아파트 입주 지연에 따른 합의금을 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 기타소득에 해당한다는 전제로 한 이 사건 처분은 적법함

아파트 입주 지연 등에 대한 보상을 위한 합의금(분양가의 10%)은 소득세법 제21조 제1항 제10호에 따른 ‘계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득’으로서 ‘기타소득’에 해당하고, 아파트 분양대금의 할인금이라 보기 어려우므로 소득세법상 과세대상이 됨

사 건

2025구합50445 종합소득세경정거부처분취소

원 고

aa 외 2명

피 고

○○세무서장

변 론 종 결

2025. 10. 23.

판 결 선 고

2025. 11. 27.

주 문

1. 원고들의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2024. 5. 13. 원고 aa에게 한 2022년 귀속 종합소득세 xxx원의 경정거부처분, 2024. 6. 19. 원고 bb에게 한 2022년 귀속 종합소득세 xxx원의 경정거부처분, 2024. 6. 20. 원고 cc에게 한 2022년 귀속 종합소득세 xxx원의 경정거부처분을 각 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고들은 ○○시 □□로 xxx에 있는 AA(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 수분양자들이고, BB 주식회사(이하 ‘BB’라 한다)는 이 사건 아파트의 시행사이며, CC 주식회사(이하 ‘CC’이라 한다)는 이 사건 아파트의 시공사이다.

나. 원고들은 2020년경 BB와 사이에서 이 사건 아파트 중 각 1세대에 관한 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그중 이 사건과 관련된 부분은 아래와 같다.

입주예정일: 2022년 6월 (공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별 통보키로 함)

제2조(계약의 해제)

③ “을(원고들, 이하 같다)”은 “갑(BB, 이하 같다)”의 귀책사유로 인해 다음 각 호의 어느 사유가 발생한 경우에는 본 계약을 해제할 수 있다.

입주예정일로부터 3개월을 초과하여 입주가 지연된 경우

제3조(위약금)

② 제2조 제3항에 해당하는 사유로 본 계약이 해제된 때에는 “갑”은 “을”에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다.

제6조(할인료, 연체료 및 지체보상금)

② “을”은 중도금 및 잔금의 납부를 지연하여 약정납부일이 경과하였을 때에는 그 경과일수에 대하여 연체기간에 공급계약 체결 당시 한국은행에서 발표한 예금은행가중평균여신금리 (가계대출, 신규취급액 기준)의 가계자금 대출시장 점유율 최상위은행(계약일 전년도 기준) 이 정한 연체기간별가산금리를 합산한 연체요율을 적용하여 산정된 연체료를 가산납부하여야 한다(단서 생략). 이 경우 연체기간별 가산금리는 아래와 같다(중략).

④ “갑”은 이 계약서 전문에서 정한 입주예정기일에 입주를 시키지 못할 경우에는 이미 납부한 대금에 대하여 제2항에 의한 연체요율에 의거 “을”에게 지체보상금을 지급하거나 잔여 대금에서 공제한다.

제15조(하자보수)

① “갑”은 당해 건물의 시공상 하자에 대하여는 공동주택관리법 시행령의 규정에 의하여 보 수책임을 진다.

(후략)

다. 원고들은 이 사건 아파트 건설공사 도중 발생한 하자로 그 준공이 지연되자 기존의 입주예정일이었던 2022. 6. 31.에 입주할 수 없게 되었고, 이에 BB, CC은 2022. 8. 28. 원고들과 사이에 ‘입주 지연 및 당시까지 발생한 모든 사항에 대한 보상을 위해 각 세대별로 분양가의 10%를 지급한다’는 내용의 합의서를 작성하였다(이하 ‘이 사건 합의서’라 하고, 그 구체적인 내용은 아래와 같다).

합 의 서

갑: 원고들, 을: CC, 병: BB

제1조) 입주 지연 및 현재까지 발생된 모든 사항에 대한 보상은 분양계약서상 명시된 지체

보상금을 포함하여 분양가의 10%로 하며, 이는 각 세대별로 지급한다.

제2조) 각 세대별 하자는 입주일 전 완료한다. “갑”은 입주 7일 이전에 입주 예약한다. 단, 본 조 이행이 안될 경우 원고들의 피해를 “을”이 보상한다.

제3조) 누수 및 결로 하자는 법적 기간 5년 외 추가 5년을 “을”이 책임진다. 또한 입주 후 발생하는 하자 접수 분은 접수일로부터 4주 이내에 처리하며, 이를 이행하지 않을 경우

“을”이 보상한다.

제4조) “을”은 사용검사승인 후 즉시 “갑”과 “을” 사이 협의해 온 공용부 하자 점검과 관련하여 비용을 부담 및 협조하며, 공용부 하자는 2022년 12월 31일까지 보수한다. 이를 이행하지 않을 경우 “갑”이 선 조치 후 “을”이 그 비용을 부담한다.

제5조) “갑”은 2022년 8월 31일 임시사용승인 또는 동별 사용승인, 2022년 9월 8일 사용승인에 합의하며 적극 지원한다. 본 합의서 날인 후 모든 민원은 “을”에게 제기하며 “을”은 이를 위해 전담 창구를 마련한다. 또한, 합의서 체결 전까지 제기한 각종 민원은 철회한다.

제6조) “병”은 입주자대표회의 구성 이후 1개월 이내에 이 사건 아파트 입주자 대표회의

발전기금으로 일금 오억 원을 지급한다.

제7조) 제1조)의 금액은 “을” 또는 “병”이 이 사건 아파트 분양계약자에게 분양대금 잔금 지급시 각각 지급하며, 본 합의서는 공증한다.

라. BB는 이 사건 합의서 제1조에 따라 원고들에게 각 분양대금의 10%에 해당하는 금액(이하 ‘이 사건 합의금’이라 한다)을 지급하면서, 이 사건 합의금이 소득세법 제21조 에 따른 기타소득에 해당함을 전제로, 그중 분양계약서에 기재된 지체보상금에 대하여는 80%를 필요경비로 산입하는 한편, 위 지체보상금을 초과하는 금액에 대하여는 필요경비를 산입하지 아니하고 원천징수하여 납부하였다.

마. 원고들은 이 사건 합의금을 기타소득에 포함하여 2022년 귀속 종합소득세를 신고․납부하였다가, 피고에게 ‘이 사건 합의금은 분양대금의 할인금이므로 기타소득에 해당하지 않는다’는 이유로 아래와 같이 각 경정청구를 제기하였다. 그러나 피고는 원고들의 각 경정청구를 거부하였다(이하 ‘이 사건 각 처분’이라 한다).

바. 원고들은 이에 불복하여 2024. 7. 18. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 위 청구는 2024. 11. 8. 모두 기각되었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고들 주장의 요지

이 사건 합의금(원고들은 그중 지체보상금을 제외한 부분의 법적 성질에 대하여만 다투고 있다)은 당사자들 간의 합의에 따라 아파트 분양대금을 할인한 금액으로서 소득세법 제21조 제1항 제10호 에서 정한 위약금 또는 배상금으로서의 ‘기타소득’에 해당되지 않는다. 따라서 이 사건 합의금이 소득세법상 기타소득에 해당한다는 전제로 내려진 이 사건 각 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

3. 관계 법령

별지 “관계 법령” 기재와 같다.

4. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 관련 법리

소득세법 제21조 제1항 제10호 는 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금을 '기타소득'의 하나로 규정하고 있고, 동법 시행령 제41조 제8항은 법 제21조 제1항 제10호에서 ‘위약금 또는 배상금’이라 함은 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 손해배상으로서 그 명목 여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 기타 물품의 가액을 말한다고 규정하고 있는바, 매수인측의 채무불이행으로 매매계약을 합의해제하면서 매도인이 매수인으로부터 손해배상금 명목으로 금원을 지급받은 경우, 그것이 현실적인 손해를 전보하기 위하여 지급된 것이라면 소득세법에 의한 기타소득으로 과세대상이 되지 않으나, 이를 초과하여 지급된 것이라면 이는 기타소득으로서 소득세의 과세대상이 된다(대법원 2010. 10. 28. 선고 2010두11979 판결 참조). 이와 같은 법리는 매도인측의 채무불이행으로 인하여 매수인이 매도인으로부터 손해배상금 명목으로 현실적인 손해를 초과한 금원을 지급받은 경우에도 마찬가지로 적용된다 할 것이다.

나. 판단

앞서 인정한 사실과 앞서 든 증거 및 갑 제9 내지 20호증, 을 제5호증의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 이 사건 합의금은 소득세법 제21조 제1항 제10호 에 따른 ‘계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득’으로서 ‘기타소득’에 해당하고, 이 사건 아파트 분양대금의 할인금이라 보기 어려우므로 소득세법상 과세대상이 된다. 이와 다른 전제에 있는 원고들의 주장은 이유 없다.

1) BB는 이 사건 분양계약상 입주예정일까지 원고들을 이 사건 아파트에 입주시키지 못하여 위 계약에 기한 채무를 불이행하였다. 그 후 이루어진 이 사건 아파트 수분양자들의 입주 과정과 이 사건 합의의 경위, 이 사건 합의서의 문언을 살펴보면, 이 사건 합의는 BB 등의 계약의 위약(준공 및 입주 지연이라는 채무불이행)으로 인한 손해배상에 관한 약정으로, 이 사건 분양계약과는 구별되는 별개의 계약으로 봄이 상당하고, 그에 따른 이 사건 합의금은 위 계약 위약으로 인하여 원고들이 받은 손해배상금에 해당한다.

2) 이에 대해 원고들은, 이 사건 합의서 제1조(입주 지연 및 현재까지 발생된 모든 사항에 대한 보상은 분양계약서상 명시된 지체보상금을 포함하여 분양가의 10%로 하며, 이는 각 세대별로 지급한다)는 당사자들 사이에 아파트 분양대금의 10%를 일률적으로 ‘할인’하기로 한 합의로 해석해야 한다고 주장한다. 그러나 당사자 사이에 어떠한 합의 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우 그 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하는바, 이 사건 합의서의 문언상 이 사건 분양계약의 분양대금 자체를 할인 또는 변경한다는 내용은 찾아볼 수 없는 점, 이 사건 분양계약 및 이 사건 합의서 내용상 이 사건 아파트의 하자는 시행사 또는 시공사 측이 별도로 책임지거나 보상하기로 하였으므로, 이 사건 합의금을 ‘판매한 물품의 하자 등으로 인해 분양대금 자체를 깎아주는 금액’이 라고 보기는 어려운 점 등에 비추어 보면, 시행사의 계약 위반에 따른 손해배상액을 분양대금의 10%로 정한 것으로 해석함이 타당하다.

3) 원고들은, BB가 작성한 2022년도 회계감사보고서(갑 제10호증 제27면)에는 이 사건 합의금 중 지체보상금을 제외한 나머지가 ‘매출차감’으로 처리된 것으로 기재되어 있으므로, 이 사건 합의금은 ‘분양대금의 할인금’이라고 주장하나, 세법은 실질과세의 원칙에 따라 거래의 실질에 따라 적용되어야 하고( 국세기본법 제14 조), BB의 회계처리 방식이 이 사건 합의금의 소득세법상 기타소득 해당 여부를 결정하지는 아니한다.

5) 또한 원고들은, 분양대금을 전액 지급한 후 별도로 이 사건 합의금을 지급받은 것이 아니라 분양대금의 잔금 납부시 이 사건 합의금 등을 공제한 나머지를 납부하였으므로, 그 지급방식에 비추어 이 사건 합의금은 ‘보상금’이 아닌 ‘분양대금의 할인금’으로 해석해야 한다고 주장한다. 그러나 이 사건 합의금은 원고들을 포함한 일부 수분양자들에게는 단지 지급의 편의를 위해 상계의 방식으로 지급된 것으로 보일 뿐이고, 을 제5호증의 기재에 의하면, 이 사건 아파트의 일부 수분양자들은 분양대금의 잔금 완납 후 별도로 이 사건 합의금을 지급받은 것으로 보이므로, 위 합의금의 지급방식은 그 실질과는 무관해 보인다.

6) 원고들은, 이 사건 아파트의 실거래가 추이에 비추어 이 사건 합의금만큼 할인된 분양대금이 곧 이 사건 아파트의 가치에 상응하므로, 원고들의 순자산의 증가가 없었다는 취지로 주장하나, 이 사건 아파트의 실거래가는 시장 상황, 경기 변동 등의 기타 다양한 요인에 의하여 결정되는 것일 뿐이고, 원고들은 이 사건 합의금을 수령함으로써 ‘소득’을 얻은 것으로 보아야 하므로, 원고들의 위 주장도 받아들일 수 없다(이 사건 분양계약서 및 이 사건 합의서에 의하면, 이 사건 아파트의 하자는 CC, BB가 별도로 책임지거나 실비 보상하기로 한 사실이 인정되는바, 원고들이 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 아파트를 제공받았다는 사정은 별도의 하자담보책임으로 구제받아야 할 문제인 것으로 보인다).

5. 결론

원고들의 청구는 이유 없으므로 모두 기각한다.