기타(금전)

甲이 乙 소유의 부동산에 관하여 공인중개사를 통하여 매매교섭을 진행하던 중 乙에게 계약금 중 일부로 500만 원을 송금하였는데, 그 후 계약금의 지급 및 부동산에 설정된 제한물권의 상환 방법에 관하여 쌍방의 의사가 합치되지 아니하여 매매계약의 체결이 무산되자 甲이 乙을 상대로 기지급한 계약금의 배액상환을 구한 사안이다.

甲과 乙이 각자 중개인 측과 전화 내지 문자메시지를 주고받으며 간접적인 형태로 일정한 범위의 의사합치를 성립시켰다고 하더라도, 매매계약서가 작성되지 아니하였을 뿐만 아니라 위 문자메시지만으로 부동산 매매에 관한 본질적 사항 또는 중요 사항이 모두 합의되었다고 보기 부족한 점, 甲이 계약금 중 일부로 송금한 500만 원은 전체 매매대금 예정액에 비추어 매매계약의 성립을 인정하기에는 매우 적은 금액인 점 등을 종합하면 甲과 乙 사이의 위 의사합치를 부동산에 관한 매매계약 성립에 관한 확정적인 의사합치와 동일시하기는 어렵고, 이는 부동산에 관한 매매계약(본계약)과 구별되는 그 전 단계의 계약으로서 이른바 '가계약'에 해당하는데, 가계약금의 규모, 지급 시기, 당사자 쌍방의 의사교환 방식, 본계약 체결일까지의 기간 등을 종합하면, 위 가계약의 내용은 단지 甲에게 일정한 기간의 교섭 우선권을 부여하고 당사자 쌍방에게 위 기간 동안 각자 성실하게 교섭에 임할 의무를 부여하는 정도에 그친다고 보이고, 교섭 단계에서 쟁점에 관한 어느 한 당사자의 의사를 상대방에 강제할 수는 없으므로 비록 가계약이 매매계약의 체결로 이어지지 않았다고 하더라도 이를 어느 한쪽의 채무불이행에 기한 것이라고 평가할 수 없을 뿐만 아니라, 위 가계약의 내용상 '본 매매계약의 체결을 포기하는 것'이 가계약의 해약이 되는 것이 아니라 '매매의 교섭 자체를 포기하는 것'이 가계약의 해약이 되는 것이므로, 실제 매매의 교섭이 이루어졌고 단지 매매계약의 세부 조건에 대한 합의가 이루어지지 못하였을 뿐인 이 사안에서는 해약금 약정에 따른 가계약금 몰취나 배액상환의 문제가 발생할 여지는 없으며, 가계약에 따른 교섭이 이루어진 결과 본계약의 체결 가망성이 없어졌으므로, 의사해석상 甲은 이미 그 목적이 소멸된 위 가계약을 제한 없이 해제할 수 있고, 乙은 가계약 해제에 따른 원상회복으로서 甲으로부터 지급받은 가계약금을 반환할 의무가 있다고 한 사례이다.