시가란 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이므로, 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있음

시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이므로, 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 아니 함

사 건

2023구합52659 증여세부과처분취소

원 고

AAA

피 고

○○세무서장

변 론 종 결

2024. 03. 19.

판 결 선 고

2024. 05. 21.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다 .

2. 소송비용은 원고가 부담한다 .

청 구 취 지

피고가 202x. x. 2. 원고에 대하여 한 증여세 x,xxx,xxx,xxx원의 부과처분을 취소한다 .

이 유

1. 처분의 경위

가 . 원고의 조모 김○○은 2021. 5. 25. 원고에게 서울 00구 ○○동 832-32 대 443.3 ㎡ ( 이하 ‘ 이 사건 토지 ’ 라고 한다 ) 중 100 분의 20 지분을 증여하였고 , 원고는 2021. 5. 26. 위 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다 .

나 . 원고는 위와 같이 증여받은 지분의 시가를 개별공시지가 기준으로 x,xxx,xxx,xxx원으로 평가하였고 , 이를 토대로 계산한 증여세 xxx,xxx,xxx원을 신고‧납부하였다 .

다 . ○○지방국세청장은 원고에 대한 증여세조사를 실시하여 이 사건 토지의 시가산정을 위하여 감정평가법인 2 곳 ( 주식회사 00감정평가법인 및 00감정평가법인 주식회사 , 이하 ‘ 감정평가법인 ’ 이라 한다 ) 에 감정평가 ( 이하 ‘ 이 사건 감정평가 ’ 라고 한다 ) 를 의뢰하였고 , 감정평가법인은 아래 표와 같이 이 사건 감정평가 결과를 회신하였다 .

[ 표 생략 ]

라 . 원고도 감정평가사무소 2 곳 (00 부동산감정평가사무소 및 00감정평가사무소 ) 에 이 사건 토지의 감정평가를 의뢰하였고 , 위 각 감정평가사무소는 아래 표와 같이 감정평가 결과를 회신하였다 .

마 . ○○지방국세청장은 ○○지방국세청 평가심의위원회에 위 4 개 감정가액의 시가인정 심의를 신청하였고 , ○○지방국세청 평가심의위원회는 2022. 3. 3. ‘ 평가기준일과 가격산정기준일이 동일하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 위 4 개 감정가액을 구 상속세 및 증여세법 시행령 (2022. 2. 15. 대통령령 제 32414 호로 개정되기 전의 것 , 이하 ‘ 구 상증세법 시행령 ’ 이라 한다 ) 제 49 조 제 1 항 제 2 호에 따른 감정가액에 포함시킬 수 있다 ’ 고 심의하였다 .

바 . 이에 ○○지방국세청장은 구 상증세법 시행령 제 49 조 제 1 항 제 2 호에 따라 위 4 개 감정가액의 평균액인 x,xxx,xxx,xxx원 ( 이하 ‘ 이 사건 감정가액 ’ 이라 한다 ) 을 이 사건 토지 중 100 분의 20 지분의 시가로 보아 증여세 합계 x,xxx,xxx,xxx원을 추가로 결정‧고지해야 한다는 세무조사결과를 피고에게 통보하였다 .

사 . 피고는 이에 따라 202x. x. 2. 원고에게 증여세 x,xxx,xxx,xxx원을 결정‧고지하였다 ( 이하 ‘ 이 사건 처분 ’ 이라 한다 ).

아 . 원고는 이 사건 처분에 불복하여 202x. x. 1. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 , 조세심판원은 202x. x. 1. 원고의 심판청구를 기각하는 결정을 하였다 .

[ 인정근거 ] 다툼 없는 사실 , 갑 제 1 내지 8 호증 , 을 제 1 호증 ( 가지번호 있는 경우 각 가지번호를 포함한다 , 이하 같다 ) 의 각 기재 및 변론 전체의 취지

2. 처분의 위법 여부

가 . 원고의 주장

이 사건 처분은 다음과 같은 이유로 위법하다 .

① 구 상증세법 시행령 제 49 조 제 1 항 단서를 과세관청이 사후에 오로지 과세를 위한 목적으로 증여재산에 관한 감정을 인위적으로 소급하여 실시하는 것까지 허용한다고 해석하는 것은 모법의 위임범위를 벗어나는 것일 뿐만 아니라 과세요건 법정주의에 반하는 것으로서 조세법률주의에 위배된다 .

② 모든 토지와 건물은 공시가격과 시가 사이에 차이가 존재한다 . 그럼에도 과세관청이 비거주용 부동산에 관하여만 감정평가사업을 시행하여 증여재산가액을 재산정하고 증여세를 부과한 것은 납세자의 신뢰와 법적 안정성 , 과세형평성 등을 심각하게 침해하는 것이고 , 감정평가 대상 선정기준 등도 명확히 밝히지 않아 감정평가 대상으로 선정된 자와 그렇지 아니한 자 사이에 명확한 차별 취급이 발생하고 있으며 , 임의적이고 추상적이며 막연한 판단에 따라 원고를 조사대상자로 선정하고 감정평가를 의뢰하였다 . 따라서 원고에 대하여 실시한 세무조사는 조세평등주의 , 적법절차 원칙 등을 위반한 것이고 , 세무조사권을 남용한 것으로 위법하다 .

③ 이 사건 감정평가 결과는 증여재산 및 그 주변 토지 , 관련 자료의 분석을 제대로 하지 않고 작성되었고 그 내용도 부실하며 증여세 납부목적에도 전혀 적합하지 아니한 감정가액이다 . 또한 비교표준지와 비교사례 선정도 잘못되었다 . 따라서 이 사건 감정평가 결과는 이 사건 토지의 시가를 인정하는 자료로 사용될 수 없다 . 더욱이 이 사건 토지의 증여일과 이 사건 감정평가의 감정평가서 작성일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 존재하므로 , 이 사건 감정평가는 구 상증세법 시행령 제 49 조 제 1 항 단서의 요건을 충족하지도 못하였다 .

나 . 관계 법령

별지 기재와 같다 .

다 . 판단

1) 원고의 ①주장에 관한 판단

가 ) 관련 규정 및 법리

(1) 구 상속세 및 증여세법 (2023. 7. 18. 법률 제 19563 호로 개정되기 전의 것 , 이하 ‘ 구 상증세법 ’ 이라 한다 ) 제 60 조 제 1 항 본문은 ‘ 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 ( 이하 ‘ 평가기준일 ’ 이라 한다 ) 현재의 시가에 의한다 ’ 고 규정하고 , 제 2 항은 ‘ 제 1 항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 · 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다 ’ 고 규정하고 있다 . 그리고 구 상증세법 시행령 제 49 조 제 1 항 본문은 ‘ 법 제 60 조 제 2 항에서 “ 수용 · 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것 ” 이라 함은 평가기준일 전후 6 월 ( 증여재산의 경우에는 3 월 , 이하 ’ 평가기간 ‘ 이라 한다 ) 이내의 기간 중 매매 · 감정 · 수용 · 경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 1 의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다 ’ 고 , 같은 항 단서 ( 이하 ‘ 이 사건 규정 ’ 이라 한다 ) 는 ‘ 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2 년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제 78 조 제 1 항에 따른 기한 ( 이하 ’ 법정결정기한 ‘ 이라 한다 ) 까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제 2 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태 , 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자 , 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제 49 조의 2 제 1 항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다 ’ 고 각 규정하고 있고 , 제 1 항 제 1 호 본문에서 ‘ 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액 ’ 을 , 제 2 호에서 ‘ 해당 재산에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관 ( 이하 " 감정기관 " 이라 한다 ) 이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 ’ 을 , 제 3 호에서 ‘ 해당 재산에 대하여 수용 · 경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 · 경매가액 또는 공매가액 ’ 을 각 들고 있다 . 위와 같이 구 상증세법 제 60 조는 제 1 항에서 상속 또는 증여재산의 평가에 있어서 시가주의 원칙을 선언하고 있고 , 제 2 항에서 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서 그 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임하고 있는바 , 그 위임을 받은 시행령 제 49 조 제 1 항 각 호에서 과세대상인 ‘ 해당 재산 ’ 에 대한 거래가액 등을 시가로 규정한 것은 상속 또는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것이라고 할 것이다 ( 대법원 2010. 1. 14. 선고 2007 두 23200 판결 등 참조 ).

(2) 한편 , 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이므로 , 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있고 ( 대법원 2005. 9. 30. 선고 2004 두 2356 판결 등 참조 ), 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 아니 한다 ( 대법원 1997. 7. 22. 선고 96 누 18038 판결 등 참조 ).

나 ) 구체적 판단

앞서 본 구 상증세법 제 60 조 제 1 항 , 구 상증세법 시행령 제 49 조 제 1 항의 문언 및 관련 법리에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합해 보면 , 납세의무자가 제시한 감정가액 등 기존 감정가액이 존재하지 않는 상황에서도 과세관청이 이 사건 규정에서 정한 요건과 방식에 따라 감정을 의뢰할 수 있고 그에 따른 감정가액 역시 객관적이고 합리적인 방식으로 이루어진 것으로서 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다면 시가로 인정될 수 있다고 봄이 타당하고 , 이 사건 규정이 원고의 주장과 같이 위임범위를 일탈하였다거나 조세법률주의를 위반하였다고 볼 수 없다 . 따라서 원고의 ①주장은 이유 없다 .

ⓐ 증여세는 부과과세 방식의 조세로서 , 납세의무자에게 과세표준 및 세액의 신고의무가 있더라도 이는 과세관청에 대한 협력의무에 불과하여 조세채무 확정의 효력이 없고 , 과세관청이 과세표준과 세액을 결정하는 때에 조세채무가 확정되므로 , 증여세 신고를 받은 과세관청으로서는 정당한 과세표준 및 세액을 조사‧결정하여야 한다 . 따라서 과세관청이 정당한 과세표준 및 세액을 조사‧결정하기 위하여 감정을 의뢰하는 것은 이러한 부과과세 방식의 조세에서 과세관청의 정당한 권한에 속하는 사항이다 .

ⓑ 구 상증세법 제 60 조는 제 1 항에서 상속 또는 증여재산의 평가에 있어서 시가주의 원칙을 선언하고 있고 , 제 2 항에서 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서 그 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임하였다 . 그 위임에 따라 구 상증세법 시행령 제 49 조 제 1 항에서 ‘ 시가로 인정되는 것 ’ 에 관하여 구체적인 기준을 정하면서 매매등의 가액 중 시가로 반영할 수 있는 기간을 한정하여 함께 규정한 것은 모법인 구 상증세법 제 60 조 제 2 항이 예정하고 있는 시가의 범위를 구체화‧명확화한 것이라 할 것이다 .

ⓒ 증여재산의 특정 시점의 객관적인 교환가치를 정확히 산정하는 것은 쉽지 않고 , 이 사건 토지와 같이 유사 거래사례가 많지 않은 경우에는 객관적인 교환가치를 산정하는 것이 더욱 어렵다 . 이러한 점을 고려하여 구 상증세법 제 60 조 제 2 항 후단에서 ‘ 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액 ’ 으로서 수용가격‧공매가격 및 감정가격 등도 시가로 인정하고 , 구 상증세법 시행령 제 49 조 제 1 항에서 평가기간 중 매매 · 감정 · 수용 · 경매 또는 공매가 있는 경우 확인되는 가액은 물론 그 단서 ( 이 사건 규정 ) 로서 평가기준일 전 2 년 또는 평가기준일 경과 후부터 법정결정기한까지 매매 · 감정 · 수용 · 경매 또는 공매가 있는 경우에도 평가심의위원회를 거쳐 시가에 포함될 수 있도록 규정한 것이다 . 이는 과세관청의 시가 산정상 어려움을 다소 해결하고 증여재산 평가의 합리화를 도모함과 동시에 납세의무자에게 예측가능성을 부여하기 위한 취지로 보인다 .

ⓓ 이러한 구 상증세법 시행령 제 49 조 제 1 항의 취지 및 위 문언상 감정을 의뢰할 수 있는 주체를 납세의무자만으로 명백히 제한하고 있지 않은 점 , 구 상증세법 제 60 조 제 3 항은 제 1, 2 항의 방법으로 시가를 ‘ 산정 ( 算定 )’ 하기 어려운 경우에는 구 상증세법 제 61 조부터 제 65 조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다고 규정하고 있는데 , ‘ 산정 ’ 의 의미에 비추어 볼 때 이는 매매사례가액 , 수용가격이나 공매가격 등을 통해 분명한 시가를 발견할 수 없는 경우에는 구체적 사정에 맞추어 시가를 계산하여 정하되 그와 같은 산정조차 어려운 경우 보충적으로 법정평가방법에 따른 평가액을 재산의 가액으로 삼겠다는 취지로 보이는 점 , 이와 같은 취지에서 법원은 소급감정 등 사후적으로 산정한 가치를 증여 당시의 가액으로 인정하여 온 점 , 원고의 주장과 같이 구 상증세법 제 60 조 제 2 항이 대통령령에 매매 · 감정 · 수용 · 경매 또는 공매가 자연적으로 발생하였음을 전제로 위임하였다고 볼만한 사정도 존재하지 않는 점 등을 고려하면 , 과세관청이 실질과세를 위하여 감정을 의뢰하는 것 또한 구 상증세법 제 60 조 제 1, 2 항에서 정한 ‘ 시가 ’ 에 포함된다고 봄이 타당하다 .

ⓔ 만약 매매사례 등이 존재하지 않는 부동산에 관하여 납세의무자가 별도의 감정을 하지 않은 채 보충적 평가방법을 적용하여 상속세를 신고‧납부하였는데 과세관청의 조사결과 그 금액이 시가로 보기 어렵다고 볼 만한 상당한 이유가 있다면 , 감정을 통하여 시가를 확인하여 상속재산가액을 산정할 수 있다고 보는 것이 구 상증세법 제 60 조 제 1 항의 시가주의 원칙 및 국세기본법 제 14 조의 실질과세 원칙에 부합하며 , 오히려 조세공평에도 부합한다 .

ⓕ 구 상증세법 시행령 제 49 조 제 1 항 제 2 호에서 감정기관을 복수로 하여 감정평가를 의뢰하는 점 , 매매등의 가액의 시가인정에 대하여 구 상증세법 시행령 제 49 조의 2 제 1 항에서 정한 평가심의위원회의 심의를 거치는 점 , 평가심의위원회가 공정하고 객관적인 심의를 위하여 필요하다고 인정되는 경우 심의에 앞서 관계인의 증언을 청취할 수 있는 점 ( 제 49 조의 2 제 9 항 ) 등 감정가액의 객관성 및 공정성을 담보하는 장치가 마련되어 있고 , 그럼에도 불구하고 그 감정가액이 객관적인 교환가격을 반영하지 못하고 있다면 납세의무자 역시 불복절차에서 감정가액이 적정한 시가가 아님을 다툼으로써 권리를 구제받을 수 있다 .

2) 원고의 ②주장에 관한 판단

조세평등주의는 헌법 제 11 조 제 1 항에 의한 평등의 원칙 또는 차별금지의 원칙의 조세법적 표현이라고 할 수 있다 . 그리하여 조세평등주의는 정의의 이념에 따라 ‘ 평등한 것은 평등하게 ’, 그리고 ‘ 불평등한 것은 불평등하게 ’ 취급함으로써 조세법의 입법과정이나 집행과정에서 조세정의를 실현하려는 원칙이라고 할 수 있다 . 다만 조세평등주의는 국민에 대하여 절대적인 평등을 보장하는 것이 아니라 , 합리적인 이유 없이 차별하는 것을 금지하는 취지이므로 , 규율하고자 하는 대상의 본질적 차이에 상응하여 법적으로 차별하는 것은 그 차별이 합리성을 가지는 한 조세평등주의에 위반된다고 볼 수 없다 . 또한 오늘날 조세는 국가의 재정수요를 충족시킨다고 하는 본래의 기능 외에도 소득의 재분배 , 자원의 적정배분 , 경기의 조정 등 여러 가지 기능을 가지고 있으므로 , 국민의 조세부담을 정함에 있어서 재정ㆍ경제ㆍ사회정책 등 국정전반에 걸친 종합적인 정책판단을 필요로 할 뿐만 아니라 , 과세요건을 정함에 있어서 극히 전문기술적인 판단을 필요로 한다 . 따라서 조세법규를 어떠한 내용으로 규정할 것인지에 관하여는 입법자가 국가재정 , 사회경제 , 국민소득 , 국민생활 등의 실태에 관하여 정확한 자료를 기초로 하여 정책적 , 기술적인 판단에 의하여 정하여야 하는 문제이므로 , 이는 입법자의 입법형성적 재량에 기초한 정책적ㆍ기술적 판단에 맡겨져 있다고 할 수 있다 [ 헌법재판소 2007. 1. 17. 선고 2005 헌바 75, 2006 헌바 7, 8( 병합 ) 결정 등 참조 ].

앞서 든 증거들 , 갑 제 9 내지 16 호증 , 을 제 2 내지 5 호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합해 보면 , 증여재산에 대하여 기존의 매매사례가액이나 감정가액이 존재하지 않는 경우에 과세관청이 일부 재산을 선별하여 감정을 의뢰하였다 하더라도 그 자체로 조세평등주의나 , 적법절차 원칙 등을 위반하였다거나 세무조사권을 남용하였다고 보기 어렵다 . 따라서 원고의 ②주장도 이유 없다 .

ⓐ 아파트․오피스텔 등의 주거용 부동산은 면적․위치․용도 등이 유사한 물건이 많으므로 그 유사매매사례가액 등이 존재할 가능성이 높고 이를 상속재산의 시가로 인정할 수 있는 경우도 많은 반면 ( 구 상증세법 시행령 제 49 조 제 4 항 참조 ), 비주거용 부동산은 각각의 개별적 특성이 강하여 비교대상이 될 만한 물건을 찾기 어렵고 , 거래자체가 빈번하지 않아 유사매매사례가액 등을 확인하기 어렵다 . 따라서 비주거용 부동산의 경우 대부분의 납세의무자들이 공시가격으로 상속․증여세를 신고해 왔는데 , 최근까지도 그 공시가격 현실화율 또한 현저하게 낮아 객관적 교환가격이 제대로 반영되지 못하는 문제가 있었다 .

ⓑ 국세청은 2020. 1. 31. ‘ 상속‧증여세 과세형평성 제고를 위한 꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행 안내 ’ 에 대한 보도자료 ( 갑 제 3 호증 ) 를 발표하였고 , 이를 통해 비주거용 부동산 및 지상에 건축물이 없는 토지 ( 나대지 ) 중 보충적 평가방법에 따라 신고하였으나 실제 시가와의 차이가 크고 고가인 부동산을 중심으로 감정평가를 실시할 계획이며 , 이를 2019. 2. 12. 이후 상속 및 증여받은 부동산 중 법정결정기한 이내의 물건을 대상으로 실시할 예정임을 밝혔다 . 또한 위 보도자료의 ‘ 고가의 비주거용 부동산이 모두 감정평가 대상이 되는지 ?’ 라는 내용의 질의에 대한 응답 부분에서 , 고가의 비주거용 부동산 전체가 감정평가 대상이 되는 것은 아니고 , 상속‧증여된 비주거용 부동산으로서 시가와 신고가액의 차이가 큰 경우 등 과세형평성이 현저히 떨어지는 물건을 대상으로 한다는 내용도 밝혔다 . 즉 국세청은 위 보도자료를 통하여 과세관청이 감정을 시행할 대상과 기준을 가능한 범위에서 밝혔다 .

ⓒ 담세력에 따른 실질과세의 원칙 등에 비추어 볼 때 , 시가를 확인하기 어려운 토지 등 비주거용 부동산 중 공시가격과 시가의 차이가 지나치게 큰 것으로 보이는 일부 고가의 상속‧증여 부동산을 대상으로 과세관청이 감정을 실시하여 시가를 확인하는 것이 합리적 이유가 없는 차별이라고 보기는 어렵다 . 또한 그와 같이 이루어진 감정이라 하더라도 그 자체에 하자가 없고 객관적인 교환가격에도 부합한다면 실질적으로도 담세력을 초과하는 과세가 이루어진다고 보기 어려운 점 등을 함께 고려하면 , 과세관청이 고가의 비주거용 부동산 중 일부에 관하여만 감정을 실시하였다고 하여 이를 조세형평에 반하거나 조세평등주의에 위배된다고 보기 어렵다 .

ⓓ 과세관청의 감정 대상 선정 자체를 과세요건에 관한 것이라고 보기 어렵다 . 또한 과세관청이 일응의 선정기준을 밝혔고 , 그러한 선정기준이 현저히 자의적이라고 보이지도 않으며 , 이러한 방법에 따른 시가 산정이 납세의무자에게 일방적으로 불리하다고 보이지도 않으므로 , 과세관청이 내부적인 기준에 따라 감정 대상을 선별하여 선정한다고 하더라도 그와 같은 사정만으로 조세법률주의 , 적법절차 원칙 등을 위반하였다거나 세무조사권을 남용하였다고 볼 수 없다 .

3) 원고의 ③주장에 관한 판단

앞서 든 증거들 , 이 법원의 주식회사 00감정평가법인 및 00감정평가법인 주식회사에 대한 각 사실조회 결과 , 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면 , 이 사건 감정가액은 이 사건 규정의 요건을 충족하고 있을 뿐 아니라 증여일 당시 이 사건 토지의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 보이므로 , 이 사건 감정가액에 따라 이루어진 이 사건 처분은 적법하다 . 따라서 원고의 ③주장도 이유 없다 .

ⓐ 이 사건 감정가액은 ○○지방국세청과 원고가 의뢰한 4 곳의 감정기관에 의해 평가기간 ( 증여일 2021. 5. 26. 로부터 6 개월 전인 2020. 11. 27. 부터 증여일 이후 3 개월인 2021. 8. 25. 까지 ) 이 경과한 후부터 법정결정기한인 2022. 2. 28.( 증여세 과세표준신고 기한인 2021. 8. 31. 로부터 6 개월 ) 까지 기간 중 이루어진 감정평가의 평균액이다 .

ⓑ 감정평가법인들은 이 사건 토지에 관하여 공시지가기준법 ( 대상토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정 , 지역요인 및 개별요인 비교 , 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법이다 .) 을 적용하여 용도지역 , 이용상황 , 주변환경 등이 유사한 인근 ○○동 837-2 토지를 비교표준지로 선정하고 지가변동률을 활용하여 그 시점을 수정하고 , 지역요인 , 개별요인 등 가치형성요인을 반영하여 시산가액을 산정한 다음 , 이를 거래사례비교법 ( 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 , 시점보정 , 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법이다 .) 에 따라 용도지역 , 이용상황 , 주변환경 , 지리적 접근 등 가치형성요인이 유사한 ○○동 832-12 토지와 ○○동 831-48 토지의 거래사례를 비교 거래사례로 선정하여 산정한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토한 후 적정한 시장가치를 산정하였는데 , 이는 구 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 (2021. 7. 20. 법률 제 18309 호로 개정되기 전의 것 , 이하 ‘ 구 감정평가법 ’ 이라 한다 ) 제 3 조 , 구 감정평가에 관한 규칙 (2022. 1. 21. 국토교통부령 제 1100 호로 개정되기 전의 것 , 이하 같다 ) 제 14 조에서 정한 방법에 해당한다 . 또한 감정평가법인은 비교표준지인 ○○동 837-2 토지와 비교사례인 ○○동 831-48 토지가 이 사건 토지와 동일하게 강남대로변 후면 상업지역 내 필지로서 같은 직선상에 위치하고 거리도 250m 이내로서 동일한 지역적 특성을 바탕으로 가격이 형성된다는 점을 고려한 것으로 보이는바 , 감정평가법인의 비교표준지 및 비교사례 선정 자체가 잘못되었다고 보기 어렵다 .

그 외에 이 사건 감정평가가 경험칙에 반하거나 합리성이 없다는 사정도 찾아보기 어렵다 .

ⓒ 원고는 감정평가법인의 실지조사기간이 단 하루에 불과하고 , 심지어 00감정평가법인의 감정평가서는 실지조사일에 바로 작성되었다는 점 등을 들면서 이 사건 감정평가가 기본적인 자료검토조차 제대로 이루어지지 않았다고 주장한다 . 그러나 실지조사기간이 하루에 불과하다거나 실지조사일에 감정평가서를 작성하였다는 사정만으로 자료검토가 제대로 이루어지지 않았다고 단정할 수 없다 . 또한 감정평가에 관한 판단은 구 감정평가법령 등에 절차와 방법을 준수하였는지 , 감정평가에 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 점이 존재하는지 등에 따라 이루어지는 것이고 , 조사기간 등에 따라 판단되는 것이 아니다 . 따라서 원고의 이 부분 주장은 받아들이기 어렵다 .

ⓓ 이 사건 토지의 경우 증여일 이후 이 사건 감정평가서 작성일까지 분할‧합병 , 멸실‧훼손 , 용도변경 등이 이루어지지 않았고 , 도시계획변경 등의 행정조건이 변경된 바도 없으며 , 가격변동에 영향을 미치는 주변환경 등의 변화가 있었다고 볼 만한 사정 역시 찾아볼 수 없다 .

ⓔ 이 사건 토지의 증여일 ( 평가기준일 ) 과 이 사건 감정평가의 가격산정기준일은 2021. 5. 26. 로 동일하므로 , 증여일부터 감정평가서 작성일까지의 강남구 상업지역의 지가변동률은 3.53% 에 달한다고 하더라도 이 사건 토지의 가격변동을 일으킬만한 객관적인 사정에 해당한다고 보기 어렵다 . 또한 지가의 변화가 부동산의 실제 가치 변동을 그대로 반영한다고 보기는 어렵다 . 따라서 지가의 변동만으로 구 상증세법 시행령 제 49 조 제 1 항 단서에서 정하는 ‘ 가격변동의 특별한 사정 ’ 이 있었다고 인정하기는 어렵다 .

ⓕ 나아가 이 사건 감정가액은 4 개의 감정가격을 더하여 그 평균액으로 산정한 것으로 평가심의위원회 역시 2022. 3. 3. ‘ 평가기준일과 가격산정기준일이 동일하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 위 4 개 감정가액을 구 상증세법 시행령 제 49 조 제 1 항 제 2 호에 따른 감정가액에 포함시킬 수 있다 ’ 고 심의하였는바 , 절차적으로도 그 객관성과 공정성이 충분히 담보되었다고 할 것이다 .

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다 .