원고와 신규주택의 임차인은 임대차 계약의 갱신 없이 임대차 계약의 종료일을 연장한바, 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호의 신규 주택 전입기간은 연장된 임대차기간이 끝나는 날임

원고와 신규 주택의 임차인은 계약의 갱신 없이 임대차 계약을 연장한바 신규 주택의 전입기간은 연장된 임대차기간이 끝나는 날로 원고는 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 (가)목의 전입요건을 충족하였으므로 종전 주택의 양도를 1세대 2주택 양도로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 위법함

사 건

2025누4540 양도소득세부과처분취소

원고(항소인)

안AA

피고(피항소인)

○○세무서장

원 심 판 결

서울행정법원 2024. 12. 20. 선고 2024구단60339 판결

변 론 종 결

2025. 10. 17.

판 결 선 고

2025. 12. 12.

주 문

1. 피고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

1. 청구취지

피고가 2023. x. 4. 원고에 대하여 한 2020년 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx원(가산세포함)의 부과처분을 취소한다.

2. 항소취지

제1심판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 1999. 12. 27. 서울 00구 00동 929 0000아파트 000동 307호(이하 ‘이 사건 종전 주택’이라 한다)를 매수하여 1999. 12. 29. 소유권이전등기를 마쳤는데,2020. 9. 3. 조의환, 김현진(이하 ‘이 사건 종전 주택 매수인’이라 한다)에게 다음과 같은 조건으로 이 사건 종전 주택을 매도하였다(이하 ‘이 사건 종전 주택 매매계약’이라 한다).

- 매매대금 14억 5,000만 원(계약금 1억 4,500만 원은 계약 시 지급, 중도금 3억5,000만 원은 2020. 10. 5. 지급, 잔금 9억 5,500만 원은 2020. 12. 23. 지급)

- 기존 임대차계약(보증금 6억 3,000만 원, 2020. 6. 5.부터 2022. 6. 4.까지) 승계원고는 이 사건 종전 주택 매매계약에서 정한 바에 따라 2020. 12. 23. 이 사건 종전주택 매수인으로부터 매매대금(기존 임대차계약의 보증금 제외)을 완납받고 이 사건 종전 주택 매수인에게 소유권이전등기를 마쳐주었다.

나. 원고와 원고의 배우자 정BB은 2020. 9. 7. 변CC(이하 ‘이 사건 신규 주택 매도인’이라 한다)로부터 서울 00구 00동 476 외 1필지 *****아파트 201동 802호(이하 ‘이 사건 신규 주택’이라 한다)를 다음과 같은 조건으로 매수하였다(이하 ‘이 사건 신규 주택 매매계약’이라 한다).

- 대금 16억 3,000만 원(계약금 1억 6,300만 원은 계약 시 지급, 중도금 3억 원은2020. 10. 12. 지급, 잔금 11억 6,700만 원은 2020. 11. 2. 지급)

- 기존 임대차계약(보증금 7억 4,000만 원, 2019. 10. 10.부터 2021. 10. 9.까지) 승계

원고와 정BB은 이 사건 신규 주택 매매계약에서 정한 바에 따라 2020. 11. 2. 이 사건 신규 주택 매도인에게 매매대금(기존 임대차계약의 보증금 제외)을 완납하고 이 사건 신규 주택에 대한 소유권이전등기(원고, 정BB 각 1/2 지분)를 마쳤다.

다. 원고는 이 사건 종전 주택 양도와 관련하여 2021. 2.경 대체주택 취득을 위한 일시적 1세대 2주택으로서 1세대 1주택으로 보는 특례에 따라 양도소득세 비과세에 해당한다는 내용으로 양도소득세 신고를 하였다.

라. 원고와 정BB은 2022. 6. 7. 이 사건 신규 주택으로 이사하고 전입신고를 하였다.

마. 원고와 정BB이 이 사건 신규 주택을 취득할 당시 이 사건 신규 주택과 이 사건 종전 주택은 모두 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역에 있었다. 피고는 2023. 1. 4. 구 소득세법(2021. 12. 8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제89조 제1항 제3호 (나)목, 구 소득세법 시행령(2021. 1. 5. 대통령령 제31380호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제154조 제11항, 제155조 제1항 제2호 (가)목의 일시적 1세대 2주택 비과세 특례상 신규 주택 전입요건(신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 세대전원이 이사하고 전입신고를 마친 경우)을 충족하지 않는다는 이유로 원고에 대하여 2020년 귀속 양도소득세 390,704,700원(가산세 포함)의 부과처분을하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 5호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

제1심판결 별지 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 위법 여부

가. 원고의 주장 요지

일시적 1세대 2주택 특례의 입법 취지, 원고의 이 사건 종전 주택 매도 및 이 사건신규 주택 매수 경위 등에 비추어 이 사건 종전 주택의 양도는 실질적으로 1세대 1주택의 양도로 보아야 한다. 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 (가)목의 전입요건은 재산권 침해, 평등원칙 위반 등 위헌적 요소가 있어 반성적 고려에서 2022.5.31. 삭제되었으므로 이 사건 종전 주택의 양도에는 전입요건이 삭제되어 개정된 소득세법 시행령이 소급 적용되어야 한다.

따라서 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 (가)목에서 정한 전입요건을 충족하지 못하였다는 이유로 이 사건 종전 주택의 양도를 1세대 2주택 양도로 보아 2020년 귀속 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

나. 판단

이 법원이 이 부분에 관하여 적을 판결이유는 다음과 같이 일부 고치거나 추가하는외에는 제1심판결 해당 부분 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항 , 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.

○ 제1심판결 제7면 제6행 “내용의 약정”과 “을 하였다” 사이에 “(이하 ‘이 사건 약정’이라 한다)”를 추가한다.

○ 제1심판결 제10면 제6행, 제7행, 제11행, 제11면 제6행, 제11행, 제14행, 제18행의

“ 소득세법 제155조 ”를 “ 소득세법 시행령 제155조 ”로 각 고친다.

○ 제1심판결 제11면 제10행 아래에 다음 내용을 추가한다.

『전입요건에 관한 법문언상 위 ‘임대차계약 종료일’과 관련하여 ‘신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다’는 제한만을 두고 있을 뿐이고, 이 사건의 경우와 같이 계약 갱신 없이 기존 임대차계약의 종료일만 계약당사자들 사이의 의사합치에 따라 다소 연장한 경우를 배제하고 있지는 않다. 그리고 앞서 본 것과 같이 이 사건 약정에서 이 사건 신규 주택의 기존 임차인이 기존 임대차기간 만료일 이후 계약갱신청구권을 행사하지 않을 것을 명시한 점에 비추어 보면, 기존 임대차계약이 당사자의 합의에 의하여 또는 묵시적으로 갱신되었다고 보기도 어렵다.』

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.