토지 경매의 실질은 명의신탁이므로 양도소득세 부과처분은 적법하지 않음

원고와의 명의신탁 약정에 따라 경매절차에서 이 사건 토지를 취득하고 소유권이전등기를 마쳤다고 보이므로 양도소득 과세대상에 해당하지 않음.

사 건

2025구단50283 양도소득세등부과처분취소

원 고

김 AA

피 고

○○○세무서장

변 론 종 결

2025. 11. 4.

판 결 선 고

2025. 12. 9.

주 문

1. 피고가 2024. 3. 4. 원고에 대하여 한 2021년 귀속 양도소득세 38,213,470원(가산세 10,737,778원 포함)의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고의 부친 망 김BB(이하 ‘망인’이라 한다)는 ○○ ○○ 군 ○○ 면 ○○ 리 221 대 545㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 소유하면서 그 지상에 주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)을 신축한 후 1999. 11. 23. 망인 명의로 소유권보존등기를 마쳤다.

나. 망인은 1999. 11. 23. 이 사건 토지 및 주택에 관하여 CCCCCC조합 앞으로 근저당권설정등기를 마쳐주었다.

다. 이 사건 토지에 관하여, 2000. 5. 18. 원고 앞으로, 2001. 5. 3. 원고의 누나인 김DD 앞으로, 2006. 2. 22. 다시 원고 앞으로 각 소유권이전등기가 순차 경료되었다.

라. 망인은 2004. 11. 6. 사망하였으나, 상속인들 사이에서 상속재산분할 협의가 이루어지지 못하여 이 사건 주택에 관하여는 여전히 망인 명의로 소유권보존등기가 마쳐져 있었다.

마. 이 사건 토지 및 주택에 관하여 근저당권자인 EEEEEEE조합의 신청에 따라 개시된 임의경매절차(전주지방법원 정읍지원 2020타경3407)에서 원고의 배우자인 주FF에게 이 사건 토지 및 주택이 매각되었고, 주FF은 매각대금을 납부함으로써 2021. 8. 3. 그 소유권이전등기를 마쳤다.

바. 피고는 이 사건 토지가 원고로부터 주FF에게 양도된 것으로 보고 2023. 4. 11. 원고에게 그에 기한 양도소득세를 기한후 신고하도록 안내하였고, 주FF은 2023. 9. 20. 양도소득세가 아닌 증여세 기한후 신고를 하였다.

사. 이에 피고는 2024. 3. 4. 원고에게 이 사건 토지 양도에 따른 2021년 귀속 양도소득세 38,213,470원(가산세 10,737,778원 포함)을 결정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

아. 원고는 2024. 5. 8. 이 사건 처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2025. 4. 1. 원고의 청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 7호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고 주장의 요지

이 사건 토지는 원고가 주FF에게 명의신탁한 것일 뿐 양도한 것이 아니므로, 이와 다른 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

나. 판단

(1) 부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 매수대금을 자신이 부담하면서 다른 사람의 명의로 매각허가결정을 받기로 그 다른 사람과 약정함에 따라 매각허가가 이루어진 경우 그 경매절차에서 매수인의 지위에 서게 되는 사람은 어디까지나 그 명의인이므로 경매 목적 부동산의 소유권은 매수대금을 실질적으로 부담한 사람이 누구인가와 상관없이 그 명의인이 취득한다고 할 것이고, 이 경우 매수대금을 부담한 사람과 이름을 빌려 준 사람 사이에는 명의신탁관계가 성립한다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다664 판결 참조).

또한 부부간의 명의신탁 약정에 따라 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우에는 조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우 그러한 명의신탁 약정 및 그에 따라 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 유효하다( 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 , 제8조).

(2) 이 사건에 관하여 보건대, 갑 제3 내지 10호증, 을 제3호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들에 비추어 보면, 주FF은 원고와의 명의신탁 약정에 따라 경매절차에서 이 사건 토지를 취득하고 소유권이전등기를 마쳤음을 인정할 수 있고, 이는 소득세법 제88조 제1호 에서 규정하는 ‘양도’에 해당한다고 보기 어렵다. 따라서 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

① 이 사건 주택을 신축하기 위하여 받은 대출금의 대부분을 원고가 변제하였을뿐만 아니라, 이 사건 주택에 관한 재산세, 관리비, 각종 공과금 및 주택 수선 비용 등을 주택 신축 당시부터 현재까지 원고가 납부하고 있는바, 이러한 사정에 비추어 보면, 이 사건 주택에 관하여 그 실질적 소유권은 원고에게 귀속되나, 이 사건 주택 신축 당시 그 대지인 이 사건 토지의 명의가 망인 앞으로 되어 있어 이 사건 주택에 관한 소유권보존등기도 망인 앞으로 마친 것으로 보인다(이 사건 주택을 신축한 후 얼마 되지 않은 2000. 5. 18. 이 사건 토지에 관하여 원고 앞으로 증여를 원인으로 한 소유권이전등기가 경료되었다).

② 이 사건 토지 및 주택에 관한 매각대금이 2억 2,900만 원인데, 그 중 85,350,500원은 원고의 계좌에서, 1억 원은 원고와 주FF의 딸인 김GG의 계좌에서, 나머지 43,649,500원은 주FF의 계좌에서 충당되었다. 그러나 원고는 위 경매절차에서 받은 배당금 중 1억 100만 원을 2021. 10. 14. 김GG에게 변제 명목으로 지급하였고, 2022. 6. 4. 주FF 계좌로 4,000만 원을 변제 명목으로 지급하였다. 따라서 원고가 위 매각대금 중 실질적으로 부담한 금액은 225,350,500원으로 매각대금의 대부분이라 할 것이다(주FF 계좌에서 충당된 43,649,500원 중 원고가 변제한 4,000만 원을 제외한 나머지 금액에 대하여 원고는, 생계를 같이 하는 부부사이인 관계로 정확한 계산을 하지 않은 것뿐이라고 주장하고, 이러한 주장이 경험칙에 반한다고 보기도 어려운바, 이에 의하면, 원고는 사실상 위 매각대금 전부를 부담하였다고 볼 수도 있다).

③ 비록 주FF이 2023. 9. 20. 증여세 기한후 신고를 한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 이는 피고가 주FF으로의 소유권이전을 원고의 양도로 판단하고 원고에게 그에 관한 양도소득세 신고를 안내함에 따른 것일 뿐만 아니라, 비록 명의신탁 약정을 하였으나 증여세로 신고할 경우에도 별도의 세금이 부과되지 않을 것으로 예상하여 증여세에 관한 기한 후 신고를 한 것으로 볼 여지가 충분히 있어, 주FF의 위와 같은 증여세 신고사실만으로 원고와 주FF 사이의 명의신탁 약정 사실을 배척하기는 어렵다.

④ 이 사건 토지는 당초부터 원고의 소유였고, 위에서 본 바와 같이 이 사건 주택에 관하여 원고에게 실질적 소유권이 있었던 것으로 보이는 점, 이 사건 토지 및 주택의 경매에서의 매각대금 마련과정 및 원고가 실질적으로 부담한 액수 등에 비추어보면, 원고와 주FF 사이의 명의신탁 약정이 조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하였다고 보기도 어렵다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.