이 사건 매매사례가액을 이 사건 부동산의 시가로 보아 이루어진 이 사건 처분이 위법하다고 볼 수 없음

이 사건 부동산의 공시가격이 2020년～2022년 사이에 급증한 사실은 인정되나, 공시가격의 변화가 부동산의 실제 가치 변동을 그대로 반영한다고 보기 어려우므로 이러한 사정만으로는 이 사건 매매사례가액이 평가기준일 당시 이 사건 부동산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못한다고 인정할 정도로 가격변동의 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 볼 수 없음

사 건

2023구합80395 증여세부과처분취소

원 고

AAA

피 고

○○세무서장

변 론 종 결

2024. 11. 28.

판 결 선 고

2024. 12. 26.

청 구 취 지

피고가 2023. x. 9. 원고에 대하여 한 증여세 00,000,000 원의 부과처분을 취소한다 .

이 유

1. 처분의 경위

가 . 원고는 2022. 1. 26.( 이하 ‘ 평가기준일 ’ 이라 한다 ) 서울 00구 000동 **** 주공*단지아파트 0000 동 0000 호 ( 이하 ‘ 이 사건 부동산 ’ 이라 한다 ) 를 증여받고 , 2022. x. 28. 당시 이 사건 부동산의 공동주택가격 ( 기준시가 ) 0 억 0,000 만 원을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고 · 납부하였다 .

나 . 피고는 , 이 사건 부동산과 같은 동에 위치하고 면적과 공동주택가격이 동일한 같은 아파트 1404 동 000 호 ( 이하 ‘ 이 사건 매매사례 부동산 ’ 이라 한다 ) 에 관하여 평가기준일 전 2 년 이내인 2021. 6. 22. x 억 원에 매매계약이 체결된 사실을 확인하고 , 구 상속세 및 증여세법 시행령 (2022. 2. 15. 대통령령 32414 호로 개정되기 전의 것 , 이하 ‘ 상증세법 시행령 ’ 이라 한다 ) 제 49 조 제 1 항 단서에 따라 평가심의위원회의 심의를 거쳐 이 사건 매매사례 부동산의 거래가액 x억 원 ( 이하 ‘ 이 사건 매매사례가액 ’ 이라 한다 ) 을 이 사건 부동산의 시가로 보고 , 2023. x. 9. 원고에게 2022. x. 26. 증여분 증여세 xx ,x00,000 원을 결정 · 고지하였다 ( 이하 ‘ 이 사건 처분 ’ 이라 한다 ).

다 . 이에 원고는 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2023. x. 21. 기각되었다 .

[ 인정근거 ] 다툼 없는 사실 , 갑 제 1, 2, 5 호증 , 을 제 1, 2 호증의 각 기재 , 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가 . 원고의 주장 요지

아래와 같은 이유로 이 사건 매매사례가액을 이 사건 부동산의 시가로 보고 증여세를 산정한 이 사건 처분은 위법하다 .

1) 이 사건 부동산의 공동주택공시가격이 2020. 1. 경부터 2021. 1. 경까지 사이에 45%, 2021. 1. 경부터 2022. 1. 경까지 사이에 14% 가 급증하였다 . 따라서 평가기준일과 이 사건 매매사례 부동산의 매매계약 체결일 사이에 이 사건 부동산에 관하여 가격변동의 특별한 사정이 있는 경우라고 보아야 하므로 , 상증세법 시행령 제 49 조 제 1 항 단서에 따라 매매사례 가액을 이 사건 부동산의 정당한 시가로 볼 수 없다 .

2) 설령 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우라고 하더라도 , 이 사건 매매사례 부동산과 이 사건 부동산은 층수 , 인테리어 상태 등에 차이가 있으므로 유사하다고 볼 수 없다 . 따라서 이 사건 매매사례가액을 이 사건 부동산의 정당한 시가로 볼 수 없고 , 오히려 평가기준일에 더 가까운 2021. 6. 24. 체결된 같은 아파트 1404 동 108 호의 매매가액 x억 x ,x00 만 원을 이 사건 부동산의 시가로 보아야 한다 .

3) 상증세법 시행령 제 49 조에서 과세요건에 해당하는 ‘ 과세물건 ’ 에 대한 내용을 다시 시행규칙에 위임한 것은 조세법률주의 및 법률우위원칙에 반하므로 , 그 위임을 받아 제정된 상속세 및 증여세법 시행규칙 ( 이하 ‘ 상증세법 시행규칙 ’ 이라 한다 ) 제 15 조가 증여재산의 시가를 산정함에 있어서 적용되어서는 안된다 .

나 . 관계 법령

별지 기재와 같다 .

다 . 판단

1) 관련 법리

구 상속세 및 증여세법 (2022. 12. 31. 법률 제 19195 호로 개정되기 전의 것 , 이하 ‘ 상증세법 ’ 이라 한다 ) 제 60 조 제 1 항 본문은 ‘ 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다 ’ 고 하여 상속 또는 증여재산의 평가에 있어서 시가주의 원칙을 선언하였고 , 같은 조 제 2 항은 ‘ 제 1 항에 따른 시가는 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격 · 공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다 ’ 고 규정하여 시가의 개념과 그 범위를 정하고 있으며 , 같은 조 제 3 항은 ‘ 제 1 항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류 , 규모 , 거래 상황 등을 고려하여 제 61 조부터 제 65 조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다 ’ 고 하여 시가의 본질에 부합하는 가액을 찾기 어려운 경우 그에 대한 대체수단으로서 보충적 평가방법에 따를 것을 규정하고 있다 .

한편 , 상증세법 제 60 조 제 2 항의 위임에 따른 상증세법 시행령 제 49 조 제 1 항 본문에서는 , 평가기준일 전후 6 개월 ( 증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6 개월부터 평가기준일 후 3 개월 ) 이내의 기간 중 매매 , 감정 , 수용 , 경매 , 공매가 있는 경우에 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 일정한 가액을 상증세법 제 60 조 제 2 항의 시가에 포함시키면서 , 제 1 호 본문에서 ‘ 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액 ’ 을 규정하되 , 같은 항 단서에서 ‘ 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2 년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제 78 조 제 1 항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제 2 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태 , 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자 , 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제 49 조의 2 제 1 항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다 ’ 고 하여 , 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2 년 이내 기간 중 매매 , 감정 , 수용 , 경매 , 공매에서 확인되는 가액을 일정한 경우 상증세법 제 60 조 제 2 항의 시가에 포함시키고 있는바 , 그 문언상 상증세법 시행령 제 49 조 제 1 항 각 호는 상속 · 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것으로 봄이 타당하다 ( 대법원 2010. 1. 14. 선고 2007 두 23200 판결 참조 ).

그리고 상증세법 시행령 제 49 조 제 4 항은 ‘ 제 1 항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적 · 위치 · 용도 · 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액 [ 법 제 67 조 또는 제 68 조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6 개월부터 제 1 항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다 ] 이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제 60 조 제 2 항에 따른 시가로 본다 ’ 고 규정하고 있다 .

2) 구체적 판단

앞서 채택한 각 증거 , 갑 제 3, 4 호증 , 을 제 3 호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 고려하면 , 이 사건 매매사례가액을 이 사건 부동산의 시가로 보아 이루어진 이 사건 처분이 위법하다고 볼 수 없다 . 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 받아들일 수 없다 .

① 상증세법 시행령 제 49 조 제 1 항 단서의 내용 및 형식에 비추어 보면 , ’ 가격변동의 특별한 사정 ‘ 이 있는 경우란 평가일로부터 가격산정 기준일까지의 기간 사이에 증여재산 가격의 유의미한 변동이 발생하여 해당 감정가액이 평가기준일 당시 증여재산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못하고 있다고 인정할 수 있는 제반 사정을 의미한다고 볼 수 있다 .

이 사건에서 보건대 , 네이버부동산 (land.naver.com) 사이트의 KB 부동산 및 부동산뱅크 시세동향 자료에 의하면 , 이 사건 부동산과 동일 단지 , 동일 면적 아파트의 2021. 6.~2022. 7. 사이 시세 상승률이 3~6% 인바 , 가격변동의 폭이 큰 정도라고 보기는 어렵다 . 원고는 , KB 부동산 및 부동산뱅크 시세동향 가격은 이 사건 부동산의 시세를 제대로 반영하지 못한다는 취지로 주장하나 , 제출된 자료만으로는 원고의 주장처럼 위 시세동향 자료가 실거래가와 현저한 차이가 있다고 단정하기 어렵고 , 설령 위 시세동향 자료가 시가 반영이 느리다는 등의 사정이 있어 당시의 정확한 시가를 반영하지 못한다고 하더라도 , 이를 시세 상승률을 파악하는 자료로는 사용할 수 있다고 보인다 .

② 이 사건 부동산의 공시가격이 2020 년 ~2022 년 사이에 급증한 사실은 인정되나 , 공시가격의 변화가 부동산의 실제 가치 변동을 그대로 반영한다고 보기 어려우므로 ( 특히 2020 년 무렵에는 정부의 공시가격 현실화 정책에 따라 공시가격이 전국적으로 큰 폭으로 상승한 것으로 보인다 ), 위 사정만으로는 이 사건 매매사례가액이 평가기준일 당시 이 사건 부동산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못한다고 인정할 정도로 가격변동의 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 보기 어렵다 .

③ 상증세법 시행규칙 제 15 조 제 3 항은 “ 상증세법 시행령 제 49 조 제 4 항에서 ’ 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 ‘ 이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다 .” 고 규정하고 있고 , 제 1 호에서는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 , ’ 가 . 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 ( 공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다 ) 내에 있을 것 , 나 . 평가대상 주택과 주거전용면적 ( 주택법에 따른 주거전용면적을 말한다 ) 의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100 분의 5 이내일 것 , 다 . 평가대상주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100 분의 5 이내일 것 ‘ 의 요건을 모두 충족하는 주택을 말하되 , 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다고 정하고 있다 .

이 사건에서 보건대 , 이 사건 매매사례 부동산은 이 사건 부동산과 같은 동에 위치하고 면적과 공동주택가격이 동일하여 상증세법 시행규칙 제 15 조 제 3 항 제 1 호에서 정한 요건에 부합하므로 , 피고가 이 사건 매매사례가액을 이 사건 부동산의 시가로 본 것은 적법하다 .

원고는 , 평가기준일에 더 가까운 2021. 6. 24. 계약이 체결된 같은 아파트 1404 동 108 호의 거래가액 x억 x,x 00 만 원을 이 사건 부동산의 시가로 보아야 한다고 주장하나 , 상증세법 시행규칙 제 15 조 제 3 항 제 1 호 단서에서 ’ 각 목의 요건을 충족하는 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다 ‘ 고 명시하고 있고 , 원고가 드는 위 부동산과 이 사건 매매사례 부동산 중 이 사건 부동산과 공동주택가격 차이가 더 적은 것은 이 사건 매매사례 부동산인 사실이 인정되므로 , 피고가 이 사건 매매사례 부동산의 거래가액을 기준으로 삼은 것은 적법하다 .

④ 원고는 , 상증세법 시행령 제 49 조 제 4 항이 과세물건에 관한 규정을 상증세법 시행규칙 제 15 조에 다시 위임한 것은 조세법률주의 , 법률우위원칙에 위반되므로 , 상증세법 시행규칙 제 15 조를 적용할 수 없다는 취지로도 주장한다 .

그러나 헌법 제 38 조 , 제 59 조에서 과세요건을 국민의 대표기관인 국회가 제정한 법률로 명확하게 규정하도록 한 조세법률주의의 이념을 견지하면서도 , 경제현실의 변화나 전문적 기술의 발달 등에 즉시 응하여야 하는 세부적인 사항에 관하여는 국회가 제정하는 형식적인 법률보다는 더 탄력성 있는 행정입법에 위임할 필요가 있는 점 , 이 경우 법률에 이미 하위법령으로 규정될 내용 및 범위의 기본사항이 구체적으로 규정되어 있어 누구라도 당해 법률로부터 하위법령에 규정될 내용의 대강을 예측할 수 있다면 이는 조세법률주의에 위반되지 않는다고 볼 것인 점 , 이 사건에서 상증세법 시행령 제 49 조 제 4 항은 ’ 해당 재산과 면적 · 위치 · 용도 · 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제 60 조 제 2 항에 따른 시가로 본다 ‘ 고 하여 , 일정 요건을 충족한 유사한 다른 재산의 가액을 해당 재산의 가액으로 볼 수 있다는 점을 명확히 규정하고 있고 , 다만 그 요건에 해당하는 ’ 면적 · 위치 · 용도 · 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 ‘ 의 구체적인 판단기준을 시행규칙에 위임하고 있을 뿐인 점 등을 종합하면 , 상증세법 시행규칙 제 15 조가 조세법률주의 및 법률우위원칙 등에 반하여 무효라고 볼 수는 없다 . 원고의 위 주장은 이유 없다 .

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다 .