특별한 사정없이 두개의 과세기간별로 1/2씩 지분을 나누어 매도한 토지는 실질적으로 하나의 거래로 보아야 함.

조세부담의 경감 외에 특별한 사정없이 동일한 매수인에게 과세기간별로 지분을 나누어 토지를 양도한 거래는 실질적으로 하나의 거래로 봄이 타당함.

사 건 (전주)2024누629 양도소득세부과처분취소 청구의 소

변론종결 2025. 1. 15.

판결선고 2025. 2. 12.

주 문

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 피고가 2022. 11. 1. 원고에게 한 2018년 귀속 양도소득세 201,003,600원1)(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 제1심 판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 적을 이유는, 아래 제2항과 같이 제1심 판결의 이유 중 일부 내용을 수정하고, 아래 제3항과 같이 원고가 항소이유로 추가하거나 강조한 주장에 대한 판단을 추가하는 외에는, 제1심 판결의 이유 부분 기재(‘5. 결론’ 부분은 제외)와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항 , 민사소송법 제420조 본문에 따라 약어와 별지를 포함하여 이를 그대로 인용한다.

2. 수정하는 부분

○ 제1심 판결 2쪽 ‘이유’ 부분 2행의 “송ㅁ○”을 “송○○”으로 고친다.

○ 제1심 판결 3쪽 윗부분 글상자 안 6행의 “ㅁ○지구”를 “○○지구”로 고친다. ○ 제1심 판결 3쪽 ‘각주 2)’ 부분 1행의 “2023. 1. 23.”을 “2013. 1. 23.”로 고친다.

○ 제1심 판결 4쪽 글상자 하단 1행의 “2017. 7. 24.”을 삭제한다.

○ 제1심 판결 4쪽 글상자 하단 3행의 “2017년” 앞에 “2017. 8. 16.(신고서에는 신고일자를 2017. 9. 30.로 기재)”을, 같은 글상자 하단 4행의 “2018년” 앞에 “2018. 1. 19.(신고서에는 신고일자를 2018. 3. 31.로 기재)”을 각 추가한다.

○ 제1심 판결 5쪽 1행, 6쪽 1행, 10쪽 12행의 각 “무신고 가산세”를 각 “과소신고 가산세”로 고친다.

○ 제1심 판결 5쪽 2행의 “산정하여, 2022. 11. 1. 이를” 부분을 “산정하였고, 2022. 11. 1. 위 금액 중 10원 단위 이하 금원을 절삭한 201,003,600원을 원고에게”로 고친다.

○ 제1심 판결 5쪽 11행의 “중간에 부분에”를 “중간 부분에”로 고친다.

○ 제1심 판결 6쪽 마지막행, 7쪽 11행, 12행, 17행, 8쪽 11행, 9쪽 2행, 5행, 7행, 10쪽 7행의 각 “증인”을 각 “제1심 증인”으로 고친다.

○ 제1심 판결 7쪽 1행의 “이 법원의”를 “제1심 법원의”로 고친다.

3. 추가 판단

가. 실질과세원칙 위반 주장

1) 원고의 주장

원고는 이 사건 매수인들의 부족한 자금 사정 등에 따른 요청에 따라 이 사건 토지를 1/2 지분씩 나누어 개별적으로 양도하는 2개의 거래를 하게 된 것이고, 당시 원고에게는 이 사건 토지 전체를 양도하였을 때 발생하는 양도소득세를 회피할 의도가 없었다. 이러한 사정에 비추어 보더라도 이 사건 거래를 2개의 개별 거래가 아닌 하나의 거래로 본 이 사건 처분은 실질과세원칙에 위반된다.

2) 판단

앞서 인용한 제1심 판결의 이유 ‘4. 판단’ 부분의 나. 1)항에서 본 사정들에 의하면 이 사건 거래는 ‘이 사건 토지의 1/2 지분별로 개별적인 매매계약을 체결한 것’이 아니라 ‘이 사건 토지 전체에 대하여 하나의 매매계약을 체결하면서, 1/2 지분별로 그 대금 지급 시기와 소유권이전등기 시기를 달리 정한 것’이라고 봄이 타당하고, 원고가 내세우는 사정들이나 증거들만으로는 위 인정을 뒤집기에 부족하다. 나아가 을 제4, 5호증의 각 기재, 제1심 증인 박○○의 일부 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정들에 비추어 보면, 위와 같은 내용의 이 사건 거래가 이루어진 것은 원고의 주장처럼 ‘이 사건 매수인들의 자금 사정에서 비롯된 요청’에 의한 것이 아니라 ‘양도소득세를 중복 감면받고자 하는 원고의 의사’에 의한 것이었다고 봄이 타당하다. 따라서 이에 반하는 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

가) 이 사건 매수인들 중 한 명인 송○○은 피고가 실시한 조사 과정에서 ‘상기 본인은 이 사건 토지를 본인 외 3인과 함께 원고로부터 13억 6,500만 원에 매입하였다. 거래 당일 매도인 측에서 대금지급 시기에 대한 일정을 제시하였고(최종 잔금은 2018. 1. 12. 지급), 매수인 입장에서 잔금 지급 시기를 미루어 이자 비용을 절감할 수 있는 좋은 제안이어서 이를 수용하였다. 2017년 대출 신청 시 대출 한도는 충분하여 더 많은 자금을 신청할 수 있었으나, 최종 잔금을 2018년에 지급하기로 하여 더 대출을 신청할 필요가 없었다’는 내용의 2022. 9. 2. 자 사실확인서를 작성하였다.

나) 앞서 본 송○○의 진술은, 이 사건 거래 당시 매수인 측 공인중개사였던 제1심 증인 박○○(제1심 법정에서 이 사건 거래가 1/2 지분별로 체결된 개별 매매계약이라는 원고 주장에 부합하는 듯한 진술을 하기도 하였다)의 일부 증언과도 부합한다. 즉 박○○은 제1심 법원에서, 이 사건 토지를 1/2지분씩 나누어 계약서를 작성하게 된 경위에 관하여 ‘원고가 농작물 때문에 그와 같은 요청을 하였고, 매수인들이 본인들 자금 사정이 여의치 않으니 지분을 2개로 나누어 잔금 지급시기를 달리하자는 말을 한 사실은 없다’고 진술하였다. 또한 박○○은 제1심 법원에서, ‘상대 공인중개사와 전화 유선상으로 계약금, 중도금, 잔금을 세 달 안에 치르기로 하였는데, 막상 만났을 때 원고가 경작 때문에 조건을 틀어서 지분을 해를 넘겨서 넘기기로 합의를 하였다’, ‘계약체결 당시 매수인들이 자금 사정이 괜찮아 돈 준비가 되어 있었고, 잔금을 한 번에 마련할 수 있었다’, ‘지분별로 순차적으로 매매를 하게 된 것은 매수인 측 자금사정과는 상관이 없었다’는 취지로 진술하기도 하였다.

다) 한편 이 사건 거래 당시 매도인인 원고 측 공인중개사로 참여한 김○○은 제1심 법원에 증인으로 출석하여 ‘매수인 측에서 두 달 안에 돈을 다 마련하기 어려우니깐 지분을 2개로 나누어 계약을 체결했으면 좋겠다고 원고에게 먼저 제안하였다’고 진술하였고, 이 사건 매수인들 중 한 명인 서○○의 배우자로 실질적인 매수인 지위에 있었던 박○○도 제1심 법원에 증인으로 출석하여 ‘제가 계약 당일에 그 현장에서 먼저 원고에게 지분별로 나누어 계약을 체결하자는 제안을 하였다’고 진술한 사실이 있기는 하다. 그러나 송○○이 원고에게 불이익한 허위 진술을 할 만한 지위에 있지 않고, 그 진술이 박○○의 진술과도 일치하는 점, 박○○은 피고가 실시한 조사 과정에서는 ‘매도인이 경작물 수확을 위해 잔금지급일을 늦추고자 하였고, 매수인 측 이자비용 절감 목적과 대금지급 조건이 합치하여 쌍방이 합의하였다’는 내용이 포함된 사실확인서를 작성했던 점에 비추어 보면, 앞서 본 김○○과 박○○의 각 진술은 그대로 믿기 어렵다.

라) 결국 위와 같은 사정들에 의하면, 원고가 2017. 5. 22. 이 사건 토지를 매매대금 13억 6,500만 원에 이 사건 매수인들에게 매도하기로 하는 매매계약을 체결하면서, 그 계약 당일 사전에 부동문자로 인쇄하여 마련해 둔 제1 매매계약서(‘매매대금 13억 6,500만 원 중 계약금 1억 3,000만 원은 계약 시에 지불하고, 잔금 12억 3,500만원은 2017. 7. 24.에 지급한다’는 내용이 부동문자로 인쇄되어 있다)의 특약사항란에 “7. 매도인 원고와 딸 AAA 승낙 하에 매수인과 합의하여, 지분 1/2 682,500,000원, 잔금 2017. 7. 24. 하며 소유권이전하고, 지분 1/2 682,500,000원은 2017. 5. 22. 계약금 50,000,000원, 2017. 8. 30. 중도금 30,000,000원, 2018. 1. 12. 잔금 602,500,000원 소유권 이전한다.”를 추가함으로써 이를 계약 내용으로 하는 이 사건 거래에 이르게 된 것은, 원고의 제안에 따른 것이라고 보인다.

마) 송○○ 등의 진술에 의하면, 원고는 이 사건 거래 당시 이 사건 매수인들에게 이 사건 토지에서 경작하고 있던 경작물을 이유로 이 사건 토지의 1/2 지분에 대한 잔금 지급기일을 2018. 1. 12.로 요청하였다는 것이다. 그런데 제1 매매계약서에 부동문자로 인쇄되어 있던 특약사항 4항에 따르더라도 원고는 이 사건 거래 당시 재배하고 있던 고구마, 마늘 등 경작물을 2017. 12. 31.까지 수확․재배할 수 있는 권원을 확보하고 있었고, 그럼에도 원고가 겨울이자 위 기한으로부터 불과 며칠뒤인 2018. 1. 12.경까지 이 사건 토지에서 농작물을 수확․재배해야 하였을 만한 특별한 이유를 찾기 어려운 점에 비추어 보면, 원고가 계약 당일에 자발적으로 이 사건 토지 중 1/2 지분 부분에 대한 잔금 지급 기일을 당초 합의한 2017. 7. 24.보다 한참 뒤인 2018. 1. 12.로 늦춘 것이 실제로 ‘원고의 경작물 수확․재배’를 위한 것이었다고 보기 어렵다.

바) 이 사건 거래 이후 원고는 이 사건 거래의 당사자로서 이 사건 거래가 이 사건 토지 전체를 13억 6,500만 원에 매도하는 매매계약이라는 사실을 잘 알고 있었음에도, 그 전체 매매대금을 전액 지급받기 이전인 2017. 8. 16. 이 사건 거래 과정에서 작성된 매매계약서의 사본이 아니라 임의로 작성한 별도의 매매계약서를 첨부하여 과세기간별 양도소득세 감면 한도액인 1억 원의 감면세액 신청을 포함한 양도소득세 신고서를 작성한 다음 이를 피고에게 제출하였다.

나. 신뢰보호원칙 위반 주장

과세관청은 과거부터 질의회신이나 조세심판결정을 통하여 ‘하나의 부동산을 시기를 달리하여 지분으로 양도하는 경우 각각의 지분 양도에 대하여 각각의 과세기간에 따라 조세감면 한도를 적용받을 수 있다’는 관행을 성립해 왔다. 이 사건 처분은 위와 같은 관행을 신뢰하여 이 사건 토지의 지분에 대하여 거래 시기를 달리하는 거래를 한 원고의 신뢰를 침해한 것으로서 위법하다.

원고는 이 사건 토지의 1/2 지분씩을 과세기간을 달리하여 개별적으로 각각 거래한 것이 아니라 ‘2017. 5. 22. 이 사건 토지 전체를 이 사건 매수인들에게 매도’하면서 1/2 지분별로 그 대금 지급 시기와 소유권이전등기 시기를 달리 정한 것에 불과함은 앞서 본 바와 같다.

그런데 원고가 내세우는 사정들이나 제출된 증거들만으로는, ‘하나의 부동산에 대하여 지분별로 과세기간을 달리하는 개개의 거래가 성립된 경우’가 아니라, 이 사건과 같이 ‘하나의 부동산에 대하여 하나의 거래가 성립되었으나 지분별로 과세기간을 달리하여 대금지급 및 소유권이전등기가 이루어진 경우’에까지 그 지분별로 조세감면 한도를 적용하는 과세관청의 관행이 성립되어 있었다거나 과세관청이 납세의무자에게 그러한 내용의 신뢰를 부여하였다고 인정할 수 없다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하여야 한다. 제1심 판결은 이와결론이 같아 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

1) 소장 청구취지 및 항소장 항소취지 기재 ‘201,003,610원’은 오기임이 분명하다.