부동산을 제3자에게 명의신탁한 경우 명의신탁자가 부동산을 양도하여 그 양도로 인한 소득이 명의신탁자에게 귀속되었다면, 실질과세의 원칙상 명의신탁자가 납세의무자임

부동산을 제3자에게 명의신탁한 경우 명의신탁자가 부동산을 양도하여 그 양도로 인한 소득이 명의신탁자에게 귀속되었다면, 실질과세의 원칙상 당해 양도소득세의 납세의무자는 양도소득을 사실상 지배·관리·처분할 수 있는 지위에 있어 ‘사실상 소득을 얻은 자’에 해당하는 명의신탁자이지 명의수탁자가 그 납세의무자가 되는 것은 아니므로 이 사건 납세의무자는 명의신탁자인 원고의 부친으로 이 사건 처분은 위법함

사 건

2025구단54496 양도소득세등부과처분취소

원 고

AAA

피 고

aa세무서장

변 론 종 결

2025. 12. 17.

판 결 선 고

2026. 02. 11.

주 문

1. 피고 aa세무서장이 20xx. x. xx. 원고에게 한 20xx년 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx원(가산세 xxx,xxx,xxx원 포함)의 부과처분을 취소한다.

2. 피고 서울특별시 bb구청장이 20xx. x. xx. 원고에게 한 20xx년 귀속 개인지방소득세 xx,xxx,xxx원의 부과처분을 취소한다.

3. 소송비용은 피고들이 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고의 부(父) CCC는 20xx. xx. x. ‘xx xx군 xx읍 xx리 xxx 외 xx필지 토지(이하 ’이 사건 토지‘라 한다)’에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 채권자의 신청에 따라 이 사건 토지에 관하여 20xx. xx. x. 강제경매개시결정이 있었고, 원고는 강제경매절차에서 이 사건 토지를 매수하고 20xx. x. x. 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고는 20xx. x. xx. DDD에게 이 사건 토지에 관하여 20xx. x. xx. 자 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

다. 피고 aa세무서장은 원고가 20xx. x. xx. 이 사건 토지를 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 않았다는 이유로, 20xx. x. xx. 원고에게 20xx년 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx원(가산세 포함)을 결정·고지하였다.

라. 양도소득세 부과처분에 따라 피고 서울특별시 bb구청장은 20xx. x. xx. 원고에게 20xx년 귀속 개인지방소득세 xx,xxx,xxx원을 결정·고지하였다(이하 피고 aa세무서장의 20xx. x. xx. 자 처분 및 피고 서울특별시 bb구청장의 20xx. x. xx. 자 처분을 합하여 ‘이 사건 처분’이라 한다).

마. 원고는 불복하여 20xx. x. xx. 심판청구를 하였으나, 20xx. xx. x. 조세심판원으로부터 기각 결정을 받았다.

[인정근거] 갑 제1 내지 4호증, 을가 제1호증, 을나제1호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같음)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 위법 여부

가. 원고의 주장 요지

원고는 이 사건 토지를 실제로 취득한 사실이 없고 실제 소유자인 부친 CCC에게 명의만 빌려주었다. 원고가 이 사건 토지의 실제 소유자라는 전제에 선 이 사건 처분은 실질과세 원칙에 위반되어 위법하다.

나. 인정사실

❶ 원고(19xx년생)는 xx에서 태어나 현재까지 조모와 함께 살고 있다. 원고는 20xx년경부터 20xx년까지 서울 소재 대학교를 다녔으며, 이후 학원 강사 등으로 근무하였다.

❷ CCC는 20xx. xx. x. 이 사건 토지 및 지상에 있던 근린생활시설 건물을 매수하고, 그 곳에서 ‘EEE’ 상호로 장작․참숯 판매 등 사업을 하였다. 2010년경부터 이 사건 토지 및 지상 건물에 관하여 채권자, 과세관청에서 압류 등이 있었고 채권자의 신청에 따라 이 사건 토지 및 지상 건물에 관하여 20xx. x. x. 강제경매절차가 개시되었다.

❸ 원고는 강제경매절차에서 이 사건 토지 및 지상 건물을 대금 x억 x,000만 원에 매수하였다. 원고는 이 사건 토지 및 지상 건물을 담보로 농협에서 x억 x,x00만 원을 대출받았고, HHH으로부터 x억 x,000만 원을 차용하여 대금을 납부하였다. HHH은 xx xx군에 거주하고, CCC의 지인이다.

➍ 원고는 이 사건 토지 및 지상 건물을 매수한 후 ‘FFF’이라는 상호로 사업자 등록을 마쳤다. CCC는 원고 명의로 사업자등록을 낸 후 이 사건 토지 및 지상건물에서 기존과 마찬가지로 장작․참숯 판매 등 사업을 하였다.

➎ HHH은 20xx. xx. x. 이 사건 토지 및 지상 건물에 관하여 강제경매개시결정을 받았다. CCC는 GGG(원고의 외삼촌)로부터 1억 원을 빌려 HHH에게 돈을 갚고, HHH은 20xx. x. xx. 경매신청을 취하하였다.

➏ 20xx. x. x. 개설된 원고 명의 xx 계좌(사업용 계좌)를 통해 ‘FFF’ 사업장의 카드 매출 대금이 입금되고, 원고 명의 대출금 이자가 납부되었다. 해당 계좌에 연결된 체크카드의 사용처는 모두 xx xx군 xx읍 인근이다. 2016년경부터 원고 명의 국민은행 계좌에 ‘FFF’ 사업장 거래처의 거래 대금이 입금되었다.

➐ CCC는 20xx년경 이 사건 토지 지상 건물을 철거하였다. CCC는 20xx년경 DDD와 사이에 이 사건 토지를 x억 x,000만 원에 매도하기로 매매계약을 체결하였는데, 당시 계약서의 매도인란에 ‘대리인 CCC’로 서명, 날인하였다. DDD는 매매대금으로 이 사건 토지 지상 근저당권의 피담보채무를 변제하고, 남은 잔액 x억 x,xxx만원을 20xx. xx. xx.까지 지급하기로 약정하였으나, 이를 이행하지 못하였고, 20xx. xx. xx. CCC에게 잔금 x억 x,xxx만 원에 이자를 더해 지급하겠다는 취지로 차용증서를 작성해 주었다. DDD는 20xx년 x월경까지 x억 x,xxx만 원을 CCC 명의 신용협동조합계좌로 입금하였다.

➑ CCC는 DDD에게 잔금 지급을 독촉하였고, DDD로부터 잔금 x억 x,xxx만 원을 지급받지 못하자 20xx년 x월경 경찰에 DDD를 사기로 고소하였다.

[인정근거] 갑 제5 내지 33호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

다. 판단

1) 부동산을 제3자에게 명의신탁한 경우 명의신탁자가 부동산을 양도하여 그 양도로 인한 소득이 명의신탁자에게 귀속되었다면, 실질과세의 원칙상 당해 양도소득세의 납세의무자는 양도소득을 사실상 지배․관리․처분할 수 있는 지위에 있어 ‘사실상 소득을 얻은 자’에 해당하는 명의신탁자이지 명의수탁자가 그 납세의무자가 되는 것은 아니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 96누6387 판결 참조).

2) 처분의 경위 및 인정사실에서 알 수 있는 다음과 같은 사정을 고려하면, 원고가 이 사건 토지를 실제로 취득한 것이 아니라, CCC가 원고의 명의를 빌려 이 사건 토지를 매수하였고, 이 사건 토지의 양도소득 역시 명의신탁자인 CCC에게 귀속되었다고 봄이 상당하다. 양도소득세 납세의무자는 원고가 아니라 이 사건 토지의 실질 소유자인 CCC이다. 이 사건 처분은 위법하다.

❶ 원고의 생활근거지는 xx이고, 이 사건 토지가 위치한 xx xx군에 거주한 적이 없다. 20xx. x. x. 강제경매절차에서 이 사건 토지를 매수할 당시 대학교 3년으로 이 사건 토지를 매수하거나 대출을 받더라도 대출 이자를 납부하거나 이 사건 토지 지상건물에서 사업을 할 시간이나 경제적 여력이 없었다.

➋ 이 사건 토지 및 지상 건물의 위치, 실제 사업장 운영 방식이나 카드 사용 내역처 등을 고려하면, CCC가 원고 명의로 이 사건 토지 및 지상 건물을 취득한 이후 이 사건토지 및 지상 건물에서 계속 같은 사업을 하였다고 봄이 상당하다. CCC가 실제로 이 사건 토지 및 지상 건물을 사용․수익하였다.

❸ CCC가 원고 명의 대출금을 모두 사용하고, 지인으로부터 이 사건 토지 취득 대금 일부를 빌렸으며, 이 사건 토지의 매도를 통해 그 채무를 변제하고, 대출금의 이자도 변제하였다. CCC가 이 사건 토지의 취득 자금을 마련하였다. CCC가 DDD로부터 이 사건 토지의 매도 대금 잔금을 지급받아 이를 사용하였다. 원고에게 이 사건 토지 매도 대금이 귀속되었다고 할 수 없다.

❹ DDD가 작성한 지불각서나 차용증서 채권자 란에 이 사건 토지 소유자인 원고 이름이 기재되어 있는 것은 맞다. 그러나 원고가 아니라 CCC가 사용하던 원고 계좌를 통해 돈을 지급받는 등 CCC가 돈을 사용한 점이나 CCC가 DDD를 고소하는 등 법률행위를 한 점 등을 고려하면, 채권자 란에 원고 명의가 기재되어 있다는 것만으로 원고가 실제 이 사건 토지를 처분하였다고 인정할 수 없다.

3. 결 론

원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.