부동산 명의신탁 약정이 존재한 경우 명의수탁자에게 종합부동산세를 부과한 처분은 위법함

관련 민·형사 판결을 통해 부동산에 관한 명의신탁 약정이 존재하였음이 확인되었으므로 부동산의 실질적인 소유자는 명의수탁자가 아닌 명의신탁자로 보아야 함

사 건

2023구합57580

원 고

AA

피 고

aa세무서장

변 론 종 결

2024. 5. 17.

판 결 선 고

2024. 8. 30.

주 문

1. 피고가 2022. 11. 20. 원고에 대하여 한 2022년 귀속 종합부동산세 xxx원, 농어촌특별세 xxx원의 부과 처분을 모두 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다. 1)

이 유

1. 처분의 경위 등

가. 원고는 bb cc구 dd로xx번길 xx xx 아파트 xx호를 비롯하여 별지1 목록 기재와 같이 40채의 부동산(이하 위 부동산을 모두 통틀어서는 ‘이 사건 각 부동산’이라 하고, 개별 부동산은 각 순번대로 ‘제 ○번 부동산’으로 표시한다)에 관하여 각 자신의 명의로 소유권보존등기 및 소유권이전등기를 마친 다음 2022. 6. 1.까지 등기부상 소유자로 등재되어 있었다.

나. 피고는 2022. 11. 2. 원고에게 이 사건 각 부동산에 관한 2022년 귀속 종합부동산세 xxx원, 농어촌특별세 xxx원을 각 부과·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

다. 원고는 이에 불복하여 2023. 1. 27. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2023. 8. 2. 기각되었다.

라. 한편, 원고는 2022. 6. 24. BB를 상대로 이 사건 각 부동산 중 제24, 25, 39, 40번을 제외한 나머지 부동산에 관하여, BB가 위 각 부동산을 취득하여 원고에게 명의신탁을 하였음을 청구원인으로 하여 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차 인수 및 명의신탁약정관계 확인을 구하는 소를 제기하였고, 제1심 법원은 2024. 1. 17. BB가 해당 부동산들의 실소유자이고, 원고와 BB 사이에 양자간 명의신탁 약정에 기하여 마쳐진 원고 명의 소유권보존등기 및 소유권이전등기가 모두 부동산실권리자명의 등기에 관한 법률 위반의 무효의 등기라고 판단한 다음 원고의 청구 중 변론종결시를 기준으로 원고명의 부동산들에 대하여는 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차 인수를 구하는 청구 부분을 인용하고, 변론종결시를 기준으로 제3자에게 이전된 부동산들에 대하여 명의신탁약정관계의 확인을 구하는 청구 부분은 확인의 이익이 없다는 이유로 각하하는 판결을 선고하였으며, 2024. 2. 8. 위 판결은 그대로 확정되었다(서울중앙지방법원 2022가합536004 소유권이전등기 사건, 이하 ‘선행 민사사건’이라 한다).

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3, 4, 12호증의 각 기재, 변론 전체의 취지]

2. 처분의 적법 여부에 관한 판단

가. 원고 주장의 요지

2022. 6. 1. 과세기준일 당시 이 사건 각 부동산의 실소유자는 원고가 아닌 명의신탁자인 BB인 사실이 선행 민사사건을 통해 확인되었으므로, 이 사건 각 부동산의 실소유자가 원고임을 전제로 한 이 사건 처분은 모두 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지2 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련 법리

종합부동산세법 제7조 제1항 은 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고, 지방세법 제107조 제1항 은 재산세 과세기준일 현재 재산을 ‘사실상 소유하고 있는 자’를 재산세 납세의무자로 규정하고 있는바, 여기서 ‘사실상 소유하고 있는 자’라 함은 공부상 소유자로 등재되어 있는지를 불문하고 과세대상 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 뜻한다(대법원 2010. 10. 14. 선고 2010두10501 판결의 취지, 대법원 2023. 8. 18. 선고 2023두37315 판결 등 참조).

2) 구체적 판단

위 법리에 비추어 살펴보건대 앞에서 든 증거 및 갑 제2, 5, 6, 8호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정들을 모두 종합하여 보면, 원고와 BB 사이에는 이 사건 각 부동산에 관한 명의신탁 약정이 존재하였고, 결국 이 사건 각 부동산의 실질적인 소유자는 명의수탁자인 원고가 아닌 BB라고 봄이 상당하므로, 원고가 이 사건 부동산의 실질적인 소유권자임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다. 따라서 이를 지적하는 원고의 주장은 이유 있다.

① BB는 주식회사 □□건설, 주식회사 △△건설 등과 같은 건설업체를 실질적으로 운영하면서 타인 명의를 빌려 토지를 매입하고, 자신이 운영하는 건설사를 통해 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받아 공사비를 조달하여 그 토지에 주택을 착공한 후 주택이 준공되면 위 명의수탁자 명의로 소유권보존등기를 마치고 이에 대해 준공 대출을 받아 기존 대출금을 정산하면서 주택에 대해 근저당권을 설정한 다음, 그 주택을 자신이 운영하는 공인중개사 사무실을 통해 중개하여 임차인들과 전세계약을 체결하고, 이를 통해 교부받은 전세보증금으로 대출 이자 및 직원 급여 등 비용을 충당하는 과정을 반복하여 주택 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 하면서 전세보증금을 편취한 혐의 등으로 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반죄 및 사기죄 등으로 기소되어 항소심 법원에서 2024. 8. 27. 징역 7년을 선고받았다( 인천 지방법원 2024노693 사건, 이하 ‘관련 형사사건’이라 한다). 위 관련 형사사건의 판결에 따르면, 이 사건 제30, 35번 부동산은 BB가 원고 등 명의로 신탁한 부동산인 사실이 인정되었고[관련 형사사건 항소심 판결문의 별지 범죄일람표(2-5)], BB는 cc구 일대에 430채의 공동주택을 신축하거나 매수하여 직원 등 명의로 소유권보존등기 및 소유권이전등기를 마쳐 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반한 사실이 각 인정되었다[관련 형사사건 제1심 판결문의 별지 범죄일람표(2)].

② BB는 이 사건 사업을 운영하면서 2010. 12. 30.경 원고와 사이에 다음과 같은 내용의 동업(투자) 합의 계약[이하 ‘이 사건 계약’이라 한다]을 체결하였는데(이하‘갑’은 BB를, ‘을’은 원고를 각 의미한다), 선행 민사사건에서도 이 사건 계약에 따라 이 사건 각 부동산(제24, 25, 39, 40번 부동산 제외)에 관하여 BB와 원고 사이에 양자간 명의신탁 약정을 체결되어 원고 명의로 소유권보존등기 또는 소유권이전등기가 마쳐진 사실을 모두 인정하였는바, 피고가 제출한 자료만으로는 위와 같이 확정된 민사 판결의 인정사실을 배척할 만한 근거를 찾기 어렵다.

동업(투자) 합의 계약서

1. 갑과 을은 동업하는 마음으로 협력하며 갑은 부동산을 매입하고 부동산에 관련된 권리 일체를 행사하며 을은 신용을 갑이 사용하도록 한다.

2. 갑은 을에게 부동산 취득시 고지하며 이에 상응하는 신용사용료 금액을 사전에 합의(융자금 총액의 2.5%로)하여 을에게 지불한다. 단 지불시기는 상호협의한다.

3. 부동산 취득부터 매매시까지 일련의 진행과정에서 발생된 제세공과금 일체는 갑이 지불한다.

4. 위 사항으로 인한 금전적인 손실 발생시 모든 손실은 갑이 부담한다.

5. 기타사항은 상관례에 따르며 상호 이의와 민형사상의 배상을 일체 하지 않는다.

③ 선행 민사사건에서 이 사건 제24, 25, 39, 40번 부동산은 소송물에 포함되어 있지 않기는 하나, 제24번 부동산에 관하여는 2011. 3. 25.에, 제25번 부동산에 관하여는 2011. 3. 28.에, 제39번 부동산에 관하여는 2011. 2. 23.에, 제40번 부동산에 관하여는 2011. 1. 11.에 각 원고 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 사실이 인정되는데, 위와 같은 인정사실에다가 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, ㉮ 각 이전 등기일, 부동산의 소재와 특성, 담보대출의 형태 등에 비추어 위 부동산들에 관한 원고 명의 소유권이전등기 역시 원고와 BB 사이에 포괄적인 명의신탁 약정인 이 사건 계약에 따라 이루어진 것으로 보이는 점 2) , ㉯ BB는 bb cc구 일대에 공동주택들을 타인 명의로 매수하거나 자신이 운영하는 건설사를 통해 빌라 등 공동주택건물을 신축하였고, 원고는 위와 같이 BB가 취득한 다수의 부동산을 명의수탁받아 이를 자신의 명의로 등기하였고 이에 대한 근저당권 설정, 임대차계약 체결 등 업무를 BB의 지시에 따라 처리하였던 점, ㉰ BB는 cc구 일대에 부동산을 신축하거나 매수한 다음 원고 등 직원 명의로 소유권보존등기나 소유권이전등기를 마친 다음 각 부동산에 관하여 지급된 임대차보증금 및 해당 부동산을 담보로 한 대출금 등을 직접 소비한 것으로 보이는 점 등을 모두 고려하여 보면, 위 부동산들을 포함한 이 사건 각 부동산은 모두 BB가 사실상 소유하고 있는 것으로 봄이 타당하다. 이에 대하여 피고는 재산세 부과 처분에 따른 납세 자료를 토대로 이 사건 처분이 이루어지므로, 해당 재산세 부과처분이 무효 또는 취소되지 않은 이상 이 사건 처분도 적법하다는 취지의 주장을 한다. 그러나 종합부동산세 및 재산세는 모두 해당 부동산의 공부상 등재된 소유자가 아닌 ‘사실상 소유하고 있는 자’를 납세의무자 및 과세요건으로 규정하고 있다고 보아야 함은 앞에서 본 법리와 같은바, 종합소득세 부과처분의 실무 절차가 재산세 납세 자료를 토대로 이루어지고 있다는 사정이나 재산세의 경정여부 등은 종합소득세의 과세요건 및 이 사건 처분의 적법 여부를 판단하는데 영향을 미칠 수 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 모두 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

1) 원고의 2023. 11. 7.자 청구취지정정신청서에는 각 가산세를 포함한 종합부동산세와 농어촌특별세 부과 처분의 취소를 구하는 취지이나, 갑 제1호증의 기재에 비추어 각 부과 처분은 가산세를 포함하고 있지 아니하고, 정정 후 청구취지 중 농어촌특별세액 ‘xxx원’은 ‘xxx원’의 오기임이 명백하므로 해당 청구취지를 주문과 같이 선해하여 인용하였다.

2) 순번 40번 부동산(bb cc구 xx로xx길 xx, xx x차 x동 xx호)의 부동산등기부 열람결과에 따르면, 해당 부동산에 관하여 원고 앞으로 2011. 1. 11. 소유권이전등기가 마쳐진 이후 같은 날 ◇◇조합 앞으로 채권최고액 금 xxx원, 채무자를 원고로 하는 근저당권이 마쳐졌고, 위 근저당권에 기하여 2022. 3. 30.경 임의경매개시신청이 되었다가 해당 신청이 취하된 다음 2022. 8. 30.자 해지를 원인으로 위 근저당권이 말소되었는데 관련형사 사건의 제1심 판결문에 비추어 2022. 1.경부터 BB가 명의신탁한 부동산들에 대하여 위와 같이 임의경매신청 등이 본격적으로 이루어지기 시작하였던 것으로 보이는바, 해당 부동산 역시 이자 체납 등으로 임의경매가 신청된 부동산 중 일부이고 BB가 자금을 조달하여 위 채무를 변제하였던 것으로 판단된다.