소득세법 제97조 제1항 제3호에서 정한 '양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것'에 해당하지 않음

원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 용역비가 소득세법 제97조 제1항 제3호에서 정한 ‘양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것’에 해당한다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없음

사 건

2024구합69951 양도소득세부과처분취소

원 고

AAA

피 고

aa세무서장

변 론 종 결

2024. 10. 15.

판 결 선 고

2025. 1. 21.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2023. 12. 1. 원고에게 한 2022년 귀속 양도소득세 xxx원(가산세 포함)의 증액경정처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2015. 10. 15. 서울 **구 **동 *** 대 222㎡ 및 그 지상 건물(이하 이를 합하여 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관한 소유권이전등기를 마치고 2018. 4. 9. 주식회사 BBB에게 2018. 4. 6.자 신탁을 원인으로 한 신탁등기를 마쳐 주었다.

나. 원고는 2020. 12. 7. 부동산시행업을 영위하는 ‘CCC 주식회사’(이하 ‘이 사건 양수법인’이라 한다)에게 이 사건 부동산에 관하여 대금 합계 xxx원(토지분 xxx원, 건물분 xxx원)에게 매도하였고(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다), 2022. 3. 29. 위 신탁등기를 말소하면서 이 사건 양수법인에게 소유권이전등기를 마쳐주었다(이하 ‘이 사건 양도’라 한다).

다. 원고는 2022. 5. 31.경 이 사건 양도에 관하여, 양도가액 xxx원, 취득가액 xxx원, 기타필요경비 xxx원으로 하여 양도차익을 xxx원으로 산정한 다음, 양도소득세 xxx원을 신고‧납부하였다.

라. 피고는 2023. 10. 4.부터 2023. 10. 23.까지 이 사건 양도에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 위 기타필요경비 중 부동산 컨설팅 용역 수수료 xxx원(이하‘이 사건 용역비’라 하고, 대상 용역을 가리켜 ‘이 사건 용역’이라 한다)에 대하여 이는 양도소득의 필요경비에 포함되는 양도비에 해당하지 않는다며 그 필요경비를 부인한 다음, 양도소득세 xxx원의 증액경정처분을 하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 7, 9호증(가지번호 포함), 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 위법 여부

가. 인정사실

앞서 든 증거와 갑 제5, 6, 8, 10호증, 을 제3, 4호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 다음과 같은 사실이 인정된다.

1) 원고는 2020. 12. 3. 주식회사 DDD(이하 ‘이 사건 용역법인’이라 한다)과 ‘부동산 매각 컨설팅 계약’(이하 ‘이 사건 용역계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 주요내용은 아래와 같다.

부동산 매각 컨설팅 계약서

제1조(대상부동산) 이 사건 부동산

제2조(용역의 범위) 1. 세입자 관리 및 명도 업무, 2. 고가 매각 주선, 3. 매각에 따른 세무 및 법무컨설팅

제3조(보수) 1. 용역비 xxx억 원(이 사건 용역비) 1)

2. 지급시기: 매매대금 중 계약금 수령 시점 50% 잔금 수령 시점 50%로 나누어 지급한다.

2) 이 사건 양수법인은 ‘****구역 제**지구 도시정비형 재개발사업’(이하 ‘이 사건 정비사업’이라 한다)의 사업시행자로서 이 사건 정비사업구역 내 토지 등의 소유권을 취득하고자 하였고, 2023. 9. 21.자 ‘이 사건 정비사업 정비계획 결정(변경) 및 지형도면 고시’에 따르면, 그 당시 이 사건 양수법인은 이 사건 정비사업구역 내 토지의 **.**%를 소유하고 있었다.

나. 원고의 주장 요지

원고는 이 사건 매매계약을 체결하기 위해 이 사건 용역법인과 이 사건 용역계약을 체결하고, 그에 따른 용역을 제공받았다. 이 사건 용역법인이 이 사건 용역을 제공한 대가로 원고가 지급한 이 사건 용역비는 이 사건 부동산의 양도를 위하여 직접 지출된 양도비용으로서 소개비에 해당하므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다.

다. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

라. 판단

1) 관련 법리

가) 소득세법 제97조 제1항 은 양도차익을 산정할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비로 제1호에서 ‘취득가액’을, 제2호에서 ‘자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것’을, 제3호에서 ‘양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것’을 구분하여 규정하고 있고, 제3호의 위임을 받은 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 는 ‘자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용’으로서 (다)목에서 ‘공증비용, 인지대 및 소개비’를, (라)목에서 ‘(가)목부터 (다)목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용’을 들고 있다.

나) 종합소득세과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2004. 9. 23. 선고 2002두1588 판결, 대법원 2007. 10. 26. 선고 2006두16137 판결 등 참조).

2) 구체적 판단

앞서 든 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 용역비가 소득세법 제97조 제1항 제3호 에서 정한 ‘양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것’에 해당한다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.

가) 양도소득을 산정할 때 필요경비로 공제하는 ‘소개비’는 말 그대로 양도거래의 당사자를 소개한 사람에게 그 소개의 대가로 지급하는 비용을 의미하고 그 대표적인 것이 중개수수료이다. 그런데 이 사건 용역비 xxx원은 이 사건 양도대금 xxx원의 약 10.8%, 이 사건 부동산의 양도가액과 취득가액 차액인 xxx원의 약 20.2%에 달하는 금액으로 법정중개수수료 또는 부동산 양도거래 소개의 대가로 지급하는 비용으로 보기에는 그 규모가 매우 크다.

나) 이 사건 양수법인은 이 사건 정비사업의 사업시행자로서 재개발사업의 추진을 위해 이 사건 부동산을 취득할 필요가 있었고, 원고 또는 이 사건 용역법인이 매수인을 발굴하여 매매거래를 주선하여야 하는 노력이 필요하지 않은 상황이었으며, 실제로 이 사건 부동산은 이 사건 양수법인에게 매도되었다. 따라서 이 사건 부동산의 매수인이 사실상 특정되어 있는 상황에서 이 사건 용역법인 또한 매수인을 물색하거나 소개하는 활동을 할 필요가 있었을 것으로 보이지 않고, 이 사건 용역비가 매수인 소개의 대가로서의 성질을 지닌다고 보기 어렵다.

다) 더욱이 원고는 단지 이 사건 용역이 부동산 매각 주선 용역에 해당한다는 취지의 주장만을 할 뿐, 이 사건 용역법인이 실제 수행한 용역의 구체적인 내용에 관하여는 별다른 자료를 제시하지 못하였다.

라) 다만, 이 사건 용역계약서에는 이 사건 용역 업무에 관하여 ‘세입자 관리 및 명도 업무, 고가 매각 주선, 매각에 따른 세무 및 법무컨설팅’이라고 기재되어 있는데, ‘고가 매각 주선’에 관한 부분은 매각조건 협의에 관한 것에 불과하고, ‘세입자 관리 및 명도 업무’, ‘매각에 따른 세무 및 법무컨설팅’에 관한 부분은 성질상 이 사건 부동산을 양도하기 위하여 ‘직접’ 지출한 비용에 해당하지 아니한다.

마) 그 밖에 이 사건 용역비가 이 사건 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 비용에 해당한다고 인정할 만한 자료가 없다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

1) 부가가치세 별도