이 사건 대지지분의 소유권자가 원고들이 아니므로, 원고들의 압류등기의 말소등기 청구를 기각함

이 사건 대지지분의 소유권자가 원고들이 아니므로, 원고들의 압류등기의 말소등기 청구를 기각함

사 건

2023가합102125 소유권이전등기 등

원 고

1. 원고1

2. 원고2

피 고

1. 피고1

2. 피고2

3. 피고3

4. 피고4

5. 대한민국

6. 서울특별시

변 론 종 결

2025. 5. 30.

판 결 선 고

2025. 7. 13.

주 문

1. 원고들의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

청 구 취 지

[주위적 청구취지]

○ 피고1, 피고2, 피고3, 피고4는 원고들에게, 별지 목록 제2항 기재 부동산 중 각 6/239225.8 지분에 관하여, 주위적으로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 각 이행하고, 예비적으로 이 사건 소장 부본 송달일 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 각 이행하라.

○ 피고 대한민국은 별지 목록 제2항 기재 부동산 중 178.42/239225.8 지분에 관하여 서울중앙지방법원 2012. 1. 6. 접수 제3760호로 마친 압류등기 중 24/239225.8 지분에 대한 압류등기의 말소등기절차를 이행하고, 피고 서울특별시는 별지 목록 제2항 기재 부동산 중 178.42/239225.8 지분에 관하여 서울 중앙지방법원 2012. 5. 16. 접수 제110378호로 마친 압류등기 중 24/239225.8지분에 대한 압류등기의 말소등기절차를 이행하라.

이 유

1. 기초사실

가. 이 사건 대지의 권리관계

1) 망 소외1(이하 ‘망인’이라 한다)는 별지 목록 제2항 기재 부동산(이하 ‘이 사건 대지’라고 한다) 지상에 별지 목록 제1의 가항 기재 부동산(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)을 신축하고, 이 사건 대지 중 4728.17(= 4417.17+122.1+122.1+66.8)/239,225.8 지분에 관하여 소유권이전등기를 마친 사람이다.

2) 망인은 이 사건 대지의 지분 중 일부를 순차 매도하여 2007. 5. 22.부터는 178.42/239225.8 지분(이하 ‘이 사건 잔여지분’이라 한다)만을 보유하게 되었다.

3) 망인은 증여세 등 다수의 세금을 체납하였고, 이에 피고 대한민국은 서울중앙지방법원 2012. 1. 6. 접수 제3760호로, 피고 서울특별시는 서울중앙지방법원 2012. 5. 16. 접수 제110378호로 각 이 사건 잔여지분에 대한 압류등기를 마쳤다(이하 대한민국과 서울특별시의 압류등기를 통틀어 ‘이 사건 각 압류등기’라 한다).

나. 이 사건 건물 전유부분의 권리관계

1) 소외2는 1978. 7. 27. 망인으로부터 이 사건 건물 내 에이블럭 지층 39호 30.40평(이하 ‘이 사건 건물 전유부분’이라고 한다)을 평당 600,000원으로 하여 총 18,240,000원(= 600,000원 × 30.40평)에 분양 받기로 약정하였는데(이하 ‘이 사건 분양계약’이라고 한다), 위 분양계약서는 대지공유지분 부분이 공란으로 되어 있었다.

2) 소외2는 소외3에게 이 사건 분양계약에 기한 수분양권을 전매하였고, 소외3은 원고1 에게 위 수분양권을 전전매하였으며, 원고1은 소외4과 위 수분양권을 공유하기로 하였다. 원고1과 소외4은 1979. 11. 19. 망인과 사이에서 이 사건 건물 전유부분에 대한 매매계약을 체결하고(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다), 1979. 11. 23. 위 전유부분의 각 1/2 지분에 관하여 위 1979. 11. 19. 자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 원고1과 소외4은 망인으로부터 이 사건 건물 전유부분에 대한 매도증서를 교부받았는데, 위 매도증서에는 망인이 수령한 매매대금이 5,970,000원으로 기재되어 있다.

3) 소외4는 2012. 7. 13. 이 사건 건물 전유부분 중 본인의 1/2 지분을 원고2 에게 증여하였고, 원고2 는 2012. 7. 23. 위 지분에 관하여 위 2012. 7. 13. 자 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

4) 원고들은 2022. 4. 15. 이 사건 건물 전유부분를 분할하여 에이블럭 지층 39호 55.635㎡는 원고1이 , 나머지 부분은 원고2 가 각 단독 소유하기로 하는 취지의 공유물분할계약을 체결하였고, 그에 따라 이 사건 건물 전유부분은 2022. 4. 18. 별지 목록 제1의 나. 1)항 기재 부동산과 같은 목록 제1의 나. 2)항 기재 부동산으로 분할되었으며, 같은 날 원고1은 별지 목록 제1의 나. 1)항 기재 부동산에 대하여, 원고2 는 별지 목록 제1의 나. 2)항 기재 부동산에 대하여 각 위 2022. 4. 15.자 공유물분할을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 망인의 사망 및 상속관계

망인은 2018. 12. 1. 사망하였고, 상속인으로 피고 정종근, 정원근, 정보근, 정한근(이하 ‘ 피고1 등 ’이라 한다)과 소외5, 소외6가 있었는데, 소외6은 상속을 포기하였다(서울가정법원 2020느단50787호).

【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 4, 8호증, 을가 제11호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 별도로 특정하지 않는 한 같다), 변론 전체의 취지

2. 원고들의 청구원인

가. 주위적 청구원인

1) 피고1 등에 대한 청구원인

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제20조에서는 전유부분과 대지 사용권의 분리 처분을 금지하고 있는데, 집합건물에 대한 법률관계의 안정을 도모하는 위 규정의 취지를 고려할 때 집합건물법이 시행되기 전에 준공된 건물에 대해서도 집합건물법 규정이 적용되어야 한다.

이 사건 건물은 집합건물법 시행 전에 준공되었으나, 그 후 제정된 집합건물법 제20조 규정에 의해 전유부분과 대지사용권의 분리처분이 금지된다. 또한 망인은 이 사건 분양계약 및 매매계약 체결 당시 이 사건 건물 전유부분과 함께 이 사건 대지지분을 일체로 처분하였다. 그 결과 망인으로부터 이 사건 건물 전유부분 중 1/2 지분의 소유권을 취득한 원고1과 망인으로부터 이 사건 건물 전유부분 중 1/2 지분의 소유권을 취득한 소외4로부터 위 지분을 취득한 원고2 는 집합건물법 제20조 규정 또는 계약 당사자들의 의사에 의해 이 사건 잔여지분 중 이 사건 건물 전유부분의 대지사용권에 해당하는 토지 공유지분 48/239225.8(이하 ‘이 사건 대지지분’이라 한다)을 함께 취득하였다고 봄이 타당하다.

따라서 이 사건 잔여지분에 관한 망인 명의 등기 중 이 사건 대지지분에 관한 부분은 무권리자의 등기로서 원인무효이므로, 망인의 상속인인 피고1 등 은 원고들에게 각 이 사건 대지지분 중 자신이 상속받은 범위 내에서 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

2) 피고 대한민국 및 서울특별시에 대한 청구원인

이 사건 각 압류등기 당시 이 사건 대지지분은 제3자인 원고1 및 소외4의 소유였으므로, 이 사건 각 압류등기 중 이 사건 대지지분에 대한 부분은 무효이다.

따라서 피고 대한민국과 서울특별시는 이 사건 대지지분의 소유자인 원고들에게 이 사건 각 압류등기 중 이 사건 대지지분에 대한 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.

나. 예비적 청구원인

원고1과 , 소외4의 점유를 승계한 원고2 는 이 사건 건물 전유부분의 부지인 이 사건 대지지분을 20년 이상 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하여 왔다. 따라서 피고1 등 은 원고들에게 이 사건 대지지분에 관하여 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

점유취득시효 완성에 의한 소유권 취득은 원시취득에 해당하므로 취득시효 기간 진행 중에 설정된 저당권, 가등기, 압류 및 가압류 등의 부담은 모두 소멸한다. 따라서 피고 대한민국과 서울특별시는 원고들 에게 이 사건 각 압류등기 중 이 사건 대지지분에 대한 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.

3. 판단

가. 주위적 청구에 대한 판단

1) 관련 법리

가) 1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정된 집합건물법 제20조 는 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다(제1항), 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다(제2항)”라고 규정하고, 같은 법 부칙 제1조는 “이 법은 공포 후 1년이 경과한 날로부터 시행한다”, 제4조는 “이 법 시행 당시 현존하는 전유부분과 이에 대한 대지사용권에 관한 제20조 내지 제22조의 규정은 이 법의 시행일로부터 2년이 경과한 날로부터 적용한다”라고 규정한다. 위 각 규정에 의하면, 집합건물법 부칙 제4조에 따라 같은 법 제20조의 규정이 적용되기 전에 구분소유자가 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분하는 것은 유효하고, 그 경우에는 집합 건물법 제20조가 적용된 이후에도 그 전유부분과 대지사용권을 각자 처분하는 것이 전유부분과 대지사용권의 일체성에 위배되어 무효라고 할 수 없다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다72779, 72786 판결 참조).

나) 한편 매매목적물과 대금은 매매계약의 내용을 이루는 본질적 사항으로서 반드시 계약 체결 당시에 구체적으로 특정할 필요는 없지만 적어도 이를 나중에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준에 관해서는 합의가 있어야 매매계약이 성립한다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결, 대법원 2020. 4. 9. 선고 2017다20371 판결 등 참조).

2) 피고1 등에 대한 청구에 관한 판단

가) 집합건물법 제20조 규정에 의한 소유권 취득 여부

망인이 이 사건 건물 전유부분을 분양한 1978. 7.경 내지 이에 대한 매매계약을 체결한 1978. 11.경은 집합건물법 부칙 제4조에 따라 같은 법 제20조의 규정이 적용되기 전이었으므로 구분소유자가 전유 부분과 분리하여 대지사용권을 처분하는 것이 가능하였다. 따라서 집합건물법 제20조 규정에 의해 망인이 이 사건 건물 전유부분과 이 사건 대지지분을 분리하여 처분하는 것이 불가능하고 그에 따라 소외4 내지 원고들이 위 법률규정에 의해 이 사건 대지지분의 소유권을 취득하였다는 원고들의 주장은 그 주장 자체로 이유 없다.

나) 망인이 이 사건 건물 전유부분과 이 사건 대지지분을 함께 처분하였는지 여부

앞서 살펴본 증거들에 더하여 갑 제10, 11호증, 을가 제1, 9, 10, 15, 17호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실과 사정들을 고려하면, 원고들이 제출한 증거들만으로는 망인이 이 사건 분양계약 및 매매계약 체결 당시 이 사건 건물 전유부분과 이 사건 대지지분을 일체 로서 처분하였다는 사실을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이와 다른 전제의 원고들 주장은 이유 없다.

⑴ 이 사건 분양계약서의 목적물 표시란에는 이 사건 건물 전유부분과 그 면적(30.40평)만 기재되어 있고, 대지공유지분 부분은 공란으로 되어 있으며, 매매대금도 전유부분의 면적을 기준으로 설정되었는바, 처분문서인 위 분양계약서의 기재에 의하면 이 사건 분양계약 및 매매계약의 목적물에 이 사건 대지지분이 포함되었다고 보기 어렵다.

⑵ 이 사건 건물은 집합건물법이 제정·시행되기 이전에 분양되었다는 점은 앞서 살펴본 바와 같 으므로, 이 사건 건물의 전유부분과 대지지분을 분리하여 처분하는 것이 가능하였고, 실제로 이 사건 건물의 전유부분과 대지지분을 분리하여 처분한 사례가 존재하는바, 이 사건 건물 전유부분의 경우에도 마찬가지로 이 사건 대지지분과 분리하여 처분되었을 가능성이 충분한 것으로 보인다.

⑶ 나아가 망인은 이 사건 건물을 분양하면서 건물의 전유부분과 대지지분을 일체로 분양받은 수분양자들에게는 건물 전유부분에 대한 매도증서 외에 토지 공유지분에 대한 매도증서를 별도로 작성·교부 하였고, 해당 수분양자들은 이에 따라 건물과 토지에 대해 각 소유권이전등기를 마쳤다. 반면 망인은 원고1과 소외4에게는 이 사건 건물 전유부분에 대한 매도증서만을 작성·교부하였을 뿐 토지 공유지분에 대한 매도 증서는 작성·교부하지 아니하였고, 원고1과 소외4는 이에 따라 건물 전유부분에 대해서만 소유권이전등기를 마쳤다. 만약 이 사건 분양계약 및 매매계약의 목적물에 이 사건 대지지분도 포함되었다면, 원고1과 소외4가 토지 공유지분에 대한 매도증서를 교부받지 않고 이 사건 건물 전유부분에 대하여만 소유권이전등기를 마친 채 이 사건 대지지분에 대한 소유권이전등기를 마치지 않은 상태로 이를 방치할 이유가 없다.

⑷ 원고들과 소외4는 이 사건 건물 전유부분의 소유권을 취득한 후 장기간 동안 이 사건 대지지분에 대한 소유권이전등기를 하는데 별다른 장애가 없었음에도 불구하고 망인에게 위 대지지분에 대한 이전등기를 요구하지 않았다. 특히 소외4가 원고2 에게 이 사건 건물 전유부분의 1/2 지분을 증여할 때나 원고들이 이 사건 건물 전유부분에 대한 공유물분할 절차를 진행할 때 위 전유부분과 관련된 대지지분의 권리 관계를 확인하고 이를 정리할 수 있는 기회가 충분히 주어졌을 것임에도 불구하고 위 당사자들은 이 사건 대지지분과 관련하여 아무런 조치도 취하지 않았다. 이는 이 사건 건물 전유부분과 함께 이 사건 대지지분을 매수한 자의 태도라고 보기에는 이례적이며, 이는 설령 원고들이 이 사건 건물 전유부분의 대지지분에 대한 재산세를 납부해 왔다고 하더라도 마찬가지이다.

⑸ 원고들은 이에 대하여, ① 신축 아파트단지 분양계약 체결 시에는 대지공유지분란을 공란으로 두는 관행이 존재하는 점, ② ◎◎아파트 및 ◎◎상가의 분양 사례에 비추어 볼 때 이 사건 분양계약의 목적물에 이 사건 대지지분이 포함되었다고 보는 것이 거래관행이나 당사자의 합리적인 기대에 부합하는 점, ③ 이 사건 분양계약서상 분양대금은 18,240,000원인데, 이 사건 건물 전유부분의 매도증서에 기재된 대금은 5,970,000원이고, 피고1 등 의 주장에 의하면 건물 및 토지 지분 매도증서에 기재된 대금 합계액은 분양금액과 정확히 일치하므로, 위 분양대금 18,240,000원에서 매도증서상 대금 5,970,000원을 공제한 나머지 12,270,000원(= 18,240,000원 –5,970,000원)은 이 사건 대지지분의 가액으로 봄이 타당한 점 등을 고려하면 이 사건 대지지분은 이 사건 분양계약 및 매매계약의 목적물에 포함되었다는 취지로 주장한다.

그러나 다음과 같은 사정 즉, ① 원고들이 제시한 증거들(갑 제15호증)에 의하더라도 신축 아파트단지 분양계약 체결 시 분양계약서에 대지 공유지분에 대하여 ‘공유대지는 공부정리 완료 후에 공유지분으로 이전한다.’는 취지의 규정이 존재하는데, 이 사건 분양계약서에는 그러한 내용의 규정이 존재하지 않는 점(이 사건 분양계약 제3조에 의하면 ‘등기면적이 분양평수에 증감이 있을 시는 등기평수에 의거 정산키로 한다’는 내용이 존재하나 해당 부분이 건물 전유부분에 국한된 내용인지 아니면 대지지분의 경우도 지칭하는 내용인지 확실치 않다), ② 원고들이 제시한 ◎◎아파트 및 ◎◎상가 사례를 살펴보면, 이 사건 건물 분양 당시 분양계약서에 대지공유지분란을 아예 공란으로 두었다가 이 사건 대지에 대한 환지등기절차가 완료된 이후에 대지지분에 대한 소유권이전등기를 마친 사례가 존재하는 것으로 보이나, 그러한 사례의 경우에도 위 환지등기가 이루어진 1980. 5. 28.부터 얼마 지나지 않아 대지지분에 대한 소유권이전등기가 이루어졌다는 점에서 40년이 넘는 기간 동안 대지지분에 대한 소유권이전등기가 이루어지지 않은 이 사건의 경우와는 차이점이 존재하는 점, ③ 이 사건 분양계약서에 기재된 분양대금 18,240,000원과 이 사건 건물 전유부분 매도증서상의 대금 5,970,000원 사이에 차액이 존재하기는 하나, 그 차액이 이 사건 대지지분의 분양대금에 해당한다고 볼만한 객관적인 증거자료가 존재하지 않는 점[원고들은 피고 정종근등이 분양금액과 건물 전유 부분 및 토지 매도증서에 기재된 대금 합계액이 정확히 일치한다는 사실을 자백하였다고 주장하나, 피고1 등 은 ◎◎아파트에 대한 분양계약서와 건물 전유부분 및 토지공유지분 매도증서(을가 제7호증)를 증거로 제시하며 ◎◎아파트 내지 ◎◎상가 분양 시 건물 전유부분 및 토지 공유지분에 대한 매도증서를 별도로 작성하고 등기를 마쳤다는 점을 주장하는 과정에서, 해당 아파트 분양계약서상의 금액과 건물 전유부분 및 토지공유지분 매도증서상의 금액이 일치한다는 점을 지적한 것에 불과할 뿐이므로(2024. 7. 8. 자 준비서면 제2면 참조), 이를 두고 원고들이 주장하는 내용에 대한 재판상 자백이 성립하였다고 볼 수 없다] 등을 고려하면, 처분문서인 이 사건 분양계약서에 계약의 목적물인 이 사건 대지지분에 대한 특정 내지 향후 이를 구체적 으로 특정할 수 있는 구체적인 방법 및 기준에 대한 합의내용도 존재하지 않는 상황에서 원고들이 주장하는 사정 및 제출한 증거들만으로는 이 사건 대지지분이 이 사건 분양계약 및 매매계약의 목적물에 포함된다고 단정할 수 없다.

3) 피고 대한민국, 서울특별시에 대한 청구에 관한 판단

원고들이 이 사건 대지지분의 소유권자가 아니라는 점은 위 2)항에서 살펴본 바와 같으므로, 이와 다른 전제의 원고들의 피고 대한민국, 서울특별시에 대한 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 모두 이유없다.

나. 예비적 청구에 대한 판단

시효취득에 있어서 자주점유의 요건인 소유의 의사는 객관적으로 점유권원의 성질에 의하여 그 존부를 결정하는 것이나, 다만 그 점유권원의 성질이 분명하지 않을 때에는 민법 제197조 제1항 에 의하여 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로 점유자가 스스로 그 점유권원의 성질에 의하여 자주점유임을 입증할 책임이 없고, 점유자의 점유가 소유의 의사 없는 타주점유임을 주장하는 상대방에게 타주점유에 대한 입증책임이 있다. 한편 점유자의 점유가 소유의 의사 있는 자주점유인지 아니면 소유의 의사 없는 타주점유인지의 여부는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적․객관적으로 결정되어야 하는 것이기 때문에 점유자가 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명되었거나, 점유자가 타인의 소유권을 배제하여 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사하는 의사를 가지고 점유하는 것으로 볼 수 없는 객관적 사정, 즉 점유자가 진정한 소유자라면 통상 취하지 아니할 태도를 나타내거나 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 취하지 아니한 경우 등 외형적․객관적으로 보아 점유자가 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 가지고 있지 아니하였던 것이라고 볼 만한 사정이 증명된 경우에도 그 추정은 깨어진다(대법원 2000. 3. 24. 선고 99다56765 판결 등 참조).

망인이 이 사건 분양계약 및 매매계약 체결 당시 이 사건 건물 전유부분과 함께 이 사건 대지지분을 처분하였다고 볼 수 없다는 사실은 앞서 3. 가. 2)항에서 살펴본 바와 같으므로, 원고1과 소외4는 점유 개시 당시 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유하였다고 보아야 할 것이고, 소외4의 점유를 승계한 원고2 역시 마찬 가지이다. 나아가 위와 같이 원고들의 이 사건 대지지분에 대한 타주점유가 인정되는 이상, 원고들이 이 사건 건물 전유부분의 대지에 대한 재산세 등의 세금을 납부해 왔다고 해서 위와 같은 타주점유가 자주점유로 전환되는 것도 아니다(대법원 2009. 4. 9. 선고 2006다30921 판결 등 참조).

따라서 원고들의 자주점유 추정은 깨어졌다고 할 것이므로 이와 전제를 달리 하는 원고들의 주장은 이유 없다.

3) 피고 대한민국, 서울특별시에 대한 청구

원고들이 이 사건 대지지분에 관하여 점유취득시효를 완성하지 못하였다는 점은 앞서 본 바와 같으므로 , 이와 전제를 달리하는 원고들의 피고 대한민국, 서울특별시에 대한 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 원고들의 피고들에 대한 주위적 청구와 예비적 청구는 모두 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.