신탁재산은 조합원별로 구분하여 종합부동산세 과세표준을 산정하여야 함

이 사건 각 주택은 모두 위탁자별로 구분된 신탁법상 신탁재산으로서 피고로서는 위탁자인 원고의 조합원별로 구분하여 그 신탁재산의 공시가격을 합산하는 방법으로 종합부동산세 과세표준을 산정하여야 함에도 단순히 이 사건 각 주택의 공시가격을 모두 합산하여 산정한 과세표준을 기준으로 한 이 사건 처분은 위법·부당함

사 건

2024구합50623 종합부동산세등 경정거부처분 취소

원 고

AA재개발정비사업조합

피 고

aa세무서장

변 론 종 결

2024. 8. 30.

판 결 선 고

2024. 9. 27.

주 문

1. 피고가 2023. 4. 13. 원고에게 한 2018년 귀속 종합부동산세 xxx원 및 농어촌특별세 xxx원의 경정거부처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 인천광역시 00구 00동 191-4번지 23,109.7㎡(이하 ‘이 사건 정비구역’이라 한다)에 대한 주택재개발정비사업(이하 ‘이 사건 정비사업’이라 한다)을 시행하기 위해 구 도시 및 주거환경정비법(2009. 4. 22. 법률 제9632호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제8조 제1항 및 제13조에 따라 설립되어 2009. 4. 8. 인천광역시 aa구청장으로부터 조합설립인가를 받은 주택재개발정비사업조합이다.

나. 00광역시장은 2009. 2. 9. 이 사건 정비구역에 대하여, 구 도시정비법 제4조 에 의해 정비계획을 수립하고 정비구역을 지정·고시하였고, 같은 날 구 국토계획법(2009.1. 30. 법률 제9401호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 국토계획법’이라 한다) 제30조 제6항, 같은 법 제32조 제4항 및 구 토지이용규제 기본법(2008. 6. 6. 법률 제9092호로 개정되기 전의 것) 제8조에 따라 그 지형도면을 고시하였다. 원고는 인천광역시 aa구청장으로부터 2010. 6. 1. 이 사건 정비사업의 시행을, 2017. 3. 28. 관리처분계획을 각 인가받고, 2019. 5. 1. 착공신고를 거쳐 2018. 8. 13. 준공인가를 받았다.

다. 피고는 2018. 11. 15. 원고 소유로 되어 있는 (1) 인천광역시 aa구 00동 191-22번지 8호 등 총 78건의 주택(부속토지 포함, 이하 ‘이 사건 각 주택’이라 한다) 및 (2) 같은 동 191-273번지 등 총 225건의 토지(이하 ‘이 사건 각 토지’라 한다)에 대하여 과세대상물건을 주택 및 종합합산토지로 구분하여 종합부동산세 xxx원 및 농어촌특별세 xxx원 합계 xxx원을 부과고지 하였으며, 2020. 7. 1. 이 사건 각 주택에 대한 공시가격이 잘못되었다며 종합부동산세 xxx원 및 농어촌특별세 xxx원을 추가로 부과고지 하였다.

라. 원고는 2021. 11. 22. 사업시행자가 주택을 건설하기 위하여 사업계획 승인을 받은 토지는 분리과세대상에 해당하므로 이 사건 각 주택과 이 사건 각 토지에 대한 2018. 11. 15.자 종합부동산세 xxx원 및 농어촌특별세 xxx원, 2020. 7. 1.자 종합부동산세 xxx원 및 농어촌특별세 xxx원의 부과처분을 모두 취소해달라고 1차 경정청구를 하였고, 피고는 2022. 1. 22. 인천광역시 aa구청장이 직권으로 재산세를 감면한 이 사건 각 토지에 대한 종합부동산세 xxx원 및 농어촌특별세 xxx원 합계 xx원을 직권 환급하고, 이 사건 각 주택에 대한 종합부동산세와 농어촌특별세 부분은 불복기간 90일내 불복을 제기하지 아니하였다는 이유로 부적법하다는 통지를 하였다.

마. 2022. 12. 31. 법률 제19189호로 국세기본법 제45조의2 제6항 이 신설됨에 따라 종합부동산세를 부과·고지 받은 자의 경우에도 경정청구가 가능해지자 원고는 2023. 3. 2. 이 사건 각 주택에 대한 종합부동산세 xxx원 및 농어촌특별세 xxx원을 환급해달라는 내용으로 2차 경정청구를 하였으나, 피고는 2023. 4. 13. 이 사건 각 주택에 대한 2018. 11. 15.자 및 2020. 7. 1.자 각 종합부동산세(합계 xxx원)·농어촌 특별세(합계 xxx원)의 부과처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)이 정당하다는 이유로 경정청구거부처분을 통지하였다(이하 ‘이 사건 거부처분’이라 한다).

바. 원고는 이 사건 거부처분에 불복하여 2023. 7. 11. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2023. 12. 29. 이 사건 정비사업 건축공사 착공일이 2019. 5. 1. 이고 2018년 종합부동산세 과세기준일 당시 이 사건 각 주택이 멸실되지 아니하였으므로 이 사건 각 주택에 대하여 종합부동산세를 과세하는 것이 정당하다는 이유로 원고의 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 10, 14호증(가지번호 있는 것은 가지번호를 포함하며, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관련 법령

별지 기재와 같다.

3. 원고의 주장

가. 이 사건 각 주택은 원고가 신탁법에 따라 그 조합원들로부터 신탁받은 재산으로 위탁자별로 구분된 신탁법상 신탁재산에 해당하므로, 이 사건 각 주택의 전체 공시가격을 기준으로 종합부동산세 과세표준을 산정할 것이 아니라, 그 전체 공시가격을 위탁자별로 안분한 후 각각 기초공제금액을 차감하여 과세표준을 산정하고 그에 따라 종합부동산세액을 계산하여 그 세액을 모두 합산하는 방식으로 종합부동산세액을 산정해야 하는데, 피고는 위탁자별로 구분하지 않고 이 사건 각 주택의 공시가격을 단순 합산하여 종합부동산세의 과세표준과세액을 산출하고 이를 기준으로 2018년 귀속 종합부동산세를 산정한 위법이 있다.

나. 이 사건 각 주택은 재산세를 부과하는 해당연도 과세기준일 현재 철거하기로 계획이 확정되어 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택에 해당하므로 구 지방세법(2018. 12. 24. 법률 제16008호로 개정되기 전의 것) 제109조 제3항 제5호에 따라 재산세 비과세 대상이고 따라서 종합부동산세법 제7조 제1항 에 따라 종합부동산세를 부담하지 않는다.

4. 종합부동산세 과세표준 및 세액의 산정방법 관련 주장에 대한 판단

가. 구 종합부동산세법(2020. 6. 9. 법률 제17339호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제7조 제1항은 ‘과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하는 자‘를 주택분 종합부동산세의 납세의무자로 규정하고, 제8조 제1항 본문은 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 ‘납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억 원을 공제한 금액에 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액’으로 하도록 규정하고 있다. 한편 구 지방세법(2020. 8. 12. 법률 제17473호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제107조 제1항은 “재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.”고 규정하면서 제3호에서 “신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.”고 규정하고 있다.

이처럼 구 종합부동산세법은 종합부동산세의 과세표준을 원칙적으로 납세의무자별로 종합부동산세 과세대상인 토지나 주택의 재산세 과세표준을 합산한 금액에서 일정한 과세기준금액을 공제하여 산정하도록 하고 있다. 그런데 신탁법상 신탁재산은 강제집행이 원칙적으로 금지되고( 신탁법 제22조 제1항 ), 파산재단에서 제외되며( 신탁법 제24조 ), 수탁자의 고유재산과 구별하여 관리되어야 한다( 신탁법 제37조 ). 이처럼 신탁법상 신탁재산은 수탁자의 고유재산으로부터 독립되어 있을 뿐만 아니라 위탁자별로도 각각 독립되어 있으므로, 수탁자가 신탁재산인 부동산을 대내외적으로 보유하면서 신탁의 목적에 따라 관리·처분할 수 있는 권능을 가진다고 하더라도 이는 개별 신탁관계에 기초하여 각각의 부동산을 보유하는 것으로 보아야 한다. 구 종합부동산세법의 입법 목적은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고 부동산의 가격안정을 도모하고자 함에 있다(구 종합부동산세법 제1조 ). 만약 어느 한 수탁자가 다수의 위탁자로부터 부동산을 신탁받았다고 하여 그 재산세 과세표준을 합산하는 방법으로 종합부동산세의 과세표준을 산정한다면종합부동산세를 도입한 취지와 어긋날 뿐만 아니라, 세제상의 불이익으로 인하여 신탁법상 신탁관계의 이용을 꺼리게 하는 결과를 초래한다. 이에 구 지방세법 제107조 제1항 제3호 도 ‘위탁자별로 구분된 신탁법상의 신탁재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다’는 규정을 신설함으로써 신탁법상 신탁재산에 관하여는 재산세의 과세표준을 위탁자별로 산정하여야 한다는 것을 명확하게 하였다. 그렇다면 위탁자별로 구분된 신탁법상 신탁재산인 토지나 주택의 종합부동산세 과세표준은 수탁자가 보유한 모든 토지나 주택의 재산세 과세표준을 합산할 것이 아니라, 위탁자별로 구분하여 그 신탁재산의 재산세 과세표준을 합산한 금액에서 각각 일정한 과세기준금액을 공제하는 방법으로 산정하여야 한다고 봄이 타당하다.

나. 앞서 든 증거들에, 갑 제11, 15호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 아래와 같은 사실이 인정된다.

1) 원고는 현금청산대상자들로부터 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 한다)에 따라 협의취득 또는 수용 절차를 거쳐 이 사건 각 주택을 취득하였다.

2) 원고는 이 사건 각 주택에 관하여 수용 또는 협의취득을 원인으로 하는 소유권이전등기 및 신탁재산 처분에 의한 신탁등기를 마쳤다. 또한 이 사건 각 주택의 각 등기부에는 신탁원부가 첨부되어 있고, 그중 위탁자 겸 수익자란에는 약 300명에 달하는 원고 조합원들의 성명과 주소가, 수탁자란에는 원고의 명칭과 주사무소 소재지가 기재되어 있다.

3) 이 사건 각 주택의 등기부동본에 첨부된 신탁원부에서 신탁부동산을 개별적으로 특정하고 있으며, 신탁원부에 첨부된 신탁조항의 주요 내용은 다음과 같다.

수익자와 수탁자 원고는 위탁자 소유인 부동산에 대하여 다음과 같이 부동산 관리·처분 신탁계약을 체결한다.

부동산 표시: 말미 기재와 같음

제1조(신탁의 목적)

① 수탁자는 수익자의 주거환경개선을 하기 위하여, 인천광역시 aa구 00동 120-80 일대 기존 주택을 철거하고 그 대지위에 새로운 주택을 건설하여 수익자에게 공급하기 위한 관리 및 처분을 목적으로 위 기재부동산을 수탁자에게 신탁하고 수탁자는 이를 인수한다.

제2조(신탁의 공시)

수탁자는 본 계약 체결 후 지체없이 위탁자소유 부동산에 대하여 신탁재산처분에 의한 신탁을 원인으로 한 신탁등기절차를 경료한다.

제3조(신탁재산의 관리 및 처분방법)

① 수탁자는 기존건물을 철거, 멸실하고 그 지상에 수익자의 아파트 및 기타 부대시설을 건축하기 위하여 토지의 합병·분할·교환·기부채납을 할 수 있으며 수익자에게 공급하는건물 이외의 잔여건물 및 이에 따른 토지의 지분을 자유로이 매각 처분할 수 있다.

② 수탁자는 신탁종료와 동시에 수익자의 각 소유로 결정되는 신축 아파트 및 건축면적 비율에 의한 토지지분을 수익자에게 이전한다.

③ 수탁자는 신탁부동산의 토지의 면적중 확정된 건축계획에 의하여 수익자 또는 일반분양자에게 공급하는 토지지분 이외의 잔여토지와 이에 해당하는 건축물에 대하여 수익자의 승낙이나 동의 또는 별도의 계약체결 없이도 분양·저당·임대·매매·교환·분할·합병·기부채납 등 재개발사업과 관련된 모든 처분행위를 할 수 있다.

④ 수탁자는 전 3항의 처분행위로 발생한 수익금은 각 수익자의 신탁재산 비율에 따라 안분비례로 배정하여 재개발공사비에 충당하고 기타 조합정관에 따라 모든 처분행위를 할 수있다.

(⑤ 내지 ⑦항 생략)

⑧ 수탁자는 신탁목적을 달성하기 위하여 수익자가 시공회사 또는 금융기관으로부터 대출받는 이주비 및 공사비 등의 담보를 위하여 신탁재산을 담보로 제공하고, 근저당권 설정을할 수 있다.

제4조(신탁의 종료 및 신탁재산의 인계)

① 본 신탁계약은 재개발사업이 완료된 이후 수탁자가 신탁재산을 수익자에게 이전 및 처분하는 등 사업목적이 모두 완료될 때까지 존속한다.

② 수탁자는 재개발사업완료에 의하여 배정된 수익자의 분양면적 비율에 따라 산정하여 확정된 토지지분으로서 수익자에게 인계한다.

제5조(신탁계약의 해지 및 변경)

신탁의 종료로 인하여 남은 신탁재산은 수익자에게 귀속한다. 순탁자는 조합의 정관에 따라 재산을 수익자에게 이전한다.

(제6조 생략)

다. 앞서 인정한 사실들, 앞서 든 증거들, 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합해 보면, 원고와 원고의 조합원들 사이에 이 사건 각 주택에 관하여 위탁자별로 구분된 신탁관계가 인정된다고 봄이 타당하고, 이러한 결론은 이 사건 각 주택에 관한 재산세 부과처분에 대한 원고의 불복 여부와 무관하다. 따라서 원고의 주장은 이유 있다.

1) 앞서 본 바와 같이 원고는 현금청산대상자들로부터 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 협의취득 또는 수용 절차를 거쳐 이 사건 각 주택을 취득하였고, 이를 그 등기원인으로 기재하면서 등기부상 등기목적란에 ‘신탁재산처분에 의한 신탁’이라는 점을 명시하였다. 또한 각 부동산등기부마다 신탁원부가 첨부되어 있는데, 위탁자 겸 수익자란에 원고 조합원들이 기재되어 위탁자들이 특정되어 있으며, 신탁원부 전문에서 신탁원부별 신탁부동산이 개별적으로 특정되어 있다.

이처럼 원고와 원고의 조합원들 사이에서 이 사건 각 주택에 관한 신탁관계를 설정하였고, 이 사건 각 주택은 수탁자인 원고가 조합원들로부터 신탁받은 금전을 재원으로 취득한 재산으로서 신탁법 제27조 에 따라 신탁재산에 속하여 원고의 명의로 등기까지 되었으며, 부동산등기부에 첨부된 신탁원부의 위탁자란에는 원고 조합원들의 성명, 주소가 구체적으로 기재되어 있으므로, 이 사건 각 주택은 위탁자별로 구분된 신탁법상 신탁재산에 해당한다(다만, 위 신탁원부에 지분의 표시가 없으므로 지분은 균등한 것으로 보아야 할 것이다).

2) 이 사건 정비사업은 조합인 원고가 사업시행자가 되는 재개발사업으로 토지등 소유자가 조합원이 되어 자신의 종전 자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 신 주택을 건축·분배하는 것을 목적으로 한다. 이처럼 원고의 조합원들은 이 사건 정비사업을 통해 종국적으로 신 주택을 분배받는 입장이고, 이 사건 정비사업의 효율적이고 편리한 진행을 위해 신탁제도를 이용하였을 뿐이며, 신탁제도를 이용함에 따라 담세력의 차이가 발생한다거나 조세부담의 형평성을 제고할 당위가 커진다고 보기는 어렵다. 따라서 원고를 기준으로 이 사건 각 주택의 공시가격을 모두 합산하여 종합부동산세를 부과하는 것이 종합부동산세의 입법 목적에 부합한다고 보기도 어렵다.

3) 피고는 신탁계약서 등 증빙서류가 존재하지 않는 점, 신탁원부상 도장 날인이 누락되어 있는 점 등을 근거로 이 사건 각 주택이 신탁재산에 해당하지 않는다고 주장하나, 위 주장은 등기 추정력에 반하여 신탁관계의 적법한 성립 자체를 부정하는 주장에 해당하여, 달리 위 등기 추정력을 번복할 만한 특별한 사정이 없는 이상 받아들이기 어렵다.

4) 종합부동산세는 재산세의 부가세가 아니라 엄연한 독립세로서 그 부과주체, 부과요건, 부과절차 등이 서로 다른 별개의 조세이다. 따라서 원고가 이 사건 각 주택에 대한 재산세 부과처분에 대하여 아무런 불복을 하지 아니하였고 피고가 이러한 과세자료를 근거로 이 사건 처분을 하였다 하더라도, 이러한 사정만으로 원고가 이 사건 처분의 력을 다툴 수 없다거나 위 재산세 부과처분이 이 사건 처분의 효력에 영향을 미친다고 볼 수는 없다.

라. 소결

따라서 이 사건 각 주택은 모두 위탁자별로 구분된 신탁법상 신탁재산으로서 피고로서는 위탁자인 원고의 조합원별로 구분하여 그 신탁재산의 공시가격을 합산하는 방법으로 종합부동산세 과세표준을 산정하여야 함에도 단순히 이 사건 각 주택의 공시가격을 모두 합산하여 산정한 과세표준을 기준으로 한 이 사건 처분은 위법·부당하므로, 이를 바로잡기 위한 경정청구는 정당하다. 다만 이 사건 기록에 나타난 사정만으로는 법원이 직권으로 위탁자인 원고의 조합원별로 구분한 종합부동산세 과세표준을 산정할 수 없어 원고가 납세의무를 지는 정당한 종합부동산세를 계산할 수 없으므로, 이 사건 거부처분을 전부 취소할 수밖에 없다(이 사건 거부처분을 취소하는 이상 원고의 나머지 주장에 대하여는 더 나아가 판단하지 않는다).

5. 결론

원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.