이 사건 오피스텔은 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 주택으로 보는 것이 타당함

'주택'에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 함

사 건

2023 구단 51147 양도소득세부과처분취소

원 고

안AA

피 고

BB 세무서장

변 론 종 결

2024. 04. 03.

판 결 선 고

2024. 05. 08.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

피고가 2022. x. 1. 원고에 대하여 한 2019 년 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx원 ( 가산세 포함 ) 의 경정ㆍ고지 처분을 취소한다 .

이 유

1. 처분의 경위

가 . 원고는 2019. 10. 31. 조정대상지역에 위치한 원고 소유의 CC시 DD구 EE동 510 탑마을 310 동 601 호 ( 이하 ' 이 사건 주택 ' 이라고 한다 ) 를 00 0,000,000 원에 양도하고 , 2020. 3. 5. 1 세대 1 주택에 해당하는 일반세율로 계산하여 양도소득세 000 ,000,000 원을 신고하였다 .

나 . 피고는 , 원고와 원고의 배우자 유FF이 이 사건 주택의 양도 당시 이 사건 주택 외에도 다음과 같이 2 개의 주택을 추가로 소유하여 1 세대 3 주택에 해당한다는 이유로 장기보유특별공제를 배제하고 일반세율에 중과세율 (20%) 을 더한 세율을 적용하여 , 2022. 6. 1. 원고에게 2019 년 귀속 양도소득세 244,880,960 원 ( 가산세 포함 ) 을 경정ㆍ고지하였다 ( 이하 ' 이 사건 처분 ' 이라고 한다 ).

구분

취득일

소유자

물건 소재지

이 사건 주택

1993. 9. 2

원고

CC시 DD구 EE동 000 00 마을 00 0 동 0 00 호

이 사건 오피스텔

2008. 5. 16

유FF

GG시 H구 III 2 가 000외 1 필지 000 000호

장기임대주택

2013. 8. 26

GG시 JJ구 KK동 000 0000 00호 000호

[ 인정근거 ] 다톰 없는 사실 , 갑 제 1 내지 4, 20 호증 , 을 제 1 호증의 각 기재 , 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가 . 원고의 주장

피고는 이 사건 주택의 양도 당시 원고의 배우자 유FF 소유의 이 사건 오피스텔이 사실상 주거용이었다고 보아 1 세대 3 주택에 해당함을 전제로 이 사건 처분에 이른 것이나 , 이 사건 오피스텔은 주택이 아니므로 주택 수에 포함되어서는 아니 된다 .

아울러 피고는 이 사건 오피스텔에 실제 거주하였다는 임차인 한LL의 진술 등에 터 잡아 이 사건 오피스텔이 주택에 해당한다는 입장을 취하였던 것으로 보이나 , 한LL은 유FF과의 임대차계약 내용에 위반하여 무단으로 이 사건 오피스텔을 주거용으로 사용하였던 것이므로 , 임차인의 이러한 무단 사용에 기하여 이 사건 오피스텔을 주택으로 볼 경우 이는 조세평등주의에 위배된다 .

나 . 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다

다 . 판단

1) 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우 , 그 다른 건물이 구 소득세법 (2019. 12. 31. 법률 제 16834 호로 개정되어 2020. 1. 1. 시행되기 전의 것 , 이하 같다 ) 제 89 조 제 1 항 제 3 호 , 구 소득세법 시행령 (2020. 2. 11. 대통령령 제 30395 호로 개정되기 전의 것 , 이하 같다 ) 제 154 조 제 1 항에 정한 ' 주택 ' 에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 한다 . 해당 건물이 일시적으로 주거가 아닌 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제 3 자가 주택으로 사용할 수 있다면 이를 주택으로 보아야 한다 ( 대법원 2005. 4. 28. 선고 2004 두 14960 판결 등 참조 ).

2) 위와 같은 법리에 비추어 이 사건을 살피건대 , 갑 제 14, 15, 19 호증 , 을 제 2 내지 4 호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들에 비추어 보면 , 이 사건 오피스텔은 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 ' 주택 ' 으로 보는 것이 타당하고 조세평등주의에도 반하지 아니하며 , 따라서 이 사건 오피스텔이 ' 주택 ' 에 해당함을 전제로 이 사건 주택이 1 세대 3 주택인 것으로 보아 피고가 이 사건 처분을 한 것은 어느 모로 보나 위법하다고 볼 수 없다 . 이를 다투는 원고 주장은 받아들이지 않는다 .

가 ) 이 사건 오피스텔은 이 사건 주택의 양도 당시 임차인 한LL이 거주하는 것으로 전입신고 ( 주민등록 ) 가 이미 마쳐져 있었다 . 즉 , 한LL은 2018. 8. 25. 유FF과 사이에 이 사건 오피스텔을 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하여 임대차계약기간 중인 2019. 5. 24. 부터 퇴거 직전인 2020. 7. 16. 까지 이 사건 오피스텔에 거주하는 것으로 전입신고가 되어 있었다 . 뿐만 아니라 한LL은 피고의 세무조사 과정에서 위 임대차기간 중 자신이 이 사건 오피스텔에 취사도구 등을 비치하고 직접 거주한 사실을 인정하기까지 하였다 .

나 ) 이 사건 오피스텔은 샤워가 가능한 화장실이 있는 원룸 형태로서 벽걸이형 에에컨 , 간이싱크대 및 신발장이 기본으로 비치되어 있고 , 바닥난방을 할 수 있도록 도시가스가 연결되어 있는 등 소유자나 제 3 자가 언제든 용도나 구조변경 없이 바로 주거용으로 사용할 수 있었던 것으로 보인다 . 위와 같은 내부 구조나 현황 등에 비추어 보면 , 한재경은 이 사건 오피스텔을 당초에는 업무용으로 사용하거나 혹은 사용할 의사를 가졌다가 나중에 임의로 주거용으로 바꾼 것이라기보다는 , 애당초 임대차계약이 체결된 시점부터 이 사건 오피스텔을 주거용으로 사용하고자 하였을 것으로 추단된다 .

이와 달리 한LL이 당초에는 업무용으로만 사용하거나 사용할 의사가 있었다고 볼 만한 정황을 찾을 수 없다 ( 임대차계약 체결 당시 업무용으로만 사용하기로 하였다가 나중에 무단으로 주거용으로 바꾼 것이라는 원고 주장에 부합하는 듯한 갑 제 21 호증의 기재는 믿지 아니한다 ).

다 ) 실제로 한LL은 2018. 9. 1. 부터 2021. 12. 31. 까지 근로소득자임이 근로소득원천징수영수증에 의해 확인되고 , 현재까지 사업자등록을 따로 한 바가 없다 . 임대인 유FF도 한LL이 이 사건 오피스텔에 입주한 2018. 8. 부터 퇴거한 2020. 7. 까지 매출처별세금계산서합계상 주민등록번호 발급분으로 하여 부가가치세 신고를 하였음이 확인되는바 , 이에 따라 유FF도 위 임대차계약 체결 당시 한LL이 따로 사업자등록을 하지 아니한 사실만큼은 적어도 인지하였을 것으로 보인다 .

라 ) 뿐만 아니라 , 유FF과 한LL 사이에 이 사건 오피스텔에 관하여 2018. 6. 22. 체결된 임대차계약서 ( 갑 제 14 호증 ) 를 보면 , 특약사항으로 잔금 지급 전까지 임대인이 이 사건 오피스텔에 도배를 해준다는 내용이 포함되어 있는바 , 이는 일단 위 임대차계약이 당사자 간 어느 정도의 협의와 교섭을 거쳐 체결되었음을 보여주고 , 나아가 앞서 본 바와 같이 한LL이 이 사건 오피스텔을 주거 용도로 사용하고자 한다는 점을 유FF이 계약 체결 당시 전혀 몰랐다거나 도저히 예상하지 못하였다고는 볼 수 없음을 뒷받침한다 .

3. 결론

그렇다면 , 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 , 주문과 같이 판결한다 .