실지거래가액이라 함은 거래 당시 자산을 취득 또는 양도하고 그 대가로 수수한 금액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말함

양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지거래가액이라 함은 거래 당시 자산을 취득 또는 양도하고 그 대가로 수수한 금액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말함

사 건

2023구단12730 양도소득부과처분취소

원 고

이AA

피 고

○○세무서장

변 론 종 결

2025. 7. 23.

판 결 선 고

2025. 9. 17.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고 부담한다.

청 구 취 지

피고가 20xx. xx. xx. 원고에 대하여 한 20xx년 귀속 양도소득세(가산세 포함) xxx,xxx,xxx원의 각 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 20 xx. xx. xx. 이BB으로부터 임차하던 ○○시 ○○동 ○○번지 대 xxx ㎡및 지상 시멘트벽돌조 평슬라브지붕 3층 근린생활시설(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 매수하여 취득한 후 20 xx. xx. xx. 강CC 앞으로 이 사건 부동산에 관하여 20 xx. xx. xx. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

나. 원고는 20 xx. xx. xx. 이 사건 부동산의 양도소득금액을 양도차익 xxx , xxx , xxx 원= 양도가액 x , xxx , xxx , xxx 원 - 취득가액 xxx , xxx , xxx –기타 필요경비 xxx , xxx , xxx 원(이 중 취득중개수수료 xx , xxx , xxx 원을 이하 ‘이 사건 비용’이라 한다) 에서 장기보유특별공제한 xxx , xxx , xxx 원으로 기재하여 양도소득세 예정신고를 하였고, 이에 피고는 20 xx. xx. xx. 부터 20 xx. xx. xx. 까지 세무조사를 실시하였다.

다. 그 후 피고는 20 xx. xx. xx. 이 사건 토지의 실제취득가액 및 이 사건 비용이 확인되지 아니한다는 이유로, 취득가액은 환산취득가액인 xxx , xxx , xxx 원으로, 양도차익은 xxx , xxx , xxx 원으로, 양도소득금액은 xxx , xxx , xxx 원으로 각 인정하고, 공제 대상 필요경비에서 이 사건 비용은 부인한 후 원고에게 20 xx 년 귀속 양도소득세 xxx , xxx , xxx 원을 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

라. 원고는 이에 불복하여 20 xx. xx. xx. 심판청구를 하였으나 조세심판원은 20 xx. xx. xx. 청구기각 결정을 하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1~3호증, 을 제2, 4~7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고가 이BB에게 이 사건 부동산의 매매대금으로 20 xx. xx. xx. 계약금 x 억 원, 20 xx. xx. xx. 중도금 x 억 원은 수표로, 20 xx. xx. xx. 잔금 x 억 x , xxx 만 원 등 합계 x 억 x , xxx 만 원을 지급하였고 위 매매를 중개한 김DD에게 이 사건 비용을 지급하였으므로, 이 사건 부동산의 취득가액은 x 억 여원으로, 이 사건 비용은 필요경비로 인정하여 양도소득세를 산정하여야 하는데도, 실지거래가액과 이 사건 비용의 존재를 부인하고 환산취득가액을 적용한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 인정 사실

1) 원고는 양도소득세 신고를 하면서 이 사건 부동산의 취득가액과 관련한 증빙서류로서 20 xx. xx. xx. 자 매매계약서(갑 제4호증, 이하 ‘이 사건 계약서’라 한다)를 제출하였는데, 이 사건 계약서에는 매매대금이 x 억 x , xxx 만 원(계약금 x 억 원, 중도금 x 억 원, 잔금 x 억 x , xxx 만 원)으로, 매수인란에 원고 주소가 ○○시 ○○동 ◌◌아파트 ◌◌◌동 ◌◌◌호, 전화번호가 xxx xxxx xxxx 로, 중개인이 김DD로 각 수기로 기재되어 있다. 한편, ◌◌시 ◌◌동에서 전화번호의 네자리(XXXX) 국번 사용은 20 xx. xx. xx. 부터이다.

2) 양도소득세 조사 당시 확인된 원고와 매도인 측의 계좌이체 내지 거래 내역을 보면, 20 xx. xx. xx. x 억 x , xxx 만 원이 원고 계좌에서 이BB 계좌로 이체되었다.

3) 원고는 20 xx 년 귀속 종합소득세 신고 시 이 사건 부동산 가액을 x 억 x , xxx 만 원(토지 x 억 원, 건물 x , xxx 만 원)으로 계상하였고, 이 사건 부동산의 토지 개별공시지가가 취득일(20 xx. xx. xx. ) 현재 xxx 만 원, 양도일(20 xx. xx. xx. ) 현재 xxx 만 원으로 평가되었다.

4) 김DD는 19 xx. xx. xx. 공인중개사 자격을 취득하였으나 부동산중개업 등록을 하지는 아니한바, 20 xx. xx. xx. 자로 원고로부터 이 사건 부동산 xx 억 원 이하 매수 중개시 수수료 10%를 지급받는 내용의 부동산컨설팅용역계약서(을 제3호증, 이하 ‘이 사건 용역계약서’라 한다)가 작성되어 있는데, 용역의뢰인 원고의 전화번호가 xx - xxx - xxxx 로 기재되어 있다.

5) 김DD는 20 xx. xx. xx. 수원지방법원 법정에서 “시세가 xx 억 원이던 이 사건 부동산을 급매물로 내놓은 이BB에게 증인의 중개로 며칠 내로 중도금을, 한 달 이내에 잔금까지 지급한다고 해서 xx 억 원 미만으로 원고가 시세보다 싸게 사게 된 것이다. 이 사건 계약서는 증인이 다 쓰고 도장은 원고와 이BB이 각자 찍었다. 원고의 전화번호는 당시 ◌◌시가 ◌◌ 전화번호와 같은 국번 xx 에서 x 자를 적게 써서 삭제하지 않고 그냥 x 자를 크게 다시 쓴 것이다. 이 사건 계약서의 중도금은 사채를 써서 발행한 수표로, 잔금 일부는 원고가 사업자대출받아 지급하였다. 증인은 가격협상 컨설팅 용역 대가로 이 사건 비용을 전액 현금으로 받고 원고에게 영수증을 발행해주었다. 원고가 20 xx 년 귀속 종합소득세 신고 시 이 사건 부동산 중 건물 3층 주택 x 억 x , xxx 만 원 상당 부분은 세법상 기장 의무가 없어 세무사가 계상하지 않은 것이다. 원고가 20 xx. xx. 경 □□아파트를 처분한 대금으로 이 사건 비용을 지급받았다.”라고 증언하였다.

[인정 근거] 갑 제4~6호증. 을 제3, 8, 9, 11호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함 한다)의 각 기재 및 영상, 증인 김DD의 증언, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지거래가액이라 함은 거래 당시 자산을 취득 또는 양도하고 그 대가로 수수한 금액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말한다(대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 참조). 한편, 매매당사자들이 작성하여 시장․군수 등의 검인을 받은 검인 계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장자가 입증하여야 할 것이다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 참조).

2) 앞서 살펴 본 증거들과 사실관계 및 위 법리에 비추어 알 수 있는 아래와 같은 사정에 의하면, 이 사건 부동산의 취득가액을 인정함에 있어서 이 사건 부동산의 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부, 매매계약서, 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우에 해당한다고 보는 것이 타당하므로, 이 사건 처분의 과세요건은 추정되어 이 사건 처분은 적법하다.

① 원고가 이BB으로부터 취득한 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 신청하면서 첨부하였을 검인계약서가 이 사건 계약서와 동일한지 여부를 알 수 없고, 이 사건 계약서의 원고 전화번호와 이 사건 용역계약서의 원고 전화번호가 다른 점, 이 사건 부동산의 취득일 대비 양도일 토지 개별공시지가 평가액 차이와 원고 주장 실지거래가액 차이가 상당히 다른 점 등에 비추어 이 사건 계약서가 사후에 작성된 것으로 의심된다.

② 이 사건 부동산 취득 직후 다른 부동산들을 처분하면서도 대부분의 거래를 현금으로 한 원고 및 배우자인 박EE가 이 사건 계약의 계약금, 중도금을 소유 부동산 처분으로 조달하였거나 지급하였다는 근거를 전혀 제시하지 못하고 있고, 중도금의 지급을 위하여 원고의 계좌에서 수표가 발행ㆍ인출 또는 그 수표에 이BB이 배서하였다고 인정할 만한 아무런 증거가 없으며, 원고 부부가 김DD에게 중개수수료로 x , xxx 만 원을 지급하였다는 금융자료 내역도 김DD의 금융계좌와 부합함이 확인되지 아니할 뿐 아니라 이 사건 비용 중 x , xxx 만 원이 이 사건 계약 잔금지급일 이후 두세달 전후에 원고 부부 계좌에서 지출되었고, 원고가 주장하는 취득가액으로 이 사건 부동산을 매수하게끔 컨설팅용역을 제공한 대가로 이 사건 비용을 원고로부터 지급받았다는 김DD는 이 사건에서 원고와 이해관계를 같이하는 특수관계여서 그 증언은 객관성을 담보하기 어려워 믿기 어렵다.

③ 이 사건 비용의 양도가액에서 필요경비 공제 여부와 관련하여, 취득가액을 환산 취득가액 xxx , xxx , xxx 원을 적용하는 이 사건의 경우 원고의 자본적 지출액과 양도비 등의 합계액인 1,000만 원보다 더 큰 금액임이 계산상 명백한 위 환산취득가액과 필요경비 개산공제액의 합계액을 필요경비로 공제하는 것이 소득세법 제97조 제2항 제2호 에 부합하고, 설령 그러하지 아니하더라도 이 사건 비용이 원고의 이 사건 부동산 취득 중개수수료로 김DD에게 실제 지급되었다거나 이 사건 비용이 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목에서 정한 소개비에 해당한다고 인정할 증거도 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 기각한다.