3자가 등기명의신탁약정에 의하여 소유권이전등기가 마쳐진 주택으로 확인되므로, 1세대 3주택을 보유하였다고 볼 수 없음

제1주택은 3자간 등기명의신탁약정에 의하여 소유권이전등기를 마쳐졌을 뿐이고, 원고가 실질적으로 제1주택을 지배․관리하면서 사실상 이를 처분할 수 있는 지위에 있었다고 볼 수 없으므로, 그 처분에 따른 소득은 명의신탁자에게 귀속되었다고 봄이 타당함. 따라서 양도주택 양도 당시 1세대 3주택을 보유했음을 이유로 한 이 사건 처분의 위법함

사 건

2022누15321 양도소득세부과처분취소

원 고

○○○

피 고

○○세무서장

변 론 종 결

2023. 12. 6.

판 결 선 고

2024. 1. 17.

주 문

1. 제1심판결을 취소한다.

2. 피고가 2020. 00. 00. 원고에게 한 2020년 귀속 양도소득세 ***,***,***원의 부과처분을 취소한다.

3. 소송 총비용은 피고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

주문과 같다.

이 유

1. 처분의 경위

○○시 ○○구 ○○로 (지번 생략),○○맨숀 (이하 ‘○○맨숀’이라 한다) 제00호에 관하여 2013. 00. 00. 원고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다.

원고는 2015. 00. 00. □□시 □□로 (지번 생략), 제00동 제00호(이하 ‘□□시 아파트’라 한다)의 소유권을 취득하고, 2018. 00. 00. △△시 △△구 △△로 (지번 생략)(이하 ‘△△구 주택’이라 한다) 중 지분 2분의 1에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 마친 후에, 2020. 00. 00. □□시 아파트를 제3자에게 양도했지만, 일시적 1세대 2주택 비과세 특례가 적용된다고 판단하여 양도소득세를 신고하지 않았다.

피고는 2020. 00. 00. ‘원고가 □□시 아파트 양도일 기준으로 3주택을 보유했다’는 이 유로 원고에게 일시적 1세대 2주택 비과세 특례의 적용을 부인하여 2020년 귀속 양도소득세 ***,***,*** 원의 결정·고지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)를 했다.

[인정 근거] 다툼 없음, 갑 제1 내지 4, 9호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장의 요지

○○맨숀 00호는 원고의 소유가 아니고, 원고의 배우자가 AAA의 부탁을 받고 AAA에게 그 소유명의만 빌려주어 3자 간 등기명의신탁 약정에 따라 원고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌을 뿐이며, AAA가 매수대금 전액을 부담하여 매수하고 재산세를 모두 계속 납부한 실질적 소유자이었다. 원고가 ○○맨숀 00호를 보유해서 1세대 3주택을 보유한 경우에 해당함을 전제하는 이 사건 처분은 실질과세원칙을 위반하여 위법하다.

나. 관련 법리

구 소득세법(2020. 8. 18. 법률 제17477호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제89조 제1항 제3호 나목에서 정하는 “1세대 2주택 이상을 보유하는 경우”에 해당하는지를 판단할 때, 3자 간 등기명의신탁관계에서 명의신탁자가 명의신탁을 한 주택은 명의신탁자가 소유하는 것으로 보아 주택수를 산정해야 한다. 그 이유는 다음과 같다.

위 조항은 투기 목적의 주택 소유를 억제하여 주택 가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하려는 취지에서 양도소득세를 중과세하는 것으로 다주택 보유에 따른 담세력을 근거로 한다.

그런데 3자 간 등기명의신탁의 경우 명의신탁약정과 그에 따른 수탁자 명의의 등기는 무효이나 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하다. 따라서 명의신탁자는 매도인에게 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 소유권이전등 기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 무효인 명의수탁자 명의 등기의 말소를 구할 수도 있다.

또한 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약이 유효한 이상 명의신탁자로부터 매매대금을 전부 수령한 매도인은 소득세법상 양도소득세 납세의무를 부담하게 되고, 이후 명의신탁자가 자신의 의사에 따라 부동산을 양도할 경우 양도소득에 대한 납세의무는 명의신탁자가 부담하여야 한다.

이와 같이 3자 간 등기명의신탁관계에서는 명의신탁자가 대상 주택을 지배·관리하면서 사실상 이를 처분할 수 있는 지위에 있고 처분에 따른 소득의 귀속주체가 된다는 점에서, 투기 목적의 주택 소유를 억제하려는 위 조항의 입법 취지 등을 고려할 때 위 조항의 적용에서는 명의신탁자가 대상 주택을 소유하는 것으로 봄이 옳다(대법원 2016. 10. 27. 선고 2016두43091 판결 참조).

다. 인정 사실

1) AAA 부부의 1세대 2주택 이상 보유

원고의 처남 BBB은 1999. 00. 00. ○○시 ○○구 ○○로 (지번 생략), 제00동 제00호에 관하여 자신 앞으로 소유권이전등기를 마쳤고, BBB의 사실혼 배우자 AAA는 2009. 00. 00. △△시 △△구 △△로 (지번 생략), 제00동 제00호에 관하여 자신 앞으로 소유권이전등기를 마쳤으며, BBB은 2011. 00. 00. ○○시 ○○구 ○○로 (지번 생략) 제00동 제00호 중 2분의 1 지분에 관하여 자신 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.

AAA는 ○○공인중개사사무소 실장 CCC로부터 ○○맨숀 00호를 소개받고, ○○맨숀 재건축 이야기, BBB의 직장 출퇴근 용이성 등을 이유로 2012. 00. 00. ○○맨션 00호에 관하여 BBB 모친 DDD 명의로 매매계약을 체결한 다음 2013. 00. 00. DDD 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.

2) ○○맨숀 00호에 관하여 3자 간 명의신탁약정에 따른 소유권이전등기

AAA는 이미 사실혼 배우자 BBB이 2주택을 보유하고, 자신 명의로 1주택을 보유했음에도, CCC에게 추가로 투자 목적 주택의 소개를 요청하여 EEE 소유이던 ○○맨숀 00호를 소개받았다. ○○맨숀 00호에는 이미 임차인 FFF가 2012. 00. 00. 전입신고를 하였다.

AAA는 그 당시 무주택자이던 원고의 배우자이자 시누이 GGG에게 명의를 빌려 달라고 부탁하여 허락을 받고, 2013. 00. 00. 원고나 GGG의 직접 참석이나 직접 작성 위임장 없이 몸소 ○○공인중개사사무소에 가서 EEE에게서 ○○맨숀 00호를 ***만 원에 원고 명의로 매수하기로 하는 매매계약을 체결하면서 매수인 연락처에 자신의 휴대전화번호를 적었고, 즉석에서 자신 명의 국민은행 계좌에서 EEE 명의 우리은행 계좌로 계약금 ***만 원을 송금했다.

AAA는 2013. 00. 00. 1차 중도금 조로 ***만 원을 자신 명의 국민은행 계좌에서 EEE 명의 계좌로 송금하여 지급하고, 2023. 00. 00. 2차 중도금 조로 ***만 원을 지급했으며, 2013. 00. 00. 법무사에게 취득세 ***,***,***원을 현금으로 지급하고 원고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다. 한편 FFF가 2013. 00. 00. ○○시 ○○구 ○○로 (지번 생략) 000호로 전출하였고, HHH, III, JJJ이 2013. 00. 00. 임대차보증금 ***만 원을 지급하고 ○○맨숀 00호에 전입했다.

3) ○○맨숀 00호에 관한 재산세 납부 및 임대차

○○시 ○○구청장이 2013년 00월 이후 계속해서 ○○맨숀 00호에 관한 재산세 고지서를 원고 주소지로 발송했지만, 그 재산세 중 2013년분 ***만 원과 2014년분 ***,***,***원은 AAA의 사실혼 배우자 BBB의 신한은행 계좌에서 납부됐다.

원고 소유 명의의 ○○맨숀 00호를 한국토지주택공사(소관: ○○지역본부장)에서 대학생 등 주거취약계층의 주거안정을 위한 주택으로 지정하자, AAA는 2015. 00. 00. ○○맨숀 00호를 전세보증금 ***만 원, 전세기간 2015. 00. 00.부터 2017. 00. 00.까지 한국토지주택공사에 임대하기로 하는 전세계약을 체결하면서, 그 계약서상 임대인 연락처에 자신의 전화번호를 기재했고, 계약금 ***만 원은 입주하는 대학생이 계약 당시 원고 명의 기업은행 계좌로 송금했다. 잔금 ***만 원 중 ***만 원은 한국토지주택 공사에서 종전 임차인에게 직접 지급하고, 나머지 ***만 원은 2015. 00. 00. 10:00경 원고 명의 기업은행 계좌로 송금하자, 원고는 같은 날 12:52경 BBB 명의 계좌로 ***만 원을 송금했다.

○○시 ○○구청장이 ○○맨숀 00호에 관한 납부기간 2015. 00. 00.분 재산세 ***,***,***원의 고지서를 원고 주소지로 발송하자, BBB 명의 신한은행 계좌에서 출금·납 부되고, 납부기간 2016. 00. 00.분 재산세 ***,***,***원의 고지서를 원고 주소지로 발송하 자, BBB 명의 용인축산농협 계좌에서 출금·납부됐다.

○○맨숀 00호에 관한 위 전세계약은 2017. 00. 00. 전세기간이 2019. 00. 00.까지 연 장됐다. 그 연장 계약서상의 임대인 연락처에는 BBB의 휴대전화번호를 기재했다.

○○시 ○○구청장이 ○○맨숀 00호에 관한 납부기간 2017. 00. 00.분 재산세 ***,***,***원의 고지서를 원고 주소지로 발송하자, 이를 AAA가 현금으로 납부했고, 납부 기간 2018. 00. 00.분 재산세 ***,***,***원의 고지서를 원고 주소지로 발송하자, AAA가 사내이사로 등재된 ○○텍 주식회사 명의 계좌에서 출금·납부됐다.

○○시 ○○구청장이 ○○맨숀 00호에 관한 납부기간 2019. 00. 00.분 재산세 ***,***,***원의 고지서를 원고 주소지로 발송하자, 이를 AAA가 현금으로 납부했고, 납부 기간 2020. 00. 00.분 재산세 ***,***,***원의 고지서를 원고 주소지로 발송하자, AAA가 사내이사로 등재된 ○○텍 주식회사 명의 계좌에서 출금·납부됐다.

4) ○○맨숀 00호의 매도

원고가 2020. 00. 00. □□시 아파트를 양도하자, 피고는 2020년 00월경 원고에게 양도 소득세 무신고자료 해명안내문을 보냈다. 이에 원고가 피고에게 아래 내용의 BBB 작성 명의신탁 사실 확인서를 제출했음에도, 피고는 2020. 00. 00. 원고에게 이 사건 처분 예고통지를 하였다.(확인서 생략)

AAA는 2020. 00. 00. 원고를 상대로 ○○맨숀 00호에 관한 원고 명의 소유권이전 등기가 원인 무효임을 주장하면서 수원지방법원(2020가단***에 주위적으로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기 절차의 이행을, 예비적으로 매매대금 *** 원 상당의 지급을 각각 구하는 소를 제기했다.

AAA는 ○○맨숀 00호를 매도하겠다는 의사를 공인중개사에게 전화로 밝힌 다음 원고의 신분증과 원고 명의 기업은행 계좌를 받아, 원고를 대리하는 방식으로 2020. 00. 00. ‘○○맨숀 00호를 KKK, LLL에게 대금 ***0만 원에 매도하되, 계약금 ***만 원은 당일, 잔금 ***만 원은 2020. 00. 00. 지급하기로 한다’는 매매계약을 체결했다. 원고 명의 기업은행 계좌로 2020. 00. 00. 17:28경 KKK, LLL에게서 계약금 ***만 원이 입금되자, 이를 원고는 같은 날 20:57경 AAA 명의 계좌로 다시 이체 했다. 2020. 00. 00. 한국토지주택공사에서 KKK 명의 계좌로 전세보증금 ***만 원 을 지급하자 KKK은 원고 명의 기업은행 계좌로 나머지 잔금 ***만 원을 입금했다. 이 돈은 2020. 00. 00. 원고의 배우자 이○○ 명의 계좌를 거쳐 AAA 명의 계좌로 송금됐다.

수원지방법원(2020가단***)은 2021. 00. 00. “원고는 2021. 00. 00.까지 AAA에게 ○○맨숀 00호에 대하여 조정을 갈음하는 결정 확정일자 조정을 원인으로 한 소유권 이전등기절차를 이행하라”는 조정을 갈음하는 결정을 하였으며, 그 결정이 2021. 00. 00. 확정되었다.

원고는 2021. 00. 00. 수원지방법원(2021가합***)에 KKK, LLL를 상대로 삼아 맨숀 00호에 관하여 소유권이전등기 말소등기절차의 이행을, AAA를 상대로 KKK, LLL에 대한 소유권이전등기 절차의 이행을 각각 구하는 소를 제기하였다. 이에 수원지방법원에서 2021. 00. 00. ‘○○맨숀 00호에 관한 KKK, LLL 명의 소유권이 전등기는 원인무효이므로 소유권이전등기 말소등기절차를 이행하며, AAA는 위 조정을 갈음하는 결정에 따라 AAA 앞으로 소유권이전등기를 마치고 KKK, LLL에게 소유권이전등기절차를 이행하라’는 취지가 담긴 조정조서가 작성되었다.

[인정 근거] 갑 제4 내지 8, 10 내지 31호증, 을 제1, 3 내지 11호증(가지번호 있는 서증은 가지번호를 포함한다)의 각 기재, 제1심 증인 AAA의 증언(증인 AAA에 대하여 직접 증인신문을 실시한 제1심 법원에서는 그 증언이 신빙성이 없다고 판단했지만, 항소심 증인 CCC의 증언과 항소심에서 제출된 증거들에 제1심 제출 서증 등을 더하여 살펴보면, 그 증언에 신빙성 있다고 봄이 타당하다), 항소심 증인 CCC의 증언, 수원지방법원 ○○등기소장, 한국토지주택공사, ○○시 ○○구 ○○동 행정복지센터, 법원행정처의 각 사실조회 회신 결과, ○○은행의 금융거래정보제출명령 회신 결과, ○○시 ○○구청장의 과세정보제출명령 회신 결과, 변론 전체의 취지

라. 이 법원의 판단

○○맨숀 00호는 원고나 그 배우자가 아니라 AAA가 자신의 계산으로 매수하기로 정하고 매도인과 매매조건을 정했으며 그 매수대금을 자신 소유의 돈으로써 지급하거나 임대차보증금반환채무를 떠안았다. 그 매매계약서에 매매대금 일부의 지급을 갈음하여 임대차보증금반환채무를 인수하기로 한다는 특약이 없더라도, 이미 임차인은 주택임대차보호법상 대항력을 갖추어서 주택임대차보호법에 의하여 임대차보증금반환채무를 양수인이 면책적으로 인수하므로, 그 임대차보증금 상당액만큼 실제 매매대금 지급에서 제외하는 것은 일반 경험칙에 부합한다.

원고나 그 배우자는 삼아맨션 00호에 관한 매매계약서 작성에 직접적으로 관여한 바가 없고, 다만 원고의 배우자가 AAA의 요청에 따라 삼아맨션 00호에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 하는 것을 허락했을 뿐이다. 오히려 AAA가 이러한 원고 측의 허락에 터 잡아 직접 부동산공인중개사 사무소를 찾아가서 매매계약서 내용을 확인하고 매수인으로 원고 명의를 기재했지만, 매수인 연락처에는 자신의 휴대전화번호를 기재함으로써, 매매계약 이행 등과 관련하여 필요할 때에는 자신에게 직접 연락하도록 조치를 취했다.

AAA는 ○○맨숀 00호의 소유권을 실질적으로 취득한 이후에도 그에 관한 재산세를 자신 또는 배우자 명의 계좌에서 출금·납부하거나, 현금으로 직접 납부하는 방법 등으로 납부했을 뿐만 아니라, ○○맨숀 00호를 한국토지주택공사에 전세를 내주는 계약을 직접 체결하고 그 전세보증금을 원고 측의 계좌를 통해 종국적으로 취득했다.

AAA가 ○○맨숀 00호의 매도를 주도했고, 그 매도대금을 취득했으며, 민사소송절차에서 조정을 갈음하는 결정 또는 조정을 통해 ○○맨숀 00호의 소유권을 유효하게 취득했다.

이런 사정 등에 비추어 보면, 원고는 AAA와 매도인 사이의 3자 간 등기명의신탁약정에 의하여 ○○맨숀 00호에 관하여 자신 앞으로 소유권이전등기를 마쳤을 뿐이고, AAA가 실질적으로 ○○맨숀 00호를 지배·관리하면서 사실상 이를 처분할 수 있는 지위에 있었으며, 처분에 따른 소득도 명의신탁자인 AAA에게 귀속되었다고 봄이 타당하다.

그러므로, 원고가 구 소득세법 제89조 제1항 제3호 나목에서 정하는 “1세대 2주택 이상을 보유하는 경우”에 해당하는지를 판단하려는 때에는 ○○맨숀 00호를 원고가 보유하는 주택 수에 산입해서는 안된다(비록 원고가 제1심에서는 3자 간 등기명의신탁관계가 아니라 삼아맨션 00호에 관한 원고 명의 소유권이전등기가 위조에 의한 원인무효등기임을 주장했지만, 원고가 피고의 양도소득세 무신고자료 해명안내문에 대하여 BBB 작성 ‘명의신탁 사실 확인서’를 제출하여 원고 명의 소유권이전등기가 등기 명의신탁관계에 의한 것이고 그 신탁자가 실질적 지배·관리를 했다고 주장했던 사정 등에 비추어 보면, 원고의 위와 같은 제1심 주장 소송관계만으로는 위와 같이 판단하는 데 장애가 되지 못한다). 따라서 원고 주장은 이유 있다.

마. 소결

원고가 ○○맨숀 00호를 보유한다고 전제하여 □□시 아파트 양도 당시 1세대 3주택을 보유했음(오히려 원고는 □□시 아파트 양도 시 일시적으로 1세대 2주택을 보유한 경우에 해당한다)을 이유로 한 이 사건 처분은 위법하므로, 이 사건 처분을 취소해야 한다

3. 결론

원고의 청구는 이유 있으므로, 이를 인용해야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 정당하지 않으므로, 원고의 항소를 받아들여 제1심판결을 취소하고 이 사건 처분을 취소한다.