에 발생한 비교대상아파트의 거래가액은 이 사건 아파트의 시가로 인정할 수 없다.

비록 이 사건 비교대상아파트가 구 상증세법 시행령 제49조 제4항에 규정된 유사 재산에 해당한다고 하더라도 그 유사재산의 거래 이후 부동산 가격하락이라는 특별한 사정이 발생하였기에 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 요건을 충족하지 못하였으므로, 그 거래가액을 이 사건 매매의 양도가액을 산정함에 있어 시가로 사용할 수 없다.

그럼에도 불구하고 피고는 이 사건 비교대상아파트의 거래가액을 이 사건 아파트의 양도가액을 산정함에 있어 시가로 인정하여 이 사건 처분을 하였는바, 이러한 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 관련 법리

1) 양도소득의 부당행위계산에 관하여 규정하고 있는 소득세법 제101조 와 소득세법 시행령 제167조 제5항 은 양도소득의 부당행위를 계산함에 있어 양도재산의 ‘시가’는 구 상속세 및 증여세법(2023. 7. 18. 법률 제19563호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다) 제60조 내지 제64조와 구 상증세법 시행령 제49조 내지 제63조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의하되, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 보도록 규정하고 있다.

위 소득세법 관련 규정에 의하여 준용되는 구 상증세법 제60조 제1항 본문은 증여세 부과의 대상이 되는 재산의 가액에 관하여 ‘증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따른다’고 규정하고 있고, 동조 제2항은 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하여 시가주의 평가 원칙을 선언하고 있으며, 그 위임에 따라 제정된 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문은 ‘구 상증세법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매 등이 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일로부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다’고 규정하면서, 같은 항 제1호에서 ‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 제외)’을 규정하고 있다.

나아가 구 상증세법 시행령 제49조 제4항은 “제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산(이하 ‘유사재산’이라 한다)에 대한 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 가액(상증세법 제68조에 따라 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다)이 있는 경우에는 해당 가액을 상증세법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.”라고 규정하고 있다.

위와 같은 규정들의 문언, 체계 및 입법취지 등을 종합하여 보면, 양도소득세 부과대상 자산의 양도가 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 부당행위에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 평가기준일을 전후한 3개월 이내의 기간 중에 해당 자산 또는 유사재산에 대한 매매 등이 있는 경우에는 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호가 정한 매매가액 등을 양도자산의 시가로 인정할 수 있고, 그 기간 중 매매 등이 없는 경우에는 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 이루어진 해당 자산 또는 유사재산에 대한 매매 등 가액도 그 양도일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다는 조건 하에서 사용할 수 있다고 보아야 한다(대법원 2012. 4. 26. 선고 2011두30038 판결, 대법원 2025. 7. 3. 선고 2025두 30271 판결 등 참조).

2) 한편, 부당행위계산 부인의 적용기준이 되는 ‘시가’에 대한 주장·입증책임은 부당행위계산 부인을 주장하는 과세관청에게 있으므로(대법원 2005. 5. 12. 선고 2003두15287 판결 등 참조), 양도소득의 부당행위 계산을 함에 있어 비교대상아파트가 구 상증세법 시행령 제49조 제4항이 규정한 유사재산에 해당하는지 여부나 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 정해진 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당하는지 여부에 관한 주장·입증책임은 과세관청에 있다.

라. 판단

1) 앞서 본 바와 같이 양도소득세 부과대상 자산의 양도가 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 부당행위에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 평가기준일을 전후한 3개월 이내의 기간 중에 해당 자산 또는 유사재산에 대한 매매 등이 있는 경우에는 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호의 매매가액 등을 양도자산의 시가로 인정할 수 있고, 그 기간 중 매매 등이 없는 경우에는 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 이루어진 해당 자산 또는 유사재산에 대한 매매등 가액을 그 양도일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 사용할 수 있는데, 앞서 채택한 증거에 의하면, 이 사건 매매의 평가기준일인 2022. 8. 25.을 전후하여 3개월 이내의 기간 중에 이 사건 아파트 및 그 유사재산의 매매 등이 없었던 반면, 위 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 이 사건 아파트와 동일한 공동주택단지 내에 있고, 주거전용면적이 동일하며, 기준시가도 동일하여 유사재산의 요건을 모두 갖춘 비교대상아파트의 매매가 있었던 사실을 인정할 수 있으므로, 위 비교대상아파트의 매매일 이후 평가기준일까지 사이에 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 정해진 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 그 매매가액을 이 사건 양도자산의 시가로 사용할 수 있다고 할 것이다.

2) 그러나 앞서 든 증거, 갑 제3 내지 5호증, 을 제5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 피고가 제출한 증거들만으로는 비교대상아파트의 매매일과 평가기준일인 이 사건 아파트의 매매일 사이에 이 사건 아파트의 가격이 변동하는 특별한 사정이 없었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

가) 00이 발간한 「2022. 12. 부동산시장동향 보고서」(갑 제5호증)의 기재에 의하면, 2022년도 전국 아파트 매매가격은 연초에 하락하다가 3월경부터 5월경 사이에 보합권을 유지하거나 약간 반등한 후 5월경부터 하락세로 접어들어 7월경에 하락폭을 키우더니 연말로 갈수록 그 하락폭이 확대되었고, 수도권의 경우에도 아래 그래프와 같이 같은 경향을 보이다가 7월경부터 하락세가 심해져 11월경에는 월간 가격 하락률이 2.49%에 이를 정도로 하락폭이 확대되었음을 알 수 있다. 이와 같은 자료에 의하면 비교대상아파트 매매가 있었던 2022. 3.경으로부터 2개월이 경과한 2022. 5.경부터 이 사건 매매가 있었던 2022. 8.경 사이에 수도권 뿐 아니라 전국적으로 주택매매가격이 상당히 하락하는 추세에 있었음을 알 수 있다.

<표 생략>

나) **가 발간한 「2022년 8월 부동산시장 소비자 심리조사」(갑 제4호증)에 의하더라도, 수도권과 경기 지역의 주택매매시장 소비심리지수는 2022. 4.경을 기점으로 하락 전환하여 2022. 7.경에는 100 이하로 떨어진 사실을 알 수 있다. 이와 같은 주택매매시장 소비심리지수의 변화는 2022. 4.경부터 수도권과 경기 지역의 주택매매에 관한 소비심리가 악화되기 시작하여 2022. 7.경에 이르러서는 부동산 가격 하락 및 거래감소가 체감될 정도에 이른 상황이었음을 알 수 있다.

다) 실제 이 사건 매매일 전 2년 이내의 기간 동안 이 사건 아파트와 동일한 공동주택단지 내에 위치하고 있는 동일 주거전용면적을 가진 유사주택 매매 사례들을 보면, 아래 표와 같이 2022. 5. 3.의 거래 시까지 매매가격이 상승하다가 이 사건 매매를 전후한 1년 1개월 남짓 기간 동안 이 사건 매매 외에 다른 거래가 없다가 2023. 6. 9.에 이르러서야 2022. 5. 3.자 거래보다 약 22%(155,000,000원)나 하락한 525,000,000원에 거래가 이루어진 사실을 알 수 있는바, 이러한 사실도 앞서 본 바와 같이 전국 및 수도권 지역의 아파트 거래가격이 2022. 5.경부터 하락세에 접어들었고, 경기지역의 주택매매시장 소비심리가 2022. 7. 이후부터 가격 하락 및 거래감소로 돌아섰다는 것과 일치한다.

라) 위와 같은 자료들에 비추어 보면, 비교대상아파트의 거래가 있었던 2022. 3.5. 이후 이 사건 매매가 있었던 2022. 8. 2. 사이에 이 사건 아파트의 시가가 변동되었고, 그 가격은 비교대상아파트의 매매가격보다 하락하였을 가능성이 높다고 보는 것이 합리적이다.

3) 그렇다면 비교대상아파트의 매매일 이후 이 사건 아파트의 매매일까지 사이에 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 정해진 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 인정하기 어려우므로, 이 사건 매매에 따른 이 사건 아파트의 양도가액을 산정함에 있어 비교대상아파트의 매매사례가액을 사용할 수는 없다고 할 것이다.

4) 그럼에도 불구하고 피고는 비교대상아파트의 매매가액이 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 정한 요건을 갖추어 이 사건 아파트의 이 사건 매매일 당시의 시가라고 볼 수 있다는 전제 하에 이 사건 매매가 특수관계인 사이의 저가양도에 해당한다고 보고 이 사건 처분에 이르렀는바, 달리 이 사건 매매가 저가양도에 해당한다고 볼 만한 주장·입증이 없는 이 사건에서, 피고의 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

3. 결론

결국 피고의 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 하고, 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 제1심판결을 취소하고, 이 사건 처분을 취소하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.