종합부동산세 과세기준일 기준으로 이 사건 토지가 '공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물'의 부속토지에 해당한다고 보기 어려워, 종합합산과세대상으로 보아 과세한 처분은 적법함

이 사건 건축물 부지 정리 및 시험굴착, 가설방음벽 설치 등은 건물 신축의 준비행위에 불과하며, 규준틀 설치에 연속하여 터파기공사 등에 착수하였다고 볼 만한 자료도 없으므로 공사에 착수한 건축물의 부속토지에 해당한다고 보기 어려움

사 건 2025구합53030 종합부동산세등부과처분취소

원 고 AAA 주식회사

피 고 SS세무서장

변 론 종 결 2026. 2. 27.

판 결 선 고 2026. 5. 8.

주 문

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2023. 11. **. 원고에 대하여 한 종합부동산세 ***,***,***원, 농어촌특별세 **,***,***원 등 합계 ***,***,***원에 대한 부과처분 중 종합부동산세 **,***,***원, 농어촌특별세 *,***,***원을 각 초과하는 부분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고(변경 전 상호 : AA 주식회사)는 2020. 4. **. 서울 GGG 대 2,947㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 지상에 노인주거복지시설 및 아동복지시설을 포함하여 AA 시니어하우스(이하 ‘이 사건 건축물’이라 한다)를 신축하여 분양하는 사업을 목적으로 설립된 법인이다.

나. 서울특별시 DD구청장은 2023년도 재산세 과세기준일인 2023. 6. 1. 기준 원고가 소유한 이 사건 토지가 종합합산과세대상에 해당한다고 보고, 2023. *. **. 원고에게 2023년 귀속 재산세(토지분) **,***,***원, 도시지역분 **,***,***원, 지방교육세 **,***,***원 등 합계 ***,***,***원을 부과한 후 관련 과세자료를 피고에게 통보하였다.

다. 피고는 위 과세자료에 따라 이 사건 토지가 종합합산과세대상에 해당한다고 보아 2023. **.**. 원고에게 2023년 귀속 종합부동산세 ***,***,***원, 농어촌특별세 **,***,***원 등 합계 ***,***,***원을 결정ㆍ고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 9, 13호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

별지 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 위법 여부

가. 원고 주장의 요지

원고는 2023년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2023. 6. 1. 이전에 이 사건 토지 지상에 이 사건 건축물 신축공사에 착공하였으므로, 이 사건 토지는 종합부동산세 별도합산과세대상에 해당한다. 그럼에도 피고는 이 사건 토지가 종합합산과세대상이라는 전제에서 이 사건 처분을 하였으므로 이 사건 처분 중 정당세액인 종합부동산세 **,***,***원, 농어촌특별세 *,***,***원을 각 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다.

나. 판단

1) 관련 법령 및 법리

종합부동산세법 제11조 는 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 지방세법 제106조 제1항 제1호 에 따른 종합합산과세대상과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상으로 구분하여 과세한다고 규정하고 있다.

지방세법 제106조 제1항 은 토지에 대한 재산세 과세대상을 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분하면서, 제2호 (가)목에서 ‘공장용 건축물의 부속 토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지’를 별도합산과세대상으로 규정하고 있고, 이에 따른 지방세법 시행령 제101조 제1항 , 제103조 제1항 제3호는 위 법에서 정한 ‘건축물’의 범위에 관하여 규정하면서 ‘건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물’을 포함하는 것으로 규정하고 있다.

건물의 신축공사에 착수하였다고 보려면 특별한 사정이 없는 한 신축하려는 건물에 관한 굴착이나 축조 등의 공사를 개시하여야 하므로, 기존 건물이나 시설 등의 철거, 벌목이나 수목 식재, 신축 건물의 부지 조성, 울타리 가설이나 진입로 개설 등 건물 신축의 준비행위에 해당하는 작업이나 공사를 개시한 것만으로는 공사 착수가 있었다고 할 수 없다(대법원 2015. 2. 12. 선고 2013두10533 판결 참조). 착공에 필요한 단순한 준비작업을 하고 있는 데 지나지 않은 경우는 건축 중이라고 할 수 없지만, 터파기나 구조물 공사와 같이 건물을 신축하기 위한 공사에 착수한 경우는 물론 그보다 앞서 건물의 신축에 필수적으로 전제되는 작업을 하는 경우에도 건물의 신축공사를 실질적으로 실행한 것으로 볼 수 있다면 그 시점에 이미 공사에 착수한 것으로 보아야 한다(대법원 2017. 3. 15. 선고 2016두58406 판결 참조).

2) 구체적 판단

앞서 인정한 사실과 앞서 든 증거들 및 갑 제16, 17호증, 을 제3 내지 8호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재 내지 영상에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 2023년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2023. 6. 1. 기준 이 사건 토지가 ‘공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물’의 부속토지에 해당한다고 보기는 어렵다. 따라서 이 사건 토지가 종합합산과세대상임을 전제로 한 이 사건 처분이 위법하다고 할 수 없다.

가) 원고는 2023. 1. **. 피고로부터 이 사건 건축물 신축에 대한 건축허가를 받고 2023. 4. 25. 주식회사 HH와 위 신축공사에 관하여 계약금액 ‘***억 ***만 원(부가가치세 별도)’, 공사기간 ‘착공일로부터 18개월(2023. 5. 8.부터 2024. 11. 7.까지)’로 정하여 공사도급계약을 체결하였으며, 2023. 5. 25. 피고로부터 착공예정일자가 ‘2023. 6. 1.’이라고 기재된 착공신고필증을 교부받았으므로 공사의 착수가 있었다고 주장한다. 그러나 이러한 건축허가나 도급계약 체결 등은 준비행위에 불과하다.

원고는 2023. 5. 26. 및 2023. 5. 27. 이 사건 건축물 부지 정리 및 시험굴착을 하고 이 사건 토지 지상에 현장사무소 등을 설치하고 이 사건 토지 경계에 가설방음벽을 설치하였다고도 주장하나, 이러한 작업 역 시 건물 신축의 준비행위에 불과하다.

나) 원고는 2023. 5. 30. 흙막이 벽체 형성을 위해 이 사건 토지 주변 보행로에 규준틀 설치 작업을 하여 같은 날 이 사건 신축공사에 착수하였다고 주장하나, ① 원고가 규준틀 설치를 하였다고 주장하면서 제출하고 있는 사진(갑 제17호증)은 단지 규준틀 설치를 위한 기준점을 설정하기 위한 좌표점검을 하고 해당 부분에 빨간색 스프레이로 표시를 하는 영상뿐이어서 과연 원고가 위 일시에 규준틀 설치를 한 것인지 알기 어려운 점, ② 규준틀은 건축물의 위치와 높이, 터파기의 너비와 깊이 등을 표시하기 위한 가설시설로서 특별한 사정이 없는 한 규준틀 설치에 연속하여 터파기공사 등의 후속 공정이 진행된 경우여야 규준틀 설치를 실제 공사의 일환으로 평가하여 공사착공 시점으로 볼 수 있을 것이나, 원고가 규준틀 설치에 연속하여 터파기공사 등에 착수하였다고 볼 만한 자료도 없는 점(원고가 홈페이지에 게시한 사진에 의하면, 2023. 8. 25. 무렵에 이르러서야 터파기공사에 착수한 것으로 보인다) 등을 고려하면, 원고가 2023. 5. 30. 규준틀 설치 작업을 함으로써 이 사건 신축공사에 착수하였다고 보기는 어렵다.

다) 서울특별시 DD구청 소속 담당자가 2023. 5. 24.과 2023. 5. 31. 및 2023. 6. 3. 세 차례에 걸쳐서 현지 조사를 하면서 촬영한 사진에 의하면, 이 사건 토지는 위 현지 조사 당시 터파기 등의 공사가 전혀 이루어지지 않았고 다만 이 사건 토지 경계에 펜스가 설치되어 있었고 그 펜스 내 일부 컨테이너가 놓여 있었을 뿐이다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

별지

관계 법령

■ 종합부동산세법

제11조(과세방법)

토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 「지방세법」 제106조 제1항 제1호 에 따른 종합합산과세대상(이하 “종합합산과세대상”이라 한다)과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상(이하 “별도합산과세대상”이라 한다)으로 구분하여 과세한다.

제12조(납세의무자)

① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자

2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자

제3조(과세기준일)

종합부동산세의 과세기준일은 「지방세법」 제114조 에 따른 재산세의 과세기준일로 한다.

■ 지방세법

제106조(과세대상의 구분 등)

① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

제114조(과세기준일)

재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

■ 지방세법 시행령

제101조(별도합산과세대상 토지의 범위)

① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지

나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

제103조(건축물의 범위 등)

① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

3. 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다. 끝.