계약의 해제를 통해 지급받은 위약금 및 차임이 과세대상인지 여부

이 사건 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 현실적인 손해를 전보하기 위하여 지급된 것이라는 점을 인정할 아무런 증거가 없으므로 기타소득으로 보아야 함.

사 건

2024가단5471673 부당이득금반환

원 고

양AA

피 고

대한민국

변 론 종 결

2025. 9. 17.

판 결 선 고

2025. 10. 22.

주 문

1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

원고에게, 피고 대한민국은 66,323,510원, 피고 서울특별시는 6,872,580원 및 각 이에 대하여 2024. 3. 30.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

이 유

1. 기초사실

가. 박BB은 2015년경 서울 ○○구 ○○동 ○○프라자 제1층 제111호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에서 ‘□□□□ □□□’이라는 상호로 음식점(이하 ‘이 사건 음식점’이라 한다) 영업을 하던 중 이 사건 부동산이 공매될 예정이라는 소식을 듣고 양CC에게 4억 원을 투자하여 공매를 통하여 이 사건 부동산을 낙찰받으면 자신이 2015. 12. 21.까지 이 사건 부동산을 6억 6,000만 원에 매입하겠다고 제의하였다.

나. 위 제의에 따라 양CC의 언니인 원고가 2015. 5. 29. ●●저축은행 주식회사로부터 이 사건 부동산을 매수하여 2015. 10. 19. 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 그런데 박BB이 2015. 12. 21.까지 약속한 매수자금인 6억 6,000만 원을 마련하지 못하자, 원고는 박BB, 이 사건 음식점을 함께 영업했던 김DD 및 이 사건 음식점의 사업자계좌 명의자인 김EE을 상대로 건물명도소송을 제기하였다(서울○○지방법원 2017가합101424호). 위 소송 진행과정에서 원고와 박BB, 김DD 및 김EE 사이에 2017. 11. 1. ‘① 박BB이 원고에게 8억 원을 지급하고, 이 사건 부동산에 설정된 근저당권자 ●●캐피탈 주식회사, 채권최고액 2억 6,000만 원의 근저당권부 채무 및 근저당권자 주식회사 ●●은행, 채권최고액 17억 4,000만 원의 근저당권부 채무에 대한 각 이자와 이 사건 부동산 소유권이전등기에 필요한 비용(양도소득세 포함)을 부담하기로 하고, 원고와 박BB이 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결한다. ② 박BB이 위 돈 중 6억 6,000만 원을 2018. 2. 1.까지 원고에게 지급하되, 만일 2018. 2. 1.까지 위 돈을 지급하지 못할 경우 위 매매계약은 실효되고, 박BB, 김DD 및 김EE은 원고에게 즉시 이 사건 부동산을 인도하고 연대하여 8,000만 원 및 2016. 10. 21.부터 인도완료일까지 매월 800만 원의 비율로 계산한 돈을 지급한다. ③ 박BB은 소유권이전등기절차를 이행받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 1억 8,000만 원(위 대금 8억 원의 나머지 채무액 1억 4,000만 원 및 이에 대한 지연손해금의 담보)의 근저당권설정등기절차를 이행하고, 2018. 8. 1.까지 원고에게 위 대금 8억 원의 나머지 1억 4,000만 원을 지급하되, 지체시에는 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급한다’는 내용의 조정이 성립하였다[서울○○지방법원 2017가합101424(본소), 2017가합101431(반소)].

라. 위 2018. 2. 1.까지 6억 6,000만 원을 마련하지 못하자, 박BB은 원고에게 계약금으로 위 6억 6,000만 원 중 2억 원을 먼저 지급하는 대신 나머지 4억 6,000만 원의 지급기일을 연기하여 달라고 요청하였다.

마. 박BB이 자신의 명의로 대출을 받기 어려워지자 원고와 박FF, 박BB은 매수인 명의를 박BB에서 박FF으로 변경하기로 하였고, 이에 원고(양CC이 대리)와 박FF(김GG의 조카 안HH이 대리), 박BB 사이에 2018. 2. 1. 아래와 같은 내용의 합의(이하 ‘이 사건 최초 합의’라 한다)가 이루어졌다.

1. 매매대금은 20억 5천만 원으로 한다.

2. 매수인은 매도인에게 계약금조로 2억 원을 즉시 지급한다.

3. 매수인은 2018. 2. 28. 매매계약서를 작성한다. 매매계약서를 작성하면서 매매대금 중 4억 6천만 원과 대상목적물에 설정된 근저당권부 채권의 이자 3,200만 원 및 양도소득세(향후 확정함)를 매도인에게 지급하고, 동시에 매도인은 대상목적물의 소유권이전등기서류를 매수인에게 교부한다.

4. 매수인은 2018. 2. 28. 매매계약서 작성 시 매수대금 중 나머지 1억 4천만 원(채권최고액 1억 8천만 원)에 대한 근저당권을 설정할 수 있도록 관련서류를 교부한다.

5. 위 3.항과 4.항의 소유권이전등기서류와 근저당권설정서류는 법무사에게 위임하여 동시에 이루어지도록 한다.

6. 매도인과 매수인의 합의는 박BB이 위 2017가합101424 건물명도, 2017가합101431 소유권이전등기사건의 조정인으로서 그 지위를 매수인에게 이전하여 향후 합의가 원활하게 이행됨을 전제로 한다.

7. 2018. 2. 28.자로 매매계약이 이루어지지 않거나 박BB의 문제제기로 계약이 이루어지지 않게 될 경우 매수인은 계약금조로 지급한 2억 원은 포기한다.

8. 이 건 합의의 확인인으로 참여한 박BB은 이 건 매매계약이 이루어지지 못할 경우 조정조항에 따를 것을 확인한다.

바. 한편, 김DD은 2017. 1. 24. 원고에게 1억 5,000만 원을 대여하였다고 주장하며 서울○○지방법원 2017카단171 결정으로 이 사건 부동산을 가압류하고(이하 그 등기내역을 ‘이 사건 가압류등기’라 한다), 2017. 6. 28. 원고를 상대로 대여금 소송을 제기하였다(서울○○지방법원 2017가단229660호).

사. 이 사건 가압류등기로 인하여 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기를 경료받

기 어려워지자, 매수인을 김GG으로 변경하여 원고(양CC이 대리)와 김GG(안HH이 대리) 사이에 2018. 3. 15.경 다음과 같이 이 사건 최초 합의의 일부 내용을 변경하는 합의(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)가 이루어졌다.

1. 매도인과 매수인 사이에 2018. 2. 1. 작성한 매매계약 합의서에 의하여 2018. 2. 28.까지 잔금 전부를 지급하기로 한 매매계약확인서의 이행은 매도인 쌍방 합의 하에 기한 연장을 하기로 약속한다.

2. 매수인은 계약금조로 2억 원 지급 외에 2018. 3. 15. 중도금조로 1억 원을 매도인에게 지급한다.

3. 매수인은 가압류등기 말소 후 매매계약을 체결할 때 합의서에 의한 매매대금 중 4억 6천만 원과 합의서 제4항에 기재된 근저당권 설정을 하지 않고 1억 4천만 원도 함께 지급한다.

4. 본 합의서의 이행완결일은 본건 부동산의 가압류 등기가 해제된 날로 하고 매수인은 그전에 모든 준비를 마치고 가압류 등기가 완료된 날로부터 6일 내에 모든 잔금을 지급하며 은행채무인수를 완료하고 소유권이전등기를 해가야 한다.

5. 매수인은 매매계약체결 때까지 합의서의 대상목적물에 설정된 근저당권부채권의 이자와 월 차임조로 1,260만 원을 부담하고, 양도소득세(향후 확정함)를 매도인에게 지급한다. 단 적용 기준일은 2018. 2. 1.을 기준일로 한다.

6. 합의서 제3항에 명시된 근저당권채권이자 3,200만 원은 즉시 해결한다.

7. 확인인 박BB은 2018. 2. 1.자 합의서와 추가합의서는 원고의 박BB에 대한 집행을 보류한 것일 뿐 합의서와 추가합의서가 이행되지 않을 경우 2017가합101424 건물명도 사건의 조정에 따른다.

8. 매수인 김GG은 2018. 2. 1.자 합의서는 그대로 유효하고, 다만 합의서의 일부 내용을 변경하는 데 동의한다.

9. 종전에 작성된 합의서의 내용과 중복되는 내용이 있으면 본 합의서가 유효하고 그렇지 않은 것은 종전의 합의서의 내용으로 이해한다.

아. 김GG은 원고에게 이 사건 계약에 따라 계약금 2억 원을 지급하고, 2018. 3. 15.경 중도금 1억 원, 근저당권부 채무의 이자 3,200만 원을 지급하였다.

자. 한편 원고와 김GG 사이에는 2018. 2. 1.자로 김GG이 이 사건 부동산을 매매대금 21억 5,000만 원에 매수하되, 계약금 2억 원은 계약 당일, 중도금 1억 원은 2018.3. 15.에 각 지급하고, 잔금 18억 5,000만 원은 2018. 6. 1. 지급하기로 하는 내용의 매매계약서(이하 ‘이 사건 매매계약서’라 한다)가 작성되었다. 이 사건 매매계약서 제2조에는 ‘매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하여야 하며, 위 부동산의 인도일은 2018. 6. 1.로 한다’, 제3조에는 ‘매도인은 위 부동산에 설정된 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권의 행사를 제한하는 사유가 있거나 제세공과금 기타 부담금의 미납 등이 있을 때에는 잔금 수수일까지 그 권리의 하자 및 부담 등을 제거하여 완전한 소유권을 매수인에게 이전한다. 다만 승계하기로 합의하는 권리 및 금액은 그러하지 아니하다’고 기재되어 있고, 특약사항란에 ’매도인과 매수인은 쌍방 간의 합의서와 합의서(변경) 서류에 있는 내용으로 계약하기로 한다(제4항)‘고 기재되어 있다. 이 사건 매매계약서는 공인중개사 입회 없이 대부분의 계약내용이 부동문자로 인쇄된 일반적인 부동산 매매계약서 서식을 이용하여 공란으로 되어 있는 부동산의 표시란과 매매대금 및 그 지불시기에 관한 부분, 부동산의 인도일 부분을 보충 기재하고 특약사항란에 제4항 등의 내용을 추가로 기재하는 방식으로 작성되었다.

차. 김GG은 원고에게 이 사건 부동산에 대한 2018. 5.까지의 근저당권부 채무의 이자 및 차임 명목의 돈(이하 ’이자 및 차임‘이라 한다)은 지급하였으나, 2018. 6. 이후로는 2018. 6. 1.까지 가압류가 말소되지 않았음을 이유로 이자 및 차임의 지급을 거절하였다.

카. 이에 원고는 2018. 10. 5.경 김GG에게 4개월 동안의 이자 및 차임 연체로 인하여 이 사건 계약의 효력이 소멸하였다면서 ① 이 사건 부동산의 인도와 인도시까지의 이자 및 차임의 지급을 구하고 ② 계약금 2억 원을 김GG의 귀책사유로 몰수한다 는 등의 내용이 담긴 통지서를 보냈고, 그 무렵 위 통지서가 김GG에게 송달되었다.

타. 원고는 2019. 5. 10. 김II 및 김GG을 상대로 이 사건 부동산의 인도 및 퇴거와 이자 및 차임의 지급을 구하는 소[서울○○지방법원 2019가합106430(본소), 2019가합106447(반소), 이하 ’선행 소송사건‘이라 한다]을 제기하였고, 위 사건의 항소심법원은 2021. 5. 28. ’① 2018. 3. 15. 체결된 이 사건 계약은 김GG이 원고로부터 이 사건 부동산을 실제 매매대금(인수하기로 한 근저당권부 채무 등을 공제한 금액) 8억 원에 매수하고 계약금으로 2억 원, 중도금으로 1억 원을 지급하며, 잔금 지급 및 소유권이전은 이 사건 가압류등기가 말소된 날로부터 6일 이내에 완료하되, 가압류등기가 말소될 때까지는 김GG이 원고로부터 이 사건 부동산을 인도받아 이를 사용, 수익하면서 인수하기로 한 근저당권부 채무의 이자 및 차임 명목으로 매월 1일(후불) 1,260만 원을 지급하기로 한 것이므로, 이 사건 계약의 법적 성격은 단순한 매매가 아니라 실제 매매대금(인수하기로 한 근저당권부 채무 등을 공제한 금액)을 8억 원으로 하는 매매계약과 지급된 매매계약금 및 중도금 3억 원을 임대차보증금으로 하고 월 차임을 1,260만 원으로 하는 임대차계약이 결합된 혼합계약으로 판단된다. ② 김GG은 원고에게 2018. 6. 1.까지 이 사건 가압류등기를 말소할 의무가 있다는 근거 없는 주장을 내세우며 2018. 6. 이후로는 이자 및 차임의 지급을 거절하였는바, 이는 이 사건 계약의 주된 채무인 이자 및 차임 지급채무를 더 이상 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시한 경우에 해당하므로, 이 사건 계약은 이를 이유로 한 원고의 해제 의사표시에 의하여 2018. 10. 5.경 적법하게 해제되었다. ③ 이 사건 계약에서는 계약 위반에 따른 손해배상에 관하여 별도의 약정을 두고 있지 않지만, 이 사건 최초 합의서 제7항에서 ’2018. 2. 28.자로 매매계약이 이루어지지 않거나 박BB의 문제제기로 계약이 이루어 지지 않게 될 경우 매수인은 계약금조로 지급한 2억 원은 포기한다‘고 정하고 있는바, 위 합의서조항은 잔금 지급 이전에 채무불이행을 이유로 위 합의를 해제할 경우 계약금의 몰취에 관하여 정한 위약금 조항이라고 봄이 타당하고, 위 위약금 약정은 김GG이 계약상의 지위를 인수하였다고 판단되는 이 사건 계약에도 적용된다고 할 것인데, 이 사건 계약은 김GG의 귀책사유로 해제되었으므로 계약금 2억 원은 위약금으로 원고에게 몰취되었다고 할 것이다. ④ 이 사건 계약 중 임대차계약의 성질을 가진 부분은 해제의 효력 발생시까지 이미 완전히 목적을 달성하고 있었으므로 장래에 향해서만 계약관계가 종료되었다고 보아야 할 것이므로 김GG은 원고에게 2018. 6. 1.부터 이 사건 계약의 종료일인 2018. 10. 5.경까지 월 1,260만 원의 비율로 계산한 연체 이자 및 차임 합계 52,432,258원[=12,600,000원×(4+5/31), 원 미만 버림]과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있고, 차임 상당의 부당이득금으로 이 사건 계약이 해제된 다음날인 2018. 10. 6.부터 이 사건 부동산의 인도일인 2020. 1. 31.까지 133,585,166원 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다.‘는 판결[서울●●법원 2021. 5. 28. 선고 2020나2001927(본소), 2020나2001934(반소) 판결, 이하 ’이 사건 선행판결‘이라 한다]을 선고하였고, 이 판결은 그대로 확정되었다.

파. 피고 대한민국은 2023. 12. 1. 이 사건 선행판결로 인해 원고가 김GG으로부터 지급받게 된 2억 원을 기타소득으로, 이자 및 차임 47,000,000원을 부동산임대소득으로 보아 종합소득세 65,746,310원을 부과고지하였고, 피고 서울특별시는 2024. 1. 10. 위 과세처분에 터잡아 개인지방소득세 6,624,180원을 부과고지하였다(이하 ’이 사건 과세처분‘이라 한다).

하. 원고는 2024. 3. 29. 이 사건 과세처분에 따른 종합소득세 66,323,510원(납부 지연 가산세 포함), 개인지방소득세 6,872,580원(납부 지연 가산세 포함)을 납부하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증, 을가 제1호증, 을나 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 청구원인에 대한 판단

가. 원고의 주장

1) 이 사건 선행판결에 따라 원고가 김GG으로부터 받은 2억 원은 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받은 위약금이 아니라 채무불이행에 따른 손해배상금이므로 기타소득에 해당하지 않는다.

2) 원고가 김GG으로부터 받은 47,000,000원은 차임 상당 부당이득에 해당하는 것이지 임대소득에 해당하지 않고, 차임은 월 1,260만 원 중 400만 원에 불과하고 그것도 2018년에 발생한 소득이므로 2020년의 과세기간 소득으로 과세할 수 없다. 3) 따라서 이 사건 과세처분은 당연무효이므로 피고들은 원고가 이미 납부한 위 세액 상당액을 부당이득으로 반환하여야 한다.

나. 판단

1) 소득세법 제21조 제1항 제10호 는 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금을 '기타소득'의 하나로 규정하고 있고, 그 시행령 제41조 제7항은 법 제21조 제1항 제10호에서 "위약금 또는 배상금"이라 함은 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 손해배상으로서 그 명목 여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 기타 물품의 가액을 말한다고 규정하고 있는바, 매수인측의 채무불이행으로 매매계약을 합의 해제하면서 매도인이 매수인으로부터 손해배상금 명목으로 금원을 지급받은 경우, 그것이 현실적인 손해를 전보하기 위하여 지급된 것이라면 소득세법에 의한 기타소득으로 과세대상이 되지 않으나, 이를 초과하여 지급된 것이라면 이는 기타소득으로서 소득세의 과세대상이 된다(대법원 2010. 10. 28. 선고 2010두11979 판결 참조).

2) 원고가 김GG으로부터 지급받은 2억 원이 이 사건 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 현실적인 손해를 전보하기 위하여 지급된 것이라는 점을 인정할 아무런 증거가 없고, 오히려 선행 소송사건에서 위 2억 원은 김GG이 이 사건 계약에서 정한 이자 및 차임 지급의무를 이행하지 않음으로써 이 사건 계약에 적용되는 이 사건 최초 합의서 제7항의 위약금 조항에 따라 위약금으로 원고에게 몰취되었다고 판단되었음은 앞에서 본 것과 같으므로, 이 부분 원고의 주장은 이유 없다.

3) 소득세의 과세대상인 ‘부동산임대소득’이라 함은 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득 등을 말하고( 소득세법 제18조 제1항 ), 제3자가 법률상 원인 없이 토지를 점유․사용함으로써 이득을 얻고, 이로 인하여 토지소유자에게 손해를 입히고 있어 그 소유자가 토지점유자를 상대로 부당이득금반환청구소송을 제기하여 승소 판결을 받아 집행한 금액은 부동산임대소득으로 볼 수 없다고 할 것인바, 원고가 제시하는 증거들만으로 원고가 김GG으로부터 받은 47,000,000원이 차임 상당 부당이득에 해당하는 것이지 임대소득에 해당하지 않는다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

4) 오히려 이 사건 선행판결은 ‘원고와 김GG 사이의 이 사건 계약은 매매대금을 8억 원으로 하는 매매계약과 지급된 매매계약금 및 중도금 3억 원을 임대차보증금으로 하고 월 차임을 1,260만 원으로 하는 임대차계약이 결합된 혼합계약이고, 이 사건 계약이 2018. 10. 5. 해제되었지만 이 사건 계약 중 임대차계약의 성질을 가진 부분은 해제의 효력 발생시까지 이미 완전히 목적을 달성하고 있었으므로 장래에 향해서만 계약관계가 종료되었다고 보아야 할 것이므로, 김GG은 원고에게 2018. 6. 1.부터 이 사건 계약의 종료일인 2018. 10. 5.까지 약정 월 차임을 지급할 의무가 있고, 이 사건 계약이 해제된 다음날 이후부터는 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다’고 판시하였음은 앞에서 본 것과 같으므로, 이 부분 원고의 주장도 이유 없다.

5) 원고는 또 차임은 월 1,260만 원 중 400만 원에 불과하다거나 피고들이 과세기간을 잘못 적용하였다는 주장도 하고 있으나, 이는 이 사건 과세처분을 당연무효로 볼 사유에 해당한다고 할 수 없으므로, 더 나아가 볼 필요 없이 이유 없다.

3. 결론

원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하여 주문과 같이 판결한다.