원고가 신고한 이 사건 장부에 근거하여 이 사건 건물의 가액을 실지취득가액으로 본 처분은 적법함.

이 사건 장부에 나타난 이 사건 건물의 가액을 실지취득가액이라고 볼 수 있을 만한 상당한 사정이 증명되었고 원고가 실지거래가액과 다르다는 점을 입증하지 못하는 이상, 이 사건 장부에서 확인된 가액을 실지취득가액으로 봄이 타당함.

사 건

2022구단66753 양도소득세부과처분취소

원 고

AAA

피 고

○○세무서장

변 론 종 결

2023. 09. 13.

판 결 선 고

2024. 01. 17.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

피고가 2021. xx. xx. 원고에게 한 2019년 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx원(가산세 포함) 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고와 부(夫)인 ○○○는 1987. 5. 19. 서울 00구 00동 130-10 대 742.4㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 관하여 각 1/2 지분씩 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고와 ○○○는 이 사건 토지 지상에 지하 2층, 지상 6층, 연면적 2,713.54㎡ 규모의 근린생활시설 및 업무시설(이하 ‘이 사건 건물’이라 하고, 이 사건 토지와 통칭하여 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 신축하여 1994. 9. 8. 각 1/2 지분씩 소유권보존등기를 마쳤다.

다. 원고는 2016. 11. 17. 이 사건 부동산 중 ○○○ 명의의 1/2 지분에 관하여 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 단독으로 보유하였다.

라. 원고는 2019. 5. 27. 자(子)인 ○○○에게 이 사건 부동산을 xxx억 원에 양도하고, 2019. 7. 31. 피고에게 이 사건 부동산에 관한 양도소득 과세표준 예정신고를 하였는데, 양도가액을 xxx억 원, 취득가액을 이 사건 토지의 환산가액인 x,xxx,xxx,xxx원, 이 사건 건물의 매입가액인 x,xxx,xxx,xxx원과 취․등록세 및 제비용 xx,xxx,xxx원을 합산한 금액에서 감가상각비 x,xxx,xxx,xxx원을 공제한 x,xxx,xxx,xxx원으로 산정하였다.

마. 이후 00지방국세청은 2021. x. 6.부터 2021. x. 5.까지 세무조사를 실시한 결과, 원고가 운영하던 개인사업자 ○○빌딩의 재무상태표 및 2019년 귀속 유형자산 감가상각비명세서(이하 ‘이 사건 장부’라 한다)에 나타난 취득가액 x,xxx,xxx,xxx원을 이 사건 건물의 실지취득가액으로 확인하였다.

바. 이에 따라 피고는 2021. x. 17. 원고에게 2019년 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx원(가산세 포함)을 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

사. 원고는 이에 불복하여 2022. x. 10. 국세청장에게 심사청구를 하였으나, 국세청장은 2022. x. 2. 심사청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증(각 가지번호 포함), 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 장부에는 이 사건 건물의 취득일이 1990. 12. 1.으로 기재되어 있으나 이 사건 건물은 1991. 2. 26. 착공되어 1994. 9. 8.에 소유권보존등기가 마쳐진 점, 원고는 이 사건 건물을 신축함에 있어 ○○건축에게 1991. 2. 13.자 도급계약서에 정한 공사금액 xx억 원 상당을 대부분 지급하고 공사를 타절하면서 추가로 x억 x천만 원을 지급한 점, 또한 원고는 ○○건설에 공사도급계약에 따라 xx억 x천만 원을 지급하고, 설계변경 등에 따라 추가로 x억 x천만 원을 지급한 점, 원고의 의뢰로 2022. 4.경 건축사사무소 ○○건축이 추산한 이 사건 건물의 공사비는 x,xxx,xxx,xxx원에 이르는 점 등에 비추어, 원고는 이 사건 건물을 신축하는 데에 xx억 원 이상을 지출하였다. 그럼에도 이 사건 장부에 기재된 가액이 실지거래가액임을 전제로 피고가 원고에 대하여 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 인정사실

1) ○○○는 1990. 10. 11. 건축연구소 ○○의 건축설계자인 ○○○과 사이에 이 사건 토지 지상에 다음과 같이 빌딩을 신축하는 설계저작에 관한 용역계약을 체결하였다.

2) 원고와 ○○○는 1990. 12. 24. 건축허가를 받은 후, 1991. 2. 13. 주식회사 ○○건축(이하 ‘○○건축’이라 한다)과 사이에 이 사건 토지 지상에 다음과 같이 빌딩을 신축하는 도급계약을 체결하였다.

3) ○○건축은 공사 난이도 등을 이유로 공사를 지체하다가 공사를 중도에 포기하고 1992. 11. 20. 원고 및 ○○○와 사이에 다음과 같이 신축공사를 정산․종결하고 x억 x천만 원을 지급받는 내용의 합의서를 작성하였다.

4) 이에 원고와 ○○○는 1992. 12. 9. ○○건설 주식회사(이하 ‘○○건설’이라 한다)와 사이에 이 사건 토지 지상에 다음과 같이 빌딩을 신축하는 도급계약을 체결하고 공사를 다시 진행하였다.

5) ○○건설의 현장소장이었던 ○○○은 당시 현장 상황에 관하여 다음과 같이 확인하고 있고, 이 사건 건물은 1994. 6. 17. 사용승인되었다.

6) 이후 ○○○는 1994. 7. 8. ○○건설과 사이에 설계변경 등으로 인한 추가공사비를 xxx,000,000원(부가가치세 별도)으로 정하고 추가 공사비를 포함한 공사비를 1994. 7. 19.과 1994. 7. 30.에 지급하기로 약정하였고, ○○건설은 2023. 9. 8. 이 사건 건물에 관하여 추가공사를 포함한 공사비 합계 x,xxx,xxx,xxx원(= x,xxx,xxx,xxx원 + xxx,xxx,xxx원, 부가가치세 별도)을 지급받았음을 확인하였다.

7) 한편 원고가 운영하던 ○○빌딩의 이 사건 장부에는 이 사건 건물의 가액이 다음과 같이 나타난다.

8) 원고의 의뢰로 2022. 4.경 건축사사무소 ○○건축이 추산한 이 사건 건물의 공사비는 x,xxx,xxx,xxx원이고, 위 추산 업무를 수행한 건축사 ○○○는 다음과 같은 내용의 확인서를 제출하였다.

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 6, 9 내지 15호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 관련 법리

구 소득세법(2019. 12. 31. 법률 제16834호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항은 ‘거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.’고 하면서 제1호에서 ‘취득가액’을 규정하고 있고, 취득가액은 자산의 취득에 든 실지거래가액으로 하되(가목), 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액(나목)으로 하는 것으로 규정하고 있다. 여기서의 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 참조).

한편 과세처분의 적법성에 대한 증명책임은 과세관청에게 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 증명책임을 부담하는 것이지만 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐만 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 증명이 곤란한 경우가 있으므로 그 증명의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 증명케 하는 것이 합리적인 경우에는 증명의 필요는 납세의무자에게 돌아간다고 할 것이다(대법원 2013. 2. 15. 선고 2012두942 판결 참조).

2) 구체적 판단

앞서 본 법리에 기초하여 이 사건에 관하여 보건대, 위 인정사실에 앞서 든 각 증거, 을 제3 내지 6호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 알 수 있는 다음의 각 사정에 비추어 볼 때, 피고는 원고가 신고하였던 이 사건 장부에 나타난 이 사건 건물의 가액을 실지취득가액이라고 볼 수 있을 만한 상당한 사정을 증명하였고, 원고가 제한 증거만으로 그 가액을 부인하고 실지거래가액과 다르다는 점을 입증하기에 부족하다. 따라서 피고가 이 사건 장부에 나타난 가액을 실지취득가액으로 인정하여 한 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 주장은 이유 없다.

가) 원고는 이 사건 토지 지상에 이 사건 건물을 도급인인 ○○건축 및 ○○건설을 통해 신축하여 취득하였는바, 원고는 당사자로서 이 사건 건물의 실제 건축에 소요된 비용 및 이와 관련한 서류 등을 기본적으로 원고의 지배영역 안에 두고 있다고 할 수 있다. 그럼에도 원고는 그 주장을 뒷받침하는 자료로 ○○건축 및 ○○건설과 사이에 작성한 도급계약서, 합의서 등을 제출할 뿐, 실제 그와 같이 공사비를 지급하였음을 뒷받침하는 금융자료는 제출하지 못하고 있다.

나) 이에 대하여 원고는 1991. 2. 13. ○○건축과 사이에 이 사건 건물에 관한 공사도급계약을 체결한 후 진행 정도에 따라 위 계약에 따른 공사대금 xx억 원 상당을 대부분 지급하였고, 1992. 11. 20. 공사를 중단하면서 추가로 합의금 x억 x천만 원을 지급하였다고 주장한다. 그러나 ① 위 공사도급계약서에는 도급공사의 공급가액이 xx억 x,800만 원으로 나타나는데, ○○건축이 공사 원가 계산을 잘못하여 실제 공사비보다 낮은 금액으로 도급계약을 체결한 것이라고 보기는 어려운 점, ② 원고의 의뢰에 따라 건축사 ○○○는 ○○건축이 공사를 중단했을 당시 공사 규모, 내역, 건축비 등을 고려하면 최소한 xx억 원 상당의 공사비가 지출되었을 것이라고 추산하였으나, ○○건축이 공사를 중단했을 당시 이 사건 건물의 공사 진행 정도를 확인할 수 있는 객관적인 자료는 제출되지 아니한 점, ③ 원고, ○○○와 ○○건축 사이의 1992. 11. 20.자 합의서에 의하면, ○○건축이 이 사건 건물에 관하여 타절 준공 정산금으로 x억 x천만 원을 수령하고, 이 사건 건물의 공사에 수반하는 모든 권리와 의무를 포기하는 내용이 기재되어 있을 뿐, 공사대금과 합의금이 별도라는 내용은 없고, 위 공사도급계약서에도 선급금 10%를 지급하는 것 이외에 기성고에 따른 대금 부분할지급에 관한 내용은 기재되어 있지 아니한 점, ④ 원고가 제출한 ○○건설의 현장소장이었던 ○○○의 확인서에는 ○○건축이 공사를 중단했을 당시 이 사건 건물에 관한 기초토목공사 및 지하층 외벽과 1층 바닥 중 일부분, 그리고 지상층을 구성하는 H-Beam만 설치한 상태로 완공되지 못하였다는 것인바, 설령 위 진술이 사실이라 하더라도 원고가 이 사건 건물이 완공되지 못하였음에도 위 공사도급계약에 따른 완공의 대가인 공사대금 xx억 원 상당을 대부분 지급하고 추가로 합의금 2억 5천만 원까지 지급하였다는 것은 쉽게 납득하기 어려운 점, ⑤ 원고는 원고의 주장과 같이 공사비를 지급하였음을 뒷받침하는 금융자료는 제출하지 못하고 있고, 달리 ○○건축이 그와 같은 공사비를 수령하였다는 점을 입증할 객관적 자료는 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 보면, 원고의 주장을 그대로 받아들이기 어렵다.

다) 반면 원고는 이 사건 건물에서 부동산임대업을 영위하면서 원고의 지배영역 안에 있는 세무대리인을 통해 부동산 임대소득에 대한 종합소득세 신고를 해 왔는바, 위 신고의 기초자료인 이 사건 장부에는 이 사건 건물의 취득가액이 x,xxx,xxx,xxx원으로 확인된다. 이에 대하여 원고는 세무사에게 ○○건축의 공사대금 자료만 전달되고 ○○건설의 공사대금 자료가 누락된 것으로 추측한다는 진술하고 있을 뿐, 실제와 달리 위 장부상 가액을 기재한 납득할만한 이유를 밝히거나 그에 관한 객관적인 자료를 제출하지 못하고 있다. 오히려 원고가 이 사건 건물에 관한 소유권보존등기를 마치기 위해 납부한 등록세는 ○○건설의 신국공사 공급가액과 동일한 금액인 x,xxx,xxx,xxx원을 과세표준으로 산정되어 있다.

라) 또한 이 사건 건물의 연면적은 2,713.54㎡(820.85평)인데, 1990. 10. 11.자 이 사건 건물에 관한 신축설계 계약에 의하면, 이 사건 건물의 공사비는 평당 약 200만 원이고, 이에 따르면 이 사건 건물의 공사예정액은 x,xxx,xxx,xxx원(= 820.85평 x x,000,000원)으로 산정된다. 이 사건 장부상 취득가액은 x,xxx,xxx,xxx원으로 단위면적당 취득가액은 xxx,xxx원/㎡(x,xxx,xxx,xxx원 / 2,713.54㎡)으로 1994년도 표준건축비 839,000원/㎡, 1991년 한국감정원에서 발간한 건물신축단가표상 철근콘크리트조 점포 및 상가의 표준단가 330,000원/㎡에 비추어 보더라도 합리성이 없는 것으로 단정하기 어렵다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

(별지 생략)