이 사건 부동산의 명의상 소유자인 원고들은 양도소득세 납세의무자에 해당하지 않는다.

원고들은 이 사건 부동산의 명의수탁자였다고 인정되므로 이 사건 부동산의 실소유자가 원고들임을 전제로 한 이 사건 처분은 부당하여 취소되어야 한다.

수 원 지 방 법 원 판 결

사 건 2025구단10301 양도소득세부과처분취소

원 고 1. AAA

2. BBB

피 고 FFF세무서장

변 론 종 결 2026. 1. 13.

판 결 선 고 2026. 3. 10.

주 문

1. 피고가 2022. 4. 13. 원고 AAA에게 한 2016년 귀속 양도소득세 ***원(가산세 포함), 원고 BBB에게 한 2016년 귀속 양도소득세 ***원(가산세 포함)의 부과처분을 각 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고 AAA과 소외 GGG는 2007. 5. 30. @@도 @@ 시 @@ 읍 @@ 리 **-*공장용지 1,803㎡, 같은 리 21-6 공장용지 2,090㎡, 같은 리 **-* 공장용지 181㎡, 같은 리 **-* 도로 162㎡, 같은 리 **-* 공장용지 3,097㎡ 1) (이하 이들 토지를 통틀어‘이 사건 토지’라 한다)에 관하여 각 2007. 5. 30. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2007. 7. 5. 각 소유 지분(2분의 1)에 대하여 그들 명의의 소유권이전등기를 마쳤다.

나. CCC은 2009. 6. 17. 원고 AAA과 GGG와 사이에 CCC이 이 사건 토지를 대금 5억원에 매수하는 부동산매매계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하면서 같은 날 GGG에게 2억 5천만원을 지급하고, 원고 AAA에게 2009. 6. 17. 1억 6천만원, 2009. 6. 18.에 600만원, 2009. 8. 11. 3,300만원 및 2010. 1. 22. 5,130만원의 합계2억 5천 30만원(30만원은 잔금지연에 대한 위로금)을 지급하였다.

다. CCC은 이 사건 토지 중 GGG 지분(2분의 1)에 대하여 2010. 12. 16. 매매를원인으로 한 소유권이전등기를 마친 다음 동생인 BBB에게 이를 증여하여 BBB가 2011. 9. 14. 이 사건 토지 중 2분의 1 지분에 대하여 증여를 원인으로 그 명의의 소유권이전등기를 마쳤다. 한편, 이 사건 토지 중 원고 AAA 소유 지분(2분의 1)은 CCC의 요청에 따라 CCC명의의 소유권이전등기가 마쳐지지 않았다.

라. 원고 AAA은 2011. 10. 24. 이 사건 토지에 있는 공장건물(이하 ‘이 사건 건물’라 하고, 이 사건 토지와 이 사건 건물을 합하여 ‘이 사건 부동산’이라 한다)과 이 사건 토지를 담보(채무자 원고 AAA, 연대보증인 CCC)로 FFFF협동조합 선사지점(이하 ‘FFFF농협 ’이라 한다)으로부터 **만원을 대출받고, BBB와 함께 이 사건건물을 건축하여 2012. 6. 5. 원고 AAA과 CCC명의로 2분의 1 지분씩 소유권보존등기를 마친 후 이 사건 건물 중 각 3분의 1 지분에 대하여 2013. 4. 5. 매매를 원인으로 한 원고 AAA과 CCC명의의 소유권이전등기를 마쳤다.

마. 원고 AAA은 2014. 4. 30. HH세무서장에게 이 사건 토지 중 원고 AAA 지분(2분의 1)을 CCC에게 양도함에 따른 양도소득세 2,438,078원을 기한 후 신고ㆍ납부하였다.

바. 이 사건 부동산에 대하여 2016. 2. 23. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 KKK 주식회사 명의의 소유권이전등기가 마쳐졌다.

사. 피고는 2022. 4. 13. 등기사항전부증명서상 이 사건 토지의 2분의 1 지분과 이사건 건물의 3분의 1 지분(이하 ‘이 사건 원고 AAA 명의 부동산’이라 한다)을 소유한 원고 AAA에게, 임의경매로 양도됨에 따라 발생한 2016년 귀속 양도소득세 ***원(가산세 포함)을 결정ㆍ고지(이하 ‘이 사건 제1 처분’이라 한다)하였다.

아. 피고는 2022. 4. 13. 등기사항전부증명서상 이 사건 토지의 2분의 1 지분과 이사건 건물의 3분의 1 지분(이하 ‘이 사건 원고 BBB명의 부동산’이라 하고 이 사건원고 AAA 명의 부동산과 함께 부를 때에는 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 소유한 BBB에게, 임의경매로 양도됨에 따라 발생한 2016년 귀속 양도소득세 ***원(가산세 포함)을 결정ㆍ고지(이하 ‘이 사건 제2 처분’이라 한다)하였다.

자. 원고들이 이에 불복하여 감사원에 각 심사청구를 하였으나 2024. 10. 25. 심사청구가 각 기각되었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6, 12, 17, 19, 25호증(각 가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제 1 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고들 주장의 요지

이 사건 원고 AAA 명의 부동산과 이 사건 원고 BBB명의 부동산에 대하여 각 등기부상 소유자가 임의경매로 제3자에게 양도될 당시 원고들 명의로 되어 있었으나 이 사건 부동산의 각 실제 소유자는 CCC이다. 즉 CCC은 이 사건 부동산의 명의신탁자이고 원고들은 그 명의수탁자이다. 따라서 실질과세의 원칙상 이 사건 부동산에 대한 양도소득세의 납세의무자는 명의신탁자인 CCC이고 명의수탁자인 원고들이아니다. 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 제1, 2 처분은 부당하여 취소되어야 한다.

나. 판단

1) 부동산을 제3자에게 명의신탁한 경우 명의신탁자가 부동산을 양도하여 양도소득이 명의신탁자에게 귀속되었다면, 우리 세법이 규정하고 있는 실질과세의 원칙상 당해 양도소득세의 납세의무자는 양도의 주체인 명의신탁자이지 명의수탁자가 납세의무자가 되는 것은 아니다(대법원 1993. 9. 24. 선고 93누517 판결 등 참조). 그리고 소득의 귀속이 명목뿐이고 사실상 그 소득을 얻은 자가 따로 있다는 점은 이를 주장하는

자에게 증명책임이 있다(대법원 1984. 12. 11. 선고 84누505 판결 등 참조).

2) 앞에서 든 증거들에 갑 제7 내지 11, 13 내지 16, 18, 20 내지 24, 26 내지 31호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들을 종합하면, 이 사건 원고 AAA 명의 부동산과 이 사건 원고 BBB명의 부동산의 실소유자는 CCC이고, 명의신탁자인 CCC이 이를 매도하고 양도소득 역시 명의신탁자인 CCC에게 실질적으로 귀속되었으며, 원고들은 이 사건 부동산의 명의수탁자였다고 인정되고, 을 제5호증의 기재만으로는 위 인정사실을 뒤집기 부족하다. 따라서 이 사건 부동산의 실소유자가 원고들임을 전제로 한 이 사건 제1, 2 처분은 부당하여 취소되어야 한다.

가) 원고 AAA은 이 사건 토지의 매수인인 CCC로부터 2009. 6. 17.부터 2010. 1. 22.까지 사이에 5차례에 걸쳐 매매대금 명목으로 2억 5천 30만원(30만원은잔금지연에 대한 위로금)을 지급받았고, 2014. 4. 30. HH세무서에 이 사건 토지(2분의1)에 관한 양도소득세를 신고, 납부하였다.

나) 원고 AAA과 GGG가 CCC에게 이 사건 토지에 대한 토지거래허가신청절차에 협조하여 주지 아니하자 CCC은 &&법원 &&지원에 원고 AAA과 GGG를 상대로 토지거래계약허가 등 청구의 소(2010가단****호)를 제기하였고 2010. **. **. 위 법원으로부터 ‘피고들(원고 AAA과 GGG)은 원고(CCC)에게 이사건 토지에 관하여 2009. 6. 17. 매매를 원인으로 한 토지거래허가신청절차를 이행하라’는 승소판결(무변론)을 선고받았으며, 위 판결에 따라 CCC은 2010. 12. 16. GGG로부터 이 사건 토지 중 2분의 1 지분에 대하여는 소유권이전등기를 경료받았다.

다) CCC은 2013. 3. 21.경 ‘이 사건 부동산이 타인에게 매각될 때 발생되는양도소득세 일체를 CCC이 납부할 것을 약속한다. 또한 같은 리**-* 토지 10㎡를 원고 AAA 명의로 하였으나 실소유자는 CCC이므로 아무 때나 요구 시 CCC로명의이전할 것도 약속한다.’는 취지의 양도소득세 일체 부담 약정서를 작성하여 원고AAA에게 교부하였다.

라) CCC은 2014. 6월경 ‘이 사건 원고 AAA 명의 부동산과 이 사건 원고 BBB명의 부동산의 등기명의자는 AAA, BBB로 되어 있으나 실소유자는 CCC이고, 이 사건 토지의 매매대금 5억원을 지급하였으나 토지거래 허가구역 건축허가 인허가 양도양수 문제로 건축허가권을 기허가자 한영혜로부터 원고 AAA 명의로 허가

변경하였으며, 이 사건 원고 AAA 명의 부동산에 대하여는 CCC의 자금사정 금융권, 사채채무 등으로 지금까지 이전등기를 하지 못하였다. CCC은 다액의 금융권, 사채 등의 채무관계로 CCC지분(1/2)을 BBB명의로 증여 등기하였으며 공장 건물신축 및 토목 공사비를 원고들 명의로 된 통장에서 각 인출한 사실을 확인한다. 위와같이 실 소유자 확인을 한다.’는 내용의 부동산소유권 사실상 실소유자 확인서를 작성하여 원고들에게 교부하였다.

마) 그럼에도 CCC이 원고 AAA에게 이 사건 토지에 대한 명의이전 및 대출채무에 대한 채무자 변경 약속을 이행하지 않자 원고 AAA은 2014. 8월 &&검찰청 &&지청에 CCC을 사기 및 특정경제범죄가중처벌등에관한법률 위반 혐의로 고소하였다.

바) CCC은 2011. 1. 24. 이 사건 토지를 FFFF농협 **지점에 담보로 제공하고 대출을 받으면서 이 사건 토지 중 2분의 1 지분에 대한 등기부상명의자인 원고 AAA을 채무자로 한 것과 관련하여 2014. 12. 23. 원고 AAA에게 ‘위 은행 채무금을2014. 1. 30.까지 타행금융권으로 대환 대출하여 변제하고 소유권도 등기이전하겠기에확약서를 제출한다’는 내용의 이행각서를 작성하여 제출하였다.

사) CCC이 이 사건 부동산에 신축하는 건물 공사와 관련하여 FFFF농협은 2014년경 && 지방법원**지원에 주식회사 LLL 및 QQQ 2) 을 피고로 하여이 사건 부동산에 관하여 공사대금을 피담보채권으로 하는 유치권이 존재하지 아니함을 확인하는 유치권부존재확인청구의 소(2014가합****호)를 제기하여 2015. *. **.위 법원으로부터 승소판결을 선고받았다. 그 판결이유에 의하면 CCC이 이 사건 토지를 매수하고 실소유자로서 이 사건 토지 위에 건물신축 공사대금을 직접 부담하여완공한 사실이 확인된다. 그 내용과 관련된 판결이유 부분은 아래와 같다.

갑 제3 내지 6호증, 을 제1 내지 4호증의 각 기재, 증인 CCC의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, CCC은 GGG, AAA으로부터 이 사건 각 토지를 매수하여 2011. 9. 1. 피고QQQ에게 이 사건 각 토지상에 공장 및 사무동을 신축하기 위한 부지조성공사를 공사대금 ***원(부가가치세 포함)에 도급주었고, 피고 QQQ 은 2011. 9. 중순경 공사에 착공하여 2012. 4. 경 위 공사를 완공한 사실, CCC은 2011. 10. 26. 피고 회사에 이 사건 각 토지상에 공장을 신축하는 공사를 공사대금 ***원(부가가치세 포함)에 도급주었고, 피고 회사는 2011. 10.말경 공사에 착공하여 2012. 4.경 이 사건 건물을 완공한 사실이 인정된다.

위 인정사실에 의하면 CCC에게, 피고 회사는 이 사건 건물에 관한 *** 원의, 고 QQQ 은 이 사 건 부동산에 관한 *** 원의 각 공사대금채권을 가지고 있었다 할것인데, 피고 회사는 CCC로부터 이 사건 신축공사대금으로 *** 원을, 피고 QQQ 은 CCC로부터 이 사건 부지조성공사대금으로 *** 원을 각 지급받은 사실을 자인하고 있으므로 위 자인금액을 제외하면 피고 회사는 CCC에 대하여 *** 원(= *** 원 – *** 원)의, 피고 QQQ 은 CCC에 대하여 *** 원(= *** 원 – *** 원)의 각 공사대금채권을 가지고 있다 할 것이다.

2) 건설공사표준도급계약서(갑 제29호증)에 주식회사 LLL과 공사계약을 체결한 도급인은 원고들로 되어 있고 CCC은이 사건 토지의 실소유자이자 연대보증인으로 되어 있다. 그 외에 CCC이 이 사건 토지 위에 신축한 건물공사를 자신의 책임하에 실질적으로 진행하였음을 증명하기 위한 다수의 공사대금 지급 관련 자료가 제출되어 있다.

아) 원고 AAA은 2015. 12. 17. @@경찰서에 ‘고소취하 및 합의서’를 제출하였고 이에 따라 @@ 지방검찰청 @@ 지청은 2016. 1. 7. CCC에 대해 불기소 결정(협의 없음)을 하였다.

자) CCC은 2016. 4. 29. 피고에게 임의경매에 따른 이 사건 부동산 양도와관련하여 양도소득세를 신고하였으나 납부하지는 않았다.

차) CCC은 2010. 1. 22. 이 사건 토지에 관한 매매대금을 지급한 이후 이 사건 토지 중 원고 AAA 명의 토지에 대한 재산세 등 제세공과금을 직접 부담하여 온것으로 보인다.

카) 원고 BBB는 CCC의 동생이다. CCC은 이 사건에서 금융기관으로부터강제집행을 당할 우려가 있어 이 사건 토지 중 CCC명의로 이전등기 된 토지(2분의1)를 동생인 CCC에게 증여한 것처럼 소유권이전등기하여 두었던 것이라고 주장하는데, 그 외 달리 CCC이 BBB에게 이 사건 토지 중 2분의 1 지분을 증여할 만한 법적인 동기 등을 발견하기 어렵다.

타) CCC은 이 사건 소송 진행 중 이 법원에 ‘이 사건 원고 AAA 명의 부동산과 이 사건 원고 BBB명의 부동산에 대하여 등기부상 소유자가 원고들 명의로 되어 있으나 그 실소유자는 CCC이고 추후 AAA, BBB에 부과된 양도소득세가 취소될 경우 이에 대한 각 양도소득세는 실소유자인 CCC이 납부할 의무가 있고 이에 대하여 어떠한 이의도 제기하지 않을 것임을 각서한다’는 내용의 부동산 소유자 실소유자 확인서 및 각서를 작성하여 이를 제출하였다.

3. 결론

원고들의 청구는 모두 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.