공부상 등재 현황은 업무시설인 오피스텔이고, 구 주택법 및 그 시행령이 업무시설에 해당하는 오피스텔을 준주택으로 분류하고 있더라도 사실상의 현황에 따라 주택으로 취급하여 재산세와 종합부동산세 과세대상으로 볼 수 있음

공부상 등재 현황은 업무시설인 오피스텔이고, 구 주택법 및 그 시행령이 업무시설에 해당하는 오피스텔을 준주택으로 분류하고 있더라도 사실상의 현황에 따라 주택으로 취급하여 재산세와 종합부동산세 과세대상으로 볼 수 있음

사 건

2025구합50557 종합부동산세등부과처분취소

원 고

노AA

피 고

○○세무서장

변 론 종 결

2025. 7. 24.

판 결 선 고

2025. 8. 21.

주 문

1. 이 사건 소를 각하한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 20xx . xx . xx . 원고에 대하여 한 20xx년 귀속 종합부동산세 xx,xxx,xxx원, 농어촌특별세 x,xxx,xxx원의 부과 처분을 각 취소한다.

이 유

1. 기초사실

가. 원고는 20 xx . xx . xx . 구 임대주택법(2015. 8. 18. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것) 제6조 제1항에 따라 임대사업자등록을 마치고, 20 xx . xx .경까지 아래 각 준주택(오피스텔) 이하 ‘이 사건 각 준주택(오피스텔)’ 등을 소유하고 이 사건 각 준주택(오피스텔)을 단기임대주택으로 임대하여 왔다.

그림 생략

나. 민간임대주택에 관한 특별법이 2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되면서 단기 민간임대주택 제도가 폐지되었고, 원고의 이 사건 각 준주택(오피스텔)은 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정된 후 2021. 9. 14. 법률 제18452호로 개정되기 전의 것) 제6조 제5항에 따라 20 xx . xx . xx . 및 20 xx . xx . xx . 임대주택의 등록이 말소되었다.

다. 피고는 20 xx 년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 20 xx . 6. 1. 당시 이 사건 각 준주택(오피스텔)이 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다고 보아 20 xx . xx . xx . 과세예고통지를 거쳐 20 xx . xx . xx . 원고에게 20 xx 년 귀속 종합부동산세 xx , xxx , xxx 원, 농어촌특별세 x , xxx , xxx 원을 경정‧고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’).

라. 원고는 피고로부터 국세징수법 제13조 에서 정한 납부기한등의 연장 승인을 받아(원고의 신청일 20 xx . xx . xx .) 20 xx . xx . xx .까지 위 국세를 모두 납부하였다.

마. 한편, 원고는 20 xx . xx. xx . 위 납부한 종합부동산세를 환급해 달라는 내용의 경정청구를 하였으나, 피고는 아래와 같은 사유로 경정청구를 거부하였다(이하 ‘경정거부처분’).

그림생략

바. 원고는 20 xx . xx. xx . 조세심판원에 심판청구를 하였으나(이하 ‘이 사건 심판청구’), 조세심판원은 20 xx . xx. xx . 원고의 심판청구를 기각하는 결정을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 3, 6 내지 12호증, 을 1 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고 주장의 요지

지방세법(2020. 8. 12. 법률 제17473호) 부칙 제3조(주택 수의 판단 범위에 관한 적용례)에서 “제13조의3 제2호부터 제4호까지의 개정규정은 이 법 시행 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다”고 규정하고 있는바, 이 사건 각 준주택(오피스텔)은 원고가 위 지방세법(2020. 8. 12. 법률 제17473호) 시행일인 2020. 8. 12. 이전 취득한 오피스텔로서 지방세법 또는 종합부동산세법상 주택에 해당하지 않는다. 그런데도 이 사건 각 준주택(오피스텔)을 주택 수에 포함하여서 한 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

3. 이 사건 소의 적법성에 관한 판단

국세기본법이나 세법에 따른 처분에 대하여 행정소송을 제기할 경우에는 국세기본법이 정한 심사청구 또는 심판청구 등의 전심절차를 반드시 거쳐야 하고, 심사청구나 심판청구는 해당 처분이 있음을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내에 제기하여야 하고( 국세기본법 제56조 제2항 , 제61조 제1항, 제68조 제1항), 행정처분의 취소를 구하는 항고소송의 전심절차인 행정심판청구가 기간도과로 인하여 부적법한 경우에는 행정소송 역시 전치의 요건을 충족치 못한 것이 되어 부적법 각하를 면치 못하는 것이다(대법원 1991. 6. 25. 선고 90누8091 판결 참조).

위 인정사실에 의하면, 원고는 늦어도 20 xx . xx . xx .(납부기한등의 연장 승인 신청일)에는 이 사건 처분이 있음을 알았다고 볼 수 있다. 그런데 원고는 그로부터 90일이 경과된 후인 20 xx . xx . xx . 이 사건 심판청구를 제기하였는바, 이는 청구기간을 경과하여 제기된 것으로서 부적법하고, 이 사건 소 또한 국세기본법이 정한 필요적 전치절차의 요건을 충족치 못한 것이 되어 부적법하다.

4. 본안에 관한 가정적 판단

원고의 이 사건 청구가 이 사건 처분의 무효 확인을 구하거나 경정거부처분의 취소를 구하는 취지가 포함된 것으로 선해하여 보더라도, 원고의 청구원인에 관한 주장은 받아들일 수 없다. 그 이유는 다음과 같다.

① 구 종합부동산세법(2021. 9. 14. 법률 제18499호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제7조는 ‘과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다’고 규정하고 있다. 한편, 지방세법 제105조 , 제104조 제2호, 제6조 제4호, 건축법 제2조 제1항 제2호 , 제2항 및 그 위임에 따른 건축법 시행령 제3조의5 [별표1] 제14호는 재산세 과세대상인 ‘건축물’ 중 일반업무시설의 하나로 ‘오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)’을 명시하였고, 지방세법 제105조 , 제104조 제3호, 구 주택법(2021. 12. 21. 법률 제18631호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제1호는 재산세 과세대상인 ‘주택’을 ‘세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지’로 정하면서, 재산세 과세대상인 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다고 규정하였다. 구 지방세법 시행령(2021. 12. 31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것) 제119조는 ‘재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.’고 규정하였으므로, 재산세 과세대상인 ‘주택’에 해당하는지 여부는 특별한 사정이 없는 한 공부상의 용도에 관계없이 재산세 과세기준일 현재 사실상 주거용으로 사용되는지를 기준으로 판단함이 타당하다(대법원 2023. 11. 16. 선고 2023두47435 판결 참조).

위 증거들과 을 5 내지 6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하면, 원고가 이 사건 각 준주택(오피스텔)을 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 단기민간임대주택으로 등록한 후 주거용으로 임대한 사실을 인정할 수 있는바, 이 사건 각 준주택(오피스텔)의 공부상 등재 현황은 업무시설인 오피스텔이고, 구 주택법 및 그 시행령이 업무시설에 해당하는 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것)을 준주택(주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등)으로 분류하고 있더라도 사실상의 현황에 따라 주택으로 취급하여 재산세와 종합부동산세 과세대상으로 볼 수 있다.

② 한편, 구 종합부동산세법은 제8조 제2항에서 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.”라고 규정하면서 제1호로 “민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택”이라고 규정하였고, 위 위임에 따른 구 종합부동산세법 시행령(2022. 2. 15. 대통령령 제32425호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항은 “법 제8조 제2항 제1호에서 ‘대통령령으로 정하는 주택’이란 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 ‘합산배제 임대주택’이라 한다)을 말한다.”라고 하며 각 호로 세부 내용을 규정하였다.

그런데 구 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제2조 제1호는 “‘민간임대주택’이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다”라고 규정하고, 제5조는 임대사업자의 등록에 관하여 규정하면서 제2항에서 그 종류를 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택(제2호), 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택(제3호)으로 구분하였다. 그런데 구 민간임대주택법이 2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되면서 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택의 임대기간이 종전 8년에서 10년으로 연장되었고(제2조 제4호), 장기일반민간임대주택에서 ‘아파트를 임대하는 민간매입주택’이 제외되었으며(제2조 제5호), 민간임대주택법의 정의 규정(제2조 제6호) 및 임대사업자 등록 구분 규정(제5조 제2항)에서 ‘단기민간임대주택’이 각 삭제되었고, 제6조 제5항으로 “종전의 민간임대주택법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소 된다.”는 규정을 두었으며, 부칙 제7조에서 “제6조 제5항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 제2조 제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.”라고 규정하였다. 이러한 관련규정의 개정에 의해, 이 사건 각 준주택(오피스텔)은 임대주택의 등록이 말소되었고, 달리 원고가 종합부동산세 과세표준 합산배제 요건을 충족하였다고 볼 뚜렷한 자료가 없다.

③ 지방세법 제13조의2 및 제13조의3은 주택 실수요자를 보호하고 투기수요를 근절하기 위하여 2020. 8. 12. 법률 제17473호로 개정되며 신설된 것으로 법인이 주택을 취득하거나 1세대가 2주택 이상을 취득하는 경우 등은 주택 취득에 따른 취득세율을 상향하는 규정이다.

원고 주장대로 원고가 이 사건 각 준주택(오피스텔)을 20 xx . xx . xx .과 20 xx . xx . xx . 사실상 취득한 것이더라도(원고는 그 소유권이전등기를 20 xx 년 초까지 미룬 것으로 보인다), 지방세법(2020. 8. 12. 법률 제17473호) 부칙 제3조에 따라 원고에게 소급하여 상향된 취득세를 부과할 수 없다는 것일 뿐, 위 부칙 규정이 취득세와 그 과세목적은 물론 구체적 과세요건을 모두 달리하는 재산세, 종합부동산세 등의 과세까지 배제하는 규정이라고 볼 수 없다.

5. 결론

이 사건 소는 부적법하므로 각하한다.