원고가 시가라고 주장하는 이 사건 매매가액은 이 사건 주식소각 당시 이 사건 주식의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 할 수 없음

원고가 시가라고 주장하는 이 사건 매매가액은 이 사건 주식소각 당시 이 사건 주식의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 보기 어렵고, 이 사건 주식매매는 이 사건 주식의 객관적인 교환가치를 적정하기 반영한 매매 실례라고 볼 수 없으며, 그 밖에 다른 방법으로 이 사건 주식의 시가를 산정하기도 어렵다고 봄이 타당하다.

사 건

2024구합83629 증여세부과처분취소

원 고

AA

피 고

00세무서장

변 론 종 결

2025. 9. 25.

판 결 선 고

2025. 11. 27.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2024. 1. 3. 원고에 대하여 한 2022년 2월 귀속 증여세 0,000,000,000원(가산세

00,000,000원 포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고와 관련 회사 등의 지위

1) 원고는 국내 7개 도시에서 27개 호텔을 운영하는 호텔 전문 기업인 bb 호

텔그룹의 회장이자, 주식회사 ee의 주주이다.

2) bb호텔그룹(주식회사 cc, 이하 ‘cc’라 한다)은 1988. 10. 17. 프랑

스의 dd 그룹과 합작계약을 체결해 국내에 dd 브랜드 호텔을 도입하여 운영 중이다. 한편, 위 합작계약은 2009. 4. 29.경

개정되었다. 3) dd 그룹과 bb 호텔그룹은 2006. 9.경 공동 출자하여 호텔 운영 전문회

사인 ff를 설립하였다. ff는 bb호텔그룹이 소유한

호텔과 그 밖의 다른 기업 소유의 호텔에 대한 시설 및 인력 관리, 경영 컨설팅 제공, dd 브랜드 사용료 청구 등을 주요 사업으로 영위하고 있다. ff

의 주주로는 싱가포르에 소재한 dd 그룹의 자회사인 ee와 bb 호텔그룹의 지주회사인 hh이라 한다)이 있으며, 이들 회사

가 ff의 지분을 각각 50.5%, 49.5%씩 보유하고 있다.

4) BBB 호텔그룹에 속한 ee(이하 ‘이 사건 법인’이라 하고, 이 사건 법인의 주식을 ‘이 사건 주식’이라 한다)은 ** **구 **동 0000-1에서 gg(이하 ‘이 사건 호텔’이라 한다)의 호텔부지 및 건물을 소유하면서

이를 운영하였던 회사로 2021. 12. 31. 이사회 결의에 의하여 호텔사업부문을 중단하기

로 결정하였다. 이 사건 법인은 관계사인 ii(이하 ‘ii’이라 한다)

주식의 40%를 보유하였는데, ii은 jj의 토지 및 건

물을 소유하고 있다. 5) 이 사건 법인은 2022. 3. 25. 부동산 개발업체인 kk에 이 사건 호텔을 1,120억 원에 매도하였다. 6) kk는 2022. 6. 23. 프로젝트 금융투자회사인 ll를 설립하여

2022. 9. 21. 이 사건 호텔의 소유권을ll로 이전하였다. kk와

이 사건 법인은 각각 AA 피에프브이의 주식 지분 42.75%, 14.25%를 보유하고 있다.

라. 이 사건 처분의 경위 및 내용 등

1) 이 사건 주식소각과 관련하여, 원고는 보충적 평가방법에 따라 이 사건 주식의 1

주당 가액을 23,129원으로 평가하고, 이 사건 법인이 이 사건 주식을 1주당 8,365원에

소각한 것은 구 상속세 및 증여세법(2022. 12. 31. 법률 제19195호로 개정되기 전의

것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다)상 ‘불균등 저가 소각’에 해당한다고 보아, 2022. 5.

30. 구 상증세법 제39조의2(감자에 따른 이익의 증여) 규정에 따라 원고 본인의 증여

이익을 6,034,903,580원으로 하여 증여세 2,480,728,236원을 자진 신고하였다.

2) 피고는 원고가 보충적 평가방법에 따라 이 사건 주식을 평가함에 있어 이 사건

법인이 소유한 ii 주식 가액을 과소평가하여 결과적으로 이 사건 주식의 가액도

과소평가되었다고 보고, 이 사건 주식의 1주당 가액을 26,306원으로 하고, 감자에 따른

증여이익을 7,333,383,750원으로 다시 계산하여, 2024. 1. 3. 원고에게 증여세

732,225,950원(가산세 포함)을 추가 납부할 것을 고지하였다(이하 원고가 신고한 금액

과 통틀어 ‘이 사건 처분’이라 한다).

3) 원고는 이 사건 주식의 시가는 보충적 평가액인 26,306원이 아니라 이 사건 매매

가액인 8,365원이며, 시가와 주식 소각의 대가가 동일한 경우 감자에 따른 증여이익은

0원이라고 주장하며, 2024. 3. 27. 증여세 총액 3,212,954,186원(원고 신고한 세액

2,480,728,236원 및 증여세 부과한 세액 732,225,959원)의 취소를 구하는 심사청구를

하였다. 그러나 국세청장은 2024. 6. 12. 이를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 8 내지 12호증, 을 제1, 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다. 3. 이 사건 처분의 위법 여부

가. 원고의 주장 요지

특수관계가 없을 뿐만 아니라 각자

경제적 이익의 극대화를 추구하는 대등한 관계에 있으며 각자의 판단 하에 자유로운

거래를 한 것이므로 이 사건 매매가액은 이 사건 주식의 시가에 해당한다. 그럼에도

피고가 이 사건 매매가액을 시가로 인정하지 않고 보충적 평가방법을 적용하여 이 사

건 처분을 한 것은 위법하다.

나. 관련 규정 및 법리

1) 구 상증세법 제60조는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현

재의 시가에 의하되(제1항 본문), 이 경우의 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거

래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 대통령령으로 정하

는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하며(제2항), 시가를 산정하기 어려운 경우에

는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된

보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액에 의한다고 규정하고 있다(제3항).

2) 구 상증세법 제60조 제2항의 위임에 따른 구 상속세 및 증여세법 시행령(2023. 2.

28. 대통령령 제33278호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제

49조에 의하면, 증여재산의 평가기준일(증여일) 전후 3개월 이내의 기간 중 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액이 시가로 인정될 수 있으나(제1항 제1호 본문), 다만 특수

관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 그

거래가액을 시가로 인정할 수 없다고 규정하고 있다(제1항 제1호 단서 가목).

3) 비상장주식의 보충적 평가방법을 규정한 구 상증세법 제63조 제1항 제1호 나목은

‘가목 외의 주식 등은 해당 법인의 자산 및 수익 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방

법에 의하여 평가한다’라고 규정하고, 그 위임에 따른 구 상증세법 시행령 제54조 제1

항, 제2항은 비상장주식의 1주당 가액은 원칙적으로 1주당 순손익가치(1주당 최근 3년

간의 ‘순손익액’의 가중평균액 ÷ 금융기관이 보증한 3년 만기 회사채의 유통수익률을

감안하여 기획재정부장관이 정하여 고시하는 이자율)와 1주당 순자산가치(당해 법인의

순자산가액 ÷ 발행주식총수)를 각각 3과 2의 비율로 가중 평균한 가액에 의하되, 부동

산과다보유법인( 소득세법 제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우

에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 하여 가중 평균한 가액

으로 하도록 규정하고 있다.

구 상증세법 시행령 제54조 제4항 제3호는, 법인의 자산총액 중 소득세법 제94조

제1항 제4호 다목 1) 및 2)의 합계액( 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리와 해당 법

인이 직접 또는 간접으로 보유한 다른 법인의 주식가액에 그 다른 법인의 부동산등 보

유비율을 곱하여 산출한 가액의 합계액을 의미한다)이 차지하는 비율이 100분의 80이

상인 법인의 주식 등은 1주당 순자산가치(=당해 법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수)에

따르는 것으로 규정하고 있다. 4) 이와 같이 구 상증세법은 증여재산의 평가 방법을 원칙적으로 객관적 교환가치인

시가에 의하도록 하면서도, 시가 산정이 어려운 경우 법령이 정한 평가방법으로 평가한 가액을 시가로 보도록 하는 체계를 취하고 있다. 따라서 구 상증세법 제63조가 정

하는 보충적 평가방법에 의하여 비상장주식의 증여재산 가액을 산정하는 것은 증여일

현재의 시가를 산정하기 어려운 경우에 한하고, 그 시가 산정이 어렵다는 점에 관하여

는 과세관청인 피고에게 증명책임이 있다. 여기서의 시가라 함은 불특정 다수인 사이

에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액, 즉 정상적인

거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말한다. 증여재산 평가에 있어 시장성이 적은 비상장주식이라도 증여일에 근접하여 거래가

이루어졌고 그 거래가 일반적이고 정상적인 방법에 의하여 이루어진 것이어서 거래가

격이 객관적 교환가치를 적절히 반영하고 있다고 판단되는 경우라면 그 거래가격을 증

여 당시의 시가로 볼 수 있다. 그러나 비록 거래 실례가 있다 하여도 그 거래가액을

증여재산의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하는 정상적인 거래로 인하여 형성된 가

격이라고 할 수 없고 증여의 대상이 비상장주식이라면 시가를 산정하기 어려운 것으로

보고 구 상증세법 제63조 제1항 제1호 나목의 보충적 평가방법에 따라 그 가액을 산

정할 수 있다(대법원 1982. 2. 9. 선고 80누522 판결, 대법원 1996. 10. 29. 선고 96누

9423 판결, 대법원 2004. 5. 13. 선고 2004두2271 판결, 대법원 2009. 3. 12. 선고

2007두8652 판결 등 참조). 다. 구체적 판단

앞서 인정한 사실, 앞서 든 증거들, 갑 제6, 7, 13 내지 17호증, 을 제2호증의 각 기

재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들을 위 관련

규정 및 법리에 비추어 보면, 원고가 시가라고 주장하는 이 사건 매매가액(1주당 8,365

원)은 이 사건 주식소각 당시 이 사건 주식의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 보기 어렵고, 이 사건 주식매매는 이 사건 주식의 객관적인 교환가치를 적정하

기 반영한 매매 실례라고 볼 수 없으며, 그 밖에 다른 방법으로 이 사건 주식의 시가

를 산정하기도 어렵다고 봄이 타당하다. 따라서 이 사건 매매가액을 시가로 인정하지

않고 보충적 평가방법을 적용한 이 사건 처분이 위법하다는 원고의 주장은 받아들일

수 없다. 1) 이 사건 주식매매는 000그룹에 속하는 000000000와 0000000000000

가 그 보유주식을 0000 호텔그룹이 지주회사인 의종에 매각한 것이다. 000 그

룹이 0000 호텔그룹에 이 사건 주식매각을 제안한 것은 2018. 10.경으로 양 그룹

은 2년 10개월간 총 6차례에 걸친 매매가액 협상을 통하여 이 사건 매매가액을 결정

하였다.

2) 당시 0000 호텔그룹이 2018. 11. 23. 1차로 제안한 매매가액은 1주당 5,071

원, 000 그룹이 2019. 2. 27. 제안한 매매가액은 1주당 11,599원, 0000 호텔그

룹이 2019. 3. 19. 3차로 제안한 가격은 1주당 4,960원, 000 그룹이 2019. 4. 15. 4

차로 제안한 가격은 1주당 10,843원, 2021. 4. 2.1 5차로 제안한 가격은 1주당 9,096원

으로 제안 금액에 약 2배의 차이가 있었으나, 결국 이 사건 매매가액은 1주당 8,365원

으로 결정되었다.

3) 이 사건 매매가액은 이 사건 호텔 부지의 가격을 39,624,832,500원(이 사건 호텔

부지의 추정시가 49,071,000,000원에 낙찰가율 82.75%를 적용한 후 매각 제비용 2%를

차감한 금액이다)으로 평가하여 결정되었다. 한편, 이 사건 주식매매로부터 약 3개월

후인 2022. 3. 25.경 이 사건 호텔은 0000에 1,120억 원에 매각되었다(위

1,120억 원은 이 사건 호텔 건물 등을 제외한 부지만의 가액이다).

4) 이 사건 법인은 호텔업을 운영하는 부동산과다법인(부동산 비율 87.97%)으로 부

동산이 기업가치의 대부분을 차지한다. 000 그룹과 00000 호텔그룹은 이 사건

호텔부지의 시가가 2022. 3. 25. 기준 1,120억 원에 달함에도 이를 39,624,832,500원으

로 평가하여 이 사건 매매가액을 결정하였다. 이 사건 매매가액 결정 당시 이 사건 호

텔부지 평가액(1㎡당 8,882,500원)은 이 사건 호텔매각 당시 평가액(1㎡당 25,106,478

원)의 약 35%에 불과하며 2021. 5. 31. 기준 개별공시지가(1㎡당 9,730,000원)에도 현

저히 미치지 못한다. 5) 그렇다면, 이 사건 호텔부지가 이 사건 법인의 자산에서 차지하는 비중과 실제

호텔 부지의 거래 가액, 이 사건 매매가액 결정 당시 이 사건 호텔부지 평가액과 그

평가시점 등을 고려하면, 이 사건 매매가액은 이 사건 주식의 객관적인 교환가치 보다

현저히 낮은 금액으로 이를 적절히 반영하고 있다고 볼 수 없고, 000 그룹이 이 사

건 주식을 매도하게 된 경위나 000 그룹과 0000 호텔그룹이 상당 기간 협상을

거쳐 이 사건 매매가액을 결정하였고, 독립적인 기관으로부터 이 사건 호텔 부지 가액

을 평가받았다는 등의 사정만으로 이와 달리 볼 수 없다.

6) 0000호텔 그룹과 000 그룹이 2009. 4. 29. 체결한 개정 합작계약(갑 제4호

증의2)에 따르면, 000 그룹이 그가 보유한 0000 호텔그룹과의 합작 회사의 주

식의 일부 또는 전부를 양도하고자 할 경우에는 0000 호텔그룹은 위 양도주식 전

부를 우선 매수할 권리를 가지고, 000 그룹은 0000 호텔그룹이 매수에 응하지

않아야 비로소 제3자에게 0000 호텔그룹에게 제안하였던 가격이나 조건보다 유리

하지 않은 내용으로 그 주식을 양도할 수 있다. 7) 이에 000 그룹은 먼저 0000 호텔그룹에 이 사건 주식매매를 제안하였고, 0000 호텔그룹과 매매가액에 상당한 이견이 있었음에도 불구하고 이 사건 주식을

최초 제안 가액(1주당 11,599원)의 약 72%에 불과한 금액(1주당 8,365원)에 매각하였

다. 한편, 기록상 000 그룹이 제3자에게 이 사건 주식의 매각을 시도한 정황은 찾을

수 없다.

8) 위와 같은 이 사건 매매가액 결정 경위에 비추어 볼 때, 0000 호텔그룹이 이

사건 주식을 위 매매가액(1주당 8,365원)에 매수할 수 있었던 것은 합작투자 계약에서

정한 우선매수청구권을 보유하였기 때문으로 봄이 상당하다. 따라서 위 매매가액을 이

사건 주식의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하는 정상적인 거래로 인하여 형성된 가

격으로 볼 수는 없다. 4. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.