과세연도를 달리하여 지분을 나누어 양도하는 행위를 하나의 거래로 보아 과세한 피고의 처분은 정당함

이 사건 토지의 1차 지분과 2차 지분의 양도는 하나의 거래인데 그 소유권이전등기절차만을 분할하여 이행하기로 한 경우, 소득세법 제98조에 따라 거래 목적물인 토지 전체의 대금청산이 이루어진 날을 양도시기로 보아야 함

사 건

2024구합10843 양도소득세부과처분취소

원 고

AAA

피 고

OO세무서장

변 론 종 결

2024. 7. 12.

판 결 선 고

2024. 8. 23.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2023. 8. 23. 원고에 대하여 한 2021년 귀속 양도소득세 31,284,160원의 과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 이 사건 매매계약의 체결 및 그 내용

원고는 2020. 10. 20. BBB·CCC 부부(이하, BBB 부부라고도 함) 및 DDD·박영덕 부부(이하, DDD 부부라고도 함) 1) 와 사이에 원고 소유의 광주 OO구 OO동 OOO-O 답 2,988㎡(이하, ‘이 사건 토지’라 함)를 위 4인에게 매매대금 11억 3,000만 원에 매도하는 내용의 매매계약(이하, ‘이 사건 매매계약’이라 함)을 체결하였는데, 당시 작성된 매매계약서에는 아래와 같은 내용의 매매대금 관련 조항(매매대금은 11억3,000만 원, 그 중 계약금 1억 1,000만 원은 계약시에 지불하고, 중도금 1억 원은 2020. 10. 26.에, 잔금 9억 2,000만 원은 2021. 1. 4.에 각 지급하기로 함) 및 특약사항 이 사건 토지의 1/2지분은 2020. 12. 28.에 BBB·CCC 부부에게 소유권이전하고, 나머지 1/2지분은 잔금지급일인 2021. 1. 4.에 근저당 설정(2건)을 말소하고 DDD·EEE 부부에게 소유권이전하기로 하는 약정 2) 이 포함되어 있음이 포함되어 있다.

나. 이 사건 매매계약에 따른 매매대금 수수

원고는 이 사건 매매계약에 따라, 매수인들(DDD 부부, BBB 부부)로부터 2020. 10. 20.에 계약금 1억 1,000만 원(송금인: DDD 5,500만 원, CCC 2,400만 원, BBB 3,100만 원)을, 2020. 10. 26.에 중도금 1억 원(CCC은 5,000만 원 송금, DDD는 수표 5,000만 원)을 각 지급받았고, 2021. 1. 4.에 잔금 9억 2,000만 원을 지급받았는바, 위 잔금 지급은 매수인들(DDD 부부, BBB 부부)이 이 사건 토지를 담보(채무자 DDD, BBB) 3) 로 제공하고서 받은 대출금을 이용하여, 잔금 9억 2,000만 원 중 원고의 기존 대출원리금(380,286,194원)을 상환처리하고 남은 돈 539,713,806원을 원고에게 이체하여 주는 방식으로 처리하였다.

다. 이 사건 토지의 지분 이전등기 경료 및 양도소득세 신고

원고는 중도금 수령 이후인 2020. 12. 28. 이 사건 토지의 1/2지분(이하, ‘1차 지분’이라 함)에 관하여 2020. 12. 7. 매매 4) 를 원인으로 BBB·CCC 부부 앞으로 소유권이전등기(각 이 사건 토지의 1/4지분)를, 잔금일인 2021. 1. 4. 이 사건 토지의 나머지 1/2지분(이하, ‘2차 지분’이라 함)에 관하여 2020. 12. 7. 매매 5) 를 원인으로 DDD·EEE 부부 앞으로 소유권이전등기(각 이 사건 토지의 1/4지분)를 각 마쳐준 다음, 2021. 1. 15. 이 사건 토지의 1차 지분에 관하여는 귀속연도를 2020년으로, 이 사건 토지의 2차 지분에 관하여는 귀속연도를 2021년으로 하여 아래 표와 같이 각 양도소득세신고를 하였고, 당시 세무서에 2020. 12. 7.자로 작성된 이 사건 토지의 1차 지분 매매계약서와 2차 지분 매매계약서를 제출하였다(원고는 그에 따른 양도소득세를 모두 납부하였음).

라. 이 사건 처분의 경위 등

1) 피고는 원고에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 이 사건 토지의 거래가 하나의 거래에 해당함에도 원고가 과세기간을 의도적으로 달리하여 이 사건 토지를 1차 지분과 2차 지분으로 나누어 양도한 것으로 판단하고, 이 사건 토지 전체의 양도시기를 모두 이 사건 계약상 잔금일인 2021. 1. 4.로 보아, 2023. 8. 23. 원고의 2021년 귀속 양도소득세를 176,624,629원(세율 40% 적용, 가산세 7,192,549원 포함)으로 결정한뒤, 기납부된 2020년 및 2021년 귀속 양도소득세 145,340,476원(= 2020년분 72,670,238원 + 2021년분 72,670,238원)을 공제한 31,284,160원을 경정하여 고지 처분하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 함).

2) 원고는 이 사건 처분에 불복하여 심판청구를 하였으나 조세심판원은 2023. 11. 20. 이를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1호증의 1, 2, 을 제2호증 내지 을 제5호증, 을 제9호증, 을 제10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 관련 법리

국세기본법 제14조 제3항 은 “제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.”고 규정하고 있다.

국세기본법에서 제14조 제3항을 둔 취지는 과세대상이 되는 행위 또는 거래를 우회하거나 변형하여 여러 단계의 거래를 거침으로써 부당하게 조세를 감소시키는 조세회피 행위에 대처하기 위하여 그와 같은 여러 단계의 거래 형식을 부인하고 실질에 따라 과세대상인 하나의 행위 또는 거래로 보아 과세할 수 있도록 한 것으로서, 실질과세의 원칙의 적용 태양 중 하나를 규정하여 조세공평을 도모하고자 한 것으로(대법원 2017. 12. 22. 선고 2017두57516 판결 참조), 국세기본법 제14조 제3항 을 적용하여 거래 등의 실질에 따라 과세하기 위해서는 납세의무자가 선택한 행위 또는 거래의 형식이나 과정이 처음부터 조세회피의 목적을 이루기 위한 수단에 불과하여 그 실질이 직접 거래를 하거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것과 동일하게 평가될 수 있어야 하고, 이는 당사자가 그와 같은 형식을 취한 목적, 제3자를 개입시키거나 단계별 과정을 거친 경위, 그와 같은 방식을 취한 데에 조세부담의 경감 외에 사업상의 필요 등 다른 합리적 이유가 있는지 여부, 각각의 행위 또는 거래 사이의 시간적 간격 및 그와 같은 형식을 취한 데 따른 손실과 위험부담의 가능성 등 제반 사정을 종합하여 판단하여야 한다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2017두41313 판결 참조).

나. 판단

앞서 인정한 사실 및 증거들과 을 제6호증 내지 제8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 원고는 2020. 10. 20. BBB 부부 및 DDD 부부에게 이 사건 토지 전체를 매도하는 내용의 매매계약을 체결한 뒤, 그 매매대금, 특히 잔금까지 2020. 10. 20.자로 체결된 이 사건 매매계약에 정한 대로 지 급받았으나(BBB, DDD는 잔금지급일인 2021. 1. 4. 자신들을 채무자로 한 각 근저당권을 설정하여 주고 받은 대출금으로 잔금을 지급하였음), 양도소득세 절감을 위한 특약에 따라 2020. 12. 7.자로 이 사건 토지의 1차 지분과 2차 지분을 따로 매도하는 내용의 매매계약서를 새로 작성하고서 2020. 12. 28.과 2021. 1. 4. 각 지분 이전등기를 마쳤는바, 위 2020. 12. 7.자 매매계약서들은 부동산등기(지분이전등기) 및 양도소득세 신고를 위하여 작성된 서류에 불과한 것인 점, ② 원고는 2023. 7. 6. 양도소득세 세무조사에서 ‘매도 의뢰시부터 2번에 나누어 매도하기를 원했다. 양도소득세법이 년도별로 계산하게 되어 있어 년도를 나누어 매도할 경우 2,200만 원 정도 절세를 할 수 있기에 1/2씩 나누어 취득할 매수자를 찾게 되었고 다행히 조건에 맞는 양수자들이 나타나서 양도하게 된 것이다’고 진술한 점, ③ 이 사건 토지의 매수인들은 지인들로 원고로부터 이 사건 토지 전체(각 1/4지분씩)를 일괄 매수하여 2023. 7. 14.에 제3자에게 일괄 매각하였는데, 두 부부가 따로 등기이전을 받을 이유는 전혀 없었던 점 등에 비추어 보면, 원고는 경제적 실질이 연속된 하나의 거래를 형식적으로 2개로 나누어 과세기간을 달리 함으로써 조세감면을 부당하게 받으려는 목적에서 이 사건 토지를 1차 지분과 2차 지분으로 나누어 이전등기한 것이라고 봄이 타당하다. 따라서 피고가 이를 실질상 하나의 거래로 판단하고 잔금일인 2021. 1. 4.을 양도일로 보아 과세한 이 사건 처분은 적법하므로, 이에 반하는 원고의 주장은 받아들이지 아니한다.

한편, 원고는, 이 사건 토지의 1차 지분 양도시기는 소득세법 제88조 및 소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호 에 따라 잔금을 지급하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에 해당하여 그 소유권이전등기 접수일인 2020. 12. 28.을 양도시기로 보아야 한다고 주장한다.

그러나, 이 사건 토지의 1차 지분과 2차 지분의 양도는 하나의 거래(즉, ‘이 사건 토지 전체’에 대하여 매매대금을 ‘총 11억 3,000만 원’으로 정한 매매)인데 그 소유권이전등기절차만을 분할하여 이행하기로 한 것이므로, 소득세법 제98조 에 따라 거래 목적물인 ‘이 사건 토지 전체‘에 대한 대금 청산이 이루어진 날인 2021. 1. 4.을 양도시기로 보아야 할 것이다. 즉, 하나의 거래로 인정되는 이상 그 거래가 분할 이행되었다고 하더라도 그 거래 전체가 완결된 때를 기준으로 판단하여야 할 것이지 분할 이행된 각 부분에 대하여 각 양도시기를 판단할 것은 아닌바, 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

1) BBB 부부와 DDD 부부는 지인이다.

2) 이는 원고가 양도소득세 절감을 위하여 연도를 나누어 1/2지분씩 지분소유권이전등기를 하기 위한 것으로, 양도소득세 기본세율은 과세표준액 1.5억 원 초과 3억 원 이하의 경우 38%, 3억 원 초과 5억 원 이하의 경우 40%로 정하고 있다. 원고가 2020. 10. 20.자 이 사건 매매계약에 따라 양도소득세를 신고하였다면 그 과세표준액은 487,080,200원으로 40%의 기본세율이 적용되는 과세구간에 해당하지만, 이 사건 토지를 2차례에 걸쳐 각 1/2 지분씩 매도하였다고 신고함으로써 그 과세표준액은 각 242,290,100원으로 38%의 기본세율이 적용되는 과세구간에 해당하게 된다. 더욱이 원고는 2020년 및 2021년 양도소득기본공제(2,500,000원) 또한 중복하여 공제받을 수 있다.

3) 이 사건 토지에 관하여 2021. 1. 4. 채무자 DDD, 근저당권자 OOOO협동조합, 채권최고액 528,000,000원의 근저당권설정등기 및 채무자 BBB, 근저당권자 OOOO협동조합, 채권최고액 528,000,000원의 근저당권설정등기가 각 경료되었다.

4) 1차 지분 이전등기를 위하여 2020. 12. 7.자로 작성된 매매계약서(을 제2호증)에는 원고가 BBB, CCC 부부에게 이 사건 토지 중 1/2지분을 매매대금 5억 6,500만 원에 매도하되, 계약금 5,500만 원은 2020. 12. 7. 지불하고, 중도금 5,000만 원은 2020. 12. 18. 지불하며, 잔금 4억 6,000만 원은 2020. 12. 28. 지급하기로 하는 내용으로 되어 있다.

5) 2차 지분 이전등기를 위하여 2020. 12. 7.자로 작성된 매매계약서(을 제4호증)에는 원고가 DDD, EEE 부부에게 이 사건 토지 중 1/2지분을 매매대금 5억 6,500만 원에 매도하되, 계약금 5,500만 원은 2020. 12. 7. 지급하고, 중도금 5,000만 원은 2020. 12. 18. 지급하며, 잔금 4억 6,000만 원은 2021. 1. 4. 지급하기로 하는 내용으로 되어 있다.