매매 사실이 등기에 의하여 추정되는 이상 양도담보 원인 취득을 인정할 증거가 없으므로 양도소득세 과세대상 판단은 적법함

매매 사실이 등기에 의하여 추정되는 이상 양도담보 원인 취득을 인정할 증거가 없으므로 양도소득세 과세대상 판단은 적법하며, 계속성 및 반복성 등 사업소득의 요건을 충족하지 않는 이상 사업소득으로도 소득분류를 할 수 없음

사 건

인천지방법원 2025구단50403

원 고

AAA

피 고

○○세무서장

변 론 종 결

2026. 3. 10.

판 결 선 고

2026. 4. 14.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2024. 5. 1. 원고에게 한 2016년 귀속 양도소득세 120,055,280원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고와 BBBBBB 주식회사(이하 ‘BBBBBB’이라고 한다)는 2016. 1. 20. ○○시 ○○구 ●●동 ■■■-1 임야 8,423㎡, 같은 동 ■■■-5 임야 542㎡(이하 통틀어 ‘이 사건 각 토지’라고 한다)의 공유지분 각 1/10, 9/10에 관하여 2015. 11. 20. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마치고, 같은 날 그 공유지분 전체에 관하여 다시 주식회사 CCCCC신탁 앞으로 2016. 1. 14. 신탁을 원인으로 하는 신탁등기를 마쳐주었다.

나. 이 사건 각 토지는 단독주택단지로 개발 중이었는데(이하 ‘이 사건 개발사업’이라고 한다), 이후 단독주택단지 분양이 이루어짐에 따라 2016. 12. 9. 일부 수분양자를 포함한 총 11명 앞으로 각 1/11 공유지분씩 이전되었다.

다. 피고는 원고가 이 사건 각 토지의 공유지분 1/10을 합계 547,600,000원에 양도하였음에도 그에 따른 양도소득세 신고를 하지 아니한 것으로 보고, 2024. 5. 1. 원고에게 2016년 귀속 양도소득세 64,331,760원, 가산세 55,723,526원 합계 120,055,280원을 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3, 8호증, 을 제4, 5, 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 위법 여부

가. 원고의 주장

1) 원고는 BBBBBB과 사이에 이 사건 개발사업에서 자금대출 용역을 수행하고 그에 대한 수수료를 지급받기로 약정하였고 그 담보로 이 사건 각 토지 지분을 양도담보 형태로 취득하였다가 환가한 것이므로, 이는 양도소득세가 부과대상이 아니다.

2) 설령 이 사건 각 토지 지분 양도가 과세대상이 된다고 하더라도, 양도소득이 아닌 사업소득으로 분류되어 과세되어야 한다.

나. 양도담보 관련 주장에 대한 판단

1) 원고가 2016. 1. 20. 이 사건 각 토지의 1/10 지분에 관하여 2015. 11. 20. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 사실은 앞서 본 바와 같다. 등기의 추정력은 등기원인에도 미치므로 실제 등기원인이 그와 다름을 주장하는 자가 그에 관한 입증책임을 부담한다.

2) 앞서 든 증거, 갑 제5호증, 을 제5호증의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사실 내지 사정에 비추어 보면, 갑 제2, 4, 7호증의 각 기재만으로는 위와 같은 추정을 뒤집고 원고가 이 사건 각 토지의 1/10 지분에 관하여 양도담보를 취득하였음을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

가) 원고는 BBBBBB과 사이에 체결되었다고 주장하는 용역계약 및 양도담보계약에 관하여 유효한 처분문서를 제출하지 않고 있다. 원고가 제출한 용역계약서 사본(갑 제2, 4호증)은 계약당사자 쌍방의 서명이나 날인이 없는 초안 형태이고, BBBBBB의 대표이사 명의로 된 것도 아니다. 나아가 양도담보계약에 관한 원고의 주장은 충분히 구체적이지도, 일관되지도 않다.

나) 이 사건 각 토지에 관한 부동산실거래가신고 내역에도 원고가 2016. 1. 20.자 공동양수인으로 기록되어 있고, 이 사건 각 토지의 1/10 지분에 관하여 원고 앞으로 부과된 취득세도 모두 납부되었다. 이 사건 각 토지 중 ●●동 ■■■-1 임야의 전 소유자 1명의 양도소득세 신고서에 첨부된 부동산 매매계약서에도 원고가 1/10 면적 매수인으로 기재되어 있으며, 이 사건 각 토지에 관한 2016. 1. 14. 자 부동산담보신탁계약서에도 원고가 1/10 지분의 위탁자로 기재되어 있다.

다) 원고가 이 사건 개발사업의 주체가 아니더라도 대물변제 등 다른 목적으로 이 사건 각 토지 지분을 양수·양도하는 것도 충분히 가능하다. 따라서 BBBBBB의 실질적 대표만 이 사건 개발사업 과정에서 분양금을 편취한 혐의로 기소되었다고 하여 원고의 이 사건 각 토지 지분 양수 사실 인정에 어떠한 방해가 되는 것은 아니다.

다. 사업소득 관련 주장에 대한 판단

1) 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것이다(대법원 2004. 6. 24. 선고 2004두3700 판결, 2001. 4. 24. 선고 99두5412 판결 등 참조).

2) 앞서 든 증거, 을 제10호증의 기재와 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사실 내지 사정에 비추어 보면, 갑 제5호증의 기재만으로는 원고가 이 사건 각 토지 지분의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당함을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

가) 원고는 부동산임대업(2014. 1. 31. ~ 2017. 9. 26.), 서비스업(2017. 3. 16. ~ 현재), 제조업(2019. 2. 13. ~ 현재), 대부업(2017. 3. 10. ~ 2019. 5. 23.), 소매업(2015. 11. 27. ~ 현재)으로 사업자등록을 하였을 뿐, 이 사건 각 토지 지분을 양수·양도하였던 2016년 무렵부터 현재까지 부동산개발업 등으로 사업자등록을 한 사실은 없다. 또한 원고는 위 부동산임대업 관련 부동산을 2017년 양도한 사실이 있을 뿐, 이 사건 각 토지 지분 양수·양도를 제외하고 나면 부동산개발업과 관련하여 부동산을 양수·양도한 것으로 볼 만한 내역도 없다.

나) 원고의 주장이 BBBBBB과 동업으로 이 사건 개발사업을 영위하였다는 것인지 불분명하다. 오히려 원고는 앞서 본 바와 같이 이 사건 개발사업에 관하여 자금대출 용역을 수행하고 BBBBBB로부터 수수료를 지급받기로 하였다는 취지로 주장하고 있는데, 그에 따르더라도 이 사건 개발산업은 BBBBBB의 계산으로 이루어진 것으로 보아야 한다. 이는 원고가 일부 분양업무를 수행하였다고 하더라도 마찬가지이다.

다) 이 사건 각 토지 지분 양수·양도 이외에, 이 사건 개발사업 과정에서 원고 명의로 건설도급 등의 계약이 체결되거나 세금계산서가 발급·수취된 사실은 없는 것으로 보인다. 원고는 자신이 토목공사비를 지출하였다고도 주장하나 그에 관하여 제출된 자료는 없다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.