근저당권은 피담보채권과 분리하여 양도하지 못함

공동근저당권을 이루는 복수의 저당목적물에 설정된 근저당권은 피담보채권을 공통으로 하고 있기 때문에 공동근저당 관계를 해소하지 않는 한, 피담보채무의 확정 여부를 불문하고 공동근저당권 중 일부에 대하여만 이전등기를 할 수는 없음

사 건

수원지방법원 2023가단565963 부당이득금반환 청구의 소

원 고

AAA 외 1명

피 고

대한민국 외 3명

변 론 종 결

2025.6.10.

판 결 선 고

2025.7.22.

주 문

1. 원고들의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

청 구 취 지

원고들에게, 피고 대한민국은 38,800,041원, 피고 BBB시는 906,849원, 피고 CCC시는 101,996원, 피고 DDD은 5,736,788원 및 위 각 금원에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

이 유

1. 기초사실

가. 이 사건 각 토지에 관한 권리관계 이전

1) EEE는 2019. 5. 24. ○○시 ○○면 ○○리 921 전 12,707㎡에 관한 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 위 토지에 관하여 FF농업협동조합(이하 ‘FF농협’이라 한다)의 채권최고액 4억 8,000만 원인 1순위 근저당권과 GGG의 채권최고액 1억 8,000만 원인 2순위 근저당권(이하 ‘이 사건 근저당권’이라 한다)이 각 설정되었다.

2) HHH는 2019. 10. 22. EEE로부터 위 토지 중 992/12707 지분을 이전받았다. 위 토지는 2020. 2. 18. ○○시 ○○면 ○○리 921-2 전 992㎡(이하 ‘분할 전 921-2 토지’라 한다), 같은 리 921-9 전 992㎡(이하 ‘이 사건 3토지’라 한다)를 비롯한 여러 필지로 분할되었고, 위 용두리 921-2 토지는 2021. 9. 3. 같은 리 921-2 전 496㎡(이하 ‘이 사건 2토지’라 한다)와 같은 리 921-11 전 496㎡(이하 ‘이 사건 1토지’라 하고, 이 사건 2, 3토지와 통틀어 ‘이 사건 각 토지’라 한다)로 분할되었다.

3) HHH는 2020. 3. 3. 분할 전 921-2 토지 및 이 사건 3토지에 관하여 EEE를 비롯한 다른 공유자들로부터 공유물분할을 원인으로 위 각 토지 중 53615/127070 지분을 이전받아 위 각 토지의 1/2 지분 소유권자가 되었다. HHH는 2021. 10. 27. 이 사건 2토지의 나머지 공유지분을 공유자 III으로부터 이전받았고, 이 사건 1토지의 공유지분을 공유자 III에게 모두 이전하여 주었다. 이에 따라 HHH는 이 사건 2토지의 단독소유자가 되었고, 이 사건 3토지의 1/2 지분 소유자가 되었다.

4) 한편, 이 사건 근저당권에 관하여 위와 같은 토지분할 이후 2021. 11. 17. 확정채권 대위변제를 원인으로 JJJ에게, 이 사건 1토지에 관하여는 2021. 11. 18. ○○지방법원 ○○등기소 접수 제248814호로, 이 사건 2토지에 관하여는 접수 제248816호로, 이 사건 3토지에 관하여는 접수 제248815호로 각 근저당권이전의 부기등기가 마쳐졌다. 그 후인 2022. 4. 1. 이 사건 1, 2토지에 관하여는 같은 날 확정채권양도를 원인으로 하여 근저당권자를 KKK으로 한, 이 사건 3토지에 관하여는 같은 날 확정채권 양도를 원인으로 하여 근저당권자를 원고들로 한 각 근저당권이전의 부기등기가 마쳐졌다.

나. 이 사건 각 토지에 대한 경매 및 배당 결과

1) 이 사건 근저당권을 전전 이전받은 원고들 및 KKK은 2022. 6. 22. ○○지방법원 2022타경○○호로 이 사건 각 토지에 관한 임의경매개시결정을 받아 이 사건 각 토지에 관한 경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다)가 개시되었다. 위 법원은 2023. 6. 9. 이 사건 1, 2토지를 LLL, MMM에게(매각가격 133,877,700원), 이 사건 3토지를 원고 AAA에게(매각가격 130,010,000원) 각 매각하는 내용의 매각허가결정을 하였다.

2) 이 사건 경매절차에서 위 법원은 2023. 8. 8. 아래 표 기재와 같은 배당표(이하‘이 사건 배당표’라 한다)를 작성하였고, 이에 따라 원고들과 피고들은 배당금을 수령하였다.

- 표 생략 -

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 10호증, 을가 제1호증, 을다 제1호증, 을라 제1, 2호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고들의 주장 요지

원고들은 HHH가 이 사건 2토지 및 이 사건 3토지의 1/2 지분을 취득하기 이전에 설정된 이 사건 근저당권의 일부를 이전받았는데, 원고들은 채권액 일부의 배당을 받지 못한 반면 피고들은 HHH에 대한 조세 또는 공과금 채권자로서 일부 몫을 배당받았다. 이 사건 경매절차에서 피고 대한민국은 78,754,355원(= ☆☆세무서 29,263,050원 + ★★세무서 46,914,730원 + ★★세무서 2,413,725원 + □□세무서 162,850원), 피고 BBB시는 1,840,677원(= BBB시 동부출장소 1,724,550원 + 116,127원), 피고 CCC시는 207,026원(= CCC시 137,000원 + 70,026원), 피고 DDD은 11,644,242원(DDD 화성지사)을 배당받았는데(원고들은 피고 BBB시가 배당받은 79,860원에 대하여는 청구원인에 포함하지 아니하였다), 이 사건 1, 2토지의 매각대금이 133,877,700원이고, 이 사건 3토지의 매각대금이 130,010,000원이므로, 피고들이 배당받은 돈 중 이 사건 3토지에 관한 돈의 비율은 130,010,000 / (133,877,700 + 130,010,000)이다.

따라서 원고들에게, 피고 대한민국은 38,800,041원[= 78,754,355원 × 130,010,000 / (133,877,700 + 130,010,000)], 피고 BBB시는 906,849원[= 1,840,677원 × 130,010,000 / (133,877,700 + 130,010,000)], 피고 CCC시는 101,996원[= 207,026원 × 130,010,000 / (133,877,700 + 130,010,000)], 피고 DDD은 5,736,788원[=11,644,242원 × 130,010,000 / (133,877,700 + 130,010,000)] 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 판단

근저당권은 피담보채권과 분리하여 양도하지 못하는 것이어서 근저당권부 채권의 양도는 언제나 근저당권의 양도와 채권양도가 결합되어 행해지고, 근저당권부 채권의 양도는 민법 186조 의 부동산물권변동에 관한 규정과 민법 제449조 내지 452조의 채권양도에 관한 규정에 의하여 규율되므로, 근저당권의 양도에 있어서도 물권변동의 일반원칙에 따라 근저당권을 이전할 것을 목적으로 하는 물권적 합의와 등기가 있어야 근저당권이 이전된다(대법원 2005. 6. 10. 선고 2002다15412, 15429 판결 등 참조). 그런데 공동근저당권을 이루는 복수의 저당목적물에 설정된 근저당권은 피담보채권을 공통으로 하고 있기 때문에 공동근저당 관계를 해소하지 않는 한, 피담보채무의 확정 여부를 불문하고 공동근저당권 중 일부에 대하여만 이전등기를 할 수는 없다. 또한 이 경우 현행 부동산등기법상 각 부동산 사이의 공동담보 관계를 해소하는 내용의 근저당권 변경등기가 인정되지 아니하므로, 공동근저당 관계를 해소하기 위해서는 공동담보에서 제외하고자 하는 부동산에 대하여 일부포기를 원인으로 근저당권말소등기를 하여야만 한다.

이 사건 근저당권이 토지분할에 따라 이 사건 각 토지 등을 공동담보로 한 공동근저당권이 된 사실, 이 사건 근저당권에 관하여 이 사건 1, 2토지에 관하여는 근저당권자를 KKK으로 한, 이 사건 3토지에 관하여는 근저당권자를 원고들로 한 각 근저당권 이전의 부기등기가 마쳐진 사실은 앞에서 인정한 바와 같다. 그렇다면 원고들 명의의 근저당권 부기등기는 앞서 본 바와 같은 공동부종성의 원칙에 어긋난 것으로, 무효의 등기라고 할 수밖에 없다.

따라서 원고들 명의의 근저당권 부기등기가 유효함을 전제로 한 이 사건 청구는 나머지 점에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 원고들의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.