채무초과상태에서 변제에 충당하기 위해 시가에 부동산을 매각한 경우 사해행위 해당 여부

채무초과상태에서 유일한 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 원칙적으로 사해행위에 해당하는 것이나, 그것이 채무를 변제하거나 변제 자력을 얻기 위하여 체결한 것으로서 매매대금이 부당히 염가인 것이 아니고 실제 매매대금이 변제에 사용되었다면 매매계약 체결을 사해행위로 평가할 수 없음

사 건

2024가합11404 사해행위취소

원 고

대한민국

피 고

민ㅇㅇㅇ

변 론 종 결

2025. 10. 15.

판 결 선 고

2026. 1. 21.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고와 주식회사 A(이하 ‘A’이라 하고, 회사의 명칭에서 ‘주식회사’의 기재는 모두 생략한다) 사이에 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)에 관하여 2024. 2. 6. 체결된 매매계약을 534,462,090원의 한도 내에서 취소하고, 피고는 원고에게 534,462,090원 및 이에 대하여 이 판결 확정일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

이 유

1. 인정사실

가. 원고의 A에 대한 조세채권

원고는 2024. 3. 7.경 A에 아래 표 기재와 같은 부가가치세 1건을 결정·고지하였으나, A이 이를 납부하지 않아 2024. 4. 기준 합계 534,462,090원의 국세를 체납하였다.

세목

납부기한

독촉기한

체납액

본세

가산세

귀속시기

납세의무

성립일

부가가치세

2024. 3. 31.

2024. 4. 25.

534,462,090

524,132,310

10,329,780

2023년

2023. 12. 31.

나. A과 피고 사이의 부동산 매매계약

A은 2024. 2. 6. 피고에게 이 사건 각 부동산을 대금 4,429,040,000원에 매도하는 내용의 매매계약을 체결하였고(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다), 2024. 3. 6. 위 각 부동산에 관하여 피고 명의의 소유권이전등기를 마쳐주었다. 위 매매계약에서 정한 특약사항(이하 ‘이 사건 특약사항’이라 한다)은 아래와 같고, 피고는 2024. 2. 6. A에 위 특약사항 제3항에 따른 잔금 203,325,402원을 지급하였다.

특약사항: (매매대금의 지급방법)

1. 위 등기부상의 B은행 대출금 26억 원은 매수인(피고)이 승계하기로 한다.

2. 위 토지 중 허가지에 대한 토목공사비 347,844,160원, 토목설계비 81,338,540원, 건축설계비 37,895,000원, 건축공사비 605,716,898원, 비허가지 선분양계약금 552,920,000원(이상 합계 1,625,714,598원)은 매수자(피고)가 책임지기로 한다.

3. 위 매매대금 중에서 2항의 금액 합계 4,225,714,598원을 매수인(피고)이 인수하고 나머지 잔금 203,325,402원을 매도인(A)에게 현금으로 지급한다.

다. 이 사건 각 부동산의 등기관계

이 사건 매매계약 당시 이 사건 각 부동산에 관하여 근저당권 설정일 2023. 3. 27., 채권최고액 31억 2,000만 원, 채무자 C, 근저당권자 B은행으로 하는 근저당권(이하 ‘이 사건 근저당권’이라 한다)이 설정되어 있었다.

라. 이 사건 매매계약 당시 A의 재산상태

이 사건 매매계약 체결일인 2024. 2. 6. 기준 A의 적극재산 및 소극재산 내역은 아래 표 기재와 같다.

구분

세부내역

평가액(원)

적극재산

부동산

경기 양평군 15필지

1,829,040,000 1)

주식

전문건설공제조합

116,250,000

예금

D은행

17,605,256 2)

B은행

E은행

소계

1,962,895,256

소극재산

국세체납

이 사건 조세채권

대출

73,260,000

500,000,000

여주지원 가압류사건

218,837,000

전문건설공제조합 채무

359,474,500

1,151,571,500

사해행위당시 순자산

276,861,666

2. 당사자들 주장의 요지

가. 원고

A은 이 사건 매매계약 당시 채무초과 상태에 있었거나 그렇지 않더라도 유일한 부동산인 이 사건 각 부동산을 피고에게 매도함으로써 채무초과 상태를 유발하였으므로, 위 매매계약은 사해행위에 해당한다. 그런데 피고는 위 매매계약 이후 이 사건 근저당권을 말소한 다음 위 각 부동산에 관하여 새로운 근저당권을 설정하였는바, 위 매매계약은 위 각 부동산의 가액(1,829,040,000)과 원고의 조세채권(534,462,090원) 중 적은 금액인 위 조세채권의 한도 내에서 취소되어야 하고, 피고는 원고에게 가액배상으로 위 534,462,090원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하여야 한다.

나. 피고

A이 이 사건 매매계약 당시 채무초과 상태에 있었다거나 위 매매계약으로 채무초과 상태가 유발되었다고 할 수 없고, A은 이 사건 각 부동산의 개발사업과 관련하여 장기간 변제되지 않고 있던 공사대금채무 등을 변제하기 위한 자력을 유지하고자 피고에게 정당한 가격으로 위 각 부동산을 매도하였으므로, 위 매매계약이 사해행위에 해당하지 않는다.

3. 청구원인에 관한 판단

가. 피보전채권

1) 관련 법리

조세채무는 법률이 정하는 과세요건이 충족되는 때에는 그 조세채무의 성립을 위한 과세관청이나 납세의무자의 특별한 행위가 필요없이 당연히 성립되는 것이고(대법원 2009. 5. 14. 선고 2008다84458 판결), 부가가치세 납세의무는 그 과세기간이 끝나는 때에 성립하며( 국세기본법 제21조 제2항 제4호 ), 사업자에 대한 부가가치세의 과세기간은 제2기의 경우 7월 1일부터 12월 31일까지이다( 부가가치세법 제5조 제1항 ).

한편 국세징수법이 규정하는 가산금은 국세가 납부기한까지 납부되지 않은 경우미납분에 관한 지연이자의 의미로 부과되는 부대세의 일종으로서 과세권자의 확정절차 없이 국세를 납부기한까지 납부하지 아니하면 그 법에 의하여 당연히 발생하고 그 액수도 확정되므로, 본세가 채권자취소권의 피보전채권으로 인정되는 이상 이에 대한 사해행위 이후 사실심 변론종결시까지 발생한 가산금도 역시 피보전채권에 포함된다(대법원 2014. 4. 10 선고 2013다217764 판결 등 참조).

2) 구체적 판단

앞서 본 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 원고의 A에 대한 부가가치세 조세채권은 그 과세기간이 끝나는 2023. 12. 31. 당연히 성립되는 것이므로 위 조세채권은 그 성립 이후인 2024. 2. 6.에 이루어진 이 사건 매매계약과 관련하여 채권자취소권의 피보전채권이 될 수 있고, 위 조세채권과 관련한 가산금 채권 역시 피보전채권에 포함된다. 따라서 이 사건 사해행위취소 청구와 관련한 원고의 피담보채권은 합계 534,462,090원의 조세 및 가산금 채권이다.

나. 사해행위의 성립 여부

채무자가 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 원칙적으로 사해행위가 되지만, 부동산의 매각 목적이 채무의 변제 또는 변제자력을 얻기 위한 것이고 대금이 부당한 염가가 아니며 실제 이를 채권자에 대한 변제에 사용하거나 변제 자력을 유지하고 있는 경우에는 채무자가 일부 채권자와 통모하여 다른 채권자를 해할 의사를 가지고 변제를 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 사해행위에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다83992 판결).

채권자가 채무의 변제를 구하는 것은 그의 당연한 권리행사로서 다른 채권자가 존재한다는 이유로 이것이 방해받아서는 아니 되고 채무자도 채무의 본지에 따라 채무를 이행할 의무를 부담하고 있어 다른 채권자가 있다는 이유로 그 채무이행을 거절하지는 못하므로, 채무자가 채무초과의 상태에서 특정채권자에게 채무의 본지에 따른 변제를 하기 위하여 그 소유 부동산을 매각함으로써 다른 채권자의 공동담보가 감소하는 결과가 되는 경우에도 그 매도행위는 채무자가 특히 일부의 채권자와 통모하여 다른 채권자를 해할 의사를 가지고 한 경우가 아닌 한 원칙적으로 사해행위가 되는 것이 아니라고 보아야 한다.

2) 추가 인정사실

앞서 든 증거에 을 제2, 3, 4, 8, 9, 11, 14, 15부터 19, 23부터 27호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 다음과 같은 사실을 추가로 인정할 수 있다.

가) 이 사건 각 부동산은 본래 F가 소유하고 있던 것이고, F와 그 부친인 G은 위 각 부동산에 주택단지를 신축하는 개발사업을 진행하고 있었다. F는 2022. 10. 27. 위 각 부동산 중 일부(이하 ‘이 사건 일부 부동산’이라 한다)를 C에 약 25억 8,400만 원에 매도하였고, 나머지 부동산은 A에 20억 9,050만 원에 매도하였다. C은 위 일부 부동산에 관한 매매계약에서 위 개발사업과 관련하여 F가 부담하던 기존의 대출금과 토목공사비 347,844,160원, 토목설계비 81,338,540원, 건축설계비 37,895,000원, 건축공사비 434,398,920원(이상 합계 901,476,620원)의 채무를 승계하기로 약정하였다.

나) A은 2023. 10. 12. C으로부터 이 사건 일부 부동산을 약 25억 8,400만 원에 매수하여 이 사건 각 부동산 전부의 소유권을 취득하게 되었다. A은 위 매매계약에서 C이 부담하던 기존의 대출금과 토목공사비 347,844,160원, 토목설계비 81,338,540원, 건축설계비 37,895,000원, 건축공사비 605,716,898원(이상 합계 1,072,794,598원)의 채무를 승계하기로 약정하였다.

다) 피고는 앞서 인정사실 나.항에서 본 것처럼 2024. 2. 6. 이 사건 각 부동산을 A으로부터 매수하였는데, 그 후인 2024. 4. 19.경 F, G, H와 사이에 ‘① 이 사건 특약사항 제2항의 선분양계약금 552,920,000원 관련, 누락된 143,200,000원(I 3,000만 원, J 4,660만 원, K 4,660만 원, L, 2,000만 원)이 추가로 발생함에 따라 피고가 위 누락된 금원을 이전 소유주 및 건축주 F를 대신하여 변제하고 이를 이전 소유주 및 건축주 F, G이 이 사건 각 부동산에 건축할 당시 발생한 건축공사비 605,716,898원에서 차감한다. ② 잔여 건축공사비 462,516,898원(= 605,716,898원 – 143,200,000원) 관련 그중 122,516,898원은 피고가 F, G에게 2025. 12. 31.까지 무이자로 지급하고, 나머지 3억 4,000만 원은 피고가 F, G으로부터 채권을 양수한 H에게 위 각 부동산에 건축 중인 주택 4채를 매도할 때에 위 3억 4,000만 원을 그 대금에서 차감하기로 한다’는 내용의 합의서(이하 ‘이 사건 합의서’라고 한다)를 작성하였다.

라) 피고는 2024. 8. 12.부터 2025. 3. 25.까지 이 사건 특약사항 제2항과 관련하여 아래와 같이 합계 815,013,540원을 지급하였다.

순번

지급일

지급금액(원)

지급방법(명목)

2024. 8. 12.

~ 2024. 8. 13.

313,200,000

각 계좌송금(선분양계약금 반환)

2024. 11. 8.

~ 2024. 11. 12.

382,580,000

각 계좌송금(토목공사비)

2025. 3. 20.

37,895,000

F의 계좌로 송금(건축설계비)

2025. 3. 24

~ 2025. 3. 25.

81,338,540

F의 계좌로 송금(토목설계비)

합계

815,013,540

마) 피고는 기존에 F와 주택분양계약을 체결하였던 수분양자들과 사이에 2025. 7. 21.경 각 합의이행각서를 작성하였다. 그 주요 내용은 아래 표 기재와 같이 위 수분양자들이 기존에 F에게 지급하였던 계약금을 피고와 사이의 주택분양계약에 따른 분양대금의 지급으로 인정한다는 취지이다.

작성일

수분양자

차감금액

구체적 내용

2025. 7. 21.

66,000,000

M이 2021. 7. 12. F와 분양대금 1억 6,500만 원의 분양계약을 체결하고 계약금 6,600만 원을 지급하였는데, 이를 피고와 사이의 분양계약에 따른 분양대금에서 차감하고, M이 나머지 9,900만 원을 지급하면 피고가 해당 주택을 분양함

91,000,000

N이 2022. 4. 2. F와 분양대금 1억 6,500만 원의 분양계약을 체결하고 계약금 9,100만 원을 지급하였는데, 이를 피고와 사이의 분양계약에 따른 분양대금에서 차감하고, N이 나머지 7,400만 원을 지급하면 피고가 해당 주택을 분양함

89,000,000

O이 2021. 3. 13. 강리아와 분양대금 1억 6,500만 원의 분양계약을 체결하고 계약금 8,900만 원을 지급하였는데, 이를 피고와 사이의 분양계약에 따른 분양대금에서 차감하고, O이 나머지 7,100만 원을 지급하면 피고가 해당 주택을 분양함

246,000,000

바) 한편 P은 2022. 5. 3. F와 분양대금 2억 3,460만 원의 분양계약을 체결하면서 계약금 등으로 1억 2,692만 원을 지급하였는데, 피고와 F, G은 2025. 7. 21.경 피고가 P에게 위 1억 2,692만 원을 직접 반환한다는 내용의 합의 이행각서를 작성하였다.

3) 구체적 판단

가) 위 각 인정사실에 나타난 이 사건 매매계약 체결의 경위, 이 사건 특약사항의 내용, 위 매매계약 체결 이후 피고의 금원 지급 내역 및 피고가 기존의 수분양자들과 체결한 각 합의이행각서의 내용 등을 종합하면, A은 F로부터 이 사건 각 부동산과 그 지상의 개발사업 일체를 양수하면서 위 개발사업과 관련한 채무를 승계하기로 약정하였고, 피고 또한 A으로부터 위 각 부동산을 매수하면서 위 개발사업과 관련한 A의 관련 채무를 함께 승계하기로 약정하였다고 보는 것이 타당하다. 또한 피고가 승계하기로 한 A의 채무금은 위 특약사항에서 정한 합계 1,625,714,598원이라고 판단되는바, 3) A은 이 사건 매매계약 체결일을 기준으로 F에 대하여 위 1,625,714,598원의 채무를 추가로 부담하고 있었다고 보는 것이 타당하다.

나) 앞서 인정사실 라.항에서 본 것처럼 A은 이 사건 매매계약 체결일을 기준으로 1,962,895,256원의 적극재산과 1,686,033,590원의 소극재산을 보유하고 있었다. 여기에 위 가)항에서 추가로 인정한 위 1,625,714,598원의 채무를 고려하면 A의 적극재산은 1,962,895,256원, 소극재산은 3,311,748,188원(= 1,686,033,590원 + 1,625,714,598원)으로, A은 위 매매계약 체결일을 기준으로 채무초과 상태에 있었다.

다) 그러나 위 각 인정사실에 앞서 든 증거, 을 제6호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들을 아울러 고려하면, 이 사건 매매계약은 A이 그 채무를 변제하거나 변제 자력을 얻기 위하여 체결한 것으로 매매대금이 부당히 염가인 것이 아니고 실제로 매매대금 대부분이 A의 채무 변제에 사용되었다고 보는 것이 타당하므로, 위 매매계약 체결을 사해행위라고 평가할 수 없다.

⑴ 이 사건 매매계약에 따른 이 사건 각 부동산의 매매대금은 4,429,040,000원이고, 피고와 A은 피고가 이 사건 근저당권의 피담보채무 및 위 각 부동산의 개발사업 관련 채무를 승계하고, 그 나머지 금원만 A이 직접 지급받기로 합의하였다. 그런데 아래에서 보는 것처럼 피고가 승계하기로 한 위 피담보채무 등은 피고가 이를 실제로 변제하거나 실질적으로 그 이행을 인수하였고, A 또한 피고로부터 수령한 매매계약 잔금으로 기존의 채무를 변제하였다고 판단되는바, 위 매매대금 대부분은 기존 채무를 변제하기 위하여 사용되었다고 보는 것이 타당하다.

① 이 사건 특약사항 제1항은 피고가 A의 B은행에 대한 대출금 채무(이 사건 근저당권의 피담보채무) 26억 원을 승계하는 것으로 정하고 있다. 피고는 2024. 5. 3. 위 대출금채무를 모두 변제하였고, 이 사건 근저당권은 말소되었다.

② 이 사건 특약사항 제2항에 따라 피고가 승계하기로 한 이 사건 각 부동산의 개발사업 관련 공사비 등 채무는 합계 1,625,714,598원이다. 피고는 앞서 추가 인정사실 라)항에서 본 것처럼 합계 815,013,540원의 돈을 실제로 지급하여 위 특약사항에서 정한 ‘토목공사비 347,844,160원’, ‘건축설계비 37,895,000원’, ‘토목설계비 81,338,540원’을 변제하였고, ‘선분양계약금 696,120,000(= 위 특약사항의 552,920,000원 + 이 사건 합의서에 따른 143,200,000원)’ 중 313,200,000원을 변제하였다. 또한 피고는 위 선분양계약금 중 246,000,000원과 관련하여 앞서 추가 인정사실 마)항에서 본 것처럼 위 금원을 분양대금에서 차감하는 내용으로, 나머지 1억 2,692만 원과 관련하여 앞서 추가 인정사실 바)항에서 본 것처럼 피고가 수분양자에게 직접 위 금원을 돌려주는 내용으로 각 그 변제와 관련한 계약을 체결하였다.

③ 이 사건 특약사항 제2항의 ‘건축공사비 462,516,898원(= 위 특약사항의 605,716,898원 - 이 사건 합의서에 따른 143,200,000원)’과 관련하여, 피고는 앞서 추가 인정사실 마)항에서 본 것처럼 F로부터 그중 3억 4,000만 원의 채권을 양수한 H와 사이에 추후 주택분양계약의 분양대금에서 위 양수금을 차감하고, 나머지 122,516,898원은 피고가 F에게 직접 지급하는 내용으로 그 변제와 관련한 계약을 체결하였다.

④ A은 2024. 2. 6. 피고로부터 이 사건 매매계약에 따른 잔금 203,325,402원을 지급받았다. 이와 관련하여 피고는, A이 위 잔금 수령일로부터 2024. 2. 22.까지 이를 모두 Q에 대한 사용료채무, 각종 조세채무 및 체불임금채무 등 기존 채무의 변제 명목으로 사용하였다고 주장하면서 관련 송금자료(을 제23호증의2)를 제출하였고, 달리 A이 위 잔금을 다른 용도로 지출하였다고 볼 자료는 없다.

⑵ 이 사건 매매계약에 따른 매매대금 4,429,040,000원과 관련하여, A 및 C은 이 사건 매매계약 체결일로부터 약 1년 4개월 전인 2022. 10. 27. 이 사건 각 부동산을 약 46억 7,450만 원에 매수하였던 점, 이 사건 근저당권이 설정되기 전인 2023. 1. 18.경에 이루어진 감정평가에서 위 각 부동산의 가액이 4,466,270,000원으로 산정된 점 등을 고려하면, 위 매매계약에서 정한 매매대금이 부당하게 염가라고 판단되지 않는다.

⑶ 나아가 피고와 A이 일부 채권자와 통모하여 원고 등 다른 채권자를 해할 의사를 가지고 이 사건 매매계약을 체결하거나 변제를 하였다는 등의 특별한 사정을 인정할 만한 자료도 없다(A의 사내이사 R과 피고의 대표이사 S이 부녀지간이라는 사정만으로 위와 같은 사정을 단정할 수는 없다). 오히려 다음과 같은 사정들 즉, ① F는 A 및 C에 이 사건 각 부동산을 매도한 2022. 10. 27.경 위 각 부동산의 개발사업과 관련하여 많은 채무를 부담하고 있었고, 위 각 부동산에 관하여 다수의 근저당권과 소유권이전등기청구권 가등기 및 강제경매개시결정, 압류 및 가압류결정 등이 마쳐진 상태였던 점, ② 이러한 상황에서 A 및 C은 F로부터 위 개발사업 관련 채무를 승계하는 조건으로 B은행으로부터 대출을 받아 위 각 부동산을 매수하였으므로, A 또한 위 관련 채무를 제때에 변제하지 못할 경우 부동산 개발사업을 통한 수익의 창출을 기대할 수 없어 위 각 부동산이 경매 등을 통하여 저가에 매각될 위험성이 있었던 점, ③ A은 이 사건 매매계약이 체결된 2024. 2. 6.경에도 위 관련 채무를 변제하지 못한 채 채무초과 상태에 있었던 점, ④ 피고는 이 사건 매매계약 체결 이후 위 개발사업 관련 채무를 실제로 변제하거나 F 및 그 채권자들과 개발사업의 지속을 전제로 그 변제를 위한 계약을 체결한 점 등을 고려하면, A은 위 각 부동산의 염가 매각을 회피하여 변제 자력을 얻고 피고는 위 각 부동산의 개발사업을 계속 수행하려는 차원에서 이 사건 매매계약을 체결하였다고 평가할 여지가 있다.

4) 소결론

이 사건 매매계약의 체결을 사해행위라고 평가할 수 없는 이상, 수익자인 피고의 악의 여부 및 사해행위 취소의 구체적 범위 등에 관하여 나아가 살펴볼 필요 없이 원고의 청구는 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

1) = 이 사건 매매계약에 따른 대금 4,429,040,000원 – 이 사건 근저당권의 피담보채무 2,600,000,000원

2) 이 부분 예금계좌의 잔고는 합계 220,930,658원이지만, 여기에는 이 사건 매매계약에 따라 지급받은 잔금 203,325,402원이 포함되어 있으므로, 중복산입을 방지하기 위하여 위 잔금을 공제한 17,605,256원(= 220,930,658원 – 203,325,402원)만을 적극재산으로 인정한다.

3) 원고는 특히 ‘선분양계약금 552,920,000원’의 채무가 F로부터 A에 승계되지 않았다는 취지로 주장한다. 그러나 피고는 F와 수분양자들 사이에서 체결된 분양계약서 및 수분양자들의 F에 대한 입금내역, 피고와 수분양자들 사이에서 체결된 각 합의이행각서를 각각 증거로 제출하였는데(을 제16, 17, 18호증), 위 제출된 증거들이 허위라는 사정을 인정할 자료는 없고, 또한 피고가 실제로 수분양자들에게 각 계약금 상당의 금원을 반환한 송금 내역도 존재하는바(을 제9호증), 위 선분양계약금 반환채무가 F로부터 에스지산업, 피고에게 각각 순차로 승계된 것이 아니라면 피고가 위와 같이 수분양자들과 합의이행각서를 체결하거나 그들에게 금원을 송금할 이유는 없다고 판단되므로, 원고의 위 주장은 받아들이지 않는다.