토지의 수용가액을 시가로 보아 이루어진 처분은 적법함

처분청이 시가로 삼은 토지의 수용가액은 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성되는 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 시가로 볼 수 있으므로, 이를 전제로 양도에 대해 소득세법상 부당행위계산 부인의 대상이 된다고 본 처분은 적법함

사 건

2023구단56920 양도소득세부과처분취소

원 고

진AA

피 고

○○세무서장

변 론 종 결

2024. 8. 28.

판 결 선 고

2024. 12. 18.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2021. 10. 1. 원고에 대하여 한 2016년 귀속 양도소득세 161,761,540원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 1987. 2. 3. OO OO군 OO면 OO리 AA(이하 ‘이 사건 제1 분할 전 토지’라 하고, 이하 리 이하만으로 표시하여 토지를 특정하기로 한다)를, 1986. 6. 7. OO리 BB(이하 ‘이 사건 제2 분할 전 토지’라 한다)를 각 취득하였다.

나. 2016. 4. 5. 이 사건 제1, 2 분할 전 토지 및 OO리 CC는 다음 표 기재와 같이 분할되었다.

다. 원고는 2016. 11. 2. OO리 DD 및 OO리 EE에 관하여 같은 날 공익사업을 위한 협의취득을 원인으로 하는 소유권이전등기를 OO도 앞으로 각각 마쳐주었다. 한편 진AA은 2017. 2. 16. OO리 FF에 관하여 같은 날 공익사업을 위한 협의취득을 원인으로 하는 소유권이전등기를 OO도 앞으로 마쳐주었다.

라. 이후 원고는 2016. 12. 20. 형인 진BB에게 분할 후 OO리 GG(이하 ‘이 사건 제1 토지’라 한다), 분할 후 OO리 HH(이하 ‘이 사건 제2 토지’라 하고, 이 사건 제1, 2 토지를 합하여 ‘이 사건 각 토지’라 한다) 및 OO리 II를 양도(이하 그중 이 사건 각 토지의 양도를 ‘이 사건 양도’라 한다)하고, 2017. 2. 16. 이 사건 제1 토지의 양도가액을 88,320,729원(1㎡당 18,606원), 이 사건 제2 토지의 양도가액을 67,235,947원(1㎡당 18,089원), OO리 II의 양도가액을 4,443,324원으로 하여 2016년 귀속 양도소득세 56,637,760원을 신고ㆍ납부하였다.

마. 피고는 OO리 DD(이하 ‘이 사건 제1 비교대상토지’라 한다)의 2016. 11. 2.자 수용가액인 1㎡당 49,350원을 이 사건 제1 토지의 시가로 보고, OO리 FF(이하 ‘이 사건 제2 비교대상토지’라 하고, 이 사건 제1, 2 비교대상토지를 합하여 ‘이 사건 각 비교대상토지’라 한다)의 2017. 2. 16. 자 수용가액(이하 합하여 ‘이 사건 각 수용가액’이라 한다)인 1㎡당 41,150원을 이 사건 제2 토지의 시가로 본 다음, 원고가 이 사건 각 토지를 특수관계인인 진BB에게 저가 양도한 것으로 보아, 소득세법 제101조 제1항 의 부당행위계산 부인 규정을 적용하여, 2021. 10. 1. 원고에게 2016년 귀속 양도소득세 161,761,540원[= 산출세액 248,358,801원 + 가산세 57,511,739원 – 각종 공제세액(법정공제, 기납부내역) 144,118,989원]의 부과처분을 하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 4, 13, 14호증, 을 제1호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

별지 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장의 요지

이 사건 처분은 다음과 같은 이유로 위법하므로 전부 또는 일부 취소되어야 한다.

1) 이 사건 각 토지와 이 사건 각 비교대상토지의 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사하지 않고, 이 사건 각 수용가액의 근거가 된 감정가액은 시가보다 부풀려진 금액이므로, 이 사건 각 비교대상토지에 대한 이 사건 각 수용가액을 이 사건 각 토지의 시가로 볼 수 없는바, 결국 보충적 평가방법에 따라 이 사건 각 토지의 개별공시지가를 이 사건 각 토지의 시가로 보아야 한다. 이 사건 양도는 시가에 따른 경제적으로 합리적이고 정상적인 거래이므로, 이 사건 양도에 대하여 소득세법 제101조 제1항 이 적용되지 않는다.

2) 설령 이 사건 양도에 소득세법 제101조 제1항 이 적용된다고 하더라도, OO리 OO에 관한 2016. 3. 14. 자 거래의 1㎡당 거래가격 18,156원이나, OO리 OOO에 관한 2019년 1㎡당 수용단가 13,867원(임야), 24,633원(전)이나 OO리 CC에 관한 2018. 5. 14. 자 거래의 1㎡당 거래가격 22,644원이 이 사건 각 토지의 시가로 인정되어야 한다.

나. 소득세법 제101조 제1항 적용 여부

1) 관련 규정

소득세법 제101조 , 구 소득세법 시행령(2017. 2. 3. 대통령령 제27829호로 개정되기 전의 것) 제167조 제3항 제1호, 제4항에 의하면, 양도소득이 있는 거주자가 특수관계에 있는 자에게 시가보다 낮은 가격(시가와 거래가액의 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우)으로 자산을 양도한 때에는 그 양도가액을 시가에 의하여 계산하여 양도소득세를 부과하도록 되어 있다.

한편 시가에 대한 구 상속세 및 증여세법(2016. 12. 20. 법률 제14388호로 개정되기 전의 것) 제60조 제1항, 제2항은 원칙적으로 평가기준일 현재의 시가에 따르고, 시가는 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고 있다. 위 조항의 위임을 받은 구 상속세 및 증여세법 시행령(2017. 2. 7. 대통령령 제27835호로 개정되기 전의 것) 제49조는 ‘수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우에 해당 재산에 대한 매매거래가액(제1호), 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액 평균액(제2호), 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액(제3호)을 말한다고 규정하고 있고(제1항), 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 본다고 규정하고 있다(제4항).

2) 구체적 판단

가) 갑 제7호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

(1) OO군은 2016. 6. 8. ‘OOㆍOO OO 개설공사’ 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 위하여 주식회사 AA감정평가법인 OO지사(이하 ‘AA’이라 한다) 및 주식회사 BB감정평가법인 OO지사(이하 ‘BB’라 하고, AA과 합하여 ‘이 사건 각 감정평가법인’이라 한다)에 이 사건 각 비교대상토지 등에 관하여 가격시점을 2016. 10. 31.로 정하여 감정평가를 의뢰하였다.

(2) 이 사건 각 감정평가법인은 모두 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 한다), 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률, 감정평가에 관한 규칙 등에 따라 평가대상토지와 동일 또는 유사하다고 인정되는 인근의 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자물가지수, 당해 토지의 위치, 형상, 환경, 이용 상황 등 기타 가격형성요인을 종합적으로 참작하여 감정평가를 실시하였다.

(3) 이에 따라 이 사건 각 감정평가법인은, 모두 토지보상법 시행규칙 제22조 제3항 등에 따라 이 사건 각 비교대상토지 인근에 위치한 토지로서 이 사건 각 비교대상토지와 용도지역, 주위 환경, 이용 상황 등이 동일 또는 유사한 OO리 OOOO(이하 ‘이 사건 비교표준지’라 한다)를 공시지가 비교표준지로 선정하고, 토지보상법 제70조 제4항 에 따라 2016. 1. 1.을 공시기준일로 하는 표준지 공시지가를 선정하였으며, 이 사건 비교표준지 인근 지역에 위치한 토지의 실거래사례 중 OO리 OOOOO에 관한 2016. 3. 7. 자 거래(이하 ‘이 사건 비교거래사례’라 한다)를 거래사례로 선정하였다.

구체적으로 AA은 아래 [표 1] 기재와 같은 이 사건 비교표준지 인근 지역에 위치한 토지의 실거래사례 중 #2(이 사건 비교거래사례)를 거래사례로, BB는 아래 [표 2] 기재와 같은 이 사건 비교표준지 인근 지역에 위치한 토지의 실거래사례 중 #2(이 사건 비교거래사례)를 거래사례로 각 선정하였다.

[표 1]

[표 2]

(4) 이 사건 각 감정평가법인은 이 사건 비교표준지를 기준으로 아래 표 기재와 같이 시점수정, 지역요인ㆍ개별요인ㆍ기타요인 비교 등의 과정을 거쳐 감정평가액을 산출하였는데, 이 사건 각 감정평가법인은 모두 이 사건 제1 비교대상토지는 이 사건 비교표준지보다 개별요인 중 접근 항목에서 열세하고 자연환경 항목에서 우세하며, 이 사건 제2 비교대상토지는 이 사건 비교표준지보다 개별요인 중 접근 항목에서 열세하다고 판단하여 개별요인에 이를 반영하였다.

(5) 이 사건 각 감정평가법인은 2016. 10.경 감정평가서를 작성하였는데, AA의 이 사건 제1 비교대상토지에 대한 감정평가액은 1㎡당 50,200원(갑 제7호증의1 29쪽 참조), 이 사건 제2 비교대상토지에 대한 감정평가액은 1㎡당 41,900원(갑 제7호증의 1 26쪽 참조)이고, BB의 이 사건 제1 비교대상토지에 대한 감정평가액은 1㎡당 48,500원(갑 제7호증의 2 41쪽 참조), 이 사건 제2 비교대상토지에 대한 감정평가액은 1㎡당 40,400원(갑 제7호증의 2 36쪽 참조)이다.

(6) 이 사건 각 감정평가법인의 이 사건 제1 비교대상토지에 대한 감정평가액 산술평균액에 따라, 이 사건 제1 비교대상토지의 2016. 11. 2. 자 수용가액은 1㎡당 49,350원으로, 이 사건 각 감정평가법인의 이 사건 제2 비교대상토지에 대한 감정평가액 산술평균액에 따라, 이 사건 제2 비교대상토지의 2017. 2. 16. 자 수용가액은 1㎡당 41,150원으로 각 결정되었다.

나) 위 인정사실과 앞서 든 증거들 및 갑 제5, 6, 8, 9호증, 을 제5호증의 각 기재 또는 영상에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 제1 비교대상토지의 2016. 11. 2. 자 수용가액은 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성되는 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 이 사건 제1 토지의 시가로, 이 사건 제2 비교대상토지의 2017. 2. 16. 자 수용가액은 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성되는 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 이 사건 제2 토지의 시가로 볼 수 있다고 할 것이다. 따라서 이와 같은 전제에서 이 사건 양도에 대하여 소득세법 제101조 제1항 에서 정한 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되어 부당행위계산 부인의 대상이 된다고 본 이 사건 처분은 적법하고, 이를 다투는 원고의 주장은 이유 없다(이 사건 각 수용가액을 이 사건 각 토지의 시가로 보는 이상, OO리 OO에 관한 2016. 3. 14. 자 거래의

거래가격 등이 이 사건 각 토지의 시가로 인정되어야 한다는 원고의 주장에 대하여는 별도로 살펴보지 아니한다).

(1) 아래 사진에서 확인되는 것처럼 이 사건 제1 비교대상토지와 이 사건 제1 토지는 2016. 4. 5. 이 사건 제1 분할 전 토지에서 분할된 토지들로 연접해 있고, 이 사건 제2 비교대상토지와 이 사건 제2 토지도 연접해 있다. 이 사건 양도 무렵 이 사건 제1 비교대상토지와 이 사건 제1 토지의 지목은 모두 ‘임야’이고, ‘전’ 또는 ‘전’에 부속하는 용도로 사용되었으며, 도로에 접하는 부분이 존재하였다. 이 사건 양도 무렵이 사건 제2 비교대상토지와 이 사건 제2 토지의 지목은 모두 ‘임야’이고, 이 사건 제2 비교대상토지는 전부 ‘임야’로, 이 사건 제2 토지는 대부분 ‘임야’로 사용되었으며, 이 사건 제2 비교대상토지와 이 사건 제2 토지 모두 적어도 농로에 접하는 부분이 존재하였던 것으로 보인다. 또한 원고와 원고의 형인 전BB 사이에 이루어진 이 사건 양도의 계약일은 2016. 12. 20.로, 이 사건 각 수용가액의 근거가 된 이 사건 각 감정평가법인의 이 사건 각 비교대상토지에 대한 감정평가액의 가격시점인 2016. 10. 31.과 시기적으로 근접해 있다.

한편 이 사건 각 비교대상토지와 이 사건 각 토지의 면적과 형태가 상이하나, 위 각 토지의 지목이나 이용현황이 면적과 형태에 큰 영향을 받지 않는 ‘임야’나 ‘전’인점, 이 사건 제1 비교대상토지와 이 사건 제1 토지의 2017년과 2018년 공시지가 및 이 사건 제2 비교대상토지와 이 사건 제2 토지의 2015년 내지 2018년 공시지가가 동일한 점 등에 비추어 면적과 형태의 차이가 이 사건 각 비교대상토지와 이 사건 각 토지의 거래가액에 큰 영향을 미칠 것으로 보이지 않는다. 따라서 이 사건 각 토지와 이 사건 각 비교대상토지는 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 대부분 동일하거나 유사하다고 평가할 수 있다.

(2) 이 사건 각 감정평가법인은 모두 토지보상법 시행규칙 제22조 제3항 등에 따라 이 사건 각 비교대상토지 인근에 위치한 토지로서 용도지역, 주위 환경, 이용 상황 등이 이 사건 각 비교대상토지와 동일 또는 유사하다고 보아 이 사건 각 비교대상토지의 공시지가 비교표준지로 이 사건 비교표준지를 선정하였는데, 여기에 어떠한 위법이나 부당이 있다고 보이지 않는다. 또한 이 사건 각 감정평가법인은 이 사건 제1 비교대상토지가 이 사건 비교표준지와 지역요인에서 동일하고 개별요인 중 접근 항목에서 열세이고 자연환경 항목에서 우위라고 평가하였고, 이 사건 제2 비교대상토지가 이 사건 비교표준지와 지역요인에서 동일하고 개별요인 중 접근 항목에서 열세라고 평가하였는바, 여기에도 어떠한 위법이나 부당이 있다고 보이지 않는다.

(3) 이 사건 각 감정평가법인은 인근 지역의 실거래자료 중 이 사건 비교거래사례를 거래사례로 선정하였는데, 이 사건 각 감정평가법인이 각 감정평가서에서 제시한 인근 지역의 실거래자료 중 이 사건 비교거래사례만 유일하게 대상 토지의 지목과 용도지역이 이 사건 비교표준지와 전부 일치하는 점, 이 사건 비교거래사례의 거래일은 2016. 3. 7.로, 이 사건 사업의 사업인정고시일인 2016. 4. 21.로부터 약 한 달 전인 점, 원고는 이 사건 비교거래사례가 외지인의 투기적ㆍ비정상적 거래로서 그 매매가격이 시가보다 부풀려졌다고 주장하나, 이 사건 비교거래사례가 투기적ㆍ비정상적 거래로서 그 매매가격이 시가보다 부풀려졌다고 볼 만한 뚜렷한 자료가 없고, 원고가 주장하는 이 사건 비교거래사례 매도인인 CC법인의 거래 형태, 매수인의 거주지 등의 사정들만으로는 이 사건 비교거래사례가 투기적ㆍ비정상적 거래로서 그 매매가격이 시가보다 부풀려졌다고 단정하기 어려운 점 등을 고려할 때 이 사건 각 감정평가법인이 이 사건 비교거래사례를 거래사례로 선정한 것은 타당한 것으로 보인다. 한편 이 사건 각 감정평가법인은 기타요인 보정률과 관련하여 차이를 보였으나, 그 보정률 수치가 AA의 경우 ‘2.8’, BB의 경우 ‘2.7’로 상당히 유사하다. (4) 위와 같은 사정들에 원고는 이 사건 각 감정평가법인의 이 사건 제1 비교대상토지에 대한 감정평가액 산술평균액에 이 사건 제1 비교대상토지에 관하여 공익사업을 위한 협의취득을 원인으로 하는 소유권이전등기를 OO도 앞으로 마쳐주었고, 진AA도 이 사건 각 감정평가법인의 이 사건 제2 비교대상토지에 대한 감정평가액 산술평균액에 이 사건 제2 비교대상토지에 관하여 공익사업을 위한 협의취득을 원인으로하는 소유권이전등기를 OO도 앞으로 마쳐주었으며, 위 각 감정평가액에 대하여 이의제기가 있었다고 볼 만한 자료가 없는 점까지 더하여 보면, 이 사건 각 감정평가법인의 이 사건 각 비교대상토지에 대한 공시지가 비교표준지와 인근 거래사례 선정 및 그 이후 보정을 함에 있어 어떠한 위법이나 부당이 있다고 보기 어렵고, 그와 같이 보는 이상 이 사건 각 수용가액은 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성되는 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 할 것이다.

(5) 원고는 조세심판원이 같은 모지번에서 분할된 다른 토지의 매매사례가액이 있어도 현황이 다른 경우에는 이를 증여재산가액의 시가로 평가할 수 없다는 법리하에 부당행위계산 부인의 정당성을 판단해 왔는데, 피고는 위 법리에 상반되는 이 사건 처분을 하였으므로, 이 사건 처분은 평등원칙 내지 신뢰보호의 원칙에 위배되어 위법하다는 취지로도 주장하나, 구체적인 사안에 대한 조세심판원 결정을 피고의 공적인 견해 표명이라고 보기 어렵고, 피고가 동일한 사안에 대하여 합리적 이유 없이 차별적 처분을 하였다고 볼 만한 자료도 없으므로, 원고의 위 주장은 받아들이지 않는다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.