종합부동산세 처분이 재산권을 침해하여 위법한지 여부 등

종합부동산세 부과의 근거법률에 위헌이라고 보기 어렵고, 원고가 종합부동산세 과세기준일 현재 임대사업자등록을 유효하게 유지하고 있지 않았음이 명백하므로 합산배제 임대주택으로 보지 아니하고 종합부동산세법 제8조 제1항에 규정을 적용하는 것이 실질과세원칙에 위배된다고 보기 어려움

사 건

2024구합77174 종합부동산세부과처분취소

원 고

이○○

피 고

○○세무서장

변 론 종 결

판 결 선 고

2025. 10. 23.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2023. 8. 1. 원고에게 한 2021년 귀속 종합부동산세 00,000,000원(농어촌특별세 00,000,000원 포함) 및 2022년 귀속 종합부동산세 00,000,000원(농어촌특별세 0,000,000원 포함)의 각 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2005. 12. 8.경 서울 광진구 00동 000-00, 000호를 포함한 임대주택 00채에 관하여 매입임대주택으로 임대사업자등록을 하였다. 원고가 등록하였던 위 주택들은 민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘민간임대주택법’이라 한다)상 단기민간임대주택이었는데, 2020. 8. 18. 민간임대주택법이 단기민간임대주택의 유형을 삭제하고 위 유형의 민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 내용으로 개정되면서 2020. 9. 11. 원고의 전체 임대주택에 대한 임대사업자등록이 말소되었다. 원고는 2020. 12. 31. 임대사업자등록이 말소된 주택들 중 일부인 임대주택 00채에 관하여만 장기일반민간임대주택으로 다시 임대사업자등록을 하였다.

나. 피고는 원고가 다시 임대사업자등록을 하지 않은 임대주택 00채(이하 ‘이 사건 주택들’이라 한다)는 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호 및 구 종합부동산세법 시행령(2023. 9. 5. 대통령령 제33696호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 종합부동산세법 시행령’이라 한다) 제3조 제1항 제2호(이하 ‘합산배제 규정’이라 한다)에서 정한 과세표준 합산의 대상에서 배제되는 주택에 해당하지 않는 것으로 보아 2023. 8. 1. 원고에게 2021년 귀속 종합부동산세 00,000,000원(농어촌특별세 00,000,000원 포함) 및 2022년 귀속 종합부동산세 00,000,000원(농어촌특별세 0,000,000원 포함)을 경정·고지하였다(이하 ‘이 사건 각 처분’이라 한다).

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

[별지] 관계 법령 기재와 같다.

3. 이 사건 각 처분의 위법 여부

가. 원고 주장의 요지

1) 종합부동산세법 제8조 , 제9조1)는 국민의 재산권을 보장한 헌법 제23조에 위배되어 무효이고, 무효인 법률에 기하여 한 이 사건 각 처분은 위법하다.

2) 구 종합부동산세법 시행령 제3조 가 합산배제 임대주택의 요건을 규정하면서 민간임대주택법 개정에 따라 기존의 임대사업자등록이 자동말소 되었으나 장기민간임대주택사업자로 재등록하지 못한 경우를 합산배제 대상으로 두고 있지 않은 것은, 최초에 민간임대주택법에 따른 임대주택사업자 등록을 할 때 장기민간임대주택으로 등록하였는지, 단기민간임대주택으로 등록하였는지를 합리적인 이유 없이 차별 취급한 것이어서 조세평등주의에 반하므로, 그에 기초한 이 사건 각 처분은 위법하다.

3) 원고가 민간임대주택법 개정에 따라 임대사업자등록이 말소된 뒤에도 계속해서 소득세법상 주택임대사업자등록을 유지해오면서 실제로 임대업을 유지해왔으므로 원고가 보유한 임대주택들에 대하여는 합산배제 규정을 적용하는 것이 실질과세 원칙에 부합한다.

나. 판단

1) 종합부동산세법 제8조 , 제9조 위헌 주장에 대한 판단

헌법재판소는 구 종합부동산세법(2021. 9. 14. 법률 제18449호로 개정되고, 2022.12. 31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것) 제8조 제1항, 구 종합부동산세법(2020. 8. 18. 법률 제17478호로 개정되고, 2022. 12. 31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항, 구 종합부동산세법(2020. 6. 9. 법률 제17339호로 개정된 것) 제9조 제4항, 구 종합부동산세법(2020. 8. 18. 법률 제17478호로 개정되고, 2022. 9. 15. 법률 제18977호로 개정되기 전의 것) 제9조 제5항을 비롯한 2021년, 2022년 귀속 주택분 종합부동산세 및 농어촌특별세 부과 근거 규정에 대해 조세법률주의, 포괄위임금지원칙, 과잉금지원칙, 조세평등주의, 소급입법금지원칙, 신뢰보호원칙 등에 어긋나지 않고 재산권 등 기본권을 과도하게 침해하지 않아 헌법에 위반되지 않는다고 결정하였다(헌법재판소 2024. 5. 30. 선고 2022헌바238 등 결정, 헌법재판소 2024. 7. 18. 2023헌바379 등 결정 참조). 원고의 주장은 위 헌법재판소에서 배척된 주장과 크게 다르지 않고, 그 밖의 원고가 주장하는 여러 사정들을 살펴보아도 위 종합부동산세 부과의 근거 법률이 위헌이라고 보기 어렵다. 따라서 이와 전제를 달리하여 이 사건 각 처분이 위법하다는 원고의 주장은 받아들이지 않는다.

2) 구 종합부동산세법 시행령 제3조 위헌 주장에 대한 판단

가) 관련 법리

조세평등주의는 헌법 제11조 제1항에 의한 평등의 원칙 또는 차별금지의 원칙의 조세법적 표현이라고 할 수 있다. 그리하여 조세평등주의는 정의의 이념에 따라 ‘평등한 것은 평등하게’, 그리고 ‘불평등한 것은 불평등하게’ 취급함으로써 조세법의 입법과정이나 집행과정에서 조세정의를 실현하려는 원칙이라고 할 수 있다. 다만, 조세평등주의는 국민에 대하여 절대적인 평등을 보장하는 것이 아니라, 합리적인 이유 없이 차별하는 것을 금지하는 취지이므로, 규율하고자 하는 대상의 본질적 차이에 상응하여 법적으로 차별하는 것은 그 차별이 합리성을 가지는 한 조세평등주의에 위반된다고 볼 수 없다[헌법재판소 2007. 1. 17. 선고 2005헌바75, 2006헌바7, 8(병합) 결정 등 참조]. 특정한 세목과 과세대상에 있어서 어떠한 세율 체계를 택할 것인지는 원칙적으로 입법자가 국가나 지방자치단체의 재정, 사회경제, 국민소득, 국민생활 등의 실태에 관하여 정확한 자료를 기초로 하여 정책적, 기술적인 판단에 의하여 정할 문제이다. 입법자가 선택한 세율 체계가 입법목적, 해당 세목의 과세객체나 과세대상의 특징 등에 비추어 현저히 자의적이라고 보기 어려운 이상 이를 조세평등주의에 위반된다고 보기 어렵다[헌법재판소 2017. 9. 28. 선고 2016헌바143, 214, 277, 304, 305, 306, 385,402, 2017헌바151, 167, 168, 194(병합) 전원재판부 결정 등 참조].

나) 구체적 판단

1) 조세감면 또는 우대조치에 있어서 혜택이 있었다고 하여 그것이 반드시 지속되어야 하는 것은 아니고, 조세감면대상의 범위 등 구체적인 내용의 형성에 관하여는 보다 광범위한 입법재량이 인정되므로 그 내용이 명백히 불합리하거나 불공정하지 않는 한 그와 같은 정책적인 판단은 존중되어야 한다.

2) 구 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되기전의 것)에서 단기민간임대주택으로 등록하였던 주택들이 종합부동산세법상 합산배제 규정을 적용받지 못하게 된 것은, 민간임대주택법이 2020. 8. 18. 개정되면서 단기민간임대주택의 유형을 삭제하고 그 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 것으로 정하였기 때문인데(장기민간임대주택의 임대의무기간은 10년 이상으로 상향), 이러한 개정은 월세상한제, 계약갱신요구권이 일반적으로 도입됨에 따라 단기민간임대주택과 일반 임대주택과의 차별성이 희박해졌다고 보았기 때문이다.

3) 구 종합부동산세법 시행령 제3조 는 민간임대주택법상 민간매입임대주택을 합산배제 대상으로 정하여 세제혜택을 부여하여 오고 있는바, 위 규정의 합산배제 민간매입임대주택은 민간임대주택법에 따라 정해지게 된다. 그런데 민간임대주택법이 장기매입임대주택 제도는 유지하고 단기매입임대주택 제도는 폐지한 것은 입법자의 정책적 결정에 해당하고 이를 현저히 자의적인 것으로 볼 수 없는 이상 위 규정에서 민간임대주택법의 개정에 따라 합산배제 대상에 해당하지 않게 된 종전의 단기민간임대주택을 별도의 합산배제 대상으로 정하고 있지 않다고 하여 조세평등주의에 위배된다고 할 수 없다.

3) 실질과세원칙 위배 여부

실질과세의 원칙은 헌법상의 기본이념인 평등의 원칙을 조세법률관계에 구현하기 위한 실천적 원리로서, 조세의 부담을 회피할 목적으로 과세요건사실에 관하여 실질과 괴리되는 비합리적인 형식이나 외관을 취하는 경우에 그 형식이나 외관에 불구하고 실질에 따라 담세력이 있는 곳에 과세함으로써 부당한 조세회피행위를 규제하고 과세의 형평을 제고하여 조세정의를 실현하고자 하는 데 주된 목적이 있는 것이다(대법원 2012. 1. 19. 선고 2008두8499 전원합의체 판결 등 참조).

나) 판단

① 종합부동산세법 제8조 제1항 은 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액을 기준으로 정하도록 정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 ‘민간임대주택법에 따른 민간임대주택 등으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택’을 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에서 제외하고 있다. 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호 의 위임에 따른 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 은 ‘ 민간임대주택법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하거나 소유하고 있는 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택’을 합산배제 임대주택으로 정하면서, 제2호에서 ‘ 민간임대주택법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택(다만 2018. 3. 31. 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정)으로서 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택’을 규정하고 있다.

따라서 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 의 ‘합산배제 임대주택’이 되기위한 임대사업자 요건은 민간임대주택법에 따른 ‘임대사업자등록’을 할 것 뿐만 아니라 ‘임대사업자등록을 유효하게 유지’하고 있을 것을 포함하는 것으로 봄이 타당하고, 민간임대주택법 제6조 제5항 에 따라 ‘임대사업자등록’이 말소되게 되면, 합산배제 임대주택의 범위에서 제외되고 비과세 범위가 축소되므로, 민간임대주택법 제6조 제5항 은 종합부동산세법과 결합하여 종합부동산세의 비과세요건을 구성한다고 볼 수 있다.

② 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것이다(대법원 2003. 1. 24. 선고 2002두9537 판결 등 참조). 그런데 이 사건 주택들은 ‘단기민간임대주택’에 해당하고 민간임대주택법 제6조 제5항 에 따라 2020. 9. 11. 원고의 임대사업자등록이 말소되었다. 따라서 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2021. 6. 1.과 2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2022. 6. 1. 임대사업자 등록을 유효하게 유지하고 있지 않았음이 명백하므로, 원고가 계속해서 이 사건 주택들로 임대사업을 영위하고 있었다는 사정만으로 이 사건 주택들을 합산배제 임대주택으로 보지 아니하고, 종합부동산세법 제8조 제1항 에 따른 규정을

적용하는 것이 실질과세의 원칙에 위배된다고 보기 어렵다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.