건물 중 1개 호실 외 나머지는 게스트하우스로 사용하여 1세대 1주택 비과세 배제 대상임

주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적은 경우에 해당하여 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니하는바, 1세대 1주택에 해당하지 않음

사 건

2024구합22077 양도소득세부과처분취소

원 고

윤AA

피 고

aa세무서장

변 론 종 결

2025. 8. 21.

판 결 선 고

2025. 10. 23.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2022. 12. 27. 원고에게 한 2020년도 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2013. 4. 18. ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 xx-x 답 xxx㎡(2015. 7. 15. 분할되어 면적이 311㎡가 되었고, 2015. 7. 30. 지목이 ‘대’로 변경되었는바, 이하 분할 전후 및 지목변경 전후를 통틀어 ‘이 사건 토지’라 한다)를 x,x00만 원에 취득하였다. 이후 원고는 2015. 7. 28. 이 사건 토지 지상에 철근콘크리트구조 한식골기와지붕 지상1층 단독주택 xx.x㎡1)(이하 ‘이 사건 건물’이라 하고, 이 사건 토지 및 건물을 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 건축하여 소유권보존등기를 경료하였다.

1) 이 사건 건물은 2층 건물이나 2층 부분은 무신고․무허가 건축물로서, 등기부에는 1층 xx.x㎡만 등재되어 있다. 이후 2021. 8. 12. 철근콘크리트구조 한식골기와지붕 단층 일반음식점 1층 xxx.xx㎡로 변경되었다.

나. 원고는 2016. 10. 13.부터 2020. 11. 3.까지 이 사건 부동산에서 ‘xxx’라는 상호로 사업자등록을 하여 숙박업(게스트하우스, 이하 ‘이 사건 게스트하우스’라 한다)을 영위하였다.

다. 원고는 2020. 11. 24. 이 사건 부동산을 윤BB에게 x억 x,000만 원에 매도한 다음 2021. 1. 9. 피고에게 이 사건 건물의 주택 면적(1층 1개 호실, 2층 전체)이 주택 외 면적(1층 3개 호실)보다 크다는 이유로 이 사건 부동산을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하여 양도소득세 x,xxx,740원을 신고․납부하였다.

라. 피고는 2022. 8. 29.부터 2022. 9. 16.까지 원고에 대한 양도소득세 조사 결과 원고가 이 사건 건물 1층 총 4개 호실 중 1개 호실은 주거용(xx.xx㎡, 비과세 대상)으로, 나머지 1층 3개 호실과 2층 전부는 게스트하우스(xxx.xx㎡, 과세대상)로 사용한 것으로 보고, 주택면적이 주택 외 면적보다 적다는 이유로 1세대 1주택 비과세를 배제하고 2022. 12. 27. 원고에게 2020년 과세기간 양도소득세 xxx,xxx,xxx원을 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2023. 2. 17. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 조세심판원은 2024. 2. 22. 원고의 청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼이 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증, 을 제1 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

별지 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장의 요지

1) 처분사유의 부존재

이 사건 부동산에는 원고, 원고의 배우자 오CC, 원고의 자녀들인 오DD, 오EE, 그리고 손자인 한FF(오EE의 아들) 등 5명 이상이 거주하면서 1층 1개 호실 및 2층 모든 호실을 주거용으로 사용하였다. 따라서 주택면적이 주택 외 면적보다 크므로, 이 사건 건물은 주택에 해당하고 1세대 1주택 비과세 특례규정의 적용대상이 된다. 그럼에도 이와 다른 전제에서 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

2) 가산세 부과처분에 관한 주장

설령 처분사유가 존재한다고 하더라도, 원고는 이 사건 건물이 주택으로 비과세 대상에 해당한다고 믿을만한 정당한 사유가 있었으므로, 이 사건 처분 중 가산세 부과는 위법하다.

나. 인정사실

1) 이 사건 부동산의 구체적인 현황은 아래와 같다.

<그림 생략>

2) 원고는 네이버 블로그를 통하여 이 사건 부동산을 ‘콘도형 게스트하우스’로 홍보하면서 그 이용요금을 아래와 같이 안내하였다.

<표 생략>

3) 원고는 개인 홈페이지를 만들어서 이 사건 게스트하우스의 객실 및 부대시설에 관한 정보를 아래와 같이 안내하였다.

4) 이 사건 게스트하우스에서 숙박을 하는 손님들은 앞서 본 이 사건 부동산 현황의 공동 1, 2에 있는 주방을 공용으로 사용하였다.

5) 원고와 그 가족들의 주민등록상 전입주소의 변동이력은 아래 표 기재와 같다.

6) 오DD는 2018년도에 ㅇㅇ시에 있는 ㅇㅇ대학교에 교육비를 지출하였고, 오EE은 2018년 및 2020년도에 ㅇㅇ ㅇㅇ구 또는 ㅇㅇ구에 있는 약국과 병원에서 아래와 같이 의료비를 지출하였다.

[인정근거] 다툼이 없는 사실, 갑 제8 내지 11호증, 을 제6 내지 12호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지

다. 처분사유 부존재 주장에 관한 판단

1) 관련 규정 및 법리

가) 구 소득세법(2020. 8. 18. 법률 제17477호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법’이라 한다) 제89조 제1항 제3호 가목에 따르면 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 ’주택부수토지‘라 한다)의 양도로 발생하는 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다고 규정하고, 이에 따라 구 소득세법 시행령(2022. 2. 15. 대통령령 제32420호로 개정되기 전의 것. 이하 ’구 소득세법 시행령‘이라 한다) 제154조 제1항에서는 위 ’대통령령으로 정하는 요건‘에 관하여 규정하면서 제3항에서는 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 보고 다만 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있다.

한편, 구 소득세법 제88조 에서는 소득세법에서 사용하는 ’주택‘에 관하여 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다고 정하고 있다.

나) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것이고(대법원 2003. 1. 24. 선고 2002두9537 판결 등 참조), 과세처분 취소소송에서 비과세요건이나 공제요건 등에 대한 증명책임은 원칙적으로 납세의무자에게 있다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2007두4049 판결 등 참조).

2) 구체적인 판단

앞서 본 인정사실, 앞서 든 증거, 증인 고GG 및 김HH의 각 일부 증언, 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 원고는 이 사건 건물 중 1개 호실은 주거용(xx.xx㎡, 비과세 대상)으로, 나머지 1층 3개 호실과 2층 전부는 게스트하우스(xxx.xx㎡, 과세대상)로 사용한 것으로 인정할 수 있으므로, 피고가 이 사건 건물의 주택면적이 주택 외 면적보다 적다는 이유로 1세대 1주택 비과세를 배제하고 한 이 사건 처분은 적법하다. 따라서 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

① 원고는 이 사건 부동산에서 손님들에게 방을 제공하고 돈을 받는 형태의 숙박업을 영위하였다. 이 사건 게스트하우스의 정보는 원고가 게시한 네이버 블로그 또는 개인 홈페이지에서 확인할 수 있는데, 1층은 3개 호실, 2층은 별채로서 2층 전체를 숙소로 사용할 수 있는 것으로 되어 있다.

그리고 위 네이버 블로그 또는 홈페이지에는 이 사건 게스트하우스의 각 방을 촬영한 사진과 각 방에 포함되는 편의시설, 각 방에 수용가능한 기준 인원 및 각 방의 주중/주말 1일 숙박요금도 구체적으로 적시되어 있다. 이를 볼 때 이 사건 게스트하우스는 1층의 주거용 호실을 제외한 3개 호실 및 2층 전제 면적을 주거용으로 사용하였다기 보다 숙박업에 제공되는 호실, 즉 주거 외 용도로 사용하였다고 봄이 상당하다.

이에 대하여 원고는 인터넷 홈페이지를 관리해주는 업체에 ’2층 별채‘는 게스트하우스 용도로 사용하지 않는다고 광고를 내려달라고 했으나 미납요금이 있다는 이유로 삭제되지 않고 그대로 방치되어 있었다는 취지로 주장한다.

그러나 원고가 직접 운영하므로 스스로 삭제하거나 수정할 수 있는 네이버 블로그에도 앞서 본 것처럼 2층 별채를 게스트하우스 용도로 제공한다는 취지의 광고 내용은 그대로 게시되어 있었고, 원고가 실제로 2층 별채를 손님들에게 제공하고 숙박요금을 받은 것으로 보이는 계좌 거래내역 역시 존재하며(을 제15호증 참조), 이 사건 별채를 게스트하우스로 이용한 것으로 보이는 손님이 남긴 이용후기도 있는 점(을 제8호증) 등에 비춰보면, 원고의 주장을 그대로 믿기는 어렵다.

② 원고는 이 사건 게스트하우스에 원고를 포함한 5명의 가족이 실거주하였고, 5명이 거주하기 위해서는 1층의 주거용 호실뿐만 아니라 2층 별채 역시 주거용으로 사용할 수밖에 없었다는 취지로 주장한다. 그러나 앞서 본 것처럼 원고는 이 사건 건물 1층의 주거용 호실을 제외한 나머지 호실은 모두 손님들을 위한 공간으로 제공하였던 것에 비춰볼 때 이 사건 건물에 전입신고가 되어 있었다는 점만으로 원고의 가족들이 이 사건 건물 2층 별채 등에 실거주했다거나 2층 별채를 주거용 공간으로 사용했다고 보기는 어렵다. 특히 오DD는 2018년경 ㅇㅇ시에 소재한 ㅇㅇ대학교에 재학 중이라 이 사건 부동산에 거주했다고 보기 어렵고, 오EE이 2015. 11. 10. 이 사건 건물에 전입신고 된 사실은 있으나 2018. 6.경 ㅇㅇ로 전입신고가 이전된 점, 오EE의 아들인 한FF은 이와 달리 ㅇㅇ 등지에 전입신고가 된 점, 오EE은 2018년 및 2020년 수회에 걸쳐 ㅇㅇ ㅇㅇ구 또는 ㅇㅇ구 등지에서 병원치료를 받거나 약국을 이용한 점 등에 비춰볼 때 오EE, 한FF이 이 사건 부동산에 실제로 거주했다고 보기 어렵다.

③ 증인 고GG과 김HH는 원고의 주장에 부합하는 취지로 증언을 하긴 하였다. 그러나 증인 고GG은 이 사건 부동산에 수년 전 단 2회 방문한 것에 불과한데도 이 법정에서는 이 사건 게스트하우스의 구조나 원고 가족들의 거주 형태에 대해서 너무나 구체적으로 진술하였고, 특히 원고의 가족이 아닌 제3자로서는 알 수 없었을 것으로 보이는 부분, 즉 원고의 가족들 중 누가 1층에 거주하고 누가 2층에 거주하는지 등의 사정에 대해서도 상세히 진술하였는바, 이러한 증인 고GG의 증언은 본인의 기억에 의한 증언이라고 보기는 너무나 이례적이라 그대로 믿기 어렵다.

증인 김HH는 원고의 딸 오DD의 친구로, 이 사건 게스트하우스에 수차례 방문했던 것으로 보인다. 그러한 김HH도 이 사건 건물 2층 별채에서는 원고의 가족들을 보지 못했고, 2층 별채에서 원고의 가족이 잠을 자지도 않았으며, 원고의 가족이 이 사건 게스트하우스 2층에서 생활했는지 여부를 정확하게 모르겠다는 취지로 증언하였다.

따라서 위 증인들의 증언만으로 이 사건 건물 2층 별채를 원고의 가족들이 주거용으로 사용하였다거나 게스트하우스 용도로 사용하지 않았다고 보기 어렵다.

④ 원고는 ’이 사건 건물 중 공동2(xx㎡) 부분은 2017. 10. 17.경 철거되어 존재하지 않았고, 2020. 3.경 다시 건축하긴 하였으나 그때의 면적은 x.x㎡에 불과하다. 그럼에도 피고는 공동2 부분의 면적을 xx㎡로 산정하여 이를 이 사건 건물의 주택 외 부분의 연면적에 포함시켜 이 사건 처분을 하였으므로, 이는 위법하다.‘라고도 주장한다.

그러나 이 사건 건물 중 공동2 부분의 면적은 최초 xx㎡에서 2017. 10. 17. xx㎡가 철거되어 xx㎡인 사실이 인정될 뿐(갑 제6호증 16면 참조), 원고의 주장을 뒷받침할 만한 아무런 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.

⑤ 결국, 이 사건 건물의 경우 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적은 경우에 해당하여 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니하는바, 원고가 실제 거주한 부분을 제외한 나머지 부분에 대하여 1세대 1주택에 해당하지 않는다는 전제하에 한 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

라. 가산세 감면 주장에 관한 판단

1) 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의, 과실은 고려되지 않는 반면, 이와 같은 제재는 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우가 아닌 한 세법상 의무의 불이행에 대하여 부과되어야 한다(대법원 1998. 7. 24. 선고 96누18076 판결, 대법원 2010. 5. 13. 선고 2009두23747 판결 등 참조).

2) 앞서 본 바와 같이 원고는 이 사건 건물 중 상당 부분을 숙박시설로 이용하였던 점, 원고는 주택외 면적이 주택 면적을 초과하고 있음을 충분히 알고 있었고, 관련 법령상 주택외 면적이 큰 경우에는 주택으로 보지 않는다는 명문 규정이 있었던 점 등에 비추어 보면, 원고에게 가산세를 면제할 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

4. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로, 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

별지

관계 법령

▣ 구 소득세법(2020. 8. 18. 법률 제17477호로 개정되기 전의 것)

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다) 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

▣ 구 소득세법 시행령(2022. 2. 15. 대통령령 제32420호로 개정되기 전의 것)

제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조 의 2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 끝.